2023_CBS_08992 - Omgevingsvergunning - OMV_2023112079. Cruyslei 13. District Borgerhout - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          26/05/2023: weigering (OMV_2022114138) voor het verbouwen en uitbreiden van een meergezinswoning;

-          12/05/2021: opname in het vergunningenregister (202028) voor 2 woongelegenheden.

Geacht vergunde toestand

-          functie: meergezinswoning met 2 woongelegenheden;

-          bouwvolume:

• aaneengesloten bebouwing van 3 bouwlagen met een plat dak;
• kroonlijsthoogte van 10,5 m;
• bouwdiepte hoofdvolume van 8,75 m;
• bouwdiepte getande aanbouw over 2 bouwlagen met een plat dak van 16 m;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in rode gevelsteen met decoratief gevelmetselwerk en speklagen;
• blauwe hardstenen plint en horizontale gevelgeleding;
• houten gevelschrijnwerk in beige/witte kleur;

-          inrichting:

• groene voortuin met enkel de noodzakelijke toegang tot de woning;
• tuin van 51 m².

Nieuwe toestand

overeenkomstig met de vergunde toestand met volgende wijzigingen of aanvullingen:

-          functie: meergezinswoning met 2 woongelegenheden;

-          bouwvolume:

• aaneengesloten bebouwing van 3 bouwlagen met een plat dak;
• afgebroken dak en aanbouw en gedeelte van de scheidingsmuur;
• nieuw plat dak;
• nieuwe perceelsbrede aanbouw van 2 bouwlagen met bouwdiepte tot op 16 m;
• uitbreiding van de 2de verdieping;
• dakterras achteraan de 2de verdieping;
• opgetrokken scheidingsmuur ter hoogte van de 2de verdieping;

-          gevelafwerking:

• nieuw zwart, buitenschrijnwerk voorzien van glazen borstweringen;
• nieuwe glazen voordeur;
• kroonlijst met verticale houten afwerking;

-          inrichting:

• bijkomende verhardingen in de voortuin ten behoeve van een fietsenstalling;
• voorzien van 4 fietsenstalplaatsen in de voortuin;
• septische put van 3.000 liter in de voortuinzone.

Inhoud van de aanvraag

verbouwen en uitbreiden van een meergezinswoning met twee woongelegenheden:

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          slopen van de bestaande aanbouw en dak en een gedeelte van de scheidingsmuur;

-          bouwen van een nieuwe aanbouw en dak;

-          uitbreiden van de 2de verdieping;

-          aanleggen van een dakterras achteraan de 2de verdieping;

-          optrekken van de scheidingsmuur ter hoogte van de 2de verdieping;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          inrichten van de voortuin met verhardingen en een fietsenstalling.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-         Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 27 Open ruimte:
  Voortuinen zijn vrij van constructies met uitzondering van tuinafsluitingen, brievenbussen. In de voortuin wordt een verharding voor een fietsstalling aangelegd.
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  Het platte dak van het hoofdgebouw wordt afgebroken en herbouwd. Het ontwerp voorziet geen opstand van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak.
• artikel 38 Groendaken:
  Nieuwe platte daken met een oppervlakte van meer dan 20 m² dienen te worden ingericht als groendak. De nieuwe daken voldoen hier niet aan. Het bestaande dak wordt gesloopt en herbouwd. Het ontwerp voorziet geen groendak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd.
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van meergezinswoning alsook het aantal woongelegenheden (2) blijven behouden waardoor de aanvraag in overeenstemming is met de kenmerkende woonfuncties in de Cruyslei.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

In voorliggende aanvraag wenst men het pand te verbouwen en uit te breiden en worden twee duplex-appartementen gerealiseerd. De aanbouwen achteraan en het dak van het hoofdgebouw worden gesloopt en herbouwd.

Het gelijkvloers wordt uitgebreid tot de volledige breedte van het perceel, maar de bouwdiepte op de gelijkvloerse en eerste verdieping blijft ongewijzigd ten opzichte van de vergunde toestand. De volumes van de achterbouw worden opgetrokken en afgestemd op het hoofdvolume van de woning.

De tweede verdieping wordt tegen de linker perceelsgrens uitgebreid en er wordt een dakterras aangelegd.

Het pand bevat ook een voortuin voorzien van verhardingen voor een toegangspad en fietsenstalling, en een achtertuin met terras en tuinhuis. Hoewel de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden, noch een stijgende fietsparkeerbehoefte met zich meebrengt, wordt in dit geval in de voortuin een fietsverankeringssysteem in open lucht toegestaan, voor vier fietsen, op een waterdoorlatende verharding die voor minimum 50 % groendoorgroeibaar is. Voor het overige dient de voortuin, naast het toegangspad, groen en onverhard ingericht te worden.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt zijn het volume en het programma zoals voorgesteld inpasbaar. Het project komt inzake het aantal bouwlagen en bouwdiepte overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De geplande werken aan de meergezinswoning zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

Het nieuwe zwarte buitenschrijnwerk inclusief de glazen toegangsdeur en de verticale houten afwerking van de kroonlijst in de voorgevel is inpasbaar in de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het herbouwde plat dak van de voorbouw van +/- 50 m² moet worden uitgevoerd als groendak conform artikel 38 van de bouwcode. Vanuit duurzaamheid heeft een groendak een aantal belangrijke voordelen ten opzichte van een gewoon dak. Ze zorgen voor een kleinere hoeveelheid afgevoerd regenwater en beperken gelijktijdig het piekdebiet bij stortbuien. Ook verminderen ze het “urban heat island” effect en werken ze als (extra) dakisolatie tegen oververhitting. Ze capteren fijn stof, en zorgen voor meer biodiversiteit in de stad. Omwille van dit positief effect is het verplicht om alle nieuwe platte daken ten minste als extensief groendak aan te leggen. Dit wordt dan ook opgelegd als voorwaarde bij het verlenen van deze vergunning.

Wanneer het bovenste dak als groendak aangelegd wordt, moeten de naastliggende scheidingsmuren aan artikel 34 van de bouwcode voldoen. Om risico’s op brandoverslag te vermijden moeten de scheidingsmuren met de aanpalende eigendommen ter hoogte van het bovenste plat dak als volgt worden uitgevoerd: tussen de scheidingswand en de vegetatie van het groendak wordt een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien, eventueel aangevuld met een eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm.

Het advies van de brandweer dient stipt te worden nageleefd.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van: een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingsmuur.

2. Het nieuwe plat dak dient als een groendak te worden aangelegd conform artikel 38 van de bouwcode.

3. De verharding in de voortuin moet beperkt worden tot een toegangspad met een maximumbreedte van 1,50 m conform de artikel 27 van de bouwcode.

4. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

5. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

6. In de voortuin wordt een fietsverankeringssysteem in open lucht toegestaan, voor vier fietsen, op een waterdoorlatende verharding die voor minimum 50 % groendoorgroeibaar is. Voor het overige dient de voortuin, naast het toegangspad, groen en onverhard ingericht te worden.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten