2023_CBS_08998 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2023081694. Marcel De Backerstraat 45. District Ekeren - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Relevante voorgeschiedenis

-          24/05/1988: vergunning (871#3279) voor het bouwen van een woonhuis.

Vergunde & bestaande toestand

-          eengezinswoning op perceel 175N2, aan linkerzijde;

-          dubbele garage links achteraan;

-          rest van beide percelen, achter de woning en het perceel rechts, ingericht als tuin.

Nieuwe toestand

-          creëren van 1 lot voor een eengezinswoning in open bebouwing met een oppervlakte van 730 m² en met een breedte van 21,55 m, aan de rechterzijde;

-          behouden van de bestaande eengezinswoning op een restperceel met een oppervlakte van 980 m² en met een breedte van 28,99 m, aan de linkerzijde.

Inhoud van de aanvraag

verkavelen van een terrein in 1 lot voor woningbouw, waarbij de bestaande perceelsgrens met het restperceel 3 m zijdelings zal worden opgeschoven.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Mariaburg, goedgekeurd op 26 februari 2018. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 2: zone voor wonen - woonpark (wo2).

(Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-         Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Normen en percentages betreffende de verwezenlijking van een sociaal of bescheiden woonaanbod

Niet van toepassing.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er werden geen afwijkingen vastgesteld ten aanzien van de geldende regelgeving.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet het verkavelen van een lot voor woningbouw (voor het optrekken van specifiek 1 eengezinswoning) op een bestaand maar beperkt aan te passen perceel en gelet op de verenigbaarheid van betreffende functie met de specifieke bestemmingsvoorschriften van de zonering in het van kracht zijnde ordeningsplan (Ruimtelijk Uitvoeringsplan Mariaburg), is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De voorgestelde volumetrie, binnen het opgetekende bouwveld en met maximaal 2 bouwlagen onder hellend dak, is – ook qua afstanden ten aanzien van de buurpercelen – geheel in harmonie met die van de meerderheid van de bebouwing in dit straatdeel en deze omgeving.

Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is dan ook zonder meer gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De opgelijste materialen werden algemeen en vaag omschreven, zijnde louter als duurzaam te voorzien.

Laatstgenoemde kan zonder meer gunstig worden geadviseerd en de aanbeveling voor dit deelaspect van de aanvraag is bijgevolg positief.

Mobiliteitsimpact

De aanvraag voorziet louter het optrekken van 1 eengezinswoning, hetgeen een berekende parkeerbehoefte van 1 wagen, te stallen op eigen terrein, noodzaakt. Het perceel en het voorziene bouwveld zijn beide ruim genoeg om betreffende te garanderen, zelfs inpandig in het gebouw.

Het advies inzake mobiliteit is dan ook eenduidig gunstig.

Verenigbaarheid met het ruimtelijk uitvoeringsplan

De aanvraag is geheel in overeenstemming met de van toepassing zijnde voorschriften en richtlijnen van het geldende ordeningsplan.

Bespreking van de stedenbouwkundige voorschriften

Gelet op de voldoende ruime omvang van het bouwveld van de eengezinswoning en de mogelijkheid die daaruit voortvloeit hierbinnen sowieso (inpandig) wagens te stallen, is het niet meer vereist om, zoals opgenomen in de Algemene Voorschriften onder “Andere”, dergelijke bestemming nog toe te laten in de bijgebouwen. Laatstgenoemde geldt eveneens voor de voorschriften “Uitbouw (veranda, carport)” onder Specifieke Inrichtingsvoorschriften en voor “Constructies” onder Zijtuinstrook, onder Vrijstaande Handelingen in de Tuinzones.

Aanvullend dient in het artikel “Andere Voorschrift voor het Gebouw” geduid te worden op het feit dat de vernoemde complementaire functies volgens de algemene richtlijnen in omvang beperkt dienen te blijven tot maximaal 100 m².

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

1. Onder de Algemene Voorschriften dient het artikel Andere gewijzigd te worden, dit door in het deel aangaande de bestemming van bijgebouwen de woorden carport en garage te schrappen. Laatstgenoemde dient ook te gebeuren in Specifieke Inrichtingsvoorschriften, Gebouw, waar in het artikel Uitbouw (veranda, carport) het woord carport in de titel dient geschrapt te worden en de tekst van het voorschrift wordt aangepast naar: Uitbouwen zijn enkel toegelaten binnen de strook voor gebouwen, zoals aangeduid op het omgevingsplan nieuwe toestand.

Aanvullend dient onder de Specifieke Inrichtingsvoorschriften, Vrijstaande Handelingen in de Tuinzones, Zijtuinstrook, het artikel Constructies in zijn geheel verwijderd te worden.

2. Onder Specifieke Inrichtingsvoorschriften, Gebouw, dient artikel Andere Voorschrift voor het Gebouw te worden gewijzigd, in die zin dat de maximale vloeroppervlakte van de vermelde complementaire functie wordt verlaagd naar 100 m².

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De affichage van het vereiste openbare onderzoek dient plaats te vinden ter hoogte van de plaats waarop de aanvraag betrekking heeft – in dit geval is er bij laatstgenoemde sprake van het verkavelen (en beperkt aanpassen in oppervlakte) van het reeds op zich staand en niet-bebouwde kadastrale perceel tussen huisnummers 39 en 45 in (ten westen van laatstgenoemde).

In deze werd de affiche echter nagenoeg geheel aan de linkerzijde van de afzonderlijke kavel met huisnummer 45 opgehangen, aan de oostzijde van dit perceel en grenzend aan huisnummer 49, zo’n 35 m verwijderd van het centrale punt van het perceel waarop de aanvraag betrekking heeft. Laatstgenoemde kan dan ook bezwaarlijk als “ter plaatse van de aanvraag” worden beschouwd; om procedurefouten te vermijden dient het openbaar onderzoek dan ook opnieuw te worden georganiseerd.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Er werd binnen de looptermijn van beide openbare onderzoeken 1 digitaal bezwaarschrift ingediend, dat zich als volgt laat samenvatten:

1. Waardevermindering: de vrees bestaat dat de geplande verkaveling de prijs van de onroerende goederen in de omgeving zal doen dalen.

Beoordeling:

Vermelde is van louter hypothetische aard en kan zonder meer niet als bewezen worden beschouwd – er is bijkomend geen sprake van een ruimtelijk aspect waardoor betreffende geen onderwerp uitmaakt van een stedenbouwkundige beoordeling.

Het bezwaar is dan ook ongegrond.

2. Verlies aan architecturaal belang: het zou ten zeerste te betreuren zijn dat de bestaande woning op de linkerzijde van het perceel, met zijn typische architectuur, zou verdwijnen.

Beoordeling:

Naar alle waarschijnlijkheid betreft dit een foute lezing van het aanvraagdossier aangezien de eventuele afbraak van de woning in kwestie geen onderdeel uitmaakt van voorliggende procedure noch blijkt er sprake te zijn van enige opname ervan in de inventaris van erfgoedobjecten, waardoor – inzake te behouden architectuur – alvast geen advies zou moeten worden ingewonnen bij de bevoegde dienst Monumentenzorg.

Het bezwaar is ongegrond.

3. Strijdigheid met ruimtelijke voorschriften: op deze wijze kan namelijk nooit de vereiste wettelijke afstand tot de buurpercelen gegarandeerd blijven of de woning zou te klein worden in verhouding tot de rest van de panden en bijgevolg niet passend zijn in de omgeving.

Beoordeling:

Het voorgestelde bouwveld voorziet minimale zijdelingse afstanden van 3 m en dit aan beide zijden; vermelde maatvoering is gelijkaardig of identiek aan die van nagenoeg alle bouwpercelen in deze straat en onmiddellijke omgeving waardoor er eenduidig sprake is van een correcte ruimtelijke inpassing. Bovendien is het bouwveld in kwestie ruim genoeg, namelijk ± 16 m x 15 m, om een woning met een degelijke omvang te garanderen – betreffende maatvoering is gelijkaardig aan die van het merendeel van de woningen in de straat en geenszins kleiner te noemen; de 2 rechts aanpalende gebouwen zijn bovendien slechts half zo groot.

Het bezwaar is ongegrond.

4. Inperking privacy & zonlicht: de geplande bouwzone kan voor inkijk en vermindering van zonlicht zorgen en dit tot zelfs 3 percelen verderop.

Het voorgestelde bouwveld voorziet minimale zijdelingse afstanden van 3 m en dit aan beide zijden; vermelde maatvoering is gelijkaardig of identiek aan die van nagenoeg alle bouwpercelen in deze straat en onmiddellijke omgeving waardoor er geen sprake zal zijn van onaanvaardbare inkijk of wegname van zonlicht.

Het bezwaar is ongegrond.

5. Overlast/verstoring: dit van de tijdens de uitvoering te verwachten werken, zoals lawaai, stof, trillingen, verkeersoverlast en dergelijke, die de dagelijkse rust zullen belemmeren.

Beoordeling:

Vermelde is geen ruimtelijk aspect dat onderwerp kan uitmaken van enige vorm van stedenbouwkundige beoordeling. Bovendien kunnen vermelde werken slechts het gevolg zijn van een afgeleverde omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen en laatstgenoemde maakt eenduidig geen voorwerp uit van voorliggende aanvraag.

Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.

6. Parkeerproblematiek: de verkaveling zal leiden tot een bijkomend aantal op het openbare domein geparkeerde wagens, dit terwijl er al een tekort aan dergelijke plaatsen is, zeker ter hoogte van de percelen in kwestie.

Beoordeling:

De verkaveling voorziet louter het (toekomstig) optrekken van 1 eengezinswoning en de berekende parkeerbehoefte van dergelijk project is vastgelegd op niet meer dan 1 plaats – de grootte van het bouwveld en de potentiële gevelbreedte zijn bovendien van dergelijke omvang dat het inpandig/op het eigen terrein stallen van minimaal 1 wagen als verplichte voorwaarde zal worden opgenomen in de eindvoorwaarden en dat bijkomend het stallen van een tweede wagen, ook op het eigen terrein, tot de mogelijkheden behoort.

Het bezwaar is ongegrond.

7. Verkeersveiligheid: door het (ongetwijfeld) voorzien van een bijkomende oprit naar het openbare domein zal, gelet op de beperkte breedte van het voetpad en de reeds aanwezige drukte ter hoogte van de dokterspraktijk op het einde van de straat, betreffende voor gevaarlijke situaties en congestie zorgen.

Beoordeling:

De recent heraangelegde straat voldoet in zijn geheel aan de algemeen gehanteerde richtlijnen inzake veiligheidsnormen, zoals daar zijn de minimale breedte van een voetpad en dergelijke. De verkaveling voorziet bovendien louter het optrekken van 1 eengezinswoning, met een werkelijk berekende parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats op eigen terrein; zelfs indien de bewoners van de (nog te vergunnen) woning over een tweede wagen zouden beschikken is de toename in dit straatdeel (met in totaal 14 eengezinswoningen, een dokterspraktijk en 5 appartementen) zonder meer beperkt te noemen – het al dan niet correct ingevulde parkeervraagstuk van een ruimer project in dezelfde straat kan namelijk geen hypotheek leggen op voorliggende aanvraag.

Het bezwaar is ongegrond.