2023_CBS_08699 - Omgevingsvergunning - OMV_2023096039. Biesthoevelaan 18. District Wilrijk - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          09/12/1985: conformiteitsattest (GK/2737) voor het verhuren van gemeubelde wooneenheden;

-          27/06/1972: vergunning (19728159) voor het bouwen van een bergplaats;

-          02/07/1962: vergunning (19628184) voor het bouwen van een woning.

Vergunde toestand

-          functie: wonen – meergezinswoning.

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing van 3 bouwlagen met zadeldak;
• inpandige buitenruimte achteraan de eerste en tweede verdieping;
• kroonlijsthoogte is 8,6 m, nokhoogte is 12,69 m;
• bouwdiepte is 13,19 m.

-          gevelafwerking:

• voorgevel in rood metselwerk;
• dorpel in natuursteen;
• buitenschrijnwerk in wit pvc;
• gevel gelijkvloerse verdieping in verschillende tinten bruin/beige;
• kroonlijst in wit hout.

-          inrichting:

• terras achteraan het bebouwd volume.

Bestaande toestand

-          functie: wonen – meergezinswoning.

-          1 appartement;

-          5 studentenkamers.

-          bouwvolume:

• inpandige buitenruimte achteraan de eerste en tweede verdieping gesupprimeerd.

Nieuwe toestand

-          functie: wonen – 10 kamerwoningen.

-          bouwvolume en gevelafwerking ongewijzigd.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden;

-          interne werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 19 Tuinafsluitingen:
  De voortuinafsluiting wordt verwijderd.
• Artikel 27 Open ruimte:
  De verharding in de voortuin wordt grotendeels circa 6,60 meter breed voorzien en deels circa 5,00 meter breed.
• Artikel 29: fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

Voor het gekozen stalsysteem dient de ruimte 5,10 meter breed te zijn. De ruimte is 4,94 meter breed.

• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

De aanvraag voorziet niet in het aantal parkeerplaatsen voor 10 kamers.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag voorziet het omvormen van een meergezinswoning naar een pand met 10 kamerwoningen. Een woonfunctie is kenmerkend in de omgeving.

In het dossier is een bewijsstukken aangeleverd dat aantoont dat er reeds langer kamers verhuurd worden aan studenten. Zo is er een vergunning voor het verhuren van kamers uit 1985.

In de zitting van 5 juli 2013 (Jaarnummer 2013_CBS_06964) besliste het college van burgemeester en schepenen dat panden die voor 2009 als studentenhuisvesting werden opgedeeld zonder relevante stedenbouwkundige vergunning de mogelijkheid te geven een regularisatie aan te vragen. Dit om te vermijden dat deze historisch gegroeide vormen van studentenhuisvesting van de markt verdwijnen.

Een pand dient dan aan volgende voorwaarden te voldoen:

- voor het pand mag er geen stedenbouwkundige vergunning toegekend zijn die stelt dat er studentenhuisvesting gecreëerd werd tussen 1 januari 2009 en het moment van de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning;

- de stedenbouwkundige inbreuk dateert van vóór 1 januari 2009. De eigenaar moet daarvoor zelf bewijsstukken (notarisakte, huurcontracten e.a.) aanleveren.

Deze aanvraag voldoet aan de gestelde voorwaarden van het besluit.

Voor kamers die worden bewoond door niet studenten wordt een grotere oppervlakte verwacht dan deze voor studenten. Dit omdat deze kamers permanent bewoond worden en niet slecht 5 dagen per week. De ruimtes dienen dus voldoende groot te zijn voor de nodige ruimtelijk kwaliteit.

In het pand is geen enkele kamer van een fundamentele grotere  oppervlakte voorzien.

Aangezien een kwalitatieve leefomgeving vandaag is uitgegroeid tot een basisrecht, kan er niet worden toegestaan dat deze kamers permanent bewoond worden. In voorwaarde zal daarom opgenomen worden dat deze enkel voorzien kunnen worden voor studenten.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met de gewenste wijzigingen op het gelijkvloers, de eerste en tweede verdieping. Op deze verdiepingen wordt er voldoende verblijfs- en woonkwaliteit voorzien.

Op de eerste en tweede verdieping is een inpandig terras mee opgenomen in het bewoonbaar volume. De gebruikers van het pand beschikken over een grote buitenruimte aansluitend op de gelijkvloerse gemeenschappelijk ruimte. Deze aanpassing is bijgevolg aanvaardbaar.

Wel worden er vaststellingen gedaan waardoor niet heel de aanvraag gunstig geadviseerd kan worden.

De kamers onder het dak beschikken over een gedeelde badkamer. De vrije hoogte in deze badkamer is onvoldoende. Zo is er ter hoogte van de lavabo slechts een hoogte van 1,20 meter voorzien. Met deze vrije hoogte is het niet mogelijk deze te gebruiken. Ook de vrije hoogte ter hoogte van het toilet (1,40 meter) en ter hoogte van de douche (2,00 meter) is onvoldoende kwalitatief.

De noodzakelijke aanpassingen aan deze gedeelde badkamer hebben invloed op de twee kamers op deze verdieping.

Visueel-vormelijke elementen

De wijzigingen aan de voorgevel beperken zich tot het aanpassen van het buitenschrijnwerk in wit pvc. De bestaande voorgevel uit rood gevelmetselwerk en elementen in natuursteen wordt behouden.

Op die manier blijft het pand zich inpassen in het bouwblok waar gevels met gelijkaardige detaillering kenmerkend zijn.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

De fiets parkeerbehoefte voor de 10 kamerwoningen is 10 x 1 = 10 fietsstalplaatsen.

Er worden in de vroegere garage 14 fietsen ingetekend. De afmetingen voldoen echter niet aan de gevraagd maten uit de bouwcode. Voor de fietsen is 1,70 meter nodig. In dit geval dan 2x. Achter de fietsen is er minimaal nog eens 1,70 meter nodig. Anders is bij volle bezetting het niet mogelijk om af te draaien. Hier is er slechts ongeveer 1,30m plaats. De ruimte zal anders ingedeeld moeten worden (met minder fietsen. 10 fietsen lijkt wel mogelijk). Dit zal in voorwaarde worden opgenomen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. De kamers te voorzien als studentenkamers.

3. Kamerwoning 302 wordt uitgesloten van vergunning.

4. De bijkomende verharding in de voortuin te beperken conform de bepalingen van artikel 27 van de bouwcode.

5. Het supprimeren van de voortuinafsluiting wordt uitgesloten van vergunning.

6. De fietsenstalling in te richten met de maten die zijn opgenomen in artikel 29 van de bouwcode. Er dient voor minstens 10 fietsen een fietsparkeerplaats voorzien te worden.

7. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

8. Een badkamer te voorzien op niveau 3 ter hoogte van de voorziene kamerwoning 302.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten