2023_CBS_08969 - Omgevingsvergunning - OMV_2022136854. Leopoldstraat 23-27A en Willem Tellstraat 3. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          28/10/2022: verslag Kwaliteitskamer architectuur;

-          14/10/2021: vergunning (OMV_2021057214) voor het wijzigen van de functie detailhandel naar reca en regulariseren van de geschilderde gevel;

-          10/07/2015: vergunning (2015711) voor het verbouwen van een hoekpand;

-          31/08/2007: vergunning (3152#1435) voor het wijzigen van de voorgevel ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping;

-          11/06/2004: vergunning (200423) voor het wijzigen van functie: verbouwen van kantoor tot appartementsgebouw;

-          13/08/2003: vergunning (86#8721050) voor het uitbreiden van een snoepwinkel en aanpassen van de inkompartij;

-          10/04/1997: vergunning (86#8719972) voor het renoveren van het gebouw.

Geacht vergunde en bestaande toestand

-          3 gebouwen met gemengde functies;

-          bouwvolume:

• Leopoldstraat 27:

-          4 bouwlagen met een zadeldak;

-          kroonlijsthoogte van 15 m;

-          nokhoogte van 18 m;

• Leopoldstraat 23-25:

-          hoekgebouw van 3 bouwlagen met een zadeldak;

-          kroonlijsthoogte van 12,3 m;

-          nokhoogte van 16,6 m;

• Willem Tell straat 3:

-          3 bouwlagen met een plat dak;

-          hoogte van 14 m;

• achterhuis: 2 bouwlagen met een plat dak;

-          gevelafwerking:

• Leopoldstraat 27:

-          voorgevel van 4 traveeën uitgevoerd in blauwe hardsteen;

-          horizontale gevelgeleding door middel van gevelbrede raamdorpels in blauwe hardsteen;

-          groot vitrineraam op de gelijkvloerse verdieping met aan de linkerzijde een aparte toegang naar de handelszaak in zwart geschilderd hout;

-          aan de rechterzijde een stalen poort met 2 opengaande delen;

-          wit geschilderd houten schrijnwerk op de verdiepingen;

-          donkergrijs houten kroonlijst;

• Leopoldstraat 23-25:

-          bepleisterde voorgevel in lichte kleurstelling met onderaan een plint in blauwe hardsteen;

-          antracietkleurig gevelschrijnwerk;

• Willem Tellstraat 3:

-          voorgevel in beige baksteen met okerkleurige speklagen;

-          donker blauw geschilderd schrijnwerk in hout;

-          wit geschilderde houten kroonlijst;

-          ijzeren traliewerk voor een aantal gevelopeningen op de gelijkvloerse verdieping;

-          groene sectionaalpoort voor laden en lossen;

• achterhuis:

-          gevels in beige baksteen met okerkleurige speklagen;

-          donker blauw geschilderd schrijnwerk in hout;

-          inrichting: open, onbebouwde, ruimte van circa 95 m².

Nieuwe toestand

-          functie: gebouw met gemengd gebruik waarvan:

• 2 detailhandel ruimtes van circa 70 m² en 136 m²;
• in totaal circa 450 m² aan kantoorruimte;
• 11 woongelegenheden:

-          1 duplex tweeslaapkamerappartement van 150 m²;

-          3 éénslaapkamerappartementen van 77 m²;

-          1 éénslaapkamerappartement van 73 m²;

-          3 tweeslaapkamerappartementen van 165 m²;

-          1 tweeslaapkamerappartement van 152 m²;

-          2 tweeslaapkamerappartementen van 120 m²;

-          bouwvolume:

• Leopoldstraat 27:

-          afbraak van het gebouw (volume), met behoud van de voorgevel;

-          nieuwbouw van een volume van 4 bouwlagen met mansardedak en 3 dakkapellen;

-          kroonlijsthoogte van 15 m;

-          nokhoogte van 19 m;

• Leopoldstraat 23-25:

-          volledige afbraak (gevels en volume) van het hoekgebouw;

-          nieuwbouw van een hoekgebouw van 4 bouwlagen met een zadeldak en 8 dakkapellen;

-          kroonlijsthoogte van 15 m;

-          nokhoogte van 18,5 m;

-          inrit met autolift naar de ondergrondse parking;

• Willem Tellstraat 3:

-          grondige constructieve verbouwingen;

-          nieuwe daklaag ingericht als mansardedak met 8 dakkapellen;

-          hoogte van circa 16,5 m;

• achterhuis:

-          grondige constructieve verbouwingen;

-          3 bouwlagen met een plat dak;

-          gevelafwerking:

• Leopoldstraat 27:

-          voorgevel van 4 traveeën uitgevoerd in blauwe hardsteen met nieuw inspringend gedeelte;

-          horizontale gevelgeleding behouden;

-          groot vitrineraam op de gelijkvloerse verdieping met aan de linkerzijde een aparte toegang naar de handelszaak in donker grijs geschilderd hout;

-          aan de rechterzijde een stalen poort met 2 opengaande delen;

-          nieuw donker grijs geschilderd houten schrijnwerk op de verdiepingen;

-          nieuwe zwarte stalen borstweringen met verticale pijlers;

-          donkergrijze houten kroonlijst;

-          dakafwerking in donkergrijs zink;

• Leopoldstraat 23-25:

-          afgeschuinde hoek;

-          volledige gevels in warme, grijze natuursteen;

-          schrijnwerk in antracietkleurig staal;

-          antracietkleurige borstweringen in staal met decoratief patroon;

-          dakafwerking in antracietkleurig zink;

-          stalen harmonicapoort naar achterliggende inrit voor de ondergrondse parking;

• Willem Tellstraat 3:

-          voorgevel in beige baksteen met okerkleurige speklagen;

-          bruin, houten schrijnwerk naar origineel model;

-          deels behouden schrijnwerk;

-          wit geschilderde houten kroonlijst;

-          ijzeren traliewerk voor een aantal gevelopeningen op de gelijkvloerse verdieping blijven behouden;

-          private doorgang naar binnentuin, afgesloten met een zwarte traliepoort;

-          dakafwerking in koperkleurig zink;

-          bruin aluminium schrijnwerk ter hoogte van de dakkapellen;

• achterhuis:

-          gevels in beige baksteen met okerkleurige speklagen;

-          bruin houten schrijnwerk naar origineel model;

-          nieuwe bouwlaag afgewerkt met koperkleurig zink en bruin aluminium schrijnwerk;

-          inrichting:

• private doorgang ingericht met 8 fietsparkeerplaatsen;
• groene binnentuin met open, onbebouwde, oppervlakte van circa 205 m²;
• gedeelde ondergrondse parking van 2 bouwlagen met:

-          15 autostalplaatsen, waarvan 2 aangepaste plaatsen;

-          35 ondergrondse fietsstalplaatsen;

-          technische bergingen;

• verschillende dakterrassen en uitkragende terrassen.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van 2 gebouwen, waarvan 1 met behoud van de voorgevel;

-          nieuwbouw van 2 gebouwen;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden naar 11;

-          wijzigen van de functie:

• kantoorfunctie;
• 2 detailhandel ruimtes;
• 11 woongelegenheden;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevels;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          inrichten van het perceel;

-          doorvoeren van grondige interne constructieve werken en verbouwingen.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag betreft het afbreken, heropbouwen en renoveren naar appartementen, commerciële ruimtes en kantoorruimten. Hiervoor wordt de exploitatie van warmtepompen, een bemaling en de bijstelling van lozingsnormen aangevraagd.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) Leopoldstraat
 

Aangevraagde bijstelling bijzondere milieuvoorwaarden in afwijking van algemene of sectorale voorwaarden

Leopoldstraat

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  4:   zone voor wonen - (wo4), artikel  5:   zone voor centrumfuncties - publieksgerichte gebouwen (ce5) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde:

In CHE-gebied worden de wijzigingen tegenover de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur en het interieur van gebouwen, als voor de bijhorende buitenruimten. Het interieur van 2 gebouwen wordt volledig gesloopt, waardoor er cultuurhistorische elementen verloren gaan.

-          artikel 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen:

De dakkapellen bevinden zich niet overal op minimum 0,75 meter van het midden van scheidsmuren. De dakkapellen liggen niet op minimum 1 meter afstand van elkaar.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 15 Breedte van een looppad tussen binnenmuren:
  De breedte van een looppad, dat zich tussen binnenmuren bevindt, dient minstens 1,50 meter te bedragen. Een versmalling over een afstand van 1,20 meter mag maximaal 0,90 meter bedragen. Een versmalling over een afstand van meer dan 1,20 meter mag maximaal 1,20 meter bedragen met als bijkomende voorwaarde dat elke 10 meter een vrije en vlakke draairuimte van 1,50 meter wordt voorzien.
  Wegens het ontbreken van maatvoering is het onduidelijk of de gang aan de Willem Tellstraat, naast de autolift, voldoende breed is.
• artikel 18 Algemene bepalingen:
  Niveauverschillen tot en met 18 cm dienen met een helling te worden overbrugd. Het hellingpercentage dient te voldoen aan artikel 19. Aan de toegang van de gang aan de Willem Tellstraat is een hoogteverschil te zien van circa 4 cm. Het hoogteverschil mag slechts 2 cm bedragen.
• artikel 19 Hellingen:
  Hellingen moeten worden voorzien volgens de bepalingen van dit artikel.
• artikel 21 Verticale plateauliften:
  Voor elke lifttoegang moet een vrije en vlakke draairuimte van minstens 1,50 meter worden voorzien. Het is onduidelijk of dit aan de Willem Tellstraat het geval is.
  Bovendien is het wegens ontbrekende maatvoering onduidelijk of de liften minstens 1 meter breed en 1,40 meter diep zijn. De toegangsdeur van de lift dient minstens 0,90 meter breed te zijn.
• artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur:
  Naast de krukzijde van de deur dient een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte te worden voorzien van 0,50 meter. Er is ter hoogte van het gelijkvloers (zijde Willem Tellstraat) aan de gang die van de lift naar het kantoor loopt een deur voorzien die geen 0,50 meter vrije en vlakke opstelruimte bezit naast de deurkruk.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed: zie RUP.
• artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels:
  De insprong naar de autolift dient ’s nachts te worden verlicht evenals de private doorgang naar de binnentuin.
• artikel 15 In- en uitsprongen aan daken:
  In- en uitsprongen aan hellende daken moeten op minstens 0,60 meter van de eigendomsgrens worden ingeplant. De dakkapel aan het gebouw Willem Tellstraat 3 staat op minder dan 0,60 meter ingeplant tegenover de grens met het hoekpand aan de Leopoldstraat 23-25.
• artikel 16 Technische uitsprongen:
  Op het dak zijn een aantal technische voorzieningen te zien. Deze mogen niet hoger zijn dan 2,50 meter gemeten vanaf de kroonlijst. Ze dienen binnen een hoek van 45° ten opzichte van elk gevelvlak te worden ingericht en mogen in geen geval zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte. Wegens het ontbreken van afmetingen is het onduidelijk of aan dit artikel wordt voldaan.
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  Elke verblijfsruimte dient te worden voorzien van voldoende daglicht en zicht. Deze opening dient minstens 10% van de netto-vloeroppervlakte te bedragen. De kitchenette van het kantoor, grenzend aan de Willem Tellstraat heeft geen voorzieningen voor de toetreding van daglicht en zicht.
• artikel 26 Afvalverzameling:
  Het is onduidelijk of de afvalbergingen voorzien zijn van verluchting.
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  De netto-oppervlakte voor een buitenruimte bedraagt minimum 4 m², vermeerderd met 2 m² per bijkomende slaapkamer. Het appartement A4.1 heeft geen buitenruimte.
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  Voor scheidingsmuren geldt dat een opstand van 0,30 meter dient te worden voorzien ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakdeel. Deze opstand mag niet met brandbaar materiaal worden bekleed. Uit de plannen is het onvoldoende duidelijk of deze opstand wordt voorzien volgens de bepalingen van dit artikel. Bovendien dienen enkelvoudige scheidingsmuren te worden opgericht in niet-geperforeerd, massief materiaal. Dit is onvoldoende duidelijk weergegeven op de plannen.
• artikel 36 Zonnepanelen en zonnecollectoren:
  op platte daken mag de ondersteunende constructie geen nieuw hellend dak vormen. De panelen dienen achter elkaar op het platte dak geplaatst te worden. De maximale hoogte is beperkt tot 1,50 meter. Het is uit de plannen niet duidelijk hoe de zonnepanelen worden geïnstalleerd.
• artikel 38 Groendaken:
  Nieuwe, platte daken met een oppervlakte van meer dan 20 m², dienen te worden ingericht als groendak. De delen die niet worden gebruikt voor technische voorzieningen zijn niet steeds ingericht als groendak.
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen en artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  Het gescheiden rioolstelsel dient te voldoen aan de bepalingen van deze artikels.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 
 

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen 
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 30 december 2022. De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO)).
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het afbreken, heropbouwen en renoveren van bestaande gebouwen op de hoek van de Leopoldstraat en de doodlopende Willem Tellstraat en het omvormen naar 11 appartementen, 2 commerciële ruimtes en kantoorruimten.

De panden aan de Leopoldstraat 23-25-27 omvatten gelijkvloerse handelsruimten met bovenliggende appartementen.

Het gebouw aan de Willem Tellstraat wordt heringericht tot kantoorruimte op de gelijkvloerse en eerste verdieping. De bovenste twee lagen omvatten telkens één appartement per bouwlaag.

Het achterhuis blijft bewaard en omvat naast een kantoorruimte ook een duplexappartement.

De aanvraag is functioneel inpasbaar volgens de bestemming van het RUP (zone voor wonen) en in deze omgeving bestaande uit woningen met een commerciële plint.

De stedelijke dienst Business en Innovatie verleent gunstig advies voor het voorzien van een commercieel gelijkvloers met twee units bij een ontwikkeling op de hoek van de Leopoldstraat en de Willem Tellstraat. De ontwikkeling situeert zich binnen het afgebakende kernwinkelgebied Centrum Antwerpen (Zuid), volgens de Beleidsnota Detailhandel 2020. Binnen deze zones is het behoud en optimalisatie van een commercieel gelijkvloers aan te bevelen om op deze manier kernversterkend te zijn.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het project omvat een nieuwbouw met vier bouwlagen en een vijfde bouwlaag onder mansardedak op de hoek van de Leopoldstraat 23-25 met de Willem Tellstraat.

Het aangrenzend pand, Willem Telstraat 3, wordt verbouwd en uitgebreid met een nieuwe vierde bouwlaag onder een mansardedak.

Het pand aan de Leopoldstraat 27 wordt gesloopt met uitzondering van de voorgevel, en vervangen door een nieuwbouw met vier bouwlagen plus mansardedak.

Een aantal gebouwen in het binnengebied worden gesloopt in functie van een grotere open ruimte. Eén achterhuis blijft bewaard en krijgt ook een extra derde bouwlaag met plat dak.

Bij het bepalen van de hoogte van de extra bouwlagen, werd niet alleen rekening gehouden met de bestaande context. De Leopoldstraat heeft al verscheidene panden met vijf bouwlagen. Maar er werd ook rekening gehouden met de buren zodat er geen hinder voorkomt op vlak van bezonning.

Om de straatwand te verdichten en stedenbouwkundig inpasbaar te zijn, werd het binnengebied ontpit, zodat alle panden meer licht en lucht en ook contact krijgen met een collectief bruikbaar en deels groen aangelegd binnengebied. Om deze reden kan voor appartement A4.1 een afwijking op de buitenruimte toegestaan worden.

Wat betreft de dakkapellen kan de afwijking op de voorschriften van het RUP en de bouwcode worden toegestaan, aangezien ze zeer beperkt is en ruimtelijk inpasbaar in de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is gelegen in che-gebied. In che-gebied worden de wijzigingen tegenover de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur en het interieur van gebouwen, als voor de bijhorende buitenruimten. De aanvraag bevat een che-rapport.

De Kwaliteitskamer heeft zich hierover uitgesproken. Het advies luidt samengevat als volgt:

“De Kwaliteitskamer heeft waardering voor het zuiver planopzet met grote, ruime appartementen en het gegeven dat het binnengebied ontlucht wordt. 

Het project werd reeds besproken, de verder uitgewerkte plannen (reeds ingediend als Omgevingsvergunning) liggen voor ter advies. De laatste planaanpassingen omvatten het voorzien van een hekwerk in het gevelvlak ter plaatse van de nis met parkinginrit, het aanpassen van de schuinte van het dak en het weglaten van de insnijding (terras) bij het rechterpand zijde Leopoldstraat. Voor het gevelbeeld wordt geopteerd voor natuursteen (in plaats van beton) ter plaatse van de gelijkvloerse pui. Het buitenschrijnwerk wordt voorzien in staal zonder vaste bovenwaaier. Tot slot werden de diverse uitkragende balkons weggelaten en ter hoogte van verdieping 2 samengevat in een doorlopend frans balkon (zijde Leopoldstraat). De borstweringen worden uitgelijnd op de dagkanten van de ramen, gereduceerd in hoogte en voorzien van een zwevende platte lat bovenaan.

De Kwaliteitskamer waardeert het voorliggende ontwerp, dat in grote mate tegemoet komt aan de aanbevelingen uit eerder advies. Toch blijft de schuine nis en de uitwerking van de voordeur aan de zijde van de Willem Tellstraat bezorgdheid oproepen omwille van het verlies aan massa ter plaatse van de afgeschuinde hoek. De Kwaliteitskamer vraagt een herwerking van de nis waardoor opnieuw meer massa geïntroduceerd wordt in het gevelvlak van de begane grond. De nis kan licht terugliggend zijn en dient als mogelijk uitgelijnd te worden op de dagkanten van de bovenliggende raamopeningen. De inkomdeur dient royaler (eventueel mee in de nis) uitgewerkt te worden. Ten slotte vraagt de Kwaliteitskamer om aan de achtergevels kroonlijsten toe te voegen tussen gevel en dakvlak, naar analogie met het opzet voor de voorgevels.”

Het advies van de Kwaliteitskamer wordt bijgetreden. Daarop werd door de aanvrager werd in de gewijzigde projectinhoudversie aan het verlies van massa in het gevelbeeld tegemoet gekomen door de stalen harmonicapoort te vervangen door een beglaasde versie. Op deze manier wordt het schrijnwerk van de winkelpuien als het ware verder gezet voorheen de autolift. Tussen de toegangsdeur van de appartementen en de toegang tot de autolift zit een massieve kolom. Voorts werden in de gewijzigde projectinhoudversie aan de achtergevels kroonlijsten toegevoegd. Bij de Leopoldstraat 27 werd dit ontworpen als een betonnen sierlijst, bij de Leopoldstraat 23-25 als een deksteen in natuursteen op de terrasopstand en die doorloopt als een sierlijst op de gevels, en bij de Willem Tellstraat 3 als een dakgoot in bruin zink.

Bodemreliëf

Het advies van de stedelijke dienst Archeologie luidt als volgt:

“Het projectgebied bevindt zich binnen een vastgestelde archeologische zone, is gelegen binnen een woon- of recreatiegebied. Het projectgebied is groter dan 300 m² (circa 1.040 m²) met een vergunningsplichtige ingreep boven 100 m² (ongeveer 600 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht. De archeologienota is ingediend door ABO en waarvan akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 30 december 2022 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/24560). Het programma van maatregelen stelt een uitgesteld vooronderzoek voor in de vorm van proefputten. Het onderzoek wordt uitgevoerd na de sloop van de bovengrondse structuren en het verwijderen van de verharding. De afbraak van de ondergrondse structuren wordt begeleid door een erkende archeoloog. Na het vooronderzoek maakt de erkende archeoloog een nieuwe nota op met bijhorend programma van maatregelen. Ook dit programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd als voorwaarden bij deze aanvraag.

Volgende voorwaarden moeten worden opgelegd:

-          De bouwheer voert het programma van maatregelen, nl. een uitgesteld vooronderzoek in de vorm van een proefputtenonderzoek, uit conform de bepalingen uit de opgestelde archeologienota (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/24560), nadien maakt de erkende archeoloog een nieuwe nota op, ook het daaruit volgende programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd.

-          De bouwheer meldt twee weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be).

-          De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.”

Het advies van de stedelijke dienst Archeologie wordt integraal bijgetreden en aan de vergunning gehecht.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

AG Vespa meent dat volgens de plannen er onvoldoende rekening gehouden wordt met de gebruiksfunctie als theater in het naastgelegen gebouw. Gezien de functiewijziging naar woningen op de verdiepingen vermoeden zij dat er mogelijks geluidsoverlast kan worden ondervonden door de nieuwe bewoners, waardoor er gevraagd wordt dat de aanvrager de nodige voorzieningen dient te treffen in geluidsisolatie (ramen, gevelisolatie, ...) om eventuele geluidsoverlast tot een minimum te herleiden. AG Vespa doet hiervoor volgende aanbevelingen:

-          Om aan de huidige verwachtingen voor akoestische kwaliteit te voldoen moeten de gerenoveerde panden aan de Willem Tellstraat 3 en achterhuis voldoen aan de nieuwe uitgaven van de Belgische norm NBN?S?01-400-1 met akoestische criteria voor woongebouwen. De prestatie-eisen uit de norm NBN S 01-400-1 [B15] gelden als regels van goed vakmanschap en zijn van toepassing op alle woongebouwen op het Belgische grondgebied waarvan de bouw- of verbouwingsaanvraag dateert van na het in voege treden van deze norm. 

-          Het algemene principe is dat het te vernieuwen gebouw het bestaande gebouw nergens raakt (= principe van de ankerloze woningscheidende wand met niet-doorlopende vloerplaten). Geen enkele wand van de nieuwbouwconstructie noch de vloer mag de bestaande constructie raken. Ook de dakaansluitingen moeten de aansluitingsdetails respecteren. Uiteraard dienen ook alle andere technische aspecten bekeken te worden (brandweerstand, stabiliteit …). 

-          Indien het te vernieuwen gebouw toch aan het bestaande gebouw verankerd moet worden, dient er een akoestische studie uitgevoerd te worden (bv. trillingsontkoppelde bevestigingen …). Op deze manier wordt de mogelijke geluidsoverdracht tot het minimum beperkt en wordt de akoestische kwaliteit gegarandeerd.”

De aanvraag vertoont een aantal beperkte afwijkingen op de bouwcode die met voorwaarden kunnen geremedieerd worden als volgt:

-          De insprong naar de autolift evenals de private doorgang naar de binnentuin dienen ’s nachts te worden verlicht conform artikel 14 van de bouwcode.

-          De technische voorzieningen op het dak mogen niet hoger zijn dan 2,50 meter gemeten vanaf de kroonlijst, worden binnen een hoek van 45° ten opzichte van elk gevelvlak ingericht en mogen in geen geval zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte, conform artikel 16 van de bouwcode.

-          De kitchenette van het kantoor, grenzend aan de Willem Tellstraat, moet een voorzieningen voor de toetreding van daglicht en zicht hebben conform artikel 24 van de bouwcode.

-          De afvalbergingen moeten voorzien zijn van verluchting conform artikel 26 van de bouwcode.

-          Voor scheidingsmuren geldt dat een opstand van 0,30 meter dient te worden voorzien ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakdeel. Deze opstand mag niet met brandbaar materiaal worden bekleed. Bovendien dienen enkelvoudige scheidingsmuren te worden opgericht in niet-geperforeerd, massief materiaal, conform artikel 34 van de bouwcode.

-          De zonnepanelen op de platte daken dienen achter elkaar op het platte dak geplaatst te worden, met een maximale hoogte tot 1,50 meter, conform artikel 36 van de bouwcode.

-          De delen van de nieuwe platte daken met een oppervlakte van meer dan 20 m², die niet worden gebruikt voor technische voorzieningen, dienen te worden ingericht als groendak conform artikel 38 van de bouwcode.

-          Het gescheiden rioolstelsel dient te voldoen aan artikel 40 en 41 van de bouwcode.

Het hydraulisch en technisch advies van Water-link van 20 september 2023 dient te worden opgevolgd. Naar aanleiding een gewijzigde projectinhoudversie werd door de aanvrager op het nieuwe plan de overloop van de hemelwaterput naar de infiltratievoorziening en de overloop van de infiltratievoorziening naar de riolering duidelijk aangeduid. De overloop van de hemelwaterput gaat richting de infiltratievoorziening in het binnengebied. De overloop van de infiltratievoorziening zal buiten de perceelsgrens aangesloten worden op het DWA om vervolgens naar de riolering te gaan. De diameter van de afval- en hemelwateraansluiting zal minsten 125 mm en maximum 300 mm bedragen.

Het advies van Fluvius dient te worden opgevolgd. In de gewijzigde projectinhoudversie werd een overzicht bijgevoegd van de gevraagde vermogens.

Het advies van Proximus dient te worden gevolgd.

Er moet worden voldaan aan de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid en meer bepaald aan artikels 15, 18, 19, 21 en 25.

De stedelijke dienst Publieke Ruimte adviseert dat ter hoogte van de inkom- en inritzone, waar het niveau van de openbare ruimte doorloopt, de perceelsgrens zichtbaar dient te blijven in de aanleg in de materiaalovergang of legverband. Vanuit oogpunt veiligheid wordt dit advies bijgetreden.

De brandvoorzorgsmaatregelen uit het advies van de Brandweer dienen strikt te worden nageleefd.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid

De ondergrondse parking is te bereiken via de Willem Tellstraat met een autolift.

In de Willem Tellstraat staat een verdwijnpaal. Verkeer naar de parking moet dus toegang krijgen tot deze voetgangerszone. De juiste plaatsing van de verdwijnpaal moet besproken worden met de stedelijke diensten Publieke Ruimte en Mobiliteit. Dit wordt als voorwaarde opgelegd.

Fietsvoorzieningen

Voor de 11 appartementen moeten er 29 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          4 appartementen met 1 slaapkamer = 4 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 8

-          7 appartementen met 2 slaapkamers = 7 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 21

Voor de kantoren (670 m²) moeten er 8 fietsstalplaatsen voorzien worden (1,25/100 m²) en voor de detailhandel (206 m²) moet er 1 fietsstalplaats voorzien worden (0,60/100m²).

Er moeten in het totaal 38 fietsstalplaatsen zijn. In de ondergrondse parking worden 35 fietsstalplaatsen voorzien. Die zijn te bereiken met de autolift. Bovengronds zijn er nog eens 8 fietsstalplaatsen.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Het gebouw zal bestaan uit 2 ondergrondse verdiepingen, een gelijkvloers met 2 kantoor- en 2 commerciële ruimten en 4 verdiepingen met 11 appartementen.

Sloop

Er wordt een gedeeltelijke sloop voorzien van de gebouwen in de Leopoldstraat. Het gebouw ter hoogte van de Leopoldstraat 23-25 zal volledig gesloopt worden en ter hoogte van de Leopoldstraat 27 zal enkel de voorgevel behouden blijven. De uitvoerder van de sloopwerken dient de nodige maatregelen te nemen om stofemissies tijdens de afbraak zoveel mogelijk te beperken (Vlarem II hoofdstuk 6.12). De aanbevelingen en adviezen in de sloop- en asbestinventaris moeten gevolgd worden.

Bemaling

Voor de realisatie van 2 ondergrondse verdiepingen is een bemaling noodzakelijk.

De bemaling wordt uitgevoerd als een vacuümbemaling waarbij de filters worden aangezet op 11 à 12 m-mv. Het maximum debiet is begroot op 698 m³/dag en het gemiddeld debiet op 430 m³/dag. In totaal zal er ongeveer 68.870 m³ opgepompt worden. De bemaling is voorzien voor een duur van 160 dagen. De grondwaterstand in rust bedraagt circa 5 m-mv, terwijl de beoogde verlaging van de grondwaterstand tot 7,4 m-mv gaat. Voor de autolift en de personenlift dient er respectievelijk verlaagd te worden tot 8,1 en 8,5 m-mv.

Er werden geen sonderingen op het terrein uitgevoerd waardoor er gebruik moest gemaakt worden van 3 relevante sonderingen op DOV Vlaanderen. De 3 sonderingen verlopen relatief homogeen. In de sonderingen worden een relatief slappere leemhoudende laag tussen 1,0 à 3,0 m onder maaiveld opgemerkt, echter wel nog zandig van opbouw. Vanaf een diepte van circa 6,0 m onder maaiveld wordt er duidelijk de Tertiaire, glauconiethoudende, zandlagen afkomstig van de Formatie van Berchem en Voort onderscheiden.

Op basis van de grondwaterverlaging werd er een zettingssimulatie uitgevoerd. Er werd vastgesteld dat de berekende zettingen, onder de aanpalende en omliggende gebouwen, veel kleiner zijn dan de toegelaten 20 mm. Deze bedragen maximaal circa 2 à 3 mm. Hierbij werd nog geen rekening gehouden met voorbelasting van de grond door eerder uitgevoerde bemalingen of historische lagere waterpeilen zodat de berekende zettingen hoogstwaarschijnlijk een overschatting zijn van de werkelijke zettingen. Het risico op zettingen is dus zeker gewaarborgd.

Er wordt door het studiebureau aangeraden om op het terrein nog sonderingen (bij voorkeur type: elektrisch) uit te voeren om de aannames en berekeningen uit deze studie te kunnen controleren/verifiëren. Dit zal als bijzondere voorwaarde opgenomen worden.

Er werd geen peilbuis geplaatst om een accurate meting van het grondwaterpeil uit te voeren. De grondwaterstand wordt geschat op 5 m-mv als worst-case scenario. Er wordt echter aangeraden om de actuele grondwaterstand na te gaan door middel van een peilbuis met periodieke metingen. Dit zal ook als bijzondere voorwaarde opgenomen worden.

De invloedzone van de bemaling bedraagt ongeveer 286 m waarbij de grens werd vastgelegd op een verlaging tot 0,05 m. Binnen deze invloedzone bevindt zich de Plantentuin. Om de impact van de bemaling op de Plantentuin te kunnen inschatten werd er advies gevraagd aan de dienst Stadsbeheer/ Groen en Begraafplaatsen. Zij oordelen dat aangezien de grondwaterstand meer dan 4 m-mv bedraagt, het buiten de worteldiepte van de bomen (1 à 1,5 m) valt. De bemaling zou daardoor geen invloed mogen hebben op het groen in de Plantentuin. Tevens wordt er ook aangeraden om het water, indien niet-verontreinigd, aan te wenden voor bevloeiing van de vegetatie.

Binnen de invloedstraal van de bemaling liggen verschillende bij de OVAM gekende verontreinigingen. Er werd een uitgebreide analyse aan het dossier toegevoegd om de impact van de bemaling op deze verontreinigingen in te schatten. Uit de analyse blijkt dat er geen relevante versnellingen of verplaatsingen van verontreinigingen voorkomen.

Regionaal kunnen echter wel verhoogde concentraties van arseen en nikkel voorkomen. Bijkomend ligt het project in een no-regret zone voor PFAS. Hiervoor werden lozingsnormen aangevraagd. VMM afvalwater gaat akkoord met de gevraagde lozingsnormen.

De lozingsrubrieken 3.4.2 en 3.6.3.2 worden aangevraagd voor lozing zonder en mét waterzuivering voor een debiet van 29 m³/uur. Lozing is voorzien in de gemengde riolering. De toelating van Aquafin voor deze lozing werd aan het dossier toegevoegd.

Op vraag van stad Antwerpen werd er tijdens de vergunningsperiode een grondwateranalyse uitgevoerd. Er werden geen overschrijdingen van het IC van nikkel en arseen gedetecteerd. Ook voor PFAS werden er individueel geen overschrijdingen van de toegekende lozingsnorm van 100 ng/l vastgesteld. Er wordt aangeraden om bij de opstart van de bemaling een staalname te doen van het bemalingswater. De bemaling mag pas in gebruik genomen worden als de analyseresultaten beschikbaar zijn en getoetst werden aan de geldende normen. Indien er overschrijdingen van de lozingsnormen worden vastgesteld, dient er een mobiele waterzuivering geplaatst te worden. Als het bemalingswater voldoet aan de lozingsnormen en voor de overige parameters aan de IC van bijlage 2.3.1 van Vlarem II moet er minstens een deel van het water aangeboden worden aan de Plantentuin.

De exploitant vraagt een afwijking op bijlage 4.2.5.1. met betrekking tot de controle-inrichting voor lozingen van afvalwater. Aangezien het een tijdelijke bemaling en tijdelijke lozing betreft wordt er geen meetgoot en speciale meetapparatuur geplaatst, enkel een staalnamekraan. De debietsmeter die geplaatst wordt, is conform artikel 5.53.3. van Vlarem II. In afwijking van artikel 4.2.5.1.1. §1 van Vlarem II moet er geen meetgoot voorzien worden.

Exploitatie van de meergezinswoningen en kantoorruimten

Er wordt een gemeenschappelijke grond-water warmtepomp opgesteld in het technisch lokaal in de 1ste kelderverdieping. Deze werkt niet met koelgas en zal dus geen effect hebben op de luchtkwaliteit.

De lucht-water warmtepompen van het groot appartement, de twee commerciële ruimten, de twee kantoorruimten zijn split-units waarvan de buitenunits opgesteld staan in de buitenlucht op het dak of op het gelijkvloers.

Voor de buitenunits van de lucht-water warmtepompen zullen de nodige akoestische maatregelen genomen worden zodat ten alle tijden voldaan wordt aan de richtlijnen van Vlarem II.

De warmtepompen maken gebruik van het koelmiddel R410a. Dit koelmiddel heeft een hoog global warming potential (GWP). Voor R410a geldt nog geen gebruiksverbod, maar een voorstel van de Europese commissie geeft aan dat warmtepompen met een vermogen van meer dan 12 kW vanaf 2027 gevuld moeten zijn met een koelmiddel met een GWP van minder dan 750. In het kader van duurzaamheid en het minimaliseren van de impact bij accidentele vrijstelling wordt gevraagd te onderzoeken of een koelmiddel met een lager GWP gebruikt kan worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. De voorwaarden uit het advies van de stedelijke dienst Archeologie dienen te worden gevolgd.

3. Het hydraulisch en technisch advies van Water-link dient te worden gevolgd.

4. Het advies van Fluvius dient te worden gevolgd.

5. De voorwaarden uit het advies van Proximus dienen te worden gevolgd.

6. De voorwaarden uit het advies van de stedelijke dienst Publieke Ruimte dienen te worden gevolgd.

7. Er moet worden voldaan aan de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid en meer bepaald aan artikels 15, 18, 19, 21 en 25.

8. De insprong naar de autolift evenals de private doorgang naar de binnentuin dienen ’s nachts te worden verlicht conform artikel 14 van de bouwcode.

9. De technische voorzieningen op het dak mogen niet hoger zijn dan 2,50 meter gemeten vanaf de kroonlijst, worden binnen een hoek van 45° ten opzichte van elk gevelvlak ingericht en mogen in geen geval zichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte, conform artikel 16 van de bouwcode.

10. De kitchenette van het kantoor, grenzend aan de Willem Tellstraat, moet een voorzieningen voor de toetreding van daglicht en zicht hebben conform artikel 24 van de bouwcode.

11. De afvalbergingen moeten voorzien zijn van verluchting conform artikel 26 van de bouwcode.

12. De zonnepanelen op de platte daken dienen achter elkaar op het platte dak geplaatst te worden, met een maximale hoogte tot 1,50 meter, conform artikel 36 van de bouwcode.

13. De delen van de nieuwe platte daken met een oppervlakte van meer dan 20 m², die niet worden gebruikt voor technische voorzieningen, dienen te worden ingericht als groendak conform artikel 38 van de bouwcode.

14. Het gescheiden rioolstelsel dient te voldoen aan artikel 40 en 41 van de bouwcode.

15. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van:

-          Voor de platte daken: dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);

-          Bij een groendak: een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.

-          Voor hellende daken: dakisolatie die valt onder brandreactie klasse A1 of A2 (EN 13501-1) of de plafondzijde te beschermen is met een materiaal met brandwerendheid van minimaal EI60.

16. De juiste plaatsing van de verdwijnpaal moet besproken worden met de stedelijke diensten Publieke Ruimte en Mobiliteit.

17. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Geadviseerde rubriek(en)

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

1. De uitvoerder van de sloopwerken dient de nodige maatregelen te nemen om stofemissies tijdens de afbraak zoveel mogelijk te beperken (Vlarem II hoofdstuk 6.12). De aanbevelingen en adviezen in de sloop- en asbestinventaris moeten gevolgd worden.

2. De startdatum van de bemaling wordt ten minste twee weken voor de start gemeld aan de stad Antwerpen. Hiervoor stuurt u een mail aan de dienst Vergunningen (milieuvergunningen@antwerpen.be) en de dienst Milieu-Interventie (mi@antwerpen.be) met vermelding van het dossiernummer, de contactgegevens van de werfverantwoordelijke en de start- en einddatum.

3. Er worden op het terrein elektrische sonderingen uitgevoerd om de aannames en berekeningen uit de bemalingsstudie te controleren/verifiëren.

4. Het bedrijfsafvalwater moet voldoen aan de algemene lozingsvoorwaarden voor de lozing van bedrijfsafvalwater in oppervlaktewater en de volgende bijzondere voorwaarde:

5. Indien het bemalingswater niet verontreinigd is, wordt er door middel van een buffervat/container op de werf het water ter beschikking gesteld aan de Plantentuin.

6. In afwijking van art 4.2.5.1.1. §1 van Vlarem II moet er geen meetgoot voorzien worden.

7. De kwaliteit van het bemalingswater wordt geanalyseerd voor het lozingspunt (na schoonpompen van de bemalingsinstallatie) of op voorhand in een representatieve peilbuis max. 3 jaar voor de opstart van de bemaling. De te analyseren parameters zijn minstens de kwantificeerbare PFAS-componenten opgenomen in het WAC_IV_A_025. De bemaling mag pas in gebruik genomen worden als de analyseresultaten beschikbaar zijn en getoetst werden aan de geldende normen. De verdere monitoring van het opgepompte bemalingswater gebeurt aan volgende frequentie:

o bij concentraties hoger dan 80 % van de norm: analyse in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling of tot wanneer de recentste analyse zonder zuivering maximaal 80 % van de norm bedraagt;

o bij concentraties lager dan 80 % van de norm: geen herhaling noodzakelijk.

Bij inzet van een waterzuivering gebeurt de analyse op het effluent van de waterzuivering ter vervanging van de monitoring van het opgepompte bemalingswater als volgt: in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling.

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

De voorliggende aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het kaderbesluit ‘Stedenbouwkundige lasten’ goedgekeurd door het college op 9 maart 2018 (jaarnummer 02203).

Het college besliste op 5 mei 2023 (Jaarnummer 03007) dat er voor het project ‘Leopoldstraat 23-25-27 / Willem Tellstraat 3, district Antwerpen’ geen stedenbouwkundige lasten verschuldigd zijn.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvaarde wijzigingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

De bezwaren kunnen worden samengevat als volgt:

1. Mogelijke gevolgen van de bemaling op de botanische tuin en 3 volwassen bomen op een naburig terrein.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Om de impact van de bemaling op de Plantentuin te kunnen inschatten werd er advies gevraagd aan de dienst Stadsbeheer/ Groen en Begraafplaatsen. Zij oordelen dat aangezien de grondwaterstand meer dan 4 m-mv bedraagt, het buiten de worteldiepte van de bomen (1 à 1,5 m) valt. De bemaling zou daardoor geen invloed mogen hebben op het groen in de Plantentuin en op de 3 volwassen bomen op een naburig perceel.

2. Mogelijke gevolgen van de bemaling op naastliggende gebouwen (verzakkingen, scheuren,…)

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Op basis van de grondwaterverlaging werd er een zettingssimulatie uitgevoerd. Er werd vastgesteld dat de berekende zettingen, onder de aanpalende en omliggende gebouwen, veel kleiner zijn dan de toegelaten 20 mm. Deze bedragen maximaal circa 2 à 3 mm. Hierbij werd nog geen rekening gehouden met voorbelasting van de grond door eerder uitgevoerde bemalingen of historische lagere waterpeilen zodat de berekende zettingen hoogstwaarschijnlijk een overschatting zijn van de werkelijke zettingen. Het risico op zettingen is dus zeker gewaarborgd.

3. Het nut van een bijkomende ondergrondse parking wordt in vraag gesteld, terwijl er wordt vastgesteld dat er om de hoek in de bestaande parkeergarages leegstand is en veel autostaanplaatsen onbenut zijn.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. De aanvraag moet voldoen aan de parkeernorm volgens de bouwcode, waarin parkeren op eigen terrein (POET) vooropgesteld wordt. Volgens het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit is de werkelijke parkeerbehoefte voor dit project 21. Dit aantal kan worden bijgesteld tot 12 omdat volgens de laatst vergunde toestand reeds 9 parkeerplaatsen werden afgewenteld op het openbaar domein. Het project telt 15 parkeerplaatsen en zorgt ervoor dat de parkeerbehoefte wordt opgevangen op het eigen terrein conform de voorschriften van de bouwcode.

4. Er wordt onvoldoende rekening gehouden met mogelijke geluidsoverlast van de nabijgelegen schouwburg. Men vreest dat de bewoners hinder zullen ondervinden en er wordt gewezen op de Belgische norm NBN?S?01-400-1 met akoestische criteria voor woongebouwen. Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Het is niet aan de omwonenden om maatregelen te nemen tegen geluidsoverlast afkomstig van een schouwburg. De aanvraag is gelegen in een residentiële buurt in woongebied. Maar het is wel een aandachtspunt dat wordt meegegeven aan de bouwheer en architect.

5. Bezorgdheid over de poort aansluitend aan de achtergevel van Arenberg (Willem Tellstraat). Vanwege het laden en lossen (schouwburg) kan dat gevaarlijke situaties veroorzaken. Wij adviseren om het gebruik van die poort tot het minimum te beperken.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Het is aan de organisatie van de schouwburg om de veiligheid te garanderen. De poort in kwestie geeft toegang tot de fietsenstalling en de binnentuin en moet te allen tijde toegankelijk blijven.

6. Het profiel van de scheimuren werd niet correct opgetekend.

Beoordeling:

Het bezwaar in ongegrond. Dit werd inmiddels rechtgezet in de laatste projectinhoudversie.