Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023103046 |
Gegevens van de aanvrager: | BV MARTHA met als adres Dalkruidlaan 5 te 2610 Antwerpen |
Ligging van het project: | De Leescorfstraat 10 te 2140 Borgerhout (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 26 sectie B nr. 905G9 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | bouwen van een meergezinswoning met 4 woongelegenheden na afbraak bestaand appartementsgebouw |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 02/05/1929: toelating (1399#11299) voor het bouwen van een huis;
- 04/11/1926: toelating (1399#9374) voor het bouwen van een werkplaats.
Geacht vergunde toestand
- functie: meergezinswoning met 3 woongelegenheden;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Bestaande toestand
- hoofdgebouw: niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw;
- bijgebouw achteraan het perceel:
Nieuwe toestand
- functie: meergezinswoning met 4 woongelegenheden:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- slopen van de bestaande meergezinswoning;
- bouwen van een nieuwe meergezinswoning;
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 4;
- verbouwen van het bijgebouw;
- wijzigen van de scheidingsmuren.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen | 7 september 2023 | 27 september 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 7 september 2023 | 18 september 2023 |
Stadsbeheer/ Groen en Begraafplaatsen | 7 september 2023 | 12 september 2023 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 7 september 2023 | 21 september 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op de volgende punten:
De bijkomende vierde bouwlaag met een bouwdiepte van 15 meter overschrijdt de maximale bouwdiepte van 9 meter.
De terrassen op de verdiepingen worden niet voorzien binnen een hoek van 45° ten opzichte van de linker perceelsgrens.
Voor de 4 woongelegenheden zijn geen autostaanplaatsen voorzien in het gebouw.
De scheidingsmuren dienen een opstand te hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. Deze opstand mag niet met brandbaar materiaal bekleed worden. De scheidingsmuren hebben ter hoogte van de platte daken geen opstand van minimum 30 cm.
Het dakenplan vermeldt eventuele plaatsing van zonnepanelen. De uitvoering dient te gebeuren conform dit artikel.
Het is onduidelijk of de twee niet-overdekte terrassen aangelegd worden in een helling van 1 à 2 %, om het regenwater naar de tuin te laten afwateren en op natuurlijke wijze te laten infiltreren.
De aansluitpunten moeten minstens 0,20 meter en hoogstens 0,50 meter uiteen gelegen zijn. Op dit moment zijn de aansluitingen schematisch ingetekend met een tussenafstand van 1,22 meter.
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd.
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De voorliggende aanvraag omvat naast de sloop en nieuwbouw ook een wijziging van het aantal woongelegenheden. De drie bestaande en vergunde woongelegenheden omvatten drie slaapkamers. Na herbouw heeft de meergezinswoning met vier woongelegenheden allemaal tweeslaapkamerappartementen.
Zowel links als rechts van het pand staan er meergezinswoningen. De functie van meergezinswoning is principieel in overeenstemming met de bestemming wonen en de woonfuncties op de omliggende percelen.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
De meergezinswoning heeft drie bouwlagen onder een plat dak in een gesloten bebouwing. Het links aanpalende perceel is braakliggend. Het hoofdgebouw heeft een bouwdiepte van 9 meter met een achterbouw van 7 à 8 meter. In voorliggende aanvraag wenst men na sloop een nieuwbouw op te richten van vier bouwlagen onder plat dak, met een totale bouwdiepte van 17 meter op het gelijkvloers en 15 meter op de verdiepingen.
Het gelijkvloers en de eerste verdieping omvatten twee duplex-appartementen met aansluitend een eigen private tuinzone. Achteraan wordt een bijgebouw verbouwd. Op de derde en vierde verdieping bevinden zich per bouwlaag een appartement, met langs de tuinzijde een terras.
De bijkomende vierde bouwlaag voor de extra woongelegenheid is qua hoogte ruimtelijk inpasbaar, maar overschrijdt de maximale bouwdiepte van 9 meter, zoals deze van het bestaande te slopen hoofdgebouw. Een bouwdiepte van 15 meter op de derde verdieping kan hier niet worden toegestaan, wat in strijd is met artikel 10 van de bouwcode. Bovendien komen de terrassen op de verdiepingen niet in aanmerking voor vergunning zodat de minimum vereiste woonkwaliteit niet bereikt wordt. Tenslotte voldoen de fietsenstallingen volgens de stedelijke dienst Mobiliteit niet aan voldoende gebruikscomfort.
Visueel-vormelijke elementen
De gevel ter hoogte van het gelijkvloers is volledig afgewerkt met een gevelplint in blauwe hardsteen. De overige geveloppervlaktes zijn afgewerkt met grijsbeige steenstrips en een speklaag in natuurkleurig beton tussen het gelijkvloers en de bovenverdiepingen. Het buitenschrijnwerk en de raamdorpels zijn uitgevoerd in grijsbruin aluminium.
De panden in de nabijheid van dit project bestaan uit metselwerk in verschillende kleuren van roodbruin, beige en geel. Het buitenschrijnwerk van deze panden bestaat uit grijs en donkerbruine kleuren. Op vlak van materiaalkeuze is de gevel inpasbaar in de omgeving.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Verder voldoet de aanvraag niet aan alle voorschriften van de bouwcode.
De terrassen op het gelijkvloers dienen aangelegd te worden onder een helling van 1 à 2 %, om het regenwater naar de tuin te laten afwateren en op natuurlijke wijze te laten infiltreren, conform artikel 39 van de bouwcode.
De terrassen aan de achterzijde op de verdiepingen wijken af op artikel 13 van de bouwcode en schenden het goed nabuurschap. De terrassen bevinden zich niet onder een hoek van 45° en liggen niet op een afstand van minsten 1,90 m ten opzichte van de linker perceelsgrens. Er worden vanop de terrassen storende zichten gecreëerd naar de aangrenzende eigendom waardoor ze niet voor vergunning in aanmerking komen. Van de vereiste tot buitenruimte kan gelet op de kwaliteit, niet worden afgeweken.
De scheimuur met de rechter aanpalende werd uitgebreid tot de hoogte van de platte daken, maar is niet uitgevoerd met een opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak wat in strijd is met artikel 34 van de bouwcode. In functie van brandoverslag kan hier niet van afgeweken worden.
De aansluitpunten moeten minstens 0,20 meter en hoogstens 0,50 meter uiteen gelegen zijn conform artikel 41 van de bouwcode.
Mobiliteitsimpact
Toetsing parkeerbehoefte
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 4 parkeerplaatsen. De parkeerbehoefte wordt bepaald op de nieuwbouw van een meergezinswoning met 4 woongelegenheden. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1: 1 x 4= 4. De werkelijke parkeerbehoefte is hier 4.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden: Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens artikel 12 §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.
|
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1. Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 4 – 0 = 4. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 3 parkeerplaatsen voor de 3 vergunde appartementen. Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 4 – 3 = 1.
|
Fietsvoorzieningen
Volgens het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit dienen er in dit project 12 (4 x (2+1)) overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Deze werden ingetekend in de kelder. De toegang naar deze kelder dient overal 1 meter breed te zijn incl. de doorgangen. Verder dient er voor de lift voldoende ruimte voorzien te worden zodat de fietser zich met zijn fiets aan de hand kan opstellen. Dit is nu niet het geval.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met de stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 4 augustus 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 7 september 2023 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum zonder noodbesluit | 6 november 2023 |
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 4 februari 2024 |
Verslag GOA | 14 december 2023 |
Naam GOA | Katrine Leemans |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
1 | 0 | 0 | 0 |
Bespreking van de bezwaren
Geen mede-eigenaar: De bezwaarindiener meldt dat ze geen mede-eigenaar is van het aanpalende perceel van het project en neemt daarom geen standpunt in binnen dit project.
Het bezwaar is ongegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.