2023_CBS_08454 - Omgevingsvergunning - OMV_2023090429. Jules Moretuslei 280. District Wilrijk - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/06/1938: toelating (236#1885) voor de inrichting van een drankwaterbereiding.

Geacht vergunde toestand

-          functie:

• gemengd gebouw:
• industrie en bedrijvigheid – magazijn op achterste deel van het gelijkvloers;
• wonen – eengezinswoning op voorste deel van gelijkvloerse en de rest van het pand.

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen onder zadeldak;
• aanbouw van 1 bouwlaag onder plat dak;
• gelijkvloers perceel volledig bebouwd.

-          gevelafwerking:

• wit pleisterwerk met plint in blauwe hardsteen;
• schrijnwerk onbekend.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• wonen – eengezinswoning.

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen onder zadeldak met dakkapellen;
• sloop van deel aanbouw;
• aanbouw van 1 bouwlaag onder plat dak;
• bouwdiepte van 17 m;
• berging achteraan het perceel van 6 m²;
• open ruimte van 45,5 m² waarvan circa 15,5 m² verhard terras.

-          gevelafwerking:

• donkergrijs pleisterwerk met plint in blauwe hardsteen;
• schrijnwerk in zwart aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van deel van de aanbouw;

-          wijzigen van de gelijkvloerse bedrijvigheidsfunctie naar wonen;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          ontpitten van deel van het terrein.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  De hoogte van het gelijkvloers raam kan bezwaarlijk afgestemd genoemd worden op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving.
• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
  Omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de historische waarde moet de lichte kleurstelling van bepleisterde en geschilderde gevels bewaard of hersteld worden. De voorgevel is voorzien in een donkere kleur.
• artikel 19 Tuinafsluitingen:
  Indien de achtertuin wordt afgesloten moet dit gebeuren door een muur, haag, draad of scherm met een hoogte van minimum 1 meter en maximum 2,60 meter. De tuinmuren worden 3,30 meter voorzien.
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  Er worden twee bijkomende slaapkamers voorzien waardoor er een  fietsparkeerbehoefte van twee plaatsen is. De gang is te smal voor het plaatsen van fietsen.
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  Het gedeelte van de scheidingsmuren heeft een opstand van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. Er kan niet beoordeeld worden of de scheimuren hieraan voldoen na het ophogen van het platte dak met isolatie en een nieuwe afwerking.
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  1§ De aansluitpunten van de DWA en RWA moeten minstens 0,20 meter en hoogstens 0,50 meter uiteen gelegen zijn. De aansluitpunten liggen circa 1,25 meter uiteen.
  2§ Indien de gevel grenst aan het openbaar domein mag de uitsprong niet meer dan 0,15 meter bedragen en dient de afvoerbuis tot op een hoogte van minstens 1,20 meter ten opzichte van het voetpad slagvast zijn. De aansluiting met de RWA-afvoerbuis dient inpandig te gebeuren. Volgens de legende wordt de regenwaterafvoer onderaan in zink voorzien, wat geen slagvast materiaal is. De aansluiting met de RWA-afvoerbuis gebeurt ook uitpandig.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Met voorliggende aanvraag wordt het pand met zowel de functie bedrijvigheid als de functie wonen omgevormd tot een eengezinswoning. Een groot deel van het gelijkvloerse volume zal hiervoor gesloopt worden zodat de gelijkvloerse verblijfsruimtes voldoen aan de hedendaagse kwaliteitsvereisten.

Het inrichten van een eengezinswoning kan gunstig beoordeeld worden.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Op het gelijkvloers wordt een deel van het bouwvolume gesloopt. Achteraan de tuin blijft een beperkte oppervlakte behouden om te gebruiken als tuinberging.

De voorziene aanpassingen zijn nodig om het gelijkvloers te voorzien van voldoende natuurlijk licht en lucht voor de gewenste woonfunctie. De nieuwe bouwdiepte bedraagt 17 meter en sluit aan op de rechterbuur. Het gelijkvloers wordt voorzien van de vereiste woonkwaliteit door de aanwezigheid van hoge plafonds, grote raamopeningen en een open plan. Onder het dak worden twee slaapkamers en een badkamer voorzien.

Het voorstel is ruimtelijk aanvaardbaar, uitgezonderd de tuinberging.

De voorziene tuinberging belet namelijk dat de tuinmuren in de tuinzone een hoogte kunnen krijgen die de maximale tuinmuurhoogte van 2,60 meter niet overschrijdt, conform de bepalingen van de bouwcode ook.

Bijgevolg zal worden opgelegd de tuinberging van 3,30 meter te voorzien tot op minstens 0,70 meter van de perceelsgrenzen.

Visueel-vormelijke elementen en

Op de eerste verdieping is er een vals plafond voorzien op een vrije hoogte van 2,66 meter. Om dit te kunnen uitvoeren is het bovenste deel van de ramen met een T-verdeling voorzien van een vast ondoorzichtig paneel. Deze ingreep heeft een onaanvaardbare impact op het gevelbeeld. Bijkomend gaat dit helemaal in tegen het principe dat een aanvraag voor een verbouwing bedoeld is voor het behouden of vergroten van de woonkwaliteit. Door het plafond zo drastisch te verlagen wordt de woonkwaliteit verlaagd. Deze aanpassing kan bijgevolg niet gunstig beoordeeld worden.

Tot slot wordt er ook een discrepantie vastgesteld in de hoogte van de raamopeningen tussen de snede en het plan van de voorgevel.

In voorwaarde zal gelet hierop minstens het valse plafond in de slaapkamer en badkamer ter hoogte van de ramen in de voorgevel en het ondoorzichtig bovenlicht worden uitgesloten van vergunning, alsook wijzigingen aan de hoogte van de openingen in de voorgevel.

Aan de voor- en achterzijde van het dak worden dakkapellen voorzien. De materialisatie van de dakkapellen is niet opgenomen op de aangeleverde legende.

Na telefonisch contact met de bouwheer wordt meegegeven dat deze worden voorzien van gevelplaten in een donkere kleur met zwarte schrijnwerk.

Voorgestelde materialisatie is aanvaardbaar in het straatbeeld.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In de beschrijvende nota wordt gesproken over de gedeeltelijke sloop en een nieuwe aanbouw op de gelijkvloerse verdieping. Afgaande op de plannen moet die nieuwe aanbouw geïnterpreteerd worden als het afwerken van de gereduceerde dakstructuur tot op 17 m bouwdiepte. Achteraan in de tuin wordt een resterend dakgedeelte verbouwd tot tuinberging van 6 m². Daartussen ligt open ruimte.

Er is een middelgrote overstromingskans onder huidig klimaat met waterdieptes tot 41 cm. Een overstromingsveilig peil zou 16,66 mTAW zijn. 65-70 cm boven het voetpadniveau.

Omdat de vloerplaten verhogen te weinig nuttige binnenhoogte zou opleveren en dit niet in verhouding staat tot de aangevraagde werken adviseert de dienst Water een waterwerende deur te voorzien of een schot te plaatsen bij aangekondigde wateroverlast. Dit schot moet geplaatst worden in de gevelopening van de dubbele toegangsdeur en moet een nuttige hoogte hebben van minimaal 70 cm.

Er wordt een gescheiden rioleringstelsel aangelegd. De RWA- en DWA-afvoer moeten beveiligd worden een terugslagklep.

Er wordt ook opgemerkt dat er zich een kelderopening bevindt in het voetpad.

Elke opening onder het overstromingsveilig peil zou afgesloten moeten kunnen worden of moeten beschikken over een waterkering.

Het keldergat werd reeds beveiligd door een opgemetseld muurtje.

Dit is een afdoende maatregel voor keldergaten die zich in een voortuinstrook bevinden, maar keldergaten op openbaar domein mogen niet op dergelijke wijze afgeschermd worden. Behalve dat het muurtje niet in het voetpad mag zijn is het ook onvoldoende hoog. Het best wordt gekeken naar andere maatregelen om de kelder te beveiligen.

De plannen tonen echter geen kelder.

Op volgende websites worden oplossingen aangereikt om gebouwen te beschermen tegen waterindringing.

https://www.vmm.be/water/overstromingen/hoe-je-woning-beschermen/

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Er worden 2 bijkomende slaapkamers voorzien in de woning. De extra fietsparkeerbehoefte is dan ook 2 plaatsen. Er wordt in de tekst gezegd dat er in de inkom en onder de trap voldoende plaats is voor enkele fietsen. Onder de trap is echter het toilet voorzien en de gang is te smal om fietsen te plaatsen. In voorwaarde zal opgenomen worden om twee fietsparkeerplaatsen te voorzien die voldoen aan artikel 29 van de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.).

2. Het valse plafond in de slaapkamer en badkamer ter hoogte van de ramen in de voorgevel en het ondoorzichtig bovenlicht worden uitgesloten van vergunning, alsook wijzigingen aan de hoogte van de openingen in de voorgevel.

3. De gevel te voorzien in licht grijs.

4. De tuinberging te voorzien op minstens 0,70 meter van de perceelsgrenzen en de hoogte van de tuinmuren te voorzien van een maximale hoogte van 2,60 meter conform de bepalingen van artikel 19 van de bouwcode.

5. De aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel te voorzien conform de bepalingen van artikel 41 van de bouwcode.

6. Twee fietsparkeerplaatsen te voorzien conform de bepalingen van artikel 29 van de bouwcode.

7. Het opgemetseld muurtje ter hoogte van het keldergat wordt uitgesloten van vergunning.

8. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021. 

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten