2023_CBS_08178 - Omgevingsvergunning - OMV_2023031968. Lange Lobroekstraat, Moeke Bitterpeeënstraat en Ceulemansstraat zn (zonder nummer). District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          lopende vergunning (OMV_2022165339) voor het heraanleggen van openbaar domein op Slachthuissite;

-          13/12/2022: voorwaardelijke vergunning (OMV_2022105154) voor het verkavelen van een terrein in 1 lot voor meergezinswoningen, 1 lot voor publiek domein, slopen bestaande bebouwing en rooien van bomen (Slachthuissite fase 2);

-          10/12/2020: projectvergadering (2020556) voor het oprichten van een ondergrondse parking, van eengezinswoningen en appartementen.

Vergunde toestand

-          hallen van het thans gesloten slachthuis;

-          rond het oude slachthuis bedrijfsgebouwen van aan het slachthuis verwante bedrijven.

Bestaande toestand

-          grotendeels verhard terrein met centraal het thans gesloten slachthuis;

-          rond het oude slachthuis bedrijfsgebouwen van aan het slachthuis verwante bedrijven;

-          hoogspanningscabine in de Ceulemansstraat.

Nieuwe toestand

-          ondergrondse parkeergarage onder het volledige perceel;

-          appartementsgebouw A (Lange Lobroekstraat):

• functie: 

-          reca-ruimte, vrije beroepen en hoogspanningscabine op gelijkvloers;

-          wonen (8 appartementen) op de verdiepingen;

• bouwvolume:

-          3 bouwlagen onder zaagtanddak;

-          inpandige terrassen;

• gevelafwerking:

-          baksteen in wit/beige kleur en aluminium buitenschrijnwerk in een bronskleurig groen;

-          appartementsgebouw B:

• functie: 

-          wonen (6 appartementen);

• bouwvolume:

-          3 bouwlagen onder schuin dak;

-          uitpandige terrassen;

• gevelafwerking:

-          baksteen in wit/beige kleur en aluminium buitenschrijnwerk in een bronskleurig groen;

-          appartementsgebouw C:

• functie: 

-          wonen (3 appartementen);

• bouwvolume:

-          3 bouwlagen onder schuin dak;

-          grotendeels inpandige hoekterrassen;

-          gelegen binnen zelfde bouwblok van eengezinswoningen W01 en W02;

• gevelafwerking:

-          baksteen in wit/beige kleur en aluminium buitenschrijnwerk in een bronskleurig groen;

-          appartementsgebouw D-J:

• functie: 

-          wonen (10 appartementen);

• bouwvolume:

-          3 bouwlagen onder schuin dak;

-          inpandige terrassen;

• gevelafwerking:

-          gelijmde metselwerkplaketten met lichtgrijze kleur;

-          goudkleurig en zilverkleurig aluminium schrijnwerk;

-          appartementsgebouw K-S:

• functie: 

-          wonen (21 appartementen);

• bouwvolume:

-          4 bouwlagen onder schuin dak;

-          inpandige terrassen;

• gevelafwerking:

-          gelijmde metselwerkplaketten met lichtgrijze kleur;

-          goudkleurig en zilverkleurig aluminium schrijnwerk;

-          woningen W01-W17:

• functie: 

-          wonen (17 eengezinswoningen);

• bouwvolume:

-          1 tot 3 bouwlagen onder schuine daken;

-          teruggetrokken volume vanaf 1ste verdieping aan de straatzijde (W04-W06 en W14-W16);

-          2 woningen gelegen in binnengebied van bouwveld 104 (W03 en W13);

-          W01 en W02 gekoppeld aan appartement C;

• gevelafwerking:

-          baksteen in wit/beige kleur en aluminium buitenschrijnwerk in een bronskleurig groen;

-          inrichting:

• aanleg openbaar domein met betonverharding en groenperken.

Inhoud van de aanvraag

-          realiseren van het bouwveld 104 op de Slachthuissite met 65 wooneenheden plus kantoor- en reca-ruimte:

• creëren ondergrondse verdieping onder volledig bouwveld (parkeerplaatsen, fietsenstallingen en technische ruimtes);
• bouwen 17 eengezinswoningen;
• bouwen 5 appartementsgebouwen (A, B, C, D-J en K-S);
• wijzigen van de scheimuren;

-          verwijderen en aanleggen van verharding (infrastructuur).

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Het perceel maakt deel uit van de voormalige Slachthuissite.

Inhoud van de aanvraag

Het project omvat de exploitatie van warmtepompen in een nieuw bouwblok op de Slachthuissite.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) Inrichting
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Slachthuissite, goedgekeurd op 25 februari 2019. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 6. zone voor wonen (wo2) - marbaixwijk, artikel 1. zone voor centrumfuncties (ce1), artikel 2. zone voor centrumfuncties (ce2), artikel 3. zone voor centrumfuncties (ce3), artikel 12. zone voor groen (gr2) - hallenplein, artikel 13. zone voor groen (gr3) - hallentuin en artikel 10. zone voor publiek domein (pu).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor gemeenschapsuitrusting en openbare nutsvoorziening. Onder gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen dient te worden begrepen voorzieningen die gericht zijn op de bevordering van het algemeen belang en die ten dienste van de gemeenschap worden gesteld. De idee van dienstverlening (verzorgende sector) aan de gemeenschap is derhalve rechtstreeks aanwezig. Artikel 4.4.8.van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening schrijft voor dat in gebieden die op de gewestplannen zijn aangewezen als gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen, handelingen van algemeen belang en de daarmee verbonden activiteiten te allen tijde kunnen worden toegelaten, ongeacht het publiek of privaatrechtelijk statuut van de aanvrager of het al dan niet aanwezig zijn van enig winstoogmerk. Als gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen kunnen eveneens worden beschouwd een school, een voor het publiek toegankelijke toegangsweg tot een vergund gebouwencomplex in een gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen en neveninrichtingen naast een autosnelweg. Alhoewel in een gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen in principe geen gebouwen met een woonfunctie zijn toegelaten, heeft de Raad van State bovendien niettemin geoordeeld dat service-flats voor bejaarden kunnen worden vergund in dergelijk gebied. Ook een nomadenkamp werd door de Raad van State beschouwd als een gemeenschapsvoorziening en openbare nutsvoorziening, (Artikel 17 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 16 Stedelijk slachthuis en omgeving, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 26 juni 2001. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: woonzone.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) en bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          Artikel 6.1 Bestemming:

afwijking op het verbod op reca voor de gebouwen op de kop van de Ceulemansstraat en Lange Lobroekstraat;

-          Artikel 6.2.2.1 Inplanting en afmeting:

afwijking op de verplichting om te bouwen op de voorbouwlijn;

-          Artikel 6.2.2.2 Types en afmetingen van gebouwen:

afwijking op de beperking van het aantal bouwlagen (gebouwen bestaan uit maximaal 3 bouwlagen) voor de bebouwing op de noordelijke kop en op de zuidelijke kop.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• Artikel 13:
  de aanvrager wenst de verplichte infiltratievoorziening te vervangen door een buffervoorziening.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• Artikel 22 Toegangen en deuropeningen:

bij sommige appartementen van K-S raakt de draaicirkel aan de duwzijde van de deur niet meer aan het deurblad. Als gevolg kan je als persoon die tassen bij heeft of als rolstoelgebruiker niet meer vlot tot aan de deurkruk reiken. Dit is onder andere het geval bij appartementen S2.01, S 2.02, N 2.01, N 2.03, enzovoort;

• Artikel 24 draairuimte:

vóór en achter elke toegang of deur waarop dit besluit van toepassing is moet voor een vrije en vlakke draairuimte worden gezorgd.  Dit is niet het geval bij de bergingen van appartement A.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders

reca-inrichtingen en andere bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg advies dient te geven.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen.
De archeologienota werd opgemaakt door BAAC en waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed op 24 november 2022 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/24309). Er werd geen programma van maatregelen opgemaakt. Het gebied bevindt zich quasi volledig in het GGA (gebieden waar geen archeologie meer te verwachten is).
Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag vormt een nieuw onderdeel in de realisatie van het stadsontwikkelingsproject Slachthuissite dat een herontwikkeling beoogt van een zone voor vleesverwerkende nijverheid naar een stedelijk woongebied. Er wordt gestreefd naar een gemengde woonwijk waarbij andere stedelijke functies vermengd met het wonen worden ingericht.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
De aanvraag wijkt af van de voorschriften van het geldende RUP. Tijdens de projectvergadering van 10 december 2020 werd geoordeeld dat de aangevraagde afwijkingen beschouwd worden als werken van algemeen belang met beperkte ruimtelijke impact (4.4.7§2 VCRO). De werken kaderen in een ruimere ontwikkeling die valt onder een brownfieldconvenant. De specifieke afwijkingen die toegestaan worden na organisatie van de projectvergadering zijn de volgende:

Afwijking op de beperking van het aantal bouwlagen van de bebouwing op de noordelijke kop (bouwblok K) en op de zuidelijke kop (bouwblok A en B):

“Een afwijking op het maximaal aantal van 3 bouwlagen zoals vastgelegd in het RUP waardoor hogere bebouwing toegelaten is, heeft een beperkte impact en zorgt voor een meerwaarde voor de omgeving. Deze afwijking maakt het mogelijk dat zowel aan de noordelijke als aan de zuidelijke zijde kan aangesloten worden op de kenmerkende kroonlijsthoogte van het reeds bebouwde bouwblokdeel. Dit zorgt voor een harmonisch en samenhangende morfologie en maakt het mogelijk om een typologische woningmix in het bouwblok te creëren.

Wat betreft bouwblok A en B is in afwijking op het RUP een mezzanine aanvaardbaar op voorwaarde dat:

- het aantal volwaardige bouwlagen zich beperkt tot 3, waarbij de kroonlijst aansluit op de kenmerkende bouwhoogte van het zuidelijke gedeelte van het bouwblok aan de zijde van de Ceulemansstraat;

- de mezzanine ondergeschikt is aan de verdieping waartoe deze behoort en minder dan de helft van de oppervlakte ervan bedraagt;

- de mezzanine voor een verhoging van de woonkwaliteit van de betreffende woning zorgt doordat het een extra ruimte en oppervlakte hieraan toevoegt;

- de mezzanine niet ingezet wordt om het aantal woningen te vermeerderen. In geen geval mag de mezzanine samenvallen met een zelfstandige woning.

Wat betreft bouwblok K zijn in afwijking op het RUP 4 bouwlagen en een daklaag aanvaardbaar op voorwaarde dat:

- de kroonlijsthoogte de kenmerkende kroonlijsthoogte volgt van het noordelijk gedeelte van het bouwblok aan de zijde van de Ceulemansstraat, zoals aangeduid op

onderstaande afbeelding. Boven de kroonlijst is één daklaag mogelijk in de vorm van een zadeldak of mansardedak en overeenkomstig de kenmerkende bedaking in het bouwblok.”
 

Afwijking op de verplichting om te bouwen op voorbouwlijn (gevellijn)

“Door af te wijken van de verplichting om te bouwen op de voorbouwlijn ontstaat een interessante typologie, gebaseerd op de begijnhoftypologie. Dit laat toe dat de (visueel) groenstructuur van de Hallentuin tot in het hart van het bouwblok kan binnendringen. Hierdoor wordt ook een elegante oplossing geboden om het zicht af te wenden van de rommelige achterkanten van de woningen uit de Ceulemansstraat. Dit levert een aangenamer beeld op vanuit de nieuwe woningen en vanaf het openbaar domein. Volgende voorwaarden dienen gerespecteerd te worden:

- ter hoogte van de delen waar geen bebouwing voorzien wordt op de voorbouwlijn wordt een uniforme tuinmuur voorzien;

- een duidelijk adressering aan de straatzijde voor de achterliggende woningen;

- er wordt volop ingezet op levendige functies langs de voorgevels.

Een afwijking op de verplichting om de voorgevellijn te bebouwen zou een meerwaarde kunnen vormen wat betreft de zuidelijke kop. Door het gelijkvloers terug te trekken ten opzichte van deze bouwlijn ontstaat een galerij die enerzijds het toekomstige Ceulemanshof optisch en ruimtelijk vergroot en anderzijds een overdekte passage creëert richting de Hallentuin. De ruimtelijke impact is beperkt terwijl de insprong een meerwaarde kan genereren voor de publieke ruimte. Beide kwaliteiten moeten aanwezig zijn in het ontwerp om deze afwijking gunstig te kunnen beoordelen.”

Afwijking op het verbod op reca in blok A

“Een reca-functie op het gelijkvloers, ter hoogte van de zuidelijke kop, zou mogelijks de activering en sociale controle van het Ceulemanshof kunnen versterken. Deze functie dient echter beperkt te worden tot 150 m² en kan enkel toegelaten worden mits positief advies van de stedelijke dienst business en innovatie.”

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet een mix van grondgebonden eengezinswoningen en meergezinswoningen. In totaal worden er 65 wooneenheden gerealiseerd. Daarnaast wordt er in de sokkel van het zuidelijke kopgebouw een kleinschalige ruimte voorzien voor vrij beroep en voor een reca-zaak.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Business en Innovatie. Dit advies is gunstig en laat zich als volgt lezen:

“Volgens de geldende beleidsvisie Ruimtelijke Economie betreft het hier geen strategische kantoorlocatie. Nabij het plangebied bevindt het gesloten treinstation Antwerpen-Dam. Dit station is gesloten voor reizigersvervoer vanaf 2011 en de NMBS heeft niet de intentie om dit opnieuw te openen omdat er in de Damwijk een grote frequentie is aan buslijnen. In de sokkel van het zuidelijke kopgebouw komt een kleinschalige ruimte voor vrij beroep en dat is in overeenstemming met verwevenheid van economische functies in het stedelijk weefsel.”

Het advies wordt bijgetreden.

Wat betreft de reca-functie voldoet de aanvraag aan de voorwaarden uit het verslag van de projectvergadering: De oppervlakte is met 69 m² kleiner dan de maximale 150 m² en de aanvraag geniet een gunstig advies van de stedelijke dienst Business en Innovatie.

De voorgestelde functies zijn functioneel inpasbaar in de omgeving en kunnen bijgevolg gunstig geadviseerd worden.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag betreft de realisatie van verschillende bouwvolumes boven een gezamenlijke parkeergarage en tracht de bestaande bebouwing aan de zuidzijde van de Ceulemansstraat te integreren in een afgewerkt bouwblok.

Op de noordelijke en zuidelijke kop van het bouwblok (gebouw A-B en K-S) wordt hierbij aangesloten op de kroonlijsthoogte van de bestaande bebouwing in de Ceulemansstraat om een harmonieuze inpassing te bekomen.

Tussen de koppen wordt aan de zijde van het toekomstige Moeke Bitterpeeënplein een combinatie van grondgebonden eengezinswoningen en appartementen voorzien volgens een begijnhofstructuur. Door de keuze om geen continue gevelwand te voorzien maar te opteren voor een begijnhofstructuur ontstaan paden, tuinen en zichten vanuit het bouwblok naar de groenzone voor het bouwblok. De gevelwand blijft zo op verschillende plaatsen beperkt tot een tuinmuur waardoor ook zonlicht tot diep in het bouwblok doorschijnt. Hierdoor is de impact van de nieuwe bebouwing op de bestaande bebouwing in de Ceulemansstraat gering.
Tussen de nieuwe woningen en de bestaande achtergrens voorziet het project een bouwvrije strook. Met uitzondering van fietsenstallingen wordt hier geen bebouwing voorzien en wordt aan de achterburen uit de Ceulemansstraat de mogelijkheid geboden hun tuinzone te verruimen.

De keuze voor een programma met eengezinswoningen en meergezinswoningen draagt bij aan een gevarieerde woningmix die nog verder bevestigd wordt door een verscheidenheid aan woontypologieën binnen de eengezinswoningen enerzijds en de appartementsgebouwen anderzijds.
Zo worden er binnen de 17 eengezinswoningen varianten met 3 en 4 slaapkamers voorzien en bestaat het aanbod appartementen uit 6 eenslaapkamerappartementen, 27 tweeslaapkamerappartementen, 11 drieslaapkamerappartementen en 4 vierslaapkamerappartementen verspreid over de verschillende volumes. Alle appartementen worden voorzien van kwalitatieve buitenruimtes die bijdragen aan een hedendaagse woonkwaliteit.

De aanvraag is ruimtelijk inpasbaar in zijn omgeving en voorziet met zijn gevarieerd programma een aanvaardbare densiteit op het perceel zonder hierbij de draagkracht van het perceel en de ruimere omgeving te overschrijden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Voorliggende aanvraag is opgebouwd uit verschillende bouwvolumes met hun eigen karakter. De volumes en de materialisatie vormen een samenhangend geheel. Het gebruik van een lichte baksteen als gevelmateriaal vormt één van de verbindende en definiërende visuele elementen van het project. De keuze voor een mineraal materiaal in een lichte kleurstelling resulteert in een harmonische aansluiting op de aanwezige bebouwing in de directe omgeving. Zo verwijst de keuze voor baksteen naar de bebouwing in de Ceulemansstraat en vormt de lichte grijze kleurstelling een zachte overgang naar de kleurstelling van de voormalige slachthuishallen.

De verbijzondering tussen de verschillende bouwvolumes wordt o.a. voorzien door verschillen in geveldetaillering en metselwerkverband, details in geëmailleerde gevelsteen en variaties in voegwerk.
 

De gevelcompositie wordt bepaald door een repetitief grid met raam- en deuropeningen die een heldere vertaling van de achterliggende woonfuncties vormen. Subtiele kleurverschillen binnen het aluminium schrijnwerk visualiseren de ruimtelijke indeling van de woonentiteiten achter de gevel. De bakstenen sokkel verbindt de verschillende bouwvolumes en bakent de grens af tussen publieke en private ruimte ter hoogte van zowel de bouwvolumes als de tuinzones.

De hellende daken worden bekleed in dakpannen en vormen een levendig dakenlandschap. De variaties in opstelling, lichte nuances in de materialisatie, afwezigheid van technische installaties op de daken en de detaillering van de dakranden dragen bij tot een harmonieuze en eigentijdse architectuur.

De voorgestelde detaillering, materiaalstelling, dakenlandschap en de samenhang tussen de volumes resulteert in een beeldkwaliteit met een sterke eigenheid die een zachte overgang vormt tussen de visuele kenmerken van de Marbaixwijk enerzijds en de slachthuishallen anderzijds.
De aanvraag past zich bijgevolg visueel in de omgeving in.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In aanvraag wijkt af van de bouwcode. Er wordt namelijk geen vet- en olieafscheider voorzien bij de reca-functie zoals voorgeschreven in artikel 44 van de bouwcode. Om alsnog een vergunning te kunnen verlenen wordt de conformiteit met artikel 44 als voorwaarde bij de vergunning geformuleerd.

Naast de afwijking op de bouwcode, wijkt de aanvraag ook af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid. Specifiek zijn er strijdigheden met artikel 22 en artikel 24. Zo raken niet alle draaicirkels voor de toegangsdeuren de deurbladen waardoor je als persoon niet vlot aan de deurkruk kan rijken en zijn er onder andere voor de bergingen van appartementsgebouw A geen vrije en vlakke draaicirkels voorzien aan weerszijden van de deuren.
Om alsnog een vergunning te kunnen verlenen dient de conformiteit met artikel 22 en 24 van de verordening toegankelijkheid als voorwaarde bij de vergunning geformuleerd worden.

In het kader van de vergunningsaanvraag werd advies gevraagd aan AG Vespa. Dit advies is gunstig en laat zich als volgt lezen:
“De aanvraag voldoet aan de ruimtelijke doelstellingen van het stadsproject.

De aanvraag kan gunstig geadviseerd worden mits volgende voorwaarde en bijhorende motivatie: De aanvraag omvat een deel van de toekomstige publieke ruimte van het stadsproject, zoals beschreven in de verklarende nota op pagina 3 – laatste paragraaf. Het voorziene deel openbare wegenis is volgens de aanvrager noodzakelijk om de vergunning te verkrijgen van dit bouwblok (verkoopsattesten, enzovoort). Op verzoek van AG Vespa werd het ontwerp openbaar domein ingetekend, conform het definitief ontwerp goedgekeurd door het college:
 

-          Hiermee toont de aanvrager de conformiteit aan tussen dit goedgekeurd ontwerp en de aanvraag voor dit gebouw. De technische uitwerking van dit openbaar domein is nog niet uitgewerkt en kan aldus niet getoetst worden aan de vereisten om over te dragen aan het openbaar domein (geen weg opbouw, technische onderbouwing riolering, nutsleidingen, uitwerking groenaanleg etc.)

-          De rooilijn voor dit project werd reeds vastgesteld via een afzonderlijke vergunning van AG Vespa, behandeld door de gemeenteraad.

-          De aanvrager heeft reeds voorzien om één gehele aanvraag te doen voor de aanleg van het openbaar domein van het Pieter Densplein, Moeke Bitterpeeënplein en Moeke Bitterpeeënstraat, inclusief de nodige samenwerkingsovereenkomst met de stad Antwerpen in functie van de overdracht naar het openbaar domein.

De aanvraag is voor AG Vespa vergunbaar, gezien de inrichting voorziet in het gebruik als openbaar domein. Het gedeelte van de wegenis kan enkel overgedragen worden aan het openbaar domein van de stad Antwerpen, mits een afzonderlijke vergunning wordt aangevraagd met een technisch conforme uitwerking.”

Het advies van AG Vespa wordt bijgetreden.

Verder werd ook advies gevraagd aan de stedelijke dienst Klimaat en Leefmilieu. Dit advies is voorwaardelijk gunstig en laat zich als volgt lezen: “Zoals de MER-screening aangeeft, is er ter hoogte van het projectgebied een geluidsniveau Lden van overwegend 60-65 dB(A) als gevolg van wegverkeer. Op deze locatie is dit geluid continu aanwezig doorheen de dag. Bij dit geluidsniveau is er volgens het afwegingskader in het MER-richtlijnensysteem bij nieuwe woningbouw een verhoogde akoestische isolatie van de buitenschil van de woningen vereist.

Om geluidshinder en luchtemissies te beperken, wordt tijdens de aanleg best zoveel mogelijk gebruik gemaakt van emissieloze machines. Dit is vooral van belang wat betreft de stationair draaiende motoren (vb bemalingspompen, vermijden van dieselgeneratoren) omdat die het meest hinderlijk zijn voor de omwonenden.
Voorwaarden:

-          Verhoogde akoestische isolatie van de buitenschil van de woningen. De streefwaarde is het realiseren van maximaal 30 dB(A) in de slaapruimtes en maximaal 35 dB(A) in de leefruimtes bij een verkeersgeluidsbelasting van 65 dB(A).

-          In de aanlegfase wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van netstroom of emissieloze generatoren voor het aandrijven van machines. Daartoe wordt zo vroeg mogelijk in het bouwproces de nodige voeding voorzien (via werfkast of permanente elektriciteitscabine).”

Het advies van de Klimaat en Leefmilieu wordt integraal bijgetreden en de gestelde voorwaarden worden als voorwaarden bij de vergunning geformuleerd.

Verder voldoet de aanvraag aan de huidige normen qua hedendaags wooncomfort. De woningen zijn ruim, genieten royale lichttoetreding, zijn ruimtelijk en planmatig op een ingenieuze manier vormgegeven en genieten voldoende ruime en kwalitatieve buitenruimtes.
De aanvraag kan vanuit hinderaspecten gunstig geadviseerd worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parking wordt ontsloten via Ceulemansstraat.

Fietsvoorzieningen:

Voor de woningen, horeca en kantoor moeten 232 fietsenstallingen voorzien worden:

-          6 appartementen met 1 slaapkamer: 6 x 2 = 12

-          26 appartementen met 2 slaapkamers: 26+ +3 = 78

-          23 appartementen met 3 slaapkamers: 23 x 4 = 92

-          10 appartementen met 4 slaapkamers: 10 x 5 = 50

Voor het personeel van de horeca en het kantoor moeten 2 fietsenstallingen voorzien worden:

-          107 m² kantoor: 107 m² x 1,25/100 m² = 1,3

-          69 m² horeca (personeel): 69 m² x 0,6/100 m² = 0,4

In de ondergrondse parking worden 2 fietsenstallingen ingericht voor in totaal 202 fietsen. Deze zijn bereikbaar via een trap met fietsgoot in het kopgebouw.

Daarnaast zijn er op maaiveldniveau ook 50 bijkomende fietsenstallingen voorzien, verspreid over het ganse perceel. Deze stallingen zijn overdekt en gelinkt aan de toegangspaden tot de woningen. Ze laten toe om fietsen van groot formaat te stallen.

In het noordelijke kopgebouw op de hoek met de Ceulemanstraat is er een fietsenstalling op maaiveld voor 44 fietsen. Deze worden overgedragen aan de stad als publieke fietsenstalling.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

In het project worden nieuwe grondgebonden ééngezinswoningen en meersgezinswoningen gebouwd op een totale oppervlakte van 7.938 m². Een ondergrondse parkeergarage wordt voorzien. Het RUP Slachthuissite – Noordschippersdok - Lobroekdok vraagt de aansluiting op het warmtenet ‘voor zover dit warmtenet reeds werd gerealiseerd’. In artikel 9(4) van de Samenwerkingsovereenkomst Slachthuissite/Noordschippersdok/Lobroekdok (2018_CBS_05385) engageren alle partijen zich om “alle redelijke inspanningen (te) ondernemen om de Projectsite van een warmtenet te voorzien”. Verdere concretisering van de realisatie van het warmtenet werd vastgelegd in de Afsprakennota tussen Stad, Fluvius en Warmtenet Antwerpen Oost (WAO) die op 12 mei 2023 door het college werd ondertekend (2023_CBS_03271). Als gevolg hiervan, werd WAO door AGVESPA opgenomen in de  samenwerkingsovereenkomst voor de realisatie van het openbaar domein en werd de aanleg van een warmtenet mee opgenomen in de aanbestedingsprocedure. Actueel is er dus nog geen warmtenet aanwezig maar er is wel duidelijk perspectief op de toekomstige beschikbaarheid . In het ontwerp is daarom rekening gehouden met twee mogelijke opties voor de warmteproductie:

-          optie 1: verwarming en passieve koeling via een warmtenet op lage temperatuur en een boosterwarmtepomp per unit voor sanitair warm water;

-          optie 2 : een beo-veld in combinatie met individuele water-water warmtepomp per unit.

Op de uitvoeringsplannen worden in de verschillende woongelegenheden en commerciële units warmtepompen ingetekend. Er is hier geen sprake van een collectieve warmteproductie. Het lijkt dat de toestellen in de toekomst beheerd zullen worden door de gebruikers. Indien de drijfkracht van zo’n individuele warmtepomp groter zou zijn dan 5 kW zullen de gebruikers moeten instaan voor de melding ervan. Op basis van een inschatting door de aanvrager zou het vermogen per warmtepomp slechts 4 kW bedragen. Dit lijkt eerder te berusten op een inschatting dan op concrete technische informatie van de toestellen.

Indien uiteindelijk zou worden gekozen voor de optie met geothermie, zal over de volledige oppervlakte van het perceel en via 38 boringen tot een diepte van 140 meter, een netwerk van kunststofleidingen worden gerealiseerd. Via dit leidingnetwerk zal bodemwarmte naar het gebouw worden gebracht waarmee via warmtepompen water met een temperatuur van 30°C voor vloerverwarming wordt geproduceerd.

In het dossier wordt deze optie op noch op de plannen noch technisch uitgewerkt. In de vergunning dienen concrete en specifieke projecten opgenomen te worden. Met betrekking tot de technische installaties is er nog geen concrete keuze gemaakt en ontbeert het aan voldoende informatie om te oordelen of, en zo ja welke ingedeelde inrichtingen opgenomen moeten worden in een eventuele vergunning.

Voor de aanleg van de ondergrondse parking zal nog een afzonderlijke omgevingsvergunningsaanvraag noodzakelijk zijn. In de m.e.r.-screeningsnota werden de bemaling en de potentiële risico’s al wel in hoofdlijnen uitgewerkt. Met betrekking tot grondwaterkwaliteit worden onderstaande aandachtspunten en maatregelen vooropgesteld:

-         maatregelen ter beperking van de invloedzone en/of debiet: retourbemaling, waterremmende wanden, aanpassen duur en fasering , enzovoort;

-         zuiveren van grondwater (voor lozing in het Lobroekdok);

-        aanvragen van verhoogde lozingsnormen.

De noodzaak van een gedeeltelijk of volledig waterremmend scherm zal voortvloeien uit de detailstudies van de bemaling. De beoordeling maakt geen deel uit van deze aanvraag.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. De bijgevoegde voorwaarden uit het advies van Aquafin NV dienen nageleefd te worden.

3. Er dient een vet- en olieafscheider voorzien te worden bij de reca-functie zoals voorgeschreven in artikel 44 van de bouwcode.

4. Alle toegangsdeuren dienen voorzien te worden conform de bepalingen uit artikel 22 en 24 van de gewestelijke verordening inzake integrale toegankelijkheid.

5. De voorwaarden uit het advies van de stedelijke dienst Klimaat en Leefmilieu dienen strikt nageleefd te worden.

6. De bijgevoegde voorwaarden uit het advies van de Astrid Veiligheidscommissie dienen nageleefd te worden.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Aangezien in het dossier niet kan afgeleid worden welke ingedeelde inrichtingen gevraagd worden, kan geen akte genomen. De exploitant zal indien nodig in een latere fase een vergunningsaanvraag of melding moeten doen hiervan.

Geadviseerde rubriek(en)

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

Het projectgebied Slachthuissite/Noordschippersdok/Lobroekdok wordt herontwikkeld tot een gemengd, kwalitatief en ontsluitbaar project met bestemming wonen, diensten, recreatie en bedrijvigheid. In de herontwikkeling van het projectgebied Slachthuissite/Noordschippersdok/Lobroekdok neemt AG VESPA de rol van projectbegeleider op. Daarbij hoort de begeleiding naar een kwaliteitsvol uitvoeringsgericht stedenbouwkundig plan en het opmaken van een samenwerkingsovereenkomst tussen de eigenaars van de site.

Voor de site is een samenwerkingsovereenkomst tussen de stad, AG Vespa, ULP-I en Urban Living Belgium gesloten, dat uitgaat van een herontwikkeling die een stedenbouwkundige last in zich draagt om de behoefte en de voorzieningen als ook het openbaar domein voor de wijk te voorzien en te financieren. De samenwerking beoogt om de bestaande noden vanuit de buurt/de wijk in het stadsdeel kwalitatief en gespreid in te vullen zonder de beperking van de huidige eigendomsgrenzen. De gefaseerde geïntegreerde perceelsoverschrijdende ontwikkeling waarborgt de efficiënte inplanting van (publieke) (groene) ruimten en publieke functies. Op 25 juni 2018 werd deze samenwerkingsovereenkomst goedgekeurd door de gemeenteraad (jaarnummer 00496).

Voorliggende aanvraag omvat een verkaveling dat gesitueerd is binnen het projectgebied waardoor de maatschappelijke meerwaarde en relevantie van de ruimtelijke ontwikkeling gewaarborgd is en bijgevolg aan de SOK plicht voldaan is.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten