2023_CBS_08428 - Omgevingsvergunning - OMV_2023055354. Napoleonkaai 43. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          28/10/1999: vergunning (86#8719276) voor het verbouwen van een bestaand pand tot handelsruimte plus 2 appartementen.

Vergunde  toestand

-          meergezinswoning met handelsgelijkvloers;

-          4 bouwlagen met mansardedak.

Bestaande toestand

-          niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Nieuwe toestand

-          4 appartementen plus een kantoorruimte;

-          5 bouwlagen plus een teruggetrokken daklaag onder plat dak;

-          gelijkvloerse fietsenberging;

-          hoekperceel volledig bebouwd;

-          voorgevels in lichtgrijs genuanceerde gevelsteen met buitenschrijnwerk in antracietkleurig aluminium, daklaag in witte crepi.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van een hoekgebouw;

-          oprichten van een meergezinswoning plus kantoorruimte;

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk cultureel, historisch en/of esthetische waarde van de bestaande bebouwing en zone voor wonen-art. 1-bestaand weefsel.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Eilandje op volgend punt:

-          Artikel 1.2.4 Open ruimte: het hoekperceel wordt volledig bebouwd in plaats van tenminste 15 % van de perceeloppervlakte op het maaiveldniveau onbebouwd te houden.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          Artikel 27 Open ruimte: het hoekperceel wordt volledig bebouwd in plaats van tenminste 20 % van de perceeloppervlakte op het maaiveldniveau onbebouwd te houden.

-          Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de scheidingsmuren van het dakvolume bezitten geen opstand van minimaal 30 cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag voorziet niet in een open ruimte. Aangezien het een klein en ondiep hoekperceel betreft dat achteraan nagenoeg volledig is ombouwd met hoge scheidsmuren kan hier in alle redelijkheid een afwijking op worden toegestaan. Een eventuele open ruimte zou bovendien over geen enkele verblijfskwaliteit beschikken.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is in overeenstemming met de geldende bestemmingsvoorschriften. Bovendien wordt de straat gekenmerkt door meergezinsgebouwen met vaak een handelsgelijkvloers. De beoogde meergezinswoning met vier woonentiteiten is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het project betreft een nieuwbouw meergezinsgebouw gelegen op de hoek van de Napoleonkaai en de Kribbestraat. Het volume bestaat uit 5 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. De inrichting met vier kwaliteitsvolle appartementen overschrijdt de draagkracht van de plek niet en is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Er worden 3 éénslaapkamerappartementen en 1 tweeslaapkamerappartement voorzien. Met een netto-vloeroppervlakte van respectievelijk 66,8 m² en 105 m² zijn deze appartementen voldoende ruim voor het aantal beoogde bewoners. Het eerder eenzijdig aanbod van éénslaapkamerappartementen wordt gecompenseerd door een ruim duplex-appartement. De kwaliteitskamer aan wie voorliggende aanvraag na indiening ter advies werd voorgelegd, waardeert het planmatig opzet.

Visueel-vormelijke elementen

Voor de gevelafwerking wordt gedacht aan lichtgrijs genuanceerde gevelsteen in combinatie met antracietkleurig buitenschrijnwerk. De plint wordt voorzien in natuursteen en de daklaag wordt afgewerkt met witte crepi. Een erker op de hoek in combinatie met een inpandig terras zorgt voor plasticiteit in de gevel.

Voorliggende aanvraag werd na indiening omwille van zijn prominente zichtlocatie voorgelegd aan de kwaliteitskamer.

De kwaliteitskamer betreurt dat de raamopeningen ter hoogte van de massieve geveldelen lager zijn dan de raampartijen ter plaatse van de terrassen. Om die reden vraagt de kwaliteitskamer om ook deze ramen over de volledige verdiepingshoogte te voorzien en onderaan – binnen de contour van de opening- een massief deel te voorzien (bv invulling in metselwerk of beton), waardoor de spijlen borstwering in hoogte gereduceerd kan worden. De borstwering, zo adviseert de kwaliteitskamer, kan best tussen de dagkanten geplaatst worden. Daarnaast oogt de uitkragende betonplaat van het terras nogal zwaar. De kwaliteitskamer vraagt om deze hoogte te reduceren en de betonplaat te profileren (door middel van reliëf) in functie van meer slankheid. Om deze betonplaten meer te integreren in het globale gevelbeeld, vraagt de kwaliteitskamer om deze betonplaten door te zetten onder de vorm van betonnen lijsten (tpv de vloerplaten) over de volledige gevel. De verdiepingshoge raamopeningen worden dan als het ware opgespannen tussen de betonlijsten. In functie van meer rust en eenheid in het gevelbeeld vraagt de kwaliteitskamer om de maatvoering van de raamopeningen aan de Kribbestraat aan te passen, met name ter plaatse van de woonkamer vraagt de kwaliteitskamer 2 keer hetzelfde (dubbel opengaand) raam toe te passen. Tot slot wordt voor het gevelmetselwerk een warme, natuurlijke kleikleur (beige, geel grijs) aanbevolen en wordt gevraagd om de teruggetrokken daklaag in hetzelfde materiaal uit te voeren als de onderliggende gevel. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies gevolgd.

Mits tegemoet gekomen wordt aan bovenstaande aanbevelingen kan de aanvraag naar welstand gunstig beoordeeld worden.

Cultuurhistorische aspecten

Aan de stedelijke dienst Monumentenzorg werd advies gevraagd omdat de aanvraag gelegen is in CHE-gebied en is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie in dergelijk gebied dient immers onderworpen te worden aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Het pand is tot stand gekomen binnen de opgang van de ontwikkeling van de Antwerpse haven die zich rond deze regio van de stad manifesteerde. Hierdoor schoten zowel pakhuizen als opbrengsteigendommen met horeca als paddenstoelen uit de grond, waarvan ook dit gebouw een voorbeeld is.

Het pand was een representatief voorbeeld van de laat-19de -eeuwse neoclassicistische stijl (ontwerp 1878 – bouw 1887), maar was door zijn oprichting als opbrengsteigendom ook niet het meest architecturaal waardevolle voorbeeld van deze stijl aangezien hierbij typisch gebruik gemaakt wordt van prefab gestandaardiseerde elementen die in de verschillende appartementen gekopieerd werden zonder gebruik te maken van een architecturaal hoogstaand ontwerp. Daarbij is alles wat nog herinnerde aan deze neoclassicistische toestand heden verdwenen na oorlogsschade en zware verbouwingen uit 1941 en 1999.

Vanbuiten verdween alle neoclassicistische decoratie (zoals vensteromlijstingen, kroonlijst, …), de karakteristieke bepleistering, het houten schrijnwerk en werd ook de volumetrie aangepast door ophoging van het dak. Enkel het vensterritme op de verdiepingen verwijst heden nog naar de originele toestand, maar door dichtmaken van de vensters op de hoektravee en verbreden van gelijkvloerse vensters werd dit uitzicht ook al sterk gewijzigd. Het gevolg hiervan is dat het pand heden een banaal uitzicht heeft zonder enige architecturale meerwaarde.

Ook vanbinnen kan gesteld worden dat er nog te weinig historisch waardevolle elementen aanwezig zijn om de ooit aanwezige architecturale waarde nog te kunnen aflezen.

Aangezien quasi alle bebouwing in zowel de Napoleonkaai als de Kribbestraat inmiddels vervangen werd door recente nieuwbouw is er bovendien geen sprake meer van een waardevolle historische context waarvan de toestand van de late 19de eeuw nog kan afgelezen worden.

De aanvraag omvat de volledige sloop van het hoekpand en de oprichting van een nieuw appartementsgebouw.

Zoals hierboven beschreven, werden zowel de historische, architecturale alsook de stedenbouwkundig waarde van het pand sterk uitgehold door de vele verbouwingen enerzijds en de sterke vernieuwing van de omgeving anderzijds. De resterende erfgoedwaarde van het pand kan daarbij gequoteerd worden als neutraal, waarbij de huidige verschijningsvorm en materialisatie zelf storend kan worden genoemd.

Gelet op het bovenstaande kan er vanuit oogpunt Monumentenzorg een gunstig advies verleend worden voor sloop van het pand.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De plannen bevatten tegenstrijdigheden omdat de scheimuren niet worden uitgevoerd met een opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 34 van de Bouwcode. Van dit voorschrift kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag niet afgeweken worden.
Aangezien het dak voorzien is van een groendak kan afgeweken worden van een minimale opstand van 30 cm wanneer er tussen de scheidingswand en de vegetatie een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed aanwezig is. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de appartementen en het kantoor moeten 10  fietsenstallingen voorzien worden.

3 appartementen met 1 slaapkamer: 3 x 2 = 6

1 appartement met 2 slaapkamers: 1 x 3 = 3

60 m² kantoor: 60 m² x 1.25/100 m² = 0.75

Er worden fietsenkasten ingericht op het gelijkvloers voor 11 fietsen.

De fietsenstallingen worden best open ingericht zodat fietsen makkelijk gestald kunnen worden zonder extra deuren te moeten openen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Fluvius moeten worden nagekomen.

4. De fietsenstallingen moeten open worden ingericht.

5. Alle ramen moeten, net als de terrasramen, over de volledige verdiepingshoogte voorzien worden. Onderaan de raamopeningen moet - binnen de contour van de opening- een massief deel voorzien worden (bv invulling in metselwerk of beton) waardoor de spijlen borstwering in hoogte gereduceerd kan worden.

6. De borstwering moet tussen de dagkanten geplaatst worden.

7. De uitkragende betonplaat van het terras moet gereduceerd worden en de betonplaat moet voorzien worden van een profilering (door middel van reliëf) in functie van meer slankheid. Om deze betonplaten meer te integreren in het globale gevelbeeld, moeten deze betonplaten worden doorgezet onder de vorm van betonnen lijsten (tpv de vloerplaten) over de volledige gevel.

8. In de gevel langsheen de Kribbestraat moeten in de woonkamers 2 even brede (dubbel opengaande) ramen worden voorzien.

9. Het gevelmetselwerk moet in een warme, natuurlijke kleikleur (beige, geel grijs) worden uitgevoerd.

10. De teruggetrokken daklaag moet in hetzelfde materiaal worden uitgevoerd als de onderliggende gevel.

11. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten