2023_CBS_08437 - Omgevingsvergunning - OMV_2023107725. Cogels-Osylei 80. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          19/11/2021: weigering (20213536) voor het omvormen van een eengezinswoning (monument ‘burgerhuis Quinten Matsys’) naar 3 woonentiteiten;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed:

https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/11110;

-          11/04/1984: beschermd als monument: https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/6741;

-          10/01/1980: beschermd stads-of dorpsgezicht: https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/6401;

-          10/01/1951: toelating (957#2346) voor het plaatsen van een mazouttank;

-          31/05/1939: toelating (1275#5395) voor binnenveranderingen.

Vergunde toestand  

-          functie:

• wonen – eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met plat dak;
• bouwhoogte is 16,2 m, bouwdiepte is 17,31 m;

-          gevelafwerking:

• waardevolle voorgevel in baksteen;
• plint in arduin;
• cirkelvormige loggia;
• draaiende bordestrap;

-          inrichting:

• tuinzone achteraan het perceel;
• groen in gerichte voortuin met verhard pad tot inkom;
• smeedijzeren voortuinafsluiting.

Bestaande toestand

-          functie:

• wonen – meergezinswoning (3 wooneenheden);

-          bouwvolume:

• dichtmaken en uitbreiden soutterain om een terras te vormen;
• uitgebreid bouwvolume acherbouw;
• verplaatsen trap bel-étage;

-          gevelafwerking:

• bezetten en schilderen van de achtergevel.

Nieuwe toestand

-          functie:  wonen – meergezinswoning (2 woonentiteiten);

• triplex onderaan met toegang tot de tuin en 1 terras vooraan de eerste verdieping;
• duplex bovenaan met toegang tot een terras vooraan de tweede en derde verdieping;

-          bouwvolume: conform bestaande toestand uitgezonderd:

• gebruiken gemeenschappelijke traphal om tussen de verschillende verdiepingen van de triplex te bewegen;
• wijziging situering trap naar achtertuin;

-          gevelafwerking: conform bestaande toestand;

-          inrichting: fietsenberging in de voortuinstrook.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 2;

-          wijzigen van het bouwvolume van de aanbouw;

-          wijzigen van de scheimuur.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 27 Open ruimte:
  • Het is onduidelijk op het inplantingsplan hoeveel van de achtertuin is verhard. Op basis van de aangeleverde foto’s lijkt de maximumnorm overschreden te worden;
  • Er wordt in de voortuin een fietsenberging ingericht;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  • Het is uit de aangeleverde informatie niet af te leiden of de fietsenberging in de voortuin geheel voldoet aan de inrichtingsprincipes uit dit artikel;
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  • Er worden geen parkeerplaatsen voorzien voor de nieuwe woongelegenheid;
• Artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  • Er is geen gescheiden rioolstelsel opgetekend;
• Artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  • De aansluiting DWA en RWA op het openbaar rioolstelsel is onvoldoende duidelijk op de plannen;
• Artikel 43 Septische put:
  • Er werd geen septische put opgetekend op het kelderplan.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Cultuurhistorische aspecten

Gelet op de hoge erfgoedwaarde van de woning “Quinten Matsijs” werd het advies van het Vlaamse Agentschap Onroerend Erfgoed gevraagd alsook het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg.

Vanuit het Vlaamse Agentschap Onroerend Erfgoed wordt gunstig advies gegeven voor volgende zaken:

“Wijziging van de opdeling van het pand van 3 wooneenheden naar 2 wooneenheden. Uiteraard gaat onze voorkeur uit naar een hergebruik als eengezinswoning, maar in het verleden werd deze bestemming reeds aangepast en werden er al ingrepen in de woning uitgevoerd om een opdeling mogelijk te maken.”

Het Vlaamse Agentschap Onroerend Erfgoed geeft voorwaardelijk gunstig advies voor volgende zaken:

“Deze handelingen doen geen afbreuk aan de bescherming en stemmen overeen met de direct werkende normen uit de regelgeving Onroerend erfgoed, als ze voldoen aan de volgende voorwaarden:

De nieuwe ingrepen die aan de deuren en de traphal gebeuren in functie van de brandveiligheid, dienen omkeerbaar te zijn. Indien de bestemming in de toekomst terug wijzigt naar eengezinswoning moeten de gipskartonplaten in de traphal en de deurpompen terug verwijderd worden. De gaten die voor de bevestiging van de deurpompen worden aangebracht, dienen volgens der regels der kunst hersteld te worden.
Dit advies geldt enkel als toelating voor de gunstig geadviseerde handelingen.”

Het Vlaamse Agentschap Onroerend Erfgoed geeft ongunstig advies voor volgende zaken:

“De fietsenstalling die in de voortuin wordt ingepland is te volumineus en doet afbreuk aan de erfgoedwaarde van het pand. Bovendien is het niet toegestaan om een fietsenstalling in de voortuinen te overdekken.”

De dienst Monumentenzorg sluit zich aan bij het advies van het Vlaamse Agentschap Onroerend Erfgoed.

Ook vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt geoordeeld dat het opportuun zou zijn om de werken die in het kader van de opdeling van de woning uitgevoerd worden reversibel te maken. De voorwaarden van het Vlaamse Agentschap Onroerend Erfgoed worden integraal opgenomen.

In de voortuin wordt een overdekte fietsenberging voorzien, aangezien het binnenin het gebouw niet mogelijk is een fietsenberging te voorzien. Echter wordt er vanuit het advies van het Vlaamse Agentschap Onroerend Erfgoed een ongunstig advies gegeven voor deze fietsenstallingen in de voortuin.

Gelet op de specifieke erfgoedcontext zal geen afwijking op artikel 27 worden toegestaan. Een afwijking op artikel 29 is dan aan de orde. Er dienen op dit perceel geen fietsstalplaatsen conform de bouwcode voorzien te worden.

Functionele inpasbaarheid

Het gebouw is gelegen in woongebied. De aanvraag betreft het opdelen van de grondgebonden eengezinswoning in 2 woongelegenheden.

De onderste woongelegenheid wordt als triplex voorzien ter hoogte van de souterrain de verhoogde gelijkvloerse verdieping en de eerste verdieping. De ruimtes ter hoogte van de souterrain hebben een vrije hoogte van slechts 2,4 meter, maar dit wordt ruimschoots gecompenseerd door de grote vrije hoogte van de gelijkvloerse verdieping die varieert tussen 2,79 meter en 3,67 meter. Dit triplex-appartement wordt voorzien als een enorm tweeslaapkamerappartement grenzend aan een ruime tuin en een terras ter hoogte van de eerste verdieping.

Dit appartement beschikt in grote lijnen over een voldoende leefkwaliteit.

Er word opgemerkt dat er tussen de slaapkamer achteraan de eerste verdieping en de centraal gelegen ruimte geen deur voorzien werd. De plannen benoemen dit zowel als een bijkeukenopslag (pantry) als tegelijk een badkamer.

In voorwaarden wordt opgelegd de ruimte met nr. 19 als gewone badkamer te voorzien.

De bovengelegen woongelegenheid wordt als een duplex voorzien. De dagdelen van het appartement bevinden zich op de tweede verdieping en het nachtgedeelte met twee slaapkamers bevindt zich op de derde verdieping.

Het appartement heeft twee terrassen (respectievelijk 4,55 m² en 9,97 m²) en beschikt over een voldoende leefkwaliteit.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De souterrain werd achteraan uitgebreid tot een bouwdiepte van circa 17,8 meter zodanig dat er achteraan het gelijkvloers een terras ontstaat. De tuinmuren werden hier als scheidingsmuren opgetrokken om privacy-conflicten met de buren te voorkomen. En de trap werd verplaatst.

Dit bouwvolume sluit voldoende aan bij de omgeving en wordt gunstig geadviseerd.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel met hoge erfgoedwaarde blijft ongewijzigd behouden.

De achtergevels werden met gevelbepleistering afgewerkt. De terrasluifel maximaal beglaasd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. De voorwaarden in het advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed strikt na te leven.

3. De fietsenberging in de voortuin wordt uitgesloten van vergunning.

4. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

5. De centraal gelegen ruimte ter hoogte van de eerste verdieping (nr. 19 op grondplan) te voorzien als badkamer.

6. De verharding in de achtertuin te beperken in oppervlakte conform de bepalingen van artikel 27 van de bouwcode.

7. Het rioolstelsel gescheiden aan te leggen tot aan de straat en dit te voorzien in overeenstemming met artikel 40 en artikel 41 van de bouwcode.

8. Een septische put te voorzien conform de bepalingen van artikel 13 en 43 van de bouwcode.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten