2023_CBS_08669 - Omgevingsvergunning - OMV_2023119214. Louis Paul Boonstraat 23-25. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/04/2011: vergunning (3508#9217) voor het bouwen van een dienstencentrum, commerciële ruimte en serviceflats.

Vergunde toestand

-          functie:

• handel op het gelijkvloers;
• serviceflats op de verdiepingen;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 6 bouwlagen onder plat dak;
• achterbouw van 1 bouwlaag onder plat dak;

-          gevelafwerking:

• gevels met balken en kolommen in beton en invuldelen in rode gevelsteen;
• buitenschrijnwerk in aluminium.
   

Bestaande toestand

-          in overeenstemming met de vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• reca op het gelijkvloers;
• serviceflats op de verdiepingen;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 6 bouwlagen onder plat dak;
• achterbouw van 1 bouwlaag onder plat dak;

-          gevelafwerking:

• gevels met balken en kolommen in beton en invuldelen in rode gevelsteen;
• buitenschrijnwerk in een combinatie van grijze/zilverkleurige, goudkleurige, zwarte en witte aluminium;
• langse gevelreclame tegen de zuidgevel (onverlicht).

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie handel naar reca;

-          plaatsen van zaak-gebonden publiciteit tegen de voorgevel.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied dat op de kaart welke de bestemmingsgebieden omschrijven bruinomrand en met het Romeinse cijfer III overdrukt is.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: elke verblijfsruimte dient openingen te hebben voor de toetreding van daglicht en zicht. De keuken heeft geen daglichttoetreding;
• artikel 26 Afvalverzameling: functies anders dan wonen dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 m2 groot is. Er is geen afvalberging voorzien volgens het grondplan;

• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders: horeca-inrichtingen en andere bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen. Het is niet duidelijk of dergelijke vetafscheider wordt voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat een functiewijziging van handel naar horeca. De functiewijziging is functioneel inpasbaar in de omgeving. Het betreft een unit op de gelijkvloerse verdieping van een gemengd gebouw in een omgeving met een micro-centraliteit aan voorzieningen. De functiewijziging is verenigbaar met de bestemming woongebied volgens gewestplan.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing / Bussiness en Innovatie: “Gunstig advies voor het wijzigen van de functie detailhandel naar reca op de gelijkvloerse verdieping van een pand gelegen in de zone verspreide bewinkeling. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zone behoud van de vergunde commerciële ruimten mogelijk is en dat optimalisatie en functiewijzigingen tussen detailhandel, reca en dienstverlening gunstig worden geadviseerd.”

Visueel-vormelijke elementen

Om de horecazaak kenbaar te maken wordt gevelreclame geplaatst op de terugspringende voorgevel boven de ramen in de gevel langs de Louis Paul Boonstraat. Door het terugspringen van de voorgevel, doet de reclame geen afbreuk aan de globale beeldkwaliteit van het gebouw. De visueel-vormelijke inpassing is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De keuken wordt niet voorzien van daglicht terwijl deze ruimte toch moet beschouwd worden als een verblijfsruimte. De keuken is het hart van een horeca-ruimte waar het personeel langdurig verblijft. Dit is in strijd met artikel 24 van de bouwcode dat stelt dat elke verblijfsruimte openingen moet hebben voor de toetreding van daglicht en zicht. Gezien de rigide architectuur van het gebouw, kunnen nieuwe gevelopeningen het gevelbeeld verstoren. Daarom wordt voorgesteld om een intern raamgeheel te voorzien tussen de keuken en de verbruikszaal. De opening van dit raamgeheel dient 10 % van de netto-vloeroppervlakte van de keuken te bedragen. Dit moet als voorwaarde bij vergunning worden opgenomen.

Functies anders dan wonen dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 m2 groot is (bouwcode, artikel 26). Er is geen afvalberging voorzien volgens het grondplan. Er is voldoende ruimte in het magazijn om een afvalberging te voorzien. Dit moet als voorwaarde bij vergunning worden opgenomen.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Stadsontwikkeling / Omgeving / Vergunningen Milieu. Zij geven volgend advies: “Voorliggende aanvraag betreft o.a. een functiewijziging van de gelijkvloerse verdieping van een vrijstaand gemengd gebouw gelegen te Louis Paul Boonstraat 23-25, 2050 Antwerpen. De gelijkvloerse verdieping wordt gewijzigd van detailhandel tot restaurant. Milieutechnisch zijn er geen bezwaren mits het voorzien in een vetafscheider en een adequate gasafvoer.”

Het advies wordt bijgetreden en moet als voorwaarde bij vergunning worden opgenomen. Hierdoor wordt de aanvraag bovendien ook in overeenstemming gebracht met artikel 44 van de bouwcode.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Het advies van de stedelijke dienst Stadsontwikkeling / Mobiliteit omvat het volgende: “De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van handel naar reca. De bovenliggende serviceflats en naastliggend dienstencentrum blijven ongewijzigd. Gezien de beperkte oppervlakte (<500 m²) en de ligging in het centrum van linkeroever moeten geen eigen parkeerplaatsen voorzien worden. De werkelijke parkeerbehoefte is 0.

Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.”

Het advies wordt bijgetreden en moet als voorwaarde bij vergunning worden opgenomen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Er moet een intern raamgeheel voorzien worden tussen de keuken en de verbruikszaal. De opening van dit raamgeheel dient 10 % van de netto-vloeroppervlakte van de keuken te bedragen.

3. Er moet een afgescheiden ruimte voor afvalberging ingericht worden voorzien van verluchting en minimaal 4 m² groot.

4. Het afvalwater moet via een vetafscheider geloosd worden.

5. Er moet een adequate gasafvoer voorzien worden.

6. Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.