2023_CBS_08676 - Omgevingsvergunning - OMV_2023057723. Sint-Elisabethstraat 11. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          28/02/2014: vergunning (20136235) voor het regulariseren van de verbouwingswerken aan appartementen en afbraak van achterbouw;

-          27/08/2010: weigering (20103945) voor het regulariseren appartementen, studio’s.

Geacht vergunde toestand

-          functie:

• handelsruimte in hoofdbouw op de gelijkvloerse verdieping van 46,61 m²;
• eengezinswoning in de hoofdbouw op de bovenliggende verdiepingen;
• eengezinswoning in de achterbouw;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 3 tot 4 bouwlagen onder een plat/mansarde dak met een bouwdiepte van circa 13,95 tot de tweede verdieping en 9,68 m op de derde verdieping;
• achterbouw van 2 bouwlagen onder een plat dak met een bouwdiepte van circa 18,40 m;

-          gevelafwerking:

• beige bakstenen op de verdiepingen;
• buitenschrijnwerk in witte pvc;
• dorpels in natuursteen;
• mozaïeken decoraties;

-          inrichting:

• toegang achterbouw via doorgang rechter perceelsgrens.

Bestaande toestand

-          overeenkomstig met de geacht vergunde toestand, uitgezonderd van de functie en het bouwvolume;

• hoofbouw bestaande uit een handelsruimte op het gelijkvloers en een meergezinsgebouw met op elke verdieping een woning;
• dakterras op de derde verdieping van 6,75 m².

-          gevelafwerking: idem vergunde toestand met uitzondering van:

• plint voorgevel in zwarte aluminium platen;
• bekleding mansardegevel met beige leien.

Nieuwe toestand

-          functie:

• handelsruimte in hoofdbouw op de gelijkvloerse verdieping van 37,36 m²;
• duplex eengezinswoning in de achterbouw met badkamer in de hoofdbouw;
• meergezinswoning met telkens een eenslaapkamerwoning op de eerste, tweede en derder verdieping met respectievelijke oppervlaktes van 44,70 m², 43,52 m² en 36,90 m²;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 3 tot 4 bouwlagen onder een plat/mansarde dak met een bouwdiepte van circa 13,95 tot de tweede verdieping en 9,68 m op de derde verdieping;
• achterbouw van 2 bouwlagen onder een plat dak met een bouwdiepte van circa 18,40 m;
• dakterras op de tweede en derde verdieping met respectievelijke oppervlaktes van 5,80 m² en 6,75 m²;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in zwarte aluminium platen op de plintverdieping en beige bakstenen op de verdiepingen;
• buitenschrijnwerk in witte pvc;
• dakbedekking in beige leien;
• dorpels in natuursteen;
• mozaïeken decoraties;

-          inrichting:

• toegang achterbouw via doorgang rechter perceelsgrens;
• fietsenberging langs de rechter perceelsgrens met een oppervlakte van 5,88 m².

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van een deel van de hoofdbouw;

-          omvormen handelshuis naar meergezinswoning met 3 woongelegenheden;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de scheimuren; 

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - handel en reca - (hr) en artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          1 Algemene voorschriften:

• 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld
  • Het project overschrijdt de ruimtelijke draagkracht, zie 1.4 Draagkracht.
  • De plint wordt afgewerkt met zwarte aluminium platen waardoor bezwaarlijk een kwaliteitsvolle relatie ontstaat tussen de oude en nieuwe architectuur.
• 1.4 Draagkracht

De woonoppervlakte van het handelshuis wordt opgedeeld in 3 studio’s. Dit betreft geen mix.

Verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, dag- of nachtactiviteiten.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakte-verhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

Licht en een kwalitatief variërend visueel contact met de omgeving vormen een belangrijke psychologische factor bij de ervaring van het woonklimaat. De studio op de eerste verdieping bevat onvoldoende verblijfskwaliteit door de gerichtheid naar de ingesloten koer.

-          2 Bijzondere voorschriften

• artikel 1 Zone voor wonen – (Wo)
  • 1.2 Inrichting
    • 1.2.1 Bouwdiepte

De bouwdiepte houdt geen afstand van de achterste perceelsgrens.

• 1.2.3 Opdelen van huizen

De grootste woongelegenheid heeft een oppervlakte van circa 45 m².

Er worden 2 bijkomende woongelegenheden voorzien.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

de living en de keuken in het appartement op de eerste verdieping hebben toegang tot licht vanuit een ingesloten lichtschacht, deze verblijfsruimtes krijgen onvoldoende daglicht en zicht;

• artikel 26 Afvalverzameling:

meergezinsgebouwen of gemengde gebouwen met minimaal 4 woningen dienen een afgescheiden ruimte voor afvalverzameling te hebben die voorzien is van verluchting;

• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:

DWA en RWA moeten aangesloten worden aan het openbaar rioolstelsel en voorzien zijn van een gemerkte toezichtsput. De aansluitpunten moeten minstens 0,20 meter en hoogstens 0,50 meter uiteen gelegen zijn.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 100 jaar onder onder toekomstig (2050) klimaat.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid en Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er geen principieel bezwaar tegen het opdelen van het handelshuis op deze locatie. Dit vanzelfsprekend op voorwaarde dat voldaan wordt aan de verordenende voorschriften en de actuele vereisten inzake gebruiksgenot en woonkwaliteit verzekerd kunnen worden. Zoals reeds vermeld, is de aanvraag echter strijdig met verschillende verordenende voorschriften.

Verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een groot appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Bijvoorbeeld door het voorzien van te veel kleine woongelegenheden op een ingesloten perceel.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De woongelegenheid op de eerste verdieping wordt voorzien van licht en lucht door middel van een smalle koer van 2 bouwlagen hoog voor de keuken en een deel van de woonkamer. Dit betreft echter géén 21ste -eeuwse oplossing.

Een oplossing zou kunnen zijn de achtergelegen kleine woning, zonder buitenruimte in het binnengebied, te supprimeren om de bestaande woongelegenheid in de schil van het bouwblok aan de straatzijde te verbeteren en een bijkomende kwalitatieve woongelegenheid te kunnen creëren in deze schil.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Tot slot worden er volgende tegenstrijdigheden vastgesteld tussen de plannen en foto’s.

Volgens de plannen bestaande toestand zit er achter het hoofdvolume een open koer op de 1e en 2e verdieping. Op de foto’s is echter te zien dat deze koer op de derde verdieping afgedicht is door een lichtstraat.

Volgens de plannen bestaande toestand is het dakvolume achteraan recht. Op de foto’s is echter te zien dat dit dakvolume achteraan in helling is voorzien zoals aan de voorzijde.

Ook de muur (in snelbouwsteen?) op de perceelsgrens zichtbaar op foto 9, is niet opgetekend op het plan bestaande toestand van de derde verdieping.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening en het ongunstig advies van de brandweer.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De affiche werd niet aangeplakt uiterlijk op de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek en tot en met de laatste dag daarvan conform de bepalingen van artikel 20 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Het laatste openbaar onderzoek werd ook niet correct uitgevoerd. De bekendmaking werd tijdig per beveiligde zending bezorgd aan de aanvrager. Artikel 20 van het Omgevingsvergunningenbesluit bepaalt dat de bekendmaking ten laatste de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek moet worden uitgehangen. Er werd vastgesteld dat de bekendmaking niet conform de wettelijke bepalingen was aangebracht. Bijgevolg zijn de voorgeschreven formaliteiten van het Omgevingsvergunningenbesluit niet vervuld.

Het openbaar onderzoek is bedoeld om de derde-belanghebbenden de gelegenheid te geven hun bezwaren en opmerkingen te doen gelden en om de bevoegde overheid de nodige gegevens te bezorgen zodat zij met kennis van zaken kan beslissen.

De regels met betrekking tot de bekendmaking zijn substantieel. Een schending ervan zou de goedkeuring van de aanvraag automatisch onwettig maken. De vaststelling dat de procedure geschonden is door de aanvrager heeft procedureel tot gevolg dat de afwijkingen op stedenbouwkundige voorschriften niet kunnen worden toegestaan conform artikel 4.4.1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten