2023_CBS_08665 - Omgevingsvergunning - OMV_2023092743. Korte Leemstraat 10. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          16/03/2023: weigering (OMV_2022100743) voor het verbouwen en functie wijzigen naar een meergezinswoning met 4 wooneenheden;

-          7/02/2022: proces-verbaal (11002_2022_15477_VPV) voor het uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke omgevingsvergunning;

-          07/08/2021: proces-verbaal (11002_2021_14639_VPV) voor het uitvoeren van werken, wijzigen van de hoofdfunctie en wijzigen van het aantal woongelegenheden zonder voorafgaandelijke omgevingsvergunning;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: https://inventaris.onroerenderfgoed.be/erfgoedobjecten/7062;

-          25/02/1938: toelating (18#9661) voor binnenveranderingen;

-          08/10/1937: toelating (18#8802) voor binnenveranderingen;

-          01/06/1934: toelating (18#631) voor een gevelverandering;

-          27/10/1933: toelating (1933#44969) voor binnenveranderingen;

-          02/06/1933: toelating (1933#44041) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          19/01/1912: toelating (1912#482) voor binnenveranderingen.

(Geacht) vergunde toestand

-          functie: schoolgebouw (gemeenschapsvoorziening);

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met plat dak;
• kroonlijsthoogte 15 m;
• bouwdiepte hoofdvolume 11 m;
• bouwdiepte gelijkvloers tot achteraan het perceel;
• uitbreidingen aan de rechterzijde op de eerste en tweede verdieping;
• open koer aan de linkerzijde op niveau van het maaiveld;

-          gevelafwerking:

• lijstgevel in gele en blauwe steen;
• plint, dorpels en detaillering in blauwe hardsteen;
• borstwering in siersmeedwerk;
• zwart houten buitenschrijnwerk;
• accordeonpoort naar inpandige garage.

Bestaande toestand

-          functie:

• 7 appartementen;
• magazijn op het gelijkvloers;

-          bouwvolume:

• gesupprimeerde open koer op het gelijkvloers;
• gelijkvloers volledig dicht gebouwd;
• terras op de eerste verdieping dicht gebouwd;

-          gevelafwerking:

• buitenschrijnwerk van de eerste verdieping in zwart pvc;
• garagepoort vervangen door een sectionaalpoort in wit aluminium;
• gewijzigde dagopeningen in de zij- en achtergevel met buitenschrijnwerk in wit pvc en hout.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• gelijkvloers: kantoor met atelier van 79,36 m²; 
• 3 appartementen op de verdiepingen:

-          1 eenslaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 66,56 m²;

-          1 studio met een netto-vloeroppervlakte van 45,31 m²;

-          1 eenslaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 65,37 m²;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met plat dak; 
• kroonlijsthoogte 15 m;
• bouwdiepte 26,4 m;
• uitbreidingen aan de rechterzijde op de eerste en tweede verdieping;
• terras achteraan de eerste verdieping opgenomen binnen het bouwvolume;
• uitpandige terrassen op de verdiepingen aan de linkerzijde;
• opgetrokken scheidingsmuren ter hoogte van het hoofdvolume;
• tuin achteraan het perceel met een oppervlakte van 36 m²;

-          gevelafwerking:

• lijstgevel in gele en blauwe steen;
• plint, dorpels en detaillering in blauwe hardsteen;
• borstwering in siersmeedwerk;
• zwart houten buitenschrijnwerk;
• accordeonpoort naar inpandige garage;
• 2 gesupprimeerde ramen in de zijgevel;
• herstelde dagopeningen in de zijgevel.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van een deel van het volume op het gelijkvloers;

-          wijzigen van de functie van gemeenschapsvoorzieningen naar wonen op de verdiepingen en atelier met kantoor op het gelijkvloers;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 0 naar 3;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten >
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht: Bij de gevraagde functiewijziging wordt door het voorzien van 3 appartementen en 1 kantoor met atelier de draagkracht overschreden.

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: Bij de gevraagde functiewijziging overschrijdt de bouwdiepte op het gelijkvloers de kenmerkende bouwdiepte.              

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: De aanvraag creëert een bijkomende parkeerbehoefte van 3 parkeerplaatsen die niet worden opgevangen op het eigen perceel.
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: De aansluitpunten van het privaat gescheiden rioolstelsel moeten minstens 0,2 m en hoogstens 0,5 m uiteen gelegen zijn.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 1000 jaar onder toekomstig (2050) klimaat.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De Korte Leemstraat wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen in gesloten bebouwing. Het omvormen van de vergunde gemeenschapsfunctie naar een woonfunctie en kantoor en atelier op het gelijkvloers is principieel in overeenstemming met de bestemming van het perceel en de aanwezige woonfuncties op de omliggende percelen.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De voorliggende aanvraag voorziet in het omvormen van een voormalig schoolgebouw naar een meergezinswoning met drie woongelegenheden waarvan de grootste 67 m² is.

Er dient ingezet te worden op voldoende ruime woongelegenheden. In ieder geval dient elke woning over voldoende natuurlijk licht, lucht en uitzicht te beschikken, alsook over een logische planschikking met een voldoende aantal grote slaapkamers en een kwalitatieve buitenruimte (balkon, terras of tuin). Bergingen, gangen, technische (energie) ruimten en afvalverzameling worden bijgevolg functioneel georganiseerd. Het geheel van deze criteria leidt er toe dat geoordeeld wordt dat de woningen in voorliggend project onvoldoende kwalitatief zijn.

Daarnaast wordt het gelijkvloers als zelfstandige atelierruimte ingericht. De functiewijziging van gemeenschapsfunctie naar wonen en bedrijvigheid impliceert een ontpitting van minimaal 20 % op het perceel conform artikel 27 van de bouwcode. 

Met een tuinoppervlakte 35,69 m² voldoet de aanvraag hier net aan. Er wordt echter opgemerkt dat de kelder van 11,3 m² achteraan het perceel behouden blijft maar ontoegankelijk is. Het behoud van deze kelder zou dan ook van de vergunning uitgesloten worden om het maximaal groene karakter van de tuin te garanderen.

Bijkomend bevindt de tuin zich niet aangrenzend aan een woongelegenheid maar worden voor de drie bovenliggende woongelegenheden uitpandige terrassen voorzien.

De gelijkvloerse bouwdiepte van 26,5 meter vormt een ruime overschrijding van de kenmerkende bouwdiepte volgens artikel 10 van de bouwcode en wijkt daarbij af van de inplanting van vergelijkbare panden in de omgeving die over een ruime tuinzone beschikken.

Ook de uitbouw op de eerste verdieping (voorbij het oorspronkelijke entresolvolume) vormt een overschrijding van de kenmerkende bouwdiepte volgens artikel 10 van de bouwcode.

De aanvraag overschrijdt hiermee de draagkracht van het perceel zoals bepaald in artikel 6 van de bouwcode. Dit wordt mee onderschreven door de bijkomende parkeerdruk van drie parkeerplaatsen die niet op eigen terrein gerealiseerd kunnen worden. Voorgesteld wordt om met inachtname van de opmerkingen vanuit oogpunt monumentenzorg, twee ruime duplexappartementen te voorzien waarvan de onderste woongelegenheid aan de tuinzone gekoppeld wordt. 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Aangezien het pand is opgenomen op de inventaris onroerend erfgoed, werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg:
“De aanvraag heeft betrekking op een burgerhuis in art-nouveaustijl gebouwd in opdracht van François Demartelaere, naar een ontwerp door Georges Matthyssens uit 1906. Hetzelfde jaar bouwde de architect voor eigen rekening een burgerhuis in neoclassicistische stijl op het aanpalende perceel. Zijn architectenwoning met aanpalend burgerhuis, opgetrokken begin jaren 1880 bevonden zich in hetzelfde bouwblok zijde Sint-Jozefstraat.

De woning Demartelaere behoort tot het late oeuvre van Georges Matthyssens, die vanaf eind jaren 1870 een succesvolle loopbaan uitbouwde in Antwerpen, maar na de Eerste Wereldoorlog niet meer actief lijkt te zijn geweest. Uit deze fase zijn zowel conventionele projecten als meer vooruitstrevende art-nouveau-ontwerpen bekend. Vanaf 1910 combineerde de architect een privépraktijk met ontwerpopdrachten en vastgoedprojecten voor L’Epargne Immobilière, waarvan hij afgevaardigd bestuurder-directeur was. Tot de belangrijkste realisaties van deze bouwmaatschappij behoren twee opmerkelijke handels- en kantoorgebouwen: een monumentaal beaux-artspand in de Jezusstraat waar ook de zetel van de maatschappij gevestigd was, en een elegant hoekgebouw in art-nouveaustijl op de Meir.

Met een gevelbreedte van drie traveeën omvat de rijwoning vier bouwlagen onder een plat dak. De lijstgevel heeft een parement uit witte Silezische brikken in kruisverband, verwerkt met blauw geglazuurde baksteen ter accentuering van de ontlastingsbogen, en blauwe hardsteen voor de plint, pui- en waterlijsten, speklagen, balkons, vensterposten, dorpels, hoekblokken en postamenten. Vanaf de gedrukte pui, wordt het gevelveld omlijst door een korfbooglisene met waterlijst in zweepslagstijl, en afgewerkt met een houten kroonlijst op consoles gevat tussen postamenten. Symmetrisch van opzet legt de compositie de klemtoon op de middenas. Een breed korfboogdrielicht met bewerkte posten, en een driezijdig balkon met een smeedijzeren borstwering tussen gewelfde postamenten, markeren de bel-etage. Verder is de opstand opgebouwd uit regelmatige registers van deur- en vensteropeningen op typisch gebogen lekdrempels met spuwers, korfbogig in pui en topgeleding, met een gewelfd middenkalf en blind boogveld – wellicht bedoeld voor een sgraffito- of mozaïekdecor - op de tweede verdieping. Het schrijn- en smeedwerk van de fraaie inkomdeur is bewaard, evenals een gietijzeren voetschraper.

Het oorspronkelijk houten vensterschrijnwerk met bovenwaaiers werd op de 3de en 4de bouwlaag na 2020 verwijderd en vervangen door atypisch geprofileerd schrijnwerk. De houten garagepoort was als eerder gewijzigd in witte aluminium, het schrijnwerk op de eerste bouwlaag door pvc. Zeer storende toevoegingen aan de waardevolle voorgevel.

De plattegrond beantwoordt aan de typologie van de bel-etagewoning, bestaande uit een voorbouw en een smalle achterbouw in entresol, ontsloten door een zijdelings ingeplant trappenhuis. Volgens de bouwplannen omvatte de begane grond de vestibule, de spreekkamer en de keuken. De plattegronden van de bel-etage met de woonvertrekken en de hogere verdiepingen met de slaapkamers ontbreken in het bouwdossier. In 1912 werd de keuken verplaatst naar de vergrootte achterbouw en werd een washuis + een bergkast toegevoegd. In 1933 volgde de verbouwing van de begane grond tot garage en vond er opnieuw een kleine wijziging plaats aan de achterbouw/ Er werd een nieuw washuis toegevoegd omdat het in 1912 toegevoegde washuis omgevormd was tot keuken. In 1937 werden de achterbouwtjes uit 1912 en 1933 opgehoogd op +1 door toevoeging van een keuken en terras. In 1938 werd het perceel quasi volledig dichtgebouwd op het gelijkvloers door het toevoegen van een laboratorium.

Doorheen de tijd werd het interieur uitgehold. Er bleven weinig oorspronkelijke interieurelementen bewaard (binnendeuren, traphal met balustertrap en stucwerk (lijsten, consoles). De indeling van het hoofdhuis bleef van de eerste verdieping afleesbaar.

Men wenst het pand te verbouwen.

Vanuit oogpunt monumentenzorg is een opdeling in meerdere entiteiten zeker te onderzoeken aangezien het interieur doorheen de tijd werd uitgehold. Op basis van de aangevulde nota verwierven we een beter inzicht in de nog aanwezige erfgoedelementen waaronder enkele binnendeuren, de traphal met ballustertrap en stucwerk (lijstwerk, consoles….). Dit dient bewaard op alle niveaus. Op de eerste verdieping wordt hier een nieuwe wand geplaatst waardoor de ornamentiek verdwijnt. Dit is niet wenselijk. De aangeleverde nota geeft geen uitsluitsel of er onder de valse plafonds op de eerste verdieping nog lijstplafonds bewaard bleven indien dit het geval is dienen deze bewaard.

Met de eerdere gemaakte opmerking omtrent de wijziging van de indeling werd weinig rekening gehouden. Op de verdiepingen 2 en 3 wordt de oorspronkelijke indeling (enfilade van salons) die zich vandaag nog enigszins laat lezen, volledig gesupprimeerd dit is niet wenselijk en kan mits een kleine aanpassing leesbaar gehouden worden.

Ook het ontpitten van het perceel kan zeker onderzocht worden. De entresol werd samen met de hoofdbouw opgetrokken in 1906 en dient bewaard te blijven. De gelijkvloerse aanbouwtjes uit 1912 (toenmalig washuis + bergkast), 1933 (toenmalig nieuw washuis) en de optopping van deze aanbouw op +1 uit 1937 (toenmalige keuken + terras) zijn minder waardevol en kunnen gesloopt worden evenals de aanbouw voor het huisvesten van een laboratorium uit 1938.

De initiële entresol blijft bewaard maar is op het gelijkvloers weinig voelbaar aangezien zowel de achter- als zijgevel worden gesupprimeerd. Dit is niet wenselijk. Het is ook niet duidelijk hoe het gelijkvloers zal worden ingericht. Op de nieuwe toestand lijkt de voormalige koer naast de entresol volledig dichtbebouwd en verlicht met dakkoepels en de achtergevel uitgebreid met berging en toilet terwijl er op het plan van de eerste verdieping ter hoogte van de koer naast de entresol een tuin wordt getoond. De snede geeft hierover geen extra duidelijkheid.

Het is ook niet duidelijk of het onvergund gewijzigde en atypische schrijnwerk in de voorgevel tijdens deze verbouwingscampagne wordt aangepakt. Het plan van de BT is voor wat betreft het schrijnwerk op de derde en vierde bouwlaag niet correct opgetekend. Er wordt verwezen naar een toestand van voor 2020. Ook de toegevoegde foto’s van de voorgevel tonen de huidige toestand niet. Ze dateren eveneens van het ogenblik dat het oorspronkelijk schrijnwerk er nog inzat terwijl dit na 2020 vervangen werd. Op het plan nieuwe toestand wordt hetzelfde schrijnwerk als in de BT weergegeven. Betekent dit dat er een herstel plaatsvindt van de oorspronkelijke toestand of blijft het huidige schrijnwerk op bouwlaag 3 en 4 bewaard. Dit dient uitgeklaard. Het behoud van het huidige schrijnwerk is niet wenselijk aangezien het beeldverstorend werkt voor de waardevolle art-nouveau gevel.

Het pvc-schrijnwerk op de tweede bouwlaag wordt vervangen door hout. Detailtekeningen dienen aangeleverd. Ook de garage lijkt te worden hersteld naar oorspronkelijke toestand wat een meerwaarde zou zijn. Ook hiervan dienen detailtekeningen aangeleverd.

Schrijnwerk is immers een erfgoedkenmerk bij uitstek aangezien het essentieel bijdraagt tot de belevingswaarde van de voorgevel. Om geen afbreuk te doen aan de historiciteit pleiten wij in de eerste plaats voor het behoud van het oorspronkelijk schrijnwerk. Authenticiteit is immers een belangrijk uitgangspunt in de monumentenzorg. Om toch aan betere comforteisen tegemoet te komen wordt er vaak wel toegelaten om dubbel glas te plaatsen in de bestaande sponning. Pas wanneer behoud niet mogelijk blijkt (aan te tonen aan de hand van een onderbouwd dossier gestoffeerd met foto’s), kan er geopteerd worden voor de vervanging van het schrijnwerk naar oorspronkelijk model, dit zowel wat betreft materiaalgebruik, profilering, detaillering en afwerking. Deze uitgangspunten hanteert de dienst Monumentenzorg bij de advisering van bouwaanvragen voor panden gelegen in een beschermd stads- of  dorpsgezicht of panden opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed.

Panden in art nouveau stijl uit het begin van de 20ste eeuw waren in oorsprong voorzien van houten, geprofileerd en geschilderd schrijnwerk dat de architecturale uitwerking van deze stijl ondersteunt. De keuze voor een ander materiaal doet afbreuk aan de erfgoedwaarde, zelfs in een kwalitatieve uitvoering die qua vormgeving dicht in de buurt van het oorspronkelijk schrijnwerk komt.  Pvc of aluminium zijn immers atypische materialen voor de vroeg 20ste-eeuwse vormentaal en kunnen omwille van de eigenheid van het materiaal nooit de profilering en historische detaillering van het oorspronkelijk houten schrijnwerk evenaren. De intrinsieke waarde van hout als materiaal is dan ook essentieel. De schildering van het hout geeft het schrijnwerk het verfijnde en typische uitzicht. In de achtergevel dient er bij een vervanging van het schrijnwerk teruggegrepen naar de oorspronkelijke indeling maar is een andere materialisatie eventueel bespreekbaar.
Rekening houdende met bovenstaande argumentatie kan de voorliggende aanvraag voorwaardelijk gunstig geadviseerd worden door de stedelijke dienst Monumentenzorg met volgende voorwaarden:

-          Het huidige, recent gewijzigde schrijnwerk op bouwlaag 3 + 4 wordt eveneens naar oorspronkelijk model hersteld (in 2020 was dit schrijnwerk nog aanwezig (materiaal, detailering, profilering). Detailtekeningen zijn aan te leveren.

-          Het pvc-schrijnwerk op bouwlaag 1 wordt eveneens naar oorspronkelijk model hersteld (materiaal, detailering, profilering). Detailtekeningen zijn aan te leveren.

-          Details van de poort naar oorspronkelijk model worden aangeleverd.

-          Interieurelementen waaronder de trap en de aankleding van de traphal (consoles, lijstwerk,...) op alle niveaus zijn te bewaren.

-          Indien er onder de valse plafonds nog waardevolle oorspronkelijke plafonds aanwezig zijn, dienen deze bewaard. Hetzelfde geldt voor andere nog verborgen, waardevolle interieurelementen.

-          De entresol blijft integraal bewaard en wordt op het gelijkvloers voelbaar gehouden.

-          De oorspronkelijk indeling wordt meer voelbaar gehouden vooral op + 2 en +3.

-          Er komt duidelijkheid omtrent de invulling van de koer naast de entresol (uitbreiding + dichtbouwen of tuinzone).”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De drie woongelegenheden worden voorzien van uitpandige terrassen van 4 m². Deze worden tussen het vier bouwlagen tellende entresol-volume en de hoog opgaande blinde scheimuur met de linkerbuur voorzien.

Van de terrassen op de eerste en tweede verdieping valt hierdoor geen bijkomende privacyhinder naar het buurpand te verwachten.

Het terras op de derde verdieping ligt echter boven de dakrand van de scheimuur met de linkerbuur. Door de ligging wordt hier wel inkijk en privacyhinder bij de buren mogelijk. Een zichtscherm kan gelet op de bouwdiepte niet worden toegestaan, waardoor er geen terras op deze locatie kan voorzien worden.

Omdat de bovenste wooneenheid niet over een toelaatbare privatieve buitenruimte beschikt volgens artikel 28 van de bouwcode, wordt geoordeeld dat het appartement onvoldoende kwalitatief is om als zelfstandige woongelegenheid in aanmerking te komen.

Het gescheiden afvoerstelsel is niet conform artikel 41 van de bouwcode.
 

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsenstallingen

Voor de bijkomende appartementen moeten 6 fietsenstalplaatsen voorzien worden: 3 bijkomende appartementen met 1 slaapkamer: 3 x 2 = 6.

Voor de atelierruimte van 79,36 m² met een parkeernorm van 0,6/100 m² moet afgerond geen fietsenstalplaats worden voorzien: 79,36 m² x 0,6/100 m² = 0,48.

Er wordt een fietsenstalling met 10 plaatsen ingericht op het gelijkvloers.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Beoordeling van de bezwaren

Er werd 1 bezwaarschrift ingediend dat als volgt wordt beoordeeld:

1. Onduidelijkheid voorwerp van de aanvraag: Er is volgens de aanvrager onduidelijkheid over wat er nu juist wordt aangevraagd. In de omschrijving van het ‘voorwerp van de aanvraag’ is er sprake van, ten eerste: de ‘wijziging van de functie van het gelijkvloers van gemeenschapsvoorziening naar wonen' en ten tweede: ‘het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 3’. Betreft het 3 of 4 wooneenheden en is ‘magazijn/atelier’ een ander woord voor appartement/wooneenheid. 

Beoordeling: Het bezwaar is deels gegrond. De ingediende aanvraag tot omgevingsvergunning vertoonde inderdaad onduidelijkheden wat het voorwerp betreft, maar dit werd uitgeklaard in het onderzoek naar de volledigheid en ontvankelijkheid. De voorliggende aanvraag betreft de omvorming van de school om er een magazijn/atelier op het gelijkvloers en 3 woongelegenheden op de verdiepingen te voorzien. Naast de functiewijziging van gemeenschapsvoorzieningen naar wonen op de verdiepingen en atelier met kantoor op het gelijkvloers, omvat de inhoud van de aanvraag dus het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 0 naar 3.

2. Onduidelijkheid vergunde toestand: De eigenaar van het pand, mr. Heller, is meermaals veroordeeld als huisjesmelker. In de documenten van de huidige aanvraag is te lezen dat er op dit ogenblik slechts één wooneenheid vergund is. Het pand is na de uitzetting en verzegeling in 2022 toch opnieuw bewoond door, en verhuurd aan o.a. Oekraïense vluchtelingen. Hoeveel mensen er wonen in hoeveel ‘wooneenheden’ is onduidelijk, maar het is in ieder geval meer dan één. 

Beoordeling: Het bezwaar is deels gegrond. Tijdens het onderzoek naar de volledigheid en ontvankelijkheid van de voorliggende aanvraag tot omgevingsvergunning werd door onze diensten opgemerkt dat de opgetekende vergunde toestand niet overeen komt met de effectief vergunde toestand. Dit werd aangevuld voor de aanvrager zodat de inhoud van de voorliggende aanvraag eenduidig kon worden bepaald. De vergunde toestand betreft een school (gemeenschapsvoorziening) waardoor de aanvraag wordt beoordeeld voor de functiewijziging en de vermeerdering van het aantal woongelegenheden van 0 naar 3. Hoeveel woongelegenheden er in de bestaande toestand zijn, staat hier los van de beoordeling van de voorliggende omgevingsvergunning. 

3. Andere werkelijkheid in de praktijk: Wij verzetten ons bijgevolg tegen de ingediende verbouwplannen omdat we er vast van overtuigd zijn dat dhr. Heller zich op geen enkele manier zal houden aan datgene wat er in die plannen uitgetekend werd. Het is de zoveelste poging om iets op papier te fatsoeneren dat in de praktijk een compleet andere werkelijkheid is. Het appartement per verdieping zal en cours de route opgedeeld worden in meerdere ‘wooneenheden’, de garage was nooit garage en zal dat nooit worden (de garagepoort heeft een ventilatierooster waaruit regelmatig keuken geuren te ruiken zijn). De fietsenberging is een fictie en het zgn. magazijn/atelier wordt verbouwd tot 1,2,3 …. ‘wooneenheden’. 

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Er wordt bij de beoordeling van de aanvraag tot omgevingsvergunning enkel en alleen uitgegaan van de ingediende plannen en de bijhorende documenten. Beweringen ed. kunnen hier niet in meegenomen worden.

4. Werken aan de scheidingsmuur: Aan de achterzijde van de achterbouw op het gelijkvloers wordt volgens de nieuwe verbouwingsplannen een tuintje gecreëerd. Dit heeft invloed op de scheidingsmuur tussen nr. 10 en onze woning. Achteraan in onze tuin, tegen de scheidingsmuur met nr. 10, bevindt zich een oud, oorspronkelijk, stenen tuinhuisje. Gezien dhr. Heller, zoals gebleken in het verleden, een onzorgvuldige verbouwer is die enkel de goedkoopste, halve, onreglementaire oplossingen zoekt met minderwaardige materialen, maken wij ons ook zorgen over het eventuele effect op de scheidingsmuur en ons tuinhuisje.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De uitvoering van de verbouwingswerken vormen geen onderdeel van de beoordeling van de aanvraag tot omgevingsvergunning. Deze werken dienen evenwel steeds te worden uitgevoerd volgens de regels van de kunst.

5. Minderwaardige woonkwaliteit: Huisjesmelkerij is meer en meer een probleem in onze buurt. Te krappe behuizing en minderwaardige woonkwaliteit sturen de bewoners ervan ook de straat op, die dan bvb. het voetpad voor de nachtwinkels in de Lange Leemstraat of het Verdraagzaamheidspleintje omtoveren in een openlucht café. Dit gedeelte van de Lange Leemstraat paalt aan vier scholen. De huisjesmelkerij is een belangrijke factor in de verloedering van de buurt ‘Klein Antwerpen’.

Beoordeling: Het bezwaar is deels gegrond. Er is geen concreet verband aangetoond tussen de voorliggende aanvraag tot omgevingsvergunning en de mogelijke verloedering van de buurt. Wel dient de voorliggende aanvraag te voldoen aan de vereiste woonkwaliteit en de voorschriften van de bouwcode die dit regelen. Aangezien niet alle woongelegenheden beschikken over de vereiste buitenruimte volgens artikel 28 van de bouwcode, wordt niet aan deze minimale woonkwaliteit van alle woongelegenheden voldaan.

6. Waardevermindering: Ons huis, Korte Leemstraat 8, is met de jaren tussen twee panden van huisjesmelkerij ingeklemd geraakt (Korte Leemstraat 10 en Korte Leemstraat 6), wat dan ook een gevoelige waardevermindering van onze woning impliceert.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Een eventuele waardevermindering betreft geen beoordelingsgrond van de aanvraag tot omgevingsvergunning.