2024_RVBAGSO_00090 - Patrimonium vastgoedprojecten - SO/16/1171203 - De Leerexpert Schotensesteenweg 252 - vestigingsplaats Wandeldijk 17, 2050 Antwerpen - Circulaire huisvesting - pilootproject 'Schoolgebouwen in beweging' - Projectvoorstel-Budgetverhoging - Goedkeuring

Op 25 maart 2022  keurde de raad van bestuur van AG Stedelijk Onderwijs de samenwerkingsovereenkomst voor het project 'Schoolgebouwen in beweging' goed in het kader van de Gerichte Call Circulaire Bouweconomie. Dit studieproject is ondertussen afgelopen maar de 2 voorgestelde cases 'Wandeldijk' en 'Ferdinand Pauwelstraat' (het voormalige Schriek) worden verder uitgewerkt.

Voor beide locaties wordt verder onderzocht hoe de semi-permanente huisvesting kan voorzien worden. Er wordt gedacht aan eenvoudig op te bouwen structuren die vlot en met waardebehoud kunnen verplaatst worden op een andere locatie óf geïntegreerd kunnen worden als volwaardige uitbreiding of als onderdeel van een nieuwbouw.  

In de beleidsvisie Patrimonium, goedgekeurd door de raad van bestuur op 29 november 2019, werd opgenomen dat het Stedelijk Onderwijs bewust kiest voor maatregelen die leiden tot duurzame, energiezuinige en toekomstbestendige schoolgebouwen. Circulair bouwen is daar een onderdeel van.

Door deze 2 pilootprojecten uit te voeren wensen we kennis hierover te vergaren en kan de afdeling Vastgoed achteraf aan de slag met de lessons learned om in de toekomst meer te kunnen inzetten op duurzame nieuwbouw, uitbreiding, tijdelijke huisvesting.

Deze 2 projecten als circulaire projecten uitvoeren geeft ons volgende voordelen:

• Deze 2 toekomstige gebouwen zullen op middellange termijn verplaatst moeten worden of geïntegreerd in een groter nieuwbouwproject. Door ze circulair te voorzien zal dit mogelijk zijn, bij traditionele bouwwijze zouden we deze moeten afbreken en opnieuw voorzien, hetgeen niet duurzaam is.
• Het proefproject ‘Schoolgebouwen in beweging’ leert ons dat de bouw van zulke circulaire constructie ons 15% voordeel oplevert ten opzichte van een traditionele bouwwijze. Deze theorie dient, na uitvoering, verder te geëvalueerd te worden.

Op 24 juni 2022 keurde de raad van bestuur van AG Stedelijk Onderwijs het projectvoorstel 'Circulaire huisvesting', ter vervanging van de bestaande bebouwing, als pilootproject voor 'Schoolgebouwen in beweging' goed.

Er werd gekozen voor een Design & Build aanpak, waarbij één partij verantwoordelijk is voor zowel ontwerp als daadwerkelijke uitvoering. 

Via een mededingingsprocedure met onderhandeling, bestaande uit een selectie- en gunningsfase wordt de opdrachtnemer geselecteerd.

Op 7 februari 2024 keurde de manager Vastgoed de aanvragen tot mededinging in de eerste fase van de procedure goed. Binnen deze selectiefase werden 3 kandidatuurstellingen goedgekeurd:

1. Combinatie Wycor – Woodinc – Bast – Bureau Bouwtechniek, Biezeweg 6, 9230 Wetteren

2. Wolfe BV, Acaciastraat 17, 2440 Geel

3. De Meeuw NV, Koning Leopoldlaan 8, 2830 Willebroek

Op dit moment wordt de laatste hand gelegd aan de tweede fase, de gunningsleidraad. Tijdens de uitwerking van de studies en voorbereidende onderzoeken hebben zich een aantal belangrijke wijzigingen voorgedaan waardoor een budgetverhoging noodzakelijk blijkt.

Gezien de projectkost > € 250.000 incl. btw heeft de raad van bestuur de beslissingsbevoegdheid.

De bestaande bebouwing op locatie Wandeldijk voldoet niet meer. De bestaande bebouwing moet dringend vervangen worden, maar is mogelijks niet permanent en dus best vlot verplaatsbaar.

Het onderwerp van dit beslissingsdocument is de budgetverhoging  ten opzichte van het eerste projectvoorstel. 

De budgetverhoging, met betrekking tot de totale projectkost, heeft verschillende oorzaken:

• een bijkomende ruimtevraag van 40,02m² ten opzichte van de voorziene oppervlakte in het eerder goedgekeurde projectvoorstel.(€ 76.735,04)
• een aangepaste raming: In het eerdere projectvoorstel werd geraamd met een financiële norm van Agion d.d. 2022, deze werd hier geüpdatet naar de financiële norm d.d.2024 (€ 79.624,68)
• een correcte berekening van de eerste uitrusting (10% op de bouwkost), deze werd eerder slechts minimaal voorzien. (€ 79. 546,31)
• In het begin van de studie werd de hypothese geopperd dat de kosten van erelonen en werkingsmarge konden opgevangen in de financiële norm. Helaas bleek dit na studie geen haalbare hypothese. (€ 113.223,57)
• Stijging van Index en prijsherziening:
• In het projectvoorstel, goedgekeurd door de raad van bestuur in september 2022, werd geen prijsherziening voorzien omdat we voorzagen dat deze projecten een snelle start zouden kennen en nog in dat jaar zouden opgeleverd worden. Helaas is dit door de complexiteit van het aanbestedingsdossier niet gelukt, hierdoor werd index- en prijsherzieningskost voorzien in de projectkost.
• In juni 2023 werd de review 2023 goedgekeurd door de raad van bestuur. Hierin werd een nieuwe index- en prijsherzieningsmethodiek goedgekeurd voor alle projecten, zo ook voor dit project. De kost van de prijsherziening was bijgevolg reeds goedgekeurd bij de review

In deze tweede fase van de aanbestedingsprocedure 'Design & Build', de gunningsleidraad, wordt veel engagement en informatie gevraagd van de kandidaten met het oog op het vinden van de meest geschikte opdrachtnemer. Om hen aan te moedigen deel te nemen aan deze gunningsfase, wordt een vergoeding van €10.000 voorzien per indiener. 
Supplementair, los van de projectgebonden extra kosten, wordt de wedstrijdvergoeding van 3 maal €10.000 voorzien, totaal €30.000. 

Bij traditionele nieuwbouw baseren we ons, binnen de dienst Vastgoed, voor de raming op de financiële norm van Agion + 15%. Voor deze circulaire projecten baseren we ons op de financiële norm, zonder de bijkomende 15%. Tijdens het studietraject werden berekeningen gemaakt aan de hand van een marktonderzoek. Hieruit hebben we onder andere geleerd dat zulke circulaire constructies ons 15% voordeel kunnen opleveren ten opzichte van een traditionele bouwwijze.  Er wordt hier geen supplement berekend bovenop de financiële norm van Agion.

Omdat een dergelijk innovatief traject nieuwe juridische uitdagingen met zich meebrengt werd ervoor gekozen om in eerste instantie in te zetten op de introductie van de circulaire bouwprincipes en enkele belangrijke duurzaamheidsthema’s in de bestekken. Sinds de komst van de vernieuwde wet op overheidsopdrachten hadden we binnen de dienst Vastgoed geen Design&Build-dossiers meer gepubliceerd. Hierom werd er samen met de juridische dienst een nieuw administratief bestek opgemaakt dat ook in de toekomst bruikbaar is voor gelijkaardige projecten.

Hieraan wordt ook een groot gewicht toegekend in de gunningcriteria, waardoor de hoop bestaat om expertise op te bouwen met betrekking tot de plaatsing van deze semi-permanente, verplaatsbare huisvesting.

Om het project 'Wandeldijk' te realiseren worden volgende werken gepland:

1/ Plaatsing tijdelijk modulair gebouw: grondwerk en riolering, verplaatsbare fundering,-transport en installatie van de schoolmodules, aanleg van de speelplaats en plaatsing van de berging

2/ Na plaatsing van de nieuwe structuur: afbraak van de bestaande bebouwing en herstel van het terrein

Het bouwprogramma bestaat uit volgende percelen:

Perceel 1: Globale aanneming nieuwbouw & afbraak

Perceel 2: Digitale presentatiemiddelen

Perceel 3: Sanitaire toebehoren

Perceel 4: Nutsaansluitingen Fluvius

Perceel 5: Eerste uitrusting

Planning:

Aanbesteding: 1/06/2024.
Start van de werken: volgens voorgestelde planning-opdrachtnemer, bepaald in functie van het specifieke bouwprocédé.
Voorlopige oplevering:15/08/2025

De school blijft in gebruik tijdens de werken.

Andere projecten op dezelfde locatie binnen masterplan 2020-2025 (vanaf status beslist projectidee)

Bijzondere aandachtspunten:

Voor aanvang van de werken, worden -in samenspraak met de directie van de school- alle afspraken gemaakt in verband met vermoedelijke hinder voor de school.  
Hierbij zal ook de specifieke circulatie en werkruimte voor de aannemer bekeken worden zodat deze maximaal gescheiden is van de schoolgebruikers. 

Bij de opmaak van dit projectvoorstel werd de directie nauw betrokken. 

Bij de verdere uitwerking van het project zal ook de directie en het  schoolteam betrokken worden.

Tijdens de concept en uitvoeringsfase van het project, wordt ook de afdeling Facility en IDPB van AG Stedelijk Onderwijs betrokken. 

Financieel overzicht
Bij het projectvoorstel van 24 juni 2022 werd de projectkost (incl. btw) gebaseerd op een raming die opgemaakt werd in samenwerking met de partners van het project 'Schoolgebouwen in beweging'. Ondertussen zijn alle onderdelen concreter geworden, is duidelijk hoe de aanbesteding kan gebeuren en zijn de projectkosten opnieuw berekend.

Bij het projectvoorstel van 24 juni 2022 werd geformuleerd dat de alternatieve financiering van de 2 cases zou onderzocht worden en werd een raming toegevoegd. Dit onderdeel werd echter summier behandeld tijdens het onderzoekstraject. De tijdelijkheid van de structuren en de onvoorspelbaarheid met betrekking tot de mogelijk nieuwe locaties en het daarbij horende transport zorgden voor een te hoge complexiteit. In de gunningsleidraad wordt de alternatieve financiering bijgevolg niet meer opgenomen.

Het betreft geen Agion dossier.

Project gerelateerde kosten (niet opgenomen in deze projectkost):
1. Verhuiskosten (boekhoudkundige code 6169)
Verhuis uit te voeren op hetzelfde perceel: 8 000,00€.

2. Los meubilair (masterplan 2020-2025)
Nieuw meubilair bij verhuis: 25 000,00€

3. Huurgelden (boekhoudkundige code 6100)
Niet van toepassing; de optie met betrekking tot de alternatieve financiering vervalt.