2024_CBS_00950 - Omgevingsvergunning - OMV_2023093977. Handelstraat 21. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/03/2023: aktename melding (OMV_2023031661) voor het wijzigen van de voorgevel;

-          04/01/1946: vergunning voor het wijzigen van voorgevel;

-          20/03/1936: vergunning voor het wijzigen van voorgevel + voor interne constructiewerken.

Geacht vergunde toestand

-          functie:

• gemengd gebouw: handel en twee woonentiteiten
  • gelijkvloers: winkel en gedeeltelijk wonen;
  • eerste en tweede verdieping: wonen;
  • derde verdieping: ruimtes zonder woonfunctie;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met mansardedak; 
• bouwhoogte: 13,18 m;
•  

-          gevelafwerking:

• bepleisterde gevel met ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping een afwerking met tegels;

-          inrichting:

• er is een open koer aanwezig.

Bestaande toestand

-          functie:

• gemengd gebouw:
  • gelijkvloers: winkel;
  • twee woonentiteiten op de bovenliggende verdiepingen;

-          inrichting:

• de open koer werd omgevormd tot gesloten berging.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• gemengd gebouw:
  • gelijkvloerse verdieping: winkel;
  • eerste verdieping: eenslaapkamerappartement;
  • tweede en derde verdieping: tweeslaapkamerappartement (duplex);

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen onder plat dak; 
• bouwhoogte: 13,47 m;

-          gevelafwerking:

• geïsoleerde voorgevel, afgewerkt met witte crepi op de verdiepingen;
• gladde blauwe tegel op het gelijkvloers;
• plint en dorpels in blauwe hardsteen;
• nieuw buitenschrijnwerk in zwart pvc;
• nieuw vitrineraam tot op vloerniveau;

-          inrichting:

• het perceel blijft volledig bebouwd.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van dakconstructie (mansardedak);

-          toevoegen van extra bouwlaag (onder plat dak);

-          dichtbouwen van de open koer;

-          isoleren en wijzigen van de afwerking van de voor- en achtergevel;

-          wijzigen van het buitenschrijnwerk;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          uitbreiding van de scheidingsmuren.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 2 zone voor detailhandel - (de).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is niet in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan:

• 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld:
  • Het talrijkst wordt de gevel bekroond met een uitstekende kroonlijst. Een kroonlijst voorzien in de vorm van een profiel is bijgevolg niet kenmerkend voor de omgeving.
  • De voorgevel wordt enkel geïsoleerd ter hoogte van de verdiepingen waardoor het gevelvlak verspringt. Dit is niet kenmerkend voor de omgeving waar deze het talrijkst in hetzelfde vlak zijn gelegen.
  • Het project overschrijdt de ruimtelijke draagkracht, zie 1.4 Draagkracht.
• 1.4 Draagkracht
  • Door het uitbreiden van de bovenste woongelegenheid (met een bestaand tekort aan buitenruimte en fietsenberging) met een bijkomende slaapkamer wordt de te verwachten overlast te groot. Daarenboven wordt ook de verblijfsruimte niet uitgebreid.

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project bij deze woongelegenheid, waardoor deze onvoldoende wooncomfort biedt.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18:

niveauverschillen tot en met 18 cm moeten, zowel binnen als buiten worden niet overbrugd met een helling;

• artikel 22:

de nieuwe toegangsdeur tot de gelijkvloerse handelsruimte heeft een vrije doorgangsbreedte van minder dan 90 cm.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af op de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 36 Zonnepanelen en zonnecollectoren: Op het dakenplan zijn zonnepanelen opgetekend. Deze zijn niet opgetekend op de snedes of aanzichten waardoor het niet mogelijk is om deze volledig te beoordelen.

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:  Het gedeelte van de scheidingsmuren moet een opstand van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak hebben. Deze opstand mag niet met brandbaar materiaal bekleed worden. Het is niet duidelijk of de dakopstand ter hoogte van het nieuwe platte dak van de achterbouw langs de linker perceelsgrens voldoende hoog is.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 100 jaar onder huidig klimaat.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

De aanvraag is in overeenstemming met Artikel 4.3.8.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van handel op de gelijkvloerse verdieping en twee woonentiteiten op de bovenliggende verdiepingen blijft behouden zoals vergund.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid en Visueel-vormelijke elementen

Het omvormen van het mansarde dak naar een volwaardige bouwlaag onder plat dak en waarbij de gevel hier in hetzelfde gevelvlak wordt opgetrokken als de onderliggende verdiepingen is ruimtelijk aanvaardbaar op voorwaarde dat de plaatsing en afwerking van de opening wordt voorzien zoals bij de onderliggende verdiepingen. Deze typologie is kenmerkend in de omgeving.

Het referentiebeeld van de omgeving wordt echter ook gevormd door een uitkragende kroonlijst. Dit zal ook worden opgelegd als voorwaarde bij vergunning.

Het behouden van de blauwe tegels ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping als handelsplint is positief. Dit benadrukt de handelszaak, wat kenmerkend is in de omgeving.

Gelet hierop is een afwijking op de tweede bullet, die wordt vermeld bij artikel 1.3 van het ruimtelijk uitvoeringsplan, aanvaardbaar.

De stad Antwerpen hanteert een afwegingskader op aanvragen voor een stedenbouwkundige vergunning voor buitengevelisolatie. Bij de plaatsing van buitengevelisolatie is men verplicht om de werken over de volledige dikte van 14 cm uit te voeren. Op die manier wordt er maximale energiebesparing gerealiseerd binnen de bepalingen van het rooilijnendecreet. De aanvraag moet voldoen aan deze bepaling, dit wordt opgelegd als voorwaarde bij vergunning.

De arrière-corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden. 

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat bestaande elementen in natuursteen (raamdorpel, plint, …) behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen.

De uitstekende delen van een gevel (plint, raamdorpel, kroonlijst, …) zorgen voor een detaillering van de gevel. Daarnaast hebben deze details ook een functie. Zo beschermt de plint tegen beschadigingen, vervuiling, ...

Indien er voor het uitvoeren van de werken een plint aanwezig is, moet deze behouden blijven. Dit kan door de bestaande plint naar voren te plaatsen (en er achter isolatie aan te brengen) of de bestaande plint te vervangen door een nieuwe plint. 

Bij materialen die schadegevoelig zijn zoals bijvoorbeeld pleisterwerk of sommige plaatmaterialen, kan het aan te bevelen zijn om een plint te plaatsen, ook al is deze niet aanwezig in de bestaande toestand. 

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie).

Deze elementen moeten te allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst Openbaar Domein. 

Wanneer er pleisterwerk is voorzien als gevelmateriaal, worden de randen van bijvoorbeeld raamopeningen voorzien van hoekprofielen. Dergelijke hoekprofielen moeten onzichtbaar worden uitgevoerd. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project bij de voorgestelde bovenste woongelegenheid, waardoor deze onvoldoende wooncomfort biedt.

Bijgevolg zal worden opgelegd de keuken van deze woongelegenheid niet om te vormen naar slaapkamer, maar naar bureau.

In functie van de werken aan de daken van de achterbouw, worden de scheidingsmuren op de linker en rechter perceelsgrens opgehoogd. De uitbreidingen zijn erg beperkt en hebben geen onaanvaardbare ongunstige invloed op de naastgelegen percelen.

De handelsverdieping moet daarnaast voldoen aan de normen inzake toegankelijkheid. Het niveauverschil tussen binnen en buiten bedraagt 18 cm. Dit moet met minstens een helling overbrugd worden. Aangezien er geen werken worden uitgevoerd aan de vergunde dorpel wordt geoordeeld dat de nodige werkzaamheden om aan deze normen te voldoen niet in verhouding zijn tot de gevraagde verbouwingen.

Aangezien de gelijkvloerse gevelpui wel wordt gewijzigd waardoor een nieuwe toegangsdeur tot de handelsruimte wordt voorzien in het gevelvlak moet deze wel voldoen aan de normen inzake toegankelijkheid.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

3. de isolatie plus afwerkingsmateriaal met een totale dikte van 14 centimeter ten opzichte van de rooilijn uit te voeren;

4. de arrière-corps is te behouden. De arrière-corps moet vrij blijven van materiaal en isolatie;

5. de bestaande dorpels in natuursteen zijn te behouden of te vervangen door nieuwe elementen in natuursteen met dezelfde hoogte die evenveel uitsteken na het uitvoeren van de werken dan in de oorspronkelijke situatie;

6. de elementen voor straatverlichting of nutsvoorzieningen die zich aan de gevel bevinden in de bestaande toestand, zijn integraal te verplaatsen;

7. de hoekprofielen die inherent zijn aan het gevelpleisterwerk, zijn onzichtbaar uit te voeren;

8. een uitstekende kroonlijst te voorzien zoals in oorspronkelijke toestand;

9. het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);

10. de nieuwe toegangsdeur naar de handelsruimte van een vrije en vlakke doorgangsbreedte te voorzien van minstens 90 cm;

11. de keuken van de bovenste woongelegenheid niet om te vormen naar slaapkamer, maar naar bureau;

12. de zonnepanelen te voorzien conform de bepalingen van artikel 36 van de bouwcode;

13. de raamopening van de bovenste laag in de voorgevel 20 cm lager te voorzien, alsook van een dorpel te voorzien gelijk aan deze van de onderliggende verdiepingen.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten