2024_CBS_00946 - Omgevingsvergunning - OMV_2023132975. Brederodestraat 78. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed (Neoclassicistisch woon- en winkelpand)

https://inventaris.onroerenderfgoed.be/aanduidingsobjecten/98922.

-          08/06/2000: vergunning (20001645) voor het vernieuwen van ramen op gelijkvloers;

-          01/04/1936: vergunning (18#4799) voor verbouwingswerken (kelderval).

Vergunde toestand

-          functie:

• handelswoning

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen onder plat dak.

-          gevelafwerking:

• parement in lichtkleurige bezetting en houten buitenschrijnwerk;
• toegang tot de woning aan de linker zijde;
• vitrine en toegang tot het handelsgelijkvloers aan de rechter zijde.

-          inrichting:

• open koer ter hoogte van de rechter en achterste perceelsgrens.
   

Bestaande toestand

overeenkomstig met de vergunde toestand, uitgezonderd van:

-          functie:

• woning met complementaire functie dienstverlening (gelijkvloers), bestaande uit onthaal- en twee behandelruimtes.

-          gevelafwerking:

• parement in wit geschilderde cementering;
• toegang tot woning aan de linker zijde in bruine PVC;
• vitrine en toegang tot gelijkvloerse dienstverlening in bruine aluminium aan de rechter zijde.

-          inrichting:

• de open koer op het gelijkvloers werd dicht gebouwd.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• woning met complementaire functie dienstverlening (gelijkvloers), bestaande uit onthaal- en twee behandelkamers.

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen onder plat dak;
• achterbouw van 1 bouwlaag onder plat dak.

-          gevelafwerking:

• parament in wit geschilderde cementering;
• toegang tot woning aan de linker zijde in bruine PVC;
• vitrine en toegang tot gelijkvloerse dienstverlening in bruine aluminium aan de rechter zijde.

-          inrichting:

• dichtgebouwde koer op het gelijkvloers waardoor het perceel volledig is volgebouwd op het gelijkvloers.

Inhoud van de aanvraag

-          dichtbouwen van een koer (berging);

-          wijzigen van voorgevel op het gelijkvloers;

-          de bovenliggende verdiepingen maken geen deel uit van de aanvraag.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater).

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• in de aanvraag wordt de koer op het gelijkvloers dichtgebouwd. Voor deze uitbreiding van de dakoppervlakte dient volgens de verordening hemelwater een regenwaterput met een inhoud van minstens 5000 liter te worden geplaatst. Op het kelder- en funderingsplan is geen hemelwaterput ingetekend.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18 Niveauverschillen:

het hoogteverschil tussen de nieuwe dorpel en het aangrenzende maaiveld bedraagt meer dan de maximaal toegelaten 2 cm;

• artikel 22 Toegangen:

de vrije doorgangsbreedte van de nieuwe toegangsdeur tot de gelijkvloerse dienstverlening bedraagt minder dan 0,90 m.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:

de aangepaste winkelpui voldoet niet aan de wenselijkheid van het behoud;

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

het toepassen van 3 verschillende soorten buitenschrijnwerk in de voorgevel zorgt ervoor dat de gevel geen samenhang meer heeft;

• artikel 10: inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:

geen optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten (twee praktijkruimtes) in het gebouw;

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

de behandelruimtes op de gelijkvloerse verdieping ontvangen onvoldoende lichtinval en onvoldoende luchttoevoer.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie. Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C). Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C). Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de verordening hemelwater. Omdat de koer op het gelijkvloers wordt dichtgebouwd en hiermee de dakoppervlakte wordt uitgebreid, dient er een regenwaterput te worden geplaatst met een inhoud van minstens 5.000 liter. Aangezien het zonder ingrijpende interne verbouwingswerken technisch niet haalbaar is om een hemelwaterput te plaatsen en de bestaande sanitaire voorzieningen aan te sluiten op het recuperatiesysteem kan er afgeweken worden van deze verplichting en dient er geen hemelwaterput geplaatst te worden. 

De aanvraag wijkt af van de verordening toegankelijkheid. Aangezien een toegankelijke leefomgeving vandaag is uitgegroeid tot een basisrecht, kan hier geen afwijking op worden toegestaan. Het ontwerp moet voldoen aan deze verordening, dit zal in voorwaarde worden opgenomen.

Functionele inpasbaarheid

Op het gelijkvloers wordt de handelsruimte omgevormd naar dienstverlening. Het betreft echter geen vergunningsplichtige functiewijziging aangezien de oppervlakte van deze ruimte kleiner is dan 100 m² en 50 % van de totale vloeroppervlakte. Men bewaart daarenboven een interne verbinding met de woning waardoor de complementariteit en ondergeschiktheid aan het wonen verzekerd is.

De stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing – Business en Innovatie adviseert de functionele inpasbaarheid gunstig met volgende afweging: “Volgens de beleidsnota detailhandel is het pand gelegen in Lokaal Kernwinkelgebied als kloppend gebied van de Brederodewijk A3. Gelijkvloers zijn er heel wat panden commercieel ingevuld. Een omvorming van handel naar dienstverlening/kantoren is op deze locatie gunstig conform de beleidsvisie economie die een verwevenheid van economische functies vooropstelt in het stedelijk weefsel. Het dossier is een regularisatie; momenteel is er immers een zaak voor laserbehandeling en esthetiek (dienstverlening) gevestigd in een gelijkvloerse ruimte die laatst vergund is als winkelruimte.”

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag omvat het regulariseren van een pand van 4 bouwlagen onder een plat dak. De open koer ter hoogte van de rechter en achterste perceelsgrens werd dichtgebouwd waardoor het perceel volledig is volgebouwd op het gelijkvloers zonder dat daarvoor een vergunning werd bekomen. Gezien de ligging in lokaal kernwinkelgebied is de voorgestelde invulling op het perceel aanvaardbaar. De Brederodestraat wordt gekenmerkt door handelszaken op het gelijkvloers waarbij het hele perceel wordt volgebouwd. We kunnen hiermee stellen dat de uitbreiding op het gelijkvloers in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan het voorgestelde volume gunstig beoordeeld worden.

Visueel-vormelijke elementen en Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er een eenduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten. Voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed worden de wijzigingen van de bestaande toestand van elk gebouw of elke constructie onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.
 

Om bovenstaande redenen werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies is voorwaardelijk gunstig en laat zich als volgt samenvatten:

“Neoclassicistisch woon- en winkelpand dat in 1897 door Florent Verbraeken wordt ontworpen voor J. Van den Heuvel. Verbraeken ontwierp in hetzelfde jaar nog twee gelijkaardige panden in dit deel van de straat, die echter niet meer herkenbaar zijn.

Het betreft een meergezinswoning met handelsgelijkvloers van drie traveeën en vier bouwlagen onder plat dak; de vierde verdieping werd later toegevoegd. De verdiepingen kennen een standaard neoclassicistische afwerking met rechthoekige muuropeningen in geriemde omlijsting met sluitstukken, kordons en doorlopende onderdorpels, houten kroonlijst.

Opvallend element is de gevelbrede puilijst met gebuikte ijzeren balkonleuning, rustend op zware steunen met diamantkoppen. De fraaie neorenaissance winkelpui die bij de inventarisatie van 1989 nog werd geregistreerd, is aangepast in 2000. Het schrijnwerkgeheel van de pui was toen voorzien van twee deuren en een uitstalraam, alle in hout. Ook de penanten van de pui links en rechts waren met hout bekleed. Doorheen de tijd werd de pui aangepast. Vandaag is de pui-invulling opgedeeld; rechterzijde in Alu (handelszaak) en toegangsdeur tot de verdiepingen aan de linkerzijde in bruine pvc, bovenlichten niet meer op één lijn.

Men wenst de nieuwe functie van het gelijkvloers te regulariseren evenals het uitzicht van de bestaande pui.

Vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar voor de regularisatie van de nieuwe functie en de nieuwe indeling van het gelijkvloers.

Gezien de aanpassing van de pui in 2000 is een nieuwe, hedendaagse invulling mogelijk ontworpen als geheel (zelfde kleur, zelfde materialisatie, bovenlichten op dezelfde hoogte….) en in antwoord op de bovengevel. Hiervoor kan beroep gedaan worden op de stedelijke handelspandenpremie. De bestaande pui gaat hieraan voorbij en komt niet voor regularisatie in aanmerking.

De bovengevel maakt vandaag geen deel uit van de aanvraag maar we geven alvast graag enkele suggesties mee voor een toekomstige gevelverfraaiing waarvoor mogelijk eveneens beroep gedaan kan worden op de stedelijke handelspandenpremie. Het schrijnwerk dient in hout uitgevoerd met correcte historische profilering (detailtekeningen voor te leggen) en de kroonlijst dient van de pvc planchetten ontdaan. Alle onvergunde ingrepen ter hoogte van de bovengevel dienen uitgesloten van vergunning.    

Over deze aanvraag wordt een voorwaardelijk gunstig advies uitgebracht.

De winkelpui-invulling dient uitgesloten van vergunning. De onvergunde ingrepen van de bovengevel eveneens”

Het advies van de dienst Monumentenzorg wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt deels bijgetreden.

De bestaande reclame op het raamoppervlak van de winkelpui werd niet opgenomen in de aanvraag. De bestaande publiciteit is eerder sober en niet verlicht. Wanneer de bestaande winkelpui aangepast wordt door de voordeur links af te stemmen op de inkomdeur rechts ontstaat een sober geheel dat als plint complementair is ten opzichte van de bovenliggende gevel. Het aanpassen van de winkelpui wordt als voorwaarde opgenomen in de beslissing. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wijkt af van artikels 10 en 24 van de Bouwcode:

Licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Voldoende daglichttoetreding, gecombineerd met voldoende ventilatie met verse lucht zijn basisvoorwaarden voor de algemene gezondheid en voor een minimum verblijfskwaliteit in deze ruimtes.

De behandelruimtes op het gelijkvloers beschikken niet over rechtstreekse lichtinval en luchttoevoer. Echter kan aangenomen worden dat deze ruimtes net op deze locatie worden ingetekend om tijdens het gebruik zoveel mogelijk privacy te garanderen. Een afwijking is hier aanvaardbaar mits er voor beide ruimtes interne bandramen worden voorzien tussen de behandelruimtes en de omliggende ruimte zodat er contact mogelijk is. Deze bandramen met minimale hoogtemaat 0,60 m dienen voorzien te worden op een hoogte van 1,90 m over de hele breedte van de drie wanden die evenwijdig lopen met de voorgevel. Verluchting en indirecte verlichting van de behandelruimtes kan dan gebeuren via de onthaalruimte. Dit wordt opgenomen in de voorwaarden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De voorliggende aanvraag voorziet geen vergunningsplichtige functiewijziging maar een omvorming van de complementaire functie bij de eengezinswoning van handel naar dienstverlening. De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Fietsvoorzieningen:

Er moeten geen fietsstalplaatsen voorzien worden omdat de oppervlakte te klein is (0.60/100m²).

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. De publiek toegankelijke ruimte moet voldoen aan de verordening toegankelijkheid.

3. De winkelpui dient uitgewerkt te worden als één consistent geheel door de inkomdeur naar de woning links in de voorgevel aan te passen zodat deze qua vormgeving en uitzicht identiek is aan de inkomdeur naar de commerciële ruimte rechts.

4. De bestaande reclame op het raamoppervlak van de winkelpui wordt uitgesloten uit de vergunning.

5. De behandelruimtes worden voorzien van interne bandramen op een hoogte van 1,90 m. Deze ramen hebben een minimale hoogte van 0,60 m en lopen over de gehele breedte van de drie wanden evenwijdig aan de voorgevel.

6. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.