2024_CBS_00951 - Omgevingsvergunning - OMV_2023118065. Italiëlei 189. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          08/08/2019: weigering door deputatie na weigering door college (20183610) voor het regulariseren en aanpassen van een pand met zelfstandige wooneenheden, studentenkamers en burelen;

-          26/10/2018: weigering (20182363) voor het regulariseren en aanpassen van een pand met zelfstandige wooneenheden, studentenkamers en burelen;

-          20/10/2015: proces verbaal (AN/2015/VPV/0716) voor werken en wijzigingen uitvoeren zonder voorafgaandelijke schriftelijke stedenbouwkundige vergunning van het college van burgemeester en schepenen;

-          06/05/2004: vergunning (197#20040320) voor het wijzigen van de voorgevel van het gelijkvloers;

-          06/11/1959: toelating (18#40291) voor binnenveranderingen;

-          13/03/1959: toelating (18#39169) voor woning afbreken en studentenhome oprichten.

Vergunde toestand

-          functie:

• gemengd gebouw;
• indeling volgens bouwtoelating 18#40291:

-          kantoor, dienstverlening en vrije beroepen op de gelijkvloerse-, eerste-, derde- en vierde verdieping;

-          wonen – tweeslaapkamerappartement op de achterzijde van de tweede verdieping;

-          wonen – studentenhuisvesting met 18 kamers op de overige verdiepingen;

-          bouwvolume:

• 8 bouwlagen en teruggetrokken daklaag onder plat dak; 
• gelijkvloerse verdieping is volledig bebouwd;
• bouwdiepte van 18 m op de bovenliggende verdiepingen;

-          gevelafwerking:

• witte natuursteen en rood parement met plint in blauwe hardsteen;
• schrijnwerk in staal met vitrineraam op de gelijkvloerse verdieping.

Bestaande toestand

-          afwijkend.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• wonen – meergezinswoning met 2 woongelegenheden:

-          1 studio op de eerste verdieping;

-          1 duplex studio op de zevende- en achtste verdieping;

• wonen – studentenhuisvesting met 16 kamers:

-          gemeenschappelijke ruimte op de gelijkvloerse verdieping;

-          gemeenschappelijke keukens op de tweede- en vijfde verdieping;

-          studentenkamers op de eerste- tot en met zevende verdieping;

-          bouwvolume:

• 8 bouwlagen en teruggetrokken daklaag onder plat dak; 
• open ruimte van 28,5 m² waarvan 7,5 m² verhard;
• bouwdiepte van 18,06 m;
• brandladder met overloop aan de zijgevel;

-          gevelafwerking:

• witte natuursteen en rood parement met gelijkvloers in blauwe hardsteen voor isolatie;
• antracietgrijs aluminium schrijnwerk met gewijzigde indeling op de gelijkvloerse verdieping.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van deel van het gelijkvloerse;

-          wijzigen van de kantoorfunctie naar wonen:

• verminderen van het aantal studentenkamers van 18 naar 16;
• vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 2;
• voorzien van gemeenschappelijke delen voor de studentenhuisvesting;

-          isoleren en afwerken van de gelijkvloerse voorgevel en de zijgevels;

-          verlagen van de muur op de achterste perceelgrens;

-          doorvoeren van interne en externe constructieve werken:

• voorzien van een binnentrap voor de duplex studio;
• voorzien van een inpandig terras op de teruggetrokken daklaag;
• beloopbaar maken van een plat dak op de eerste verdieping;
• voorzien van een brandladder met bordes aan de zijgevel.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone recht van voorkoop - algemene voorschriften en artikel 3 zone voor centrumfuncties - (ce).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan 2060.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater).
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet een verbouwing waarbij de kantoorfunctie verdwijnt. Op het gelijkvloers wordt een gemeenschappelijke ruimte voorzien voor de bovenliggende studentenkamers. Verder bevat het pand twee zelfstandige wooneenheden. De nieuwe functie is in harmonie met de kenmerkende functies in de omgeving.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing – Business en Innovatie. Zij verleenden een gunstig advies met volgende afweging:

“De beleidsvisie Ruimtelijke Economie stelt dat fijnmazige verweving van kantoren met alle projecten binnen de Leien altijd moet bekeken worden, tenzij in projecten die aan een andere beleidsprior beantwoorden zoals studentenhuisvesting waar momenteel een tekort heerst. Het betreft hier een optimalisatie van een vergund studentenhome met bestaande studentenkamers en studio’s waar een klein kantoor verdwijnt op de eerste verdieping op deze niet-strategische kantoorlocatie.”

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De plannen voorzien het slopen van het achterste gedeelte van het gelijkvloers volume. Door deze ingreep ontstaat er een buitenruimte die gekoppeld is aan de gemeenschappelijke ruimte van de studentenkamers. Ook de hoge muur op de achterste perceelgrens zal verlaagd worden. Hierdoor kan er voldoende natuurlijk licht in de tuinzone en de gemeenschappelijke ruimte komen wat de kwaliteit van deze ruimtes verhoogd. Verder worden er interne aanpassingen voorzien in functie van een beter intern ruimtegebruik. Er wordt geoordeeld dat de draagkracht van het perceel, noch de omgeving wordt overschreden.

Visueel-vormelijke elementen

De wijzigingen aan de voorgevel beperken zich tot het isoleren en afwerken in blauwe hardsteen van de gelijkvloerse gevel. Ook de indeling van de gevelopeningen op het gelijkvloers wordt aangepast zodat deze beter zijn afgestemd op de achterliggende functie. Het schrijnwerk wordt voorzien in antraciet aluminium, zoals op de andere bouwlagen. Beide zijgevels van het pand worden geïsoleerd en afgewerkt met grijze leien.

Voorliggende wijzigingen zijn aanvaardbaar. Er wordt geoordeeld dat het pand zich blijft inpassen in het bouwblok waar gevels met gelijkaardige detaillering kenmerkend zijn.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 16 studentenkamers en 2 appartementen met 1 slaapkamer worden 21 fietsenstallingen ingericht op het gelijkvloers. Er wordt enkel een hangsysteem voorzien. Het is gewenst de helft van de fietsenstallingen als een gewoon systeem te voorzien.

Deze voorwaarde van de Mobiliteitsdienst wordt opgenomen in voorwaarde bij de vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Het advies van Proximus strikt na te leven.

3. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

4. De helft van de fietsenstallingen moet als een gewoon systeem voorzien worden.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten