2024_CBS_00751 - Omgevingsvergunning - OMV_2023144522. Rietschoorvelden 287. District Merksem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          03/06/1969: vergunning (1974#11488) oprichten van een appartementsgebouw.

Vergunde / Geacht vergunde toestand

-          functie:

• halfopen appartementsgebouw met 4 wooneenheden.

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met plat dak;
• voorgevelbreedte van 6,5m;
• bouwdiepte van 15m.

-          gevelafwerking:

• licht rode gevelsteen met wit kleurige silexplaten tussen de ramen.

-          inrichting:

• garageboxen achteraan het perceel.

Bestaande toestand

-          overeenkomstig is met de vergunde toestand, uitgezonderd van de voorgevel:

• de silexplaten tussen de ramen werden niet uitgevoerd. Voorgevel volledig uitgevoerd met licht rode gevelsteen.
   

Nieuwe toestand

-          functie: 

• halfopen appartementsgebouw met 3 wooneenheden en dierenartspraktijk op het gelijkvloers

-          bouwvolume:

• overeenkomstig met de vergunde toestand.

-          gevelafwerking:

• overeenkomstig met de bestaande toestand.

-          inrichting:

• overeenkomstig met de vergunde toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van wonen naar vrije beroep (dierenarts).

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater).

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 27 Open ruimte:
  Bij een functiewijziging moet minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Dit wordt niet aangeduid op de plannen;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  Er ontbreekt 1 fietsstalplaats;
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  Er ontbreekt 1 autostalplaats.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B). Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is gesitueerd in de Rietschoorvelden, gelegen in een woonwijk van het district Merksem. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen.

Een functiewijziging van wonen (appartement) naar dienstverlening/vrij beroep (dierenartspraktijk) is in overeenstemming met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving.

Verder is dit conform de beleidsvisie Ruimtelijke economie die een verwevenheid van economische functies vooropstelt in het stedelijk weefsel.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De afwijking op artikel 27 van de bouwcode – met betrekking tot 20 % open ruimte aanbieden – is stedenbouwkundig aanvaardbaar.
De aanvraag betreft een functiewijziging van een gelijkvloers appartement naar dierenartspraktijk. Ontpitten is niet mogelijk aangezien de wijziging zich louter in het bestaande vergunde volume bevindt. Verder dient de verharde ruimte achteraan als oprit voor de achterliggende garages.

Echter wordt vastgesteld dat de voortuin volledig verhard is, wat niet conform artikel 27 van de bouwcode is. Enkel de strikt noodzakelijke toegangen tot de woning en een onderhoudspad mogen worden verhard. In dit geval kan de oprit aan de rechterzijde (naar de achterliggende garages en de inkom) toegelaten worden.
Naar voorwaarden wordt meegenomen om de voortuin te ontharden en aan te leggen met groen in volle grond. De oprit naar de achterliggende garages met een breedte van maximaal 3 meter en onderhoudspad van maximum 1,5 m aan de voorgevel kunnen behouden blijven.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de brandweer. De voorgestelde voorwaarden worden integraal opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Verder voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande werken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er worden op de plannen geen fietsstalplaatsen voorzien. Voor de fietsvoorzieningen legt de bouwcode op dat de parkeernorm per bouwaanvraag op basis van het aantal bezoekers, de schaal, het type van gebruik en de capaciteit van de openbare ruimte moet beoordeeld worden.
Als vuistregel om het aantal fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen te berekenen wordt er gerekend met 0,55 fietsstalplaatsen per 100 vierkante meter BVO. Er dient in dit geval dus 1 fietsstalplaats voorzien te worden (94 m² BVO). Deze kan eventueel voorzien worden in de garage (voor personeel). Aangezien klanten van een dierenarts zelden met de fiets komen dient voor bezoekers geen fietsparkeerplaatsen voorzien te worden.
Moesten er toch klanten met de fiets komen, is er op het onderhoudspad langs de voorgevel in de voortuin plaats om deze fietsen te stallen. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De verharding in de voortuin moet worden beperkt tot een oprit met een breedte van 3 meter naar de achterliggende garages en een pad van 1,5 m langs de voorgevel. Het resterende deel van de voortuin moet met groen in volle grond worden aangelegd.

4. Er dient een inpandige fietsstalplaats – in de garage achteraan – voor het personeel te worden voorzien, conform artikel 29 van de bouwcode.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.