2024_CBS_01190 - Omgevingsvergunning - OMV_2023065418. Wolstraat 13. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/06/1894: toelating (1894#1087) voor een huis;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed van een burgerhuis in neoclassicistische stijl: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/4714.

Geacht vergunde toestand

-          functie: eengezinswoning met op gelijkvloers een complementaire functie als kantoor, dienstverlening en vrije beroepen;

-          bouwvolume:

• hoekpand van 2 bouwlagen met een mansardedak;
• kroonlijsthoogte van 10,5 m;
• nokhoogte van 15 m;
• koer van 15,5 m²;

-          gevelafwerking:

• beide voorgevels:

-          bepleisterde lijstgevel van 4 traveeën met plint in blauwe hardsteen;

-          bossagewerk op de gelijkvloerse verdieping;

-          houten gevelschrijnwerk;

• voorgevel grenzend aan Oude Waag: decoratief traliewerk aan de twee kleine ramen op de gelijkvloerse verdieping en aan de tweede travee op de eerste verdieping.

Bestaande toestand

-          gevelafwerking:

• beide voorgevels: donkergroen geschilderd houten gevelschrijnwerk;
• voorgevel grenzend aan Oude Waag: op zowel het gelijkvloers als op de eerste verdieping een dichtgemaakte en bepleisterde raamopening.

Nieuwe toestand

-          functie: gemengd gebouw:

• gelijkvloerse verdieping: kantoor, dienstverlening en vrije beroepen;
• bovenliggende verdiepingen: meergezinswoning met 2 éénslaapkamerappartementen van elk circa 80m²;

-          bouwvolume:

• dakterras van 14 m² bij de nieuwe woongelegenheid;
• koer blijft behouden, deels onthard en groen ingericht;

-          gevelafwerking:

• beide voorgevels:

-          bepleisterde lijstgevel van 4 traveeën met plint in blauwe hardsteen;

-          houten gevelschrijnwerk;

• voorgevel grenzend aan Oude Waag:

-          decoratief traliewerk;

-          op zowel het gelijkvloers als op de eerste verdieping (met schrijnwerk), een dichtgemaakte en bepleisterde raamopening;

• het buitenschrijnwerk en het traliewerk blijft behouden en wordt wit geschilderd.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 2;

-          functiewijziging van (complementaire functie aan) wonen naar kantoor op de gelijkvloerse verdieping;

-          uitbreiding bouwvolume;

-          inrichten van een dakterras;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel 1: zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde:
De wenselijkheid van behoud staat voorop bij panden die zijn opgenomen in de vastgestelde inventaris onroerend erfgoed Vlaanderen.

Het dichtmaken van de raamopeningen van de gevel palend aan de Oude Waag is hiermee niet in overeenstemming.

Er worden twee dubbele paneeldeuren verwijderd en dichtgemaakt op de gelijkvloerse verdieping en één op de eerste verdieping. Verder worden er schrijnwerk/interieurinvulling verwijderd op de tweede verdieping.

Intern worden constructieve werken uitgevoerd: op de eerste verdieping wordt een opening gemaakt in een draagmuur en er wordt een nieuwe interne trap (duplex) voorzien van de tweede naar de derde verdieping.

-          artikel 2.1.11.1 Terrassen in schuine daken:
Aan de achtergevel zijn dakterrassen toegelaten wanneer zij geïntegreerd zijn binnen het volume van de begrenzende dakvorm en zij beperkt zijn tot op een afstand van 1 meter van het midden van de scheidsmuur.
Het inpandig dakterras bevindt zich op minder dan 1 meter van het midden van de scheidingsmuur.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:
  Binnen CHE-gebied wordt de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Zie afwijking op het RUP.
• artikel 23 Opdelen van een woning:
  Het opdelen van een woning met een buitenruimte van meer dan 15 m² in meerdere woongelegenheden is principieel niet toegelaten, tenzij na opdeling tenminste één woongelegenheid met een netto-vloeroppervlakte van minstens 100 m² met een aansluitende buitenruimte van minstens 15 m² behouden blijft.
  De eengezinswoning met complementaire functie op de gelijkvloerse verdieping en buitenruimte van 15,5 m² wordt opgedeeld in 2 woongelegenheden waarbij geen woongelegenheid met netto-oppervlakte van 100 m² overblijft die een buitenruimte van 15 m² bezit.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het opdelen van een eengezinswoning (met complementaire functie op het gelijkvloers) in twee appartementen en een afzonderlijk kantoor op het gelijkvloers.

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Hier wordt wederom een ruime gezinswoning omgevormd naar twee éénkamerappartementen, die op zich weliswaar de nodige woonkwaliteit bieden, maar voorbijgaan aan het beleid om gezinnen in de stad aan te trekken en te behouden. Daarom legt artikel 23 van de bouwcode minimum eisen op in geval van de opdeling van een eengezinswoning.

Artikel 23 van de bouwcode bepaalt dat het opdelen van een woning met een buitenruimte van 15 m² of meer in meerdere woongelegenheden niet is toegelaten tenzij er na opdeling tenminste één woning met een netto-vloeroppervlakte van minstens 100 m² met een aansluitende buitenruimte van minstens 15 m² behouden blijft.

Het project voldoet hier niet aan. De huidige woning heeft een bewoonbare oppervlakte van circa 270 m² en een buitenruimte van 15,5 m². Na opdeling blijven er twee éénslaapkamerappartementen over van elk 80 m², waarvan één beschikt over een dakterras van 14,50 m² en het tweede appartement geen aansluitende buitenruimte heeft. De bestaande koer is enkel bereikbaar via de gemeenschappelijke trapzaal.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Achteraan links wordt een dakterras aangelegd dat bereikbaar is vanaf de zolderverdieping van het bovenste appartement. Volgens artikel 2.1.11.1 van RUP Binnenstad moeten dakterrassen een afstand van een meter behouden ten opzichte van de perceelsgrens. Aangezien de aanpalende scheimuur hoog genoeg is zodat het terras volledig binnen het gabarit van de bebouwing valt, is deze opstelling aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Hat pand is gelegen in CHE-gebied en werd opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed. De stedelijke dienst Monumentenzorg verleent een voorwaardelijk gunstig advies:

“Men wenst het pand om te vormen tot een tweewoonst waarvan gelijkvloers en eerste verdieping een woongelegenheid vormen en tweede en dakverdieping. Er gebeuren intern een aantal wijzigingen die een impact hebben op de erfgoedwaarde van het pand.

In de voorgevels wordt het buitenschrijnwerk vernieuwd. Er wordt geen bijkomende informatie bezorgd over het nieuwe schrijnwerk. Als voorwaarde zal opgelegd worden om het nieuwe schrijnwerk in hout te voorzien identiek qua profilering en indeling aan het bestaande schrijnwerk, detailtekeningen moeten voorgelegd worden voor advies aan de stedelijke dienst Monumentenzorg.

De gevels blijven verder ongewijzigd. We gaan uit van herstel van het pleisterwerk waar nodig en herstel van de kroonlijsten en dakkapellen. Op de gevelplannen staat de gelijkvloerse gevelplint in blauwe hardsteen als “grijs” omschreven. We gaan uit van behoud van de blauwe hardstenen plint (al dan niet vakkundig gereinigd).

In de tongewelfde kelders worden leidingen en afvoeren geplaatst. Als voorwaarde zal opgelegd worden om geen nieuwe doorvoeren te voorzien maar enkel daar waar er al verstoringen zitten in de gewelfde kelders de doorvoeren te voorzien. Er werd geen fotomateriaal van de kelders bezorgd noch informatie in de nota opgenomen hierover.

Op de gelijkvloerse verdieping wordt de traphal aangepast waardoor er veel binnendeuren worden verwijderd. In de nota wordt vermeld dat deze verplaatst worden maar het is niet duidelijk hoe dit gebeurt omdat al het schrijnwerk dat uitgeeft op de traphal een brandweerstand nodig heeft volgens de plannen. Als voorwaarde zal opgenomen worden om de binnendeuren die niet gebruikt worden te behouden en dicht te zetten met gyproc langs 1 zijde om zo de gewenste brandweerstand te behalen. De eerste dubbele deur in de gang is te behouden en dicht te zetten. Het is niet duidelijk waarom er een wand wordt geplaatst in de traphal achteraan aangezien er geen interne verbinding is met de eerste verdieping en dit dus niet als 1 woongelegenheid beschouwd kan worden en het dus wel mogelijk is om door de gemeenschappelijke traphal de andere ruimtes die bij de kantoorruimte horen, te bereiken. Als voorwaarde wordt opgelegd de wand niet uit te voeren en enkel de deur naar het sas uit te voeren in een brandweerstand in functie van de afleesbaarheid van de gang en traphal en behoud van de afwerking (moulures, wandafwerking in marmer,...).

Op basis van de snedes blijft de draagstructuur behouden. Onderaan is er een gipsplaat voorzien: tussen de structuur isolatie en daarboven de bestaande planken met een gipsplaat en afwerking in linoleum. We gaan uit van behoud van de pleisterwerkplafonds met moulures. Blijkbaar blijft ook de plankenvloer behouden, waardoor het niet mogelijk is om de plafonds te isoleren. Als voorwaarde zal opgelegd worden om de plafondafwerking te behouden op niveau 0 en 1 (boven de verlaagde plafonds) en een andere oplossing te voorzien. (Bijkomend lijkt een afwerking in linoleum ons een zeer vreemde keuze voor dit historische pand.)

De enkele deur op de verdieping naar de zitruimte dient behouden te blijven en dichtgezet te worden met gyproc.

De aanpassingen in functie van het dakterras hebben een impact op de erfgoedwaarde van het pand. Gelet op de ligging achteraan en de beperkte erfgoedwaarde van niveau 2 is deze ingreep aanvaardbaar.

Volgende voorwaarden worden opgelegd:

-          Het nieuwe schrijnwerk is in hout te voorzien identiek qua profilering en indeling aan het bestaande schrijnwerk, detailtekeningen moeten voorgelegd worden voor advies aan de stedelijke dienst Monumentenzorg.

-          Behoud blauwe hardstenen plint gelijkvloerse gevel.

-          Er wordt opgelegd geen nieuwe doorvoeren te voorzien maar enkel daar waar er al verstoringen zitten in de gewelfde kelders de doorvoeren aan te brengen.

-          De binnendeuren die niet gebruikt worden zijn te behouden en dicht te zetten met gyproc langs 1 zijde om zo de gewenste brandweerstand te behalen (eerste dubbele deur gelijkvloers, enkele deur eerste verdieping naar zitruimte).

-          Uitsluiten wand achteraan in gang gelijkvloers.

-          Behoud van bepleisterde plafondafwerking tussen 0 en 1 en 1 en 2 (boven verlaagde plafonds): er dient een alternatief uitgewerkt te worden voor het plaatsen van isolatie. Het lijkt ons logisch dat de houten vloer verwijderd wordt en er isolatie tussen de structuur wordt geplaatst om dan op de structuur een brandwerende beplating te voorzien inclusief akoestische demping en afwerking met een nieuwe plankenvloer.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor het bijkomend appartement met één slaapkamer moeten twee fietsenstallingen voorzien worden. Er wordt op het gelijkvloers een fietsenberging ingericht voor vier fietsen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De aanplakking werd niet gemeld waardoor een nieuw openbaar onderzoek nodig was.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten