2024_CBS_01442 - AG Vespa. Grond- en panden patrimonium. Betaalbare Huur. Herbestemming woningen tijdelijke huisvesting - Financieringsmodel. Principebeslissing - Goedkeuring

De gemeenteraad keurde op 28 januari 2019 (jaarnummer 42) het bestuursakkoord 2019-2024 goed. In het bestuursakkoord wordt de visie op betaalbaar wonen toegelicht - Woonstad: de stad Antwerpen wil haar woningaanbod afstemmen op een evenwichtige en gevarieerde bevolkingssamenstelling om aan iedereen de kans te geven een succesvolle wooncarrière uit te bouwen. Het is de bedoeling dat Antwerpenaren kunnen doorstromen naar een gepaste woning naargelang hun behoefte en draagkracht. Eén van de verschillende woonmodellen in de wooncarrière is 'betaalbaar huren'. Betaalbaar huren wordt ontwikkeld voor de categorie Antwerpenaren die net geen recht (meer) heeft op een sociale woning maar het ook moeilijk heeft om een kwalitatieve woning te vinden op de private huurmarkt of nog geen toegang heeft naar de koopmarkt. 

Het college keurde op 16 april 2021 (jaarnummer 3125) de nieuwe inzet en verdeling van het stadspatrimonium goed, waarbij de woningen in de Cronjéstraat 38 worden toegewezen aan het programma 'betaalbare huur'.

Het vast bureau keurt op 16 april 2021 (jaarnummer 117) de nieuwe inzet en verdeling van het OCMW patrimonium goed waarbij de woningen van De Perel (Onderwijsstraat 10, Spaarstraat 17-37, Matigheidsstraat 18-38, 2060 Antwerpen), Wilgenstraat 26 te 2060 Antwerpen, Broederminstraat 45 te 2018 Antwerpen en Wolstraat 27 te 2000 Antwerpen worden toegewezen aan het programma 'betaalbare huur'.

De gemeenteraad besliste op 26 april 2021 (jaarnummer 226) het patrimonium voor crisis-, nood- en precaire woningen gedeeltelijk te herbestemmen naar betaalbare huurwoningen via toewijzingsreglement. Volgende panden worden aan deze doelstelling toegewezen; Cronjéstraat 38 (2140 Borgerhout).

De raad voor maatschappelijk welzijn besliste op 26 april 2021 (jaarnummer 11) dat het patrimonium voor tijdelijke huisvesting van het OCMW onder andere ingezet wordt voor verhuur in het kader van 'betaalbaar wonen' via een toewijzingsreglement. Volgende panden worden aan deze doelstelling toegewezen; Onderwijsstraat 10, Spaarstraat 17-37, Matigheidsstraat 18-38 te 2060 Antwerpen samen gekend als projectsite 'De Perel', Wilgenstraat 26 te 2060 Antwerpen, Wolstraat 27 te 2000 Antwerpen, Broederminstraat 45 te 2018 Antwerpen.

De gemeenteraad keurde op 26 juni 2023 (jaarnummer 443) een aangepaste ondersteuningsreglement ‘Toewijzingsreglement betaalbaar huren' goed. Met dit besluit wordt het reglement van 26 april 2021 (jaarnummer 225) opgeheven en vervangen door een nieuw toewijzingsreglement betaalbaar huren. Dit reglement wordt ingezet voor het creëren van een betaalbaar huuraanbod in Antwerpen. Het besluit geeft aan dat betaalbaar huren mogelijk wordt voor een doelgroep waarbij voorrang wordt gegeven aan starters en éénoudergezinnen. Er zal gestreefd worden naar een gemiddelde korting van 20% op de marktconforme huurprijs.

Op 30 juni 2023 keurt het college (jaarnummer 4493) de renovatiewerken voor de Cronjéstraat 38, 2140 Borgerhout goed. De stad voorziet hiervoor het nodige renovatiebudget en geeft AG Vespa hiervoor de opdracht.

Artikel 2.2 Vlaamse Codex Wonen van 2021 wijst de gemeente aan als regisseur van het lokaal woonbeleid: “ §1. De gemeente is verantwoordelijk voor het uitwerken van haar woonbeleid op lokaal vlak waarbij aandacht uitgaat naar het stimuleren van sociale woonprojecten, het ondersteunen van woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden en het uitwerken van een bewaking van de kwaliteit van het woonpatrimonium en de woonomgeving.” 

Artikel 6.5 van de beheersovereenkomst Stad Antwerpen - AG Vespa stelt; AG Vespa staat mee in voor het realiseren van een gevarieerd en betaalbaar woonaanbod. 

Vijf projectsites werden toegewezen om te herbestemmen naar betaalbare huur; Cronjéstraat 38, 2140 Borgerhout, Matigheidsstraat 18-38, Spaarstraat 17-37, Onderwijsstraat 10 te 2060 Antwerpen, deze drie laatsten samen verder  'De Perel' genoemd, Broederminstraat 45 te 2018 Antwerpen en Wilgenstraat 26 te 2060 Antwerpen, Wolstraat 27 te 2000 Antwerpen. 

Uit het vooronderzoek van AG Vespa blijkt dat de projectsite in de Wolstraat dusdanig verweven is qua ruimtelijke structuur met een naastgelegen historisch gebouwencomplex, Wolstraat 31 te 2000 Antwerpen, dat het niet opportuun is om dit als onafhankelijk deel voor betaalbaar huuraanbod te ontwikkelen. Er zal een aparte besluitvorming voor de valorisatie Wolstraat opgemaakt worden, conform het besluit van het vast bureau op 16 decemeber 2022 (jaarnummer 00285). 

De overige vier projectsites kunnen, mits beperkte renovatie, verhuurd worden als 'betaalbare huurwoningen'.  De locatie van de projectsites garanderen een goede spreiding voor het aanbod aan betaalbare huurwoningen. De panden liggen allen in de directe omgeving van sociale wooncomplexen en kunnen zo een aanvullend aanbod creëren. 

Er is door AG Vespa een financieringsmodel uitgewerkt waarbij de vier projectsites als een geheel zijn beschouwd. 

AG Vespa zal met een beperkt renovatiebudget (investeringstoelage) een bijkomend aanbod aan betaalbare huurwoningen realiseren in deze panden en deze beheren binnen het beleid 'betaalbare huur' via een toewijzingsreglement. Er kan een basis kwalitatief woonaanbod aangeboden worden na een pragmatische renovatie, gericht op een veilige verhuurbare staat. De klemtoon en prioriteit voor deze renovatie is:

• ruimtelijke rationalisatie in functie van aantal en grootte van de wooneenheden afgestemd op de doelgroep;
• conformiteit met wettelijke kaders, zoals (brand)veiligheid, asbestsanering, energielabel, woonkwaliteit, …;
• het vermijden van vergunningsplichtige ingrepen waar mogelijk, omwille van kosten en planning.

De opstart van de werken wordt afgestemd op de afloop van de lopende huurcontracten als precaire woningen of woningen voor tijdelijk verblijf, nu in beheer bij de bedrijfseenheid Sociale Dienstverlening. Op deze wijze wordt de leegstand beperkt tot een minimale periode en kan er toch een (kosten-)efficiënte werf gerealiseerd worden.

Om een snelle doorstart te kunnen realiseren is bij AMJP7 en een voorafgaande beslissing door het college (jaarnummer 4493) reeds het beschikbare stedelijk budget voorzien. Voor de Cronjéstraat 38, 2140 Borgerhout (stadpatrimonium) is het budget in opdrachtgeverschap voorzien. Dit pand was reeds vrij van contracten. De werken zijn reeds in uitvoering. Voor de drie andere panden, OCMW-patrimonium; De Perel te 2060 Antwerpen, Wilgenstraat 26 te 2060 Antwerpen en Broederminstraat 45 te 2018 Antwerpen, is er stedelijk budget voorzien als investeringstoelage in afwachting van latere overdracht van de panden, op OCMW budget waren immers geen middelen beschikbaar. Dit budget maakt het mogelijk om de noodzakelijke voorstudies op te starten. Indien voor de uitvoering van de Perel te 2060 Antwerpen de investeringstoelage nog in 2024 wordt voorzien met AMJP8, kan de aanbesteding nog in 2024 gerealiseerd worden aansluitend op de afloop van het laatste huurcontract.

Om dit project financieel haalbaar te kunnen realiseren is er een financieringsmodel uitgewerkt dat op basis van drie pijlers is opgebouwd:

• AG Vespa zal het woonbeleid ‘betaalbaar huur’ gedurende 32 jaar realiseren binnen de vier betreffende projectsites. Het beleid betaalbare huur houdt rekening met een korting van gemiddeld 20% op de marktconforme huur, waarbij de huurders worden toegewezen via het gemeentelijk reglement 'betaalbare huur'. Hiertoe zullen de vier betreffende projectsites ingebracht worden bij AG Vespa.
• De uitgaven voor de studie en uitvoering van de renovatiewerken om een kwalitatief en veilig woonaanbod in eerste instantie te realiseren, worden via een investeringstoelage aan AG Vespa toegekend. Het risico op een eventuele budgetoverschrijding komt hierdoor bij AG Vespa te liggen als ook latere (wettelijke) noodzakelijke aanpassingen en verbeteringswerken.
• De overdracht van de panden door kapitaalsinbreng in AG Vespa zal gebeuren tegen een berekende inbrengwaarde, die de marktconforme waarde van de panden vervangt. In het financieringsmodel werd deze inbrengwaarde berekend op basis van de inkomsten (verhuur met korting) en de uitgaven. De uitgaven zijn alles omvattend: het huurdersbeheer en gebouwonderhoud, de noodzakelijke duurzaamheidsinvesteringen die in de toekomst moeten gebeuren, de belastingen en verzekering, leegstandsrisico en andere ramingsrisico's zullen gedurende de periode van 32 jaar voor rekening van AG Vespa zijn. De overdracht van de panden verloopt via de stad. De drie projectsites van het OCMW zullen via de stad bij AG Vespa worden ingebracht.

Het gaat hier om een principebeslissing betreffende het financieringsmodel om de herbestemming van stedelijke en OCMW eigendom  naar betaalbaar wonen mogelijk te maken. Verdere beslissingen in het kader van de uitvoering van deze principebeslissing, en eventuele financiële impact en motivering - worden voorgelegd aan respectievelijk het college, gemeenteraad en het vast bureau, raad voor maatschappelijk welzijn.

De studiebudgetten voor OCMW patrimonium zijn aan AG Vespa toegewezen als een investeringstoelage in aanpassing zeven van het meerjarenplan 2020-2025.

De opdracht inclusief studiebudgetten en uitvoeringsbudgetten voor de Cronjéstraat 38, 2140 Borgerhout werden door het college  aan AG Vespa toegewezen in functie van een snelle doorstart omdat hier de huurcontracten reeds afgelopen zijn. 

Volgende transacties zullen gefaseerd worden voorgelegd aan het respectievelijke bestuursorgaan:

• de inbreng van de projectsites De Perel te 2060 Antwerpen, Broederminstraat 45 te 2018 Antwerpen en Wilgenstraat 26 te 2060 Antwerpen (OCMW patrimonium) zal uitgevoerd worden na het eind van de contracten en voor de start van de werf zal via de stad verlopen. De panden zullen worden ingebracht in AG Vespa via een kapitaalsverhoging tegen de berekende inbrengwaardes. Deze panden zullen vooraf om niet vanuit het OCMW in de stad worden ingebracht;
• het pand in de Cronjéstraat 38 te 2140 Borgerhout (Stadspatrimonium) zal ingebracht worden voor de start van verhuring binnen het toewijzingsregement 'betaalbaar huren'.

De investeringstoelage voor de uitvoeringsbudgetten voor elke projectsites worden voorzien in het jaar van de aanbesteding;