2024_CBS_01184 - Omgevingsvergunning - OMV_2023153877. Korte Zavelstraat 20-22. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          30/03/1973: vergunning (19731109) voor een flatgebouw.

Vergunde toestand

-          functie:

• gemengd gebouw:

-          detailhandel met 11 units op de gelijkvloerse verdieping;

-          wonen – meergezinswoning op de bovenliggende verdiepingen;

-          bouwvolume:

• 5 bouwlagen met teruggetrokken daklaag onder plat dak en ondergrondse parking;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse gaanderij met winkelpuien in zwart aluminium en een lage blauwe hardstenen plint;
• bovenliggende verdiepingen in beton, bruine baksteen en prefabelementen met kwartssierlagen.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• aanvraag betreft enkel winkelunit 3 en 4:

-          winkelunit 3 en 4 terug opgesplitst ten opzichte van de bestaande toestand;

-          unit 4 omvormen tot kantoor, dienstverlening en vrije beroepen – dienstverlening;

-          bouwvolume:

• ongewijzigd;

-          gevelafwerking:

• aanvraag betreft enkel de gevel van de dienstverleningsunit:

geanodiseerd aluminium profielen en raamrooster;

-          zaak-gebonden publiciteit haaks op en evenwijdig met de gevel;

-          stalen kolommen.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van deel van de gelijkvloerse detailhandelsfunctie naar kantoor, dienstverlening en vrije beroepen;

-          wijzigen van de voorgevel van pand 4; 

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - binnengebied, zone recht van voorkoop - algemene voorschriften en artikel 2 zone voor detailhandel - (de).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan 2060.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 24:
  Er is geen vrije- en vlakke draairuimte aan de binnenzijde bij de toegangsdeur naar de dienstverleningsfunctie.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 16 Technische uitsprongen:
  Er kan niet beoordeeld worden of het klimaatbeheersingstoestel niet meer dan 43dB (A) bedraagt aan de voorste perceelsgrens;
• artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit:
  De zaak-gebonden publiciteit wordt inwendig verlicht en bestaat niet uit losse letters of logo’s.
  De publiciteit die haaks op het gevelvlak wordt voorzien op een hoogte van slechts 2,35 meter ten opzichte van het maaiveld.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het wijzigen van een deel van de gelijkvloerse detailhandelsfunctie naar kantoor, dienstverlening en vrije beroepen in functie van het voorzien van Batopin-geldautomaten.

De voorste zijde van de handelsunit wordt ingenomen door de nieuwe selfruimte en bankautomaten; de achterste ruimte als technische zone.

Het is positief te beoordelen dat de geldautomaten geplaatst worden in of nabij bestaande retailfuncties. Het pand is immers gelegen in het afgebakende lokale kernwinkelgebied Antwerpen Noord.

Op deze manier kunnen consumenten hun winkelactiviteiten combineren met het afhalen/storten van geld.

Visueel-vormelijke elementen

De indeling van het buitenschrijnwerk wordt gewijzigd voor deze unit. De gevelpui wordt aan de linkerkant lager voorzien met een vast paneel bovenaan in functie van reclame. Aan de rechterzijde wordt een rooster geplaatst in functie van een buitenunit.

Het pand maakt deel uit van een groot appartementencomplex met in de plint 11 handelspanden. Het buitenschrijnwerk van deze gelijkvloerse gevel vormt een geheel. Dit buitenschrijnwerk is naast de deuren kenmerkend voorzien van vloer tot plafond, zonder horizontale tussenverdeling, met glas en in geadoniseerd natuurkleurig aluminium.

De voorgestelde uitwerking voor deze unit wijkt sterk af en is niet kenmerkend voor het geheel, wat nefast is voor de architecturale kwaliteit van deze langgerekte plint.

In voorwaarde zal bijgevolg worden opgelegd het buitenschrijnwerk over de volledige hoogte te voorzien zonder horizontale tussenverdeling waarbij het rooster en de voorgestelde gevelbranding worden uitgesloten van vergunning.

In voorwaarde wordt opgelegd het deel waar zich het rooster bevindt te voorzien in doorzichtig glas en de gevelbranding inpandig te voorzien (zoals bijvoorbeeld bij de Nationalestraat/Steenhouwersvest). Het gedeelte boven de deur voorzien van een rooster behoort wel tot de mogelijkheid, alsook de warmtepomp, onder voorwaarden, op het platte dak te voorzien.

Ook een vinylsticker zoals ook bijvoorbeeld bij de Nationalestraat/Steenhouwersvest behoort tot de mogelijkheid.

Verder is het onduidelijk of het buitenschrijnwerk in hetzelfde grijs wordt voorzien. Op het 3D beeld lijkt dit antraciet grijs te zijn.

In voorwaarde wordt opgelegd het buitenschrijnwerk te voorzien in natuurkleurig geadoniseerd aluminium zoals voorzien in het geheel.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag is strijdig met artikel 24 van de verordening toegankelijkheid. Zo wordt geen vrije- en vlakke draairuimte aan de binnenzijde bij de toegangsdeur naar de dienstverleningsfunctie voorzien.

Dit zal worden opgenomen in voorwaarde.

Voor het overige voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. De geplande werken zijn mits naleven van de voorwaarden niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2. het buitenschrijnwerk naast de deuren over de volledige hoogte te voorzien zonder horizontale tussenverdeling;

3. het schrijnwerk boven de deur te voorzien van een rooster en het deel waar zich het rooster bevindt te voorzien in glas;

4. het buitenschrijnwerk te voorzien natuurkleurig in geadoniseerd aluminium zoals in bestaande toestand;

5. een vrije- en vlakke draairuimte aan de binnenzijde bij de toegangsdeur naar de dienstverleningsfunctie te voorzien conform artikel 24 van de verordening toegankelijkheid;

6. de gevelbranding inpandig te voorzien.

Standpunt college

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het standpunt van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar stelt dat de voorgestelde uitwerking van de voorgevel niet kenmerkend is, wat nefast is voor de architecturale kwaliteit van de langgerekte plint. De gemeentelijke omgevingsambtenaar stelt daarom als voorwaarden het buitenschrijnwerk naast de deur over de volledige hoogte te voorzien, de rooster boven de deur te voorzien en de gevelbranding inpandig te voorzien.

De aanvrager stelt in de verklarende nota dat de voorziene gevelrooster nodig is om de plaatsing van een warmtepomp te kunnen garanderen. Het plaatsen van de warmtepomp op een meer geschikte locatie is door de ligging van het pand onmogelijk en/of niet toegelaten door de vereniging van mede-eigenaars. Verder stelt de aanvrager dat de oppervlakte van de gevelrooster zo gekozen is om de luchtdebieten te minimaliseren waardoor de passant geen hinder zal ondervinden.

Aangezien de handelszaak zich bevindt op het gelijkvloers van een appartementsgebouw met 5 bouwlagen, kan het college zich vinden in de voorziene plaats voor de warmtepomp. Het college vindt de voorziene rooster, als 1 verticale strook, aanvaardbaar. Hierdoor wordt de warmtepomp aan het zicht onttrokken. Er is ook nog voldoende levendige plint aanwezig. Een afwijking op artikel 35 is dan ook aanvaardbaar. Het college schrapt bijgevolg de desbetreffende voorwaarde.

De rooster is nodig voor luchttoevoer en luchtafvoer. Om hinder voor passanten zo veel mogelijk te beperken dient de luchtafvoer van het ventilatiesysteem minimaal 2m20 boven het voetpad te worden voorzien.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.