Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023130010 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Popa Mircea met als adres Van Duyststraat 98 te 2100 Antwerpen |
Ligging van het project: | Lange Leemstraat 11 te 2018 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 6 sectie F nrs. 1463F11, 1463G11 en 1463S9 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | Verbouwen en uitbreiden van een gebouw met wijziging van het aantal woongelegenheden |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 22/10/2021: gedeeltelijk vergunning (OMV_20213378) voor het uitbreiden van een eengezinswoning met een extra bouwlaag en uitbreiden van het bouwvolume van een meergezinswoning;
- 29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/101834;
- 18/05/1877: toelating (1877#448) voor drie huizen;
Van Breestraat 15:
- 06/09/2019: vergunning (20191933) voor het regulariseren van uitbreidingen aan een eengezinswoning;
- 22/02/1928: toelating (1928#29285) voor gevelveranderingen;
Lange Leemstraat 11:
- 12/09/2001: vergunning (86#8719777) voor het verbouwen van een handelspand tot een delivery Pizzahut.
Vergunde toestand
Van Breestraat 15:
- functie: eengezinswoning met nevenfunctie detailhandel op het gelijkvloers;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- donkergrijze leien;
- PVC-schijnwerk;
- zinken randafwerking;
- bepleisterde en beschilderde gevel in gebroken witte kleur;
- reliëfdecoraties (consoles, omlijstingen, etc.);
- wit pvc buitenschrijnwerk;
- houten kroonlijst;
- balkon op de eerste verdieping met stalen balustrade;
- zwart geschilderde bepleistering;
- wit geschilderd houten buitenschrijnwerk;
- arduinen plint;
Lange Leemstraat 11:
- functie: meergezinswoning met 3 woongelegenheden en reca-zaak op het gelijkvloers;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- bepleisterde en beschilderde gevel in ecru/witte kleur;
- reliëfdecoraties (consoles, omlijstingen, etc.);
- houten kroonlijst;
- balkon op de eerste verdieping met stalen balustrade;
- buitenschrijnwerk in witte kleur;
- bepleistering inclusief arduinen plint en decoratieve gevelelementen geschilderd in een donkergrijze kleur;
- buitenschrijnwerk in roodbruine kleur.
Bestaande toestand
- functie en bouwvolume: overeenkomstig de vergunde toestand;
- gevelafwerking: nog niet conform de vergunningsvoorwaarde: het PVC-schrijnwerk van de Van Breestraat 15 dient vervangen te worden door wit geschilderd geprofileerd houten schrijnwerk naar historisch model;
- (niet-vergunde) zaakgebonden publiciteit op de 2 voorgevels.
Nieuwe toestand
- functie: gemengd gebouw:
- 4 eenslaapkamerappartemen;
- 5 tweeslaapkamerappartementen;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- wit metalen structuur elementen;
- zwart aluminium schrijnwerk;
- dakterras op de hoek;
- zwarte leien afwerking;
Inhoud van de aanvraag
- samenvoegen van een eengezinswoning en een meergezinswoning met reca-gelijkvloers;
- opdelen van een eengezinswoning en wijzigen van de functie van het gelijkvloers van wonen naar detailhandel;
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 4 naar 9;
- uitbreiden van het volume met 2 extra bouwlagen en balkons;
- wijzigen van de gevels;
- wijzigen van de scheimuren;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Aquafin | 20 oktober 2023 | 15 januari 2024 | Ongunstig |
Fluvius System Operator/ Fluvius | 20 oktober 2023 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag | Geen tijdig advies ontvangen waardoor het geacht wordt gunstig te zijn |
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 20 oktober 2023 | 11 december 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Water-link | 20 oktober 2023 | 15 januari 2024 | Ongunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 20 oktober 2023 | 20 oktober 2023 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 20 oktober 2023 | 30 oktober 2023 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Milieu | 20 oktober 2023 | 2 november 2023 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 20 oktober 2023 | 18 december 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater).
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag dient te voldoen aan de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
In CHE-gebied, voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en/of voor gebouwen in beschermde landschappen wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.
Het authentiek volume wordt aangetast. De schaal is atypisch voor neoklassieke panden.
Zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen (erkers, zonneweringen, …) en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving.
Dit is hier niet het geval. De bedaking met staalstructuur en dakterras zijn atypisch. De schaal en korrel doen tevens afbreuk aan de historische waarde en architectuur van het gebouw.
De aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van een project worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving en dit voor alle delen van de constructie.
De volume-uitbreiding en de vermeerdering van het aantal appartementen overschrijden ruim de draagkracht.
Bij nieuwbouw, herbouw, functiewijziging of een volume-uitbreiding moeten de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie zijn met het referentiebeeld.
De volume-uitbreiding is niet kenmerkend in de omgeving en is niet in verhouding met de perceeloppervlakte.
De schuine dakvorm dient duidelijk herkenbaar te blijven.
Dit is hier niet het geval.
De ruimtes in de kelder (afvalberging, fietsstaling) hebben geen minimale hoogte van 2,2 m.
De fietsen zijn niet ingetekend en de toegang naar de fietsenstalling is heel smal waardoor ze niet bruikbaar is.
Er wordt geen enkele autostaanplaats voorzien op het eigen terrein.
In CHE-gebied, binnen een straal van 50 m van beschermde monumenten, voor inventarispanden en beschermde monumenten en binnen stads- of dorpsgezichten geldt dat publiciteit op het gevelvlak en op het dak enkel mag bestaan uit losse letters. De publiciteit op het gevelvlak voldoet hier niet aan.
Hierover is geen/onvoldoende informatie opgetekend op het plan.
Er wordt geen septische put voorzien.
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag beoogt het samenvoegen van het hoekpand Lange Leemstraat 11 – Van Breestraat 15A met het pand Van Breestraat 15, waarna het pand wordt opgedeeld, uitgebreid en verbouwd. Op het gelijkvloers blijft de reca-functie behouden en wordt de nevenfunctie detailhandel afgesplitst tot een volwaardige handelsfunctie. Op de verdiepingen wordt het aantal woongelegenheden vermeerderd van 4 naar 9.
De mix aan functies (handel, reca en wonen) is op zich functioneel inpasbaar in de omgeving op voorwaarde dat de draagkracht niet overschreden wordt.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
De aanvraag beoogt het samenvoegen van twee panden en het uitbreiden van het volume. Het bestaande volume van drie bouwlagen onder hellend en mansardedak wordt uitgebreid tot vijf bouwlagen met een pseudo mansardedak.
Bij het beoordelen van de aanvraag ten opzichte van het perceel en de omgeving wordt vastgesteld dat het volume zich ruimtelijk niet inpast op het perceel en ook niet in de omgeving.
Het betreft een relatief klein hoekperceel. Door te veel te hoog en te diep te bouwen in verhouding tot de perceelsoppervlakte, komt de beschikbaarheid van licht, lucht en open ruimte op het perceel in het gedrang. Bovendien worden door de uitbreiding van het volume en de densiteit ook de lichtinval en de privacy op de percelen in de omgeving aangetast. Dit is in strijd met artikel 10 van de bouwcode.
Ook qua schaal sluit de aanvraag niet aan in de omgeving. Het volume reikt beduidend hoger dan de aanpalende bebouwing. Langs de zijde van de Lange Leemstraat is er geen enkel pand in dit straatsegment met de voorgesteld bouwhoogte. De hogere gebouwen aan de zijde van de Van Breestraat bevinden zich op veel bredere en diepere percelen en kunnen niet als referentie dienen.
Verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een groot appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.
De vermeerdering van het aantal woningen van 4 naar 9 zorgt ervoor dat de draagkracht op het perceel en de omgeving ruim wordt overschreden, wat in strijd is met artikel 6 van de bouwcode. Verschillende van de woningen hebben onvoldoende oppervlakte om een kwalitatieve woongelegenheid in te richten. Zo heeft de ‘leefruimte-zitruimte-keuken’ van alle bijkomende woningen een te kleine oppervlakte om al het nodige meubilair te plaatsen en daarbij nog voldoende circulatieruimte te hebben. Bij sommige appartementen is de badkamer erg klein. Ook de buitenruimtes aan de achterzijde bieden weinig gebruikskwaliteit. Bovendien hebben verschillende terrassen rechtstreekse inkijk naar de aanpalende buurpanden. Tenslotte hebben de woongelegenheden geen parkeerplaatsen en ook geen afdoende en bereikbare fietsenstalling, waardoor de druk wordt afgewenteld op het openbaar domein.
Daarnaast is het nodig om in het algemeen in te zetten op voldoende ruime eengezinswoningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten, zoals hier het geval is. Door het samenvoegen van de eengezinswoning (met complementaire handelsfunctie) in de Van Breestraat 15 met de meergezinswoning in de Lange Leemstraat 11/Van Breestraat 15A tot een appartementsgebouw, wordt er een vergunde eengezinswoning opgeofferd en worden in de plaats daarvan 9 kleine woongelegenheden zonder kwalitatieve buitenruimte en zonder voldoende woonkwaliteit gecreëerd.
Hieruit kunnen we concluderen dat door de uitbreidingen en het vermeerderen van het aantal woongelegenheden de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd het woongenot daalt. Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
Het hoekcomplex uit 1877 gebouwd in opdracht van L. Meinertzhagen, aanvankelijk een café (Van Breestraat 15A), burgerhuis (Van Breestraat 15) en winkel (Lange Leemstraat 11) is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed. Het is een sterk beeldbepalend gebouw dat deel uitmaakt van de oorspronkelijke architecturale context van de omgeving.
De stedelijke dienst Monumentenzorg heeft een ongunstig advies uitgebracht:
“Het is een representatief voorbeeld van de burgerlijke bouwkunst binnen de ontwikkeling van de negentiende-eeuwse gordel, na het vrijkomen van de krijgsgronden van de Spaanse omwalling. Ondanks de reeds sterk doorgezette transformatie van de Van Breestraat, na zware beschietingen in de eerste Wereldoorlog en nog meer storende bressen voor hoogbouwflats uit de jaren 1960-70, geeft de verbouwing van dit pand de mogelijkheid om de authentieke waarde van het pand en van de omgeving weer in de verf te zetten. De contextuele erfgoedwaarde van het hoekpand is immers beeldbepalend.
Ondanks de gewijzigde kroonlijsthoogtes en bouwvolumes bij de appartementsgebouwen uit de jaren 1960-70 in de omgeving, zetten we prioritair in op het authentieke volume. In dit geval 3 bouwlagen onder een dak. In tegenstelling tot een eerder ingediende aanvraag waar deze typologie nog bewaard bleef, kiest men vandaag voor een totaal ander ontwerp. Men voegt twee extra bouwlagen toe in neoklassieke stijl en voorziet daarboven nog een dakverdieping, maw er ontstaat een ensemble van 5 bouwlagen onder een dak.
Vanuit oogpunt monumentenzorg is dit niet wenselijk. Deze opbouw sluit aan bij de hoogte van de aanpalende appartementsgebouwen uit de jaren 1960-70 maar is qua schaal totaal atypisch voor neoklassieke panden. Deze waren slechts 3 bouwlagen + pseudomansarde/zadeldak, in sommige gevallen 4 bouwlagen onder zadeldak hoog. Bovendien is dit beeldbepalend ensemble nog een gaaf en zeldzaam bewaard voorbeeld van de initiële architectuur in deze straat. De oorspronkelijke bebouwing in het zuidelijke bouwblok tussen de Lange Leemstraat en de Mechelsesteenweg (Van Breestraat 17-37) werd in 1914 haast volledig verwoest tijdens de driedaagse beschieting door de Duitse artillerie, voorafgaand aan de val van het ‘Nationaal Reduit’ Antwerpen. Dit bombardement deed hele huizenblokken in vlammen opgaan. De elf panden die in de Van Breestraat op de muren na uitbrandden, werden nog tijdens of kort na de oorlog binnen de bestaande perceelstructuur heropgebouwd, zeven als volledige nieuwbouw (nummers 17 tot 29), twee met behoud van de nog staande structuur achter een nieuw gevelfront (nummers 31 en 33), en twee met herstel van de gevel naar vooroorlogs uitzicht (nummers 35-37).
Van de oorspronkelijke bebouwing zijn slechts een tiental panden grosso modo intact bewaard gebleven, waaronder het hoekpand op de Van Breestraat 15 - Lange Leemstraat 11.
De gewenste wijzigingen doen niet alleen afbreuk aan de erfgoedwaarde van dit authentiek ensemble maar zorgen door schaal en korrel ook voor een breuk met de principes van de neoklassieke bebouwing (artikel 5 bouwcode). De toegevoegde gevelbalkons versterken dit effect. De bedaking is eveneens atypisch en vindt geen aansluiting bij de gangbare dakvormen kenmerkend voor neoklassieke gebouwen uit deze periode, zijnde de (pseudo)mansarde of het zadeldak van 1 bouwlaag met eigen architecturale accenten. Van Breestraat 15, vandaag nog voorzien van een zadeldak, kan zoals in vorige aanvraag meegegeven, in de toekomst opgenomen worden binnen het mansardedak van de hoekbebouwing.
In tegenstelling tot de vorige aanvraag wordt ook het interieur veel zwaarder aangepakt. De traphal van nummer 15 wordt volledig gesupprimeerd om een lift te voorzien die ook het hoekgebouw bedient. Uit het che-rapport is gebleken dat net het nummer 15 de meeste oorspronkelijke elementen behield omdat dit steeds als aparte entiteit fungeerde. Het hoekensemble daarentegen is grotendeels gestript en van alle waardevolle interieurelementen ontdaan. Enkel de trappen bleven bewaard. Het is veel logischer om de grote aanpassingen te voorzien in het uitgeholde hoekensemble en ook hier de lift te positioneren. Een doorsteek naar het nummer 15 om mede gebruik te kunnen maken van de lift is te onderzoeken. De noodzaak van een lift laat zich natuurlijk veel meer voelen in een pand 6 bouwlagen dan in een gebouw van 4 bouwlagen.
Gelet op bovenstaande argumenten kan er over deze aanvraag geen gunstig advies uitgebracht worden.”
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het ongunstige advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg bijgetreden. Zowel de schaal, korrel als de verschijningsvorm doen afbreuk aan de historische waarde van het ensemble (in strijd met artikel 5 van de bouwcode) en houden geen rekening met de historische en stedenbouwkundige context van de panden en de omgeving.
Tenslotte wordt door de atypische dakvorm, strijdig met artikel 15 van de bouwcode, en de uitwerking ervan met een stalen constructie en de insprong met dakterras, de leesbaarheid van de zuivere dakvorm volledig teniet gedaan.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De aanvraag wijkt af op artikel 5, 6, 10, 15, 21, 29, 30, 33, 41 en 43 van de bouwcode, waarvan niet op geldige wijze wordt afgeweken. Hieruit blijkt de beperkte woon- en verblijfskwaliteit binnen het project.
Er werd advies gevraagd aan de stedelijke Milieudienst:
“In het dossier valt te lezen dat tijdens de bouwwerken een bouwkraan en machines nodig zullen zijn. Die kunnen zorgen voor geluid en trillingen. Rekening houdend met de bewoonde omgeving is het aangeraden om waar mogelijk maximaal in te zetten op geluidsarme toestellen. Verder zijn rust-verstorende activiteiten niet toegelaten tussen 19.00 uur ’s avonds en 7.00 uur ’s morgens en op zon- en feestdagen.
In geval het openbaar domein in gebruik genomen zal worden, dient de aanvrager voorafgaand aan de opstart van de bouwwerken een toelating openbaar domein ter beschikking te hebben. Het zicht op de weg en het fietspad moet gegarandeerd blijven voor weggebruikers.
Op basis van de informatie in het aanvraagdossier wordt geen indicatie teruggevonden dat er andere ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) van toepassing zouden zijn.
Indien rekening gehouden wordt met bovenstaande, kan vanuit technisch oogpunt positief advies gegeven worden de vergunning te verlenen.”
Het advies van Waterlink ism. Aquafin is ongunstig en maakt integraal deel uit van de beslissing. Er worden bovendien vele strijdigheden vastgesteld met de voorschriften van de bouwcode die betrekking hebben op het rioolstelsel en de septische put.
Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en dient strikt te worden nageleefd.
De aanvraag dient te voldoen aan de voorschriften van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.
Mobiliteitsimpact
Toetsing parkeerbehoefte
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 5 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding, vermeerdering van het aantal woongelegenheden en/of functiewijziging. In de laatste vergunde toestand is er een eengezinswoning met handelsgelijkvloers, en een meergezinswoning met 3 appartementen en reca op het gelijkvloers. Het gelijkvloers blijft ongewijzigd. De bovenliggende verdiepingen worden verbouwd van 4 naar 9 wooneenheden: 5 bijkomende appartementen < 60 m² met parkeernorm 1,05: 5 x 1,05 = 5,25. De werkelijke parkeerbehoefte is 5.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
Er worden geen parkeerplaatsen op eigen terrein voorzien.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden: De voorliggende aanvraag heeft betrekking op een gebouw dat is opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed. Indien de werkelijke parkeerbehoefte op het perceel moet gerealiseerd worden, zou de erfgoedwaarde van het gebouw teniet worden gedaan. Daarom mogen geen parkeerplaatsen voorzien worden.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 5.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 5 – 0 = 5. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Voor geen enkele van de bestaande en bijkomende woongelegenheden wordt een autostaanplaats voorzien. Naast de huidige parkeerbehoefte wordt dan ook de extra parkeerbehoefte volledig afgewenteld op het openbaar domein. Vermits de uitbreiding en opdeling meer dan een verdubbeling van de nodige parkeerplaatsen betekent, kan dergelijke toename van de parkeerdruk in de omgeving geenszins aanvaard worden.
Fietsvoorzieningen
Voor de 5 bijkomende appartementen met 1 slaapkamer moeten 10 fietsenstallingen voorzien worden (5 x 2 = 10). De fietsenstalling moet vlot bereikbaar zijn en ingericht worden volgens de inrichtingsprincipes uit de bouwcode.
Er is een fietsenberging voorzien in de kelder. Deze is niet ingericht, waardoor niet kan beoordeeld worden of wordt voldaan aan artikel 29 van de bouwcode.
De toegang naar de fietsenberging is via een smalle trap met een bocht van 90°. Het is niet mogelijk om deze toegang met een fiets te gebruiken. Ook de lift is te klein voor fietsen. Daardoor is de fietsenberging niet bereikbaar.
Verder heeft de fietsenberging in de kelder onvoldoende hoogte volgens artikel 21 van de bouwcode
Alle strijdigheden met bovengenoemde minimale vereisten voor een fietsenstalling hebben mee tot gevolg dat de aanvraag een onaanvaardbare impact heeft op de leefkwaliteit van het project en de omgeving.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 29 september 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 20 oktober 2023 |
Start openbaar onderzoek | 31 oktober 2023 |
Einde openbaar onderzoek | 29 november 2023 |
Beslissing aanvaarding wijzigingsaanvraag | 29 januari 2024 |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum zonder noodbesluit | 2 februari 2024
|
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 3 maart 2024 |
Verslag GOA | 14 februari 2024 |
Naam GOA | Katrine Leemans |
Wijzigingsverzoeken
De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.
Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
31 oktober 2023 | 29 november 2023 | 0 | 0 | 0 | 1 |
Bespreking van de bezwaren
Tijdens het openbaar onderzoek werd er 1 bezwaarschrift ingediend dat als volgt wordt beoordeeld:
Beoordeling:
Het bezwaar is gegrond.
Bij het beoordelen van de aangevraagde uitbreiding ten opzichte van het perceel en de omgeving wordt er vastgesteld dat het volume de draagkracht ruim overschrijdt. Het betreft een relatief klein hoekperceel waarbij het volume beduidend hoger reikt dan de aanpalende bebouwing. Langs de zijde van de Lange Leemstraat is er geen enkel pand in dit straatsegment dat hoger komt dan de voorgesteld bouwhoogte. De aanvraag is hierdoor in strijd met artikel 6 en artikel 10 van de bouwcode en overschrijdt de draagkracht van het perceel en de omgeving.
Beoordeling:
Het bezwaar is ongegrond.
Het bezwaar over de stabiliteit van het aangrenzend eigendom en de wijze van verankering van de terrassen achteraan betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken vóór en tijdens de uitvoer der werken.
Beoordeling:
Het bezwaar is gegrond.
Omwille van de erfgoedwaarde werd tijdens de procedure advies gevraagd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. Zij zijn eveneens van oordeel dat de wijzigingen niet alleen afbreuk doen aan de erfgoedwaarde van dit authentiek ensemble maar dat de gewijzigde schaal en korrel ook zorgen voor een breuk met de neoklassieke bebouwing. De stedelijke dienst Monumentenzorg zet hier prioritair in op het authentieke volume, in dit geval 3 bouwlagen onder een dak. Dit wordt ook vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.