2024_CBS_01344 - Omgevingsvergunning - OMV_2023072831. Ter Heydelaan 221-223. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis 

-     10/02/2022: voorwaardelijke vergunning (OMV_2020148625) door de deputatie na een wijzigingsverzoek voor het afbreken van de bestaande constructies en het bouwen van meergezinswoningen met 83 woongelegenheden, handelsruimtes op het gelijkvloers en een ondergrondse parkeergarage (gewijzigde plannen) – uitvoering gestart;

• 81 woongelegenheden vergund en 2 handelsruimtes.

Vergunde toestand (deputatie)

-     functie – gemengd gebouw: 

• wonen (meergezinswoning) met 81 woongelegenheden en 2 handelsruimtes op de gelijkvloerse verdieping;

-     bouwvolume: 

• Ter Heydelaan:

-     variërend 4 en 5 bouwlagen met een teruggetrokken daklaag onder een plat dak;

-     de bouwhoogte bedraagt deels 15,97 meter en deels 19,20 meter.

• Bosuil:

-     variërend 4 en 5 bouwlagen onder een plat dak;

-     de bouwhoogte bedraagt deels 12,32 en deels 15,33 meter.

• Gallifortlei:

-     8 bouwlagen, deels teruggetrokken bouwlaag onder een plat dak;

-     de bouwhoogte bedraagt op het hoogste punt 26,20 m;

-     2 ondergrondse bouwlagen. 

-     gevelafwerking: 

• bontkleurig geel genuanceerde gevelsteen met terrassen in prefabbeton;
• goudkleurig aluminium schrijnwerk met borstweringen in gelakt staal;
• dorpels in blauwe hardsteen en aluminium, regenafvoer in zink.

Nieuwe toestand

-     functie – gemengd gebouw: 

• wonen (meergezinswoning) met 85 woongelegenheden en 2 handelsruimtes op het gelijkvloers; 
• 11 studio’s, 17 éénslaapkamerappartementen, 51 tweeslaapkamerappartementen en 6 drieslaapkamerappartementen waarvan 17 woongelegenheden voldoen aan de normen bescheiden wonen.  

-     vermeerderen van het aantal woongelegenheden met 4 (D.4.4; B.5.4; D.5.4 en D.6.4);

-     omvormen van twee éénslaapkamerappartementen in tweeslaapkamerappartementen (C.0.1 en B.4.1);

• aanvullende functies: 120 autostalplaatsen waarvan 8 voor andersvaliden;

-     bouwvolume: 

• voorzien van een scheidingsmuur/terrasmuur tussen B.5.3/B.5.4;
• kelderverdieping (-2): wijziging indeling parking 21 en 42 voor andersvaliden;
• kelderverdieping (-1): wijziging indeling parking 36, verminderen fietsstalplaatsen -16;
• Ter Heydelaan:

-     gelijkvloers: wijziging indeling C.0.1: tweeslaapkamerappartement: vermeerderen van het aantal slaapkamers van één (63 m²) naar twee;

-     4de verdieping: wijziging indeling B.4.1: tweeslaapkamerappartement: vermeerderen van het aantal slaapkamers van één naar twee;

• Gallifortlei:

-     4de verdieping: wijziging indeling D.4.4: eenslaapkamerappartement - vermeerderen aantal woonentiteiten van 3 naar 4;

• Ter Heydelaan:

-     5de verdieping: wijziging indeling B.5.4: eenslaapkamerappartement - vermeerderen aantal woonentiteiten van 3 naar 4;

• Gallifortlei:

-     5de verdieping: wijziging indeling D.5.4: eenslaapkamerappartement - vermeerderen aantal woonentiteiten van 3 naar 4;

-     6de verdieping: wijziging indeling D.6.4: eenslaapkamerappartement - vermeerderen aantal woonentiteiten van 3 naar 4;

-     gevelafwerking: 

• gewijzigde gevelopeningen in de voor- en achtergevel;
• gevelafwerking conform vergunde toestand. 

Inhoud van de aanvraag 

-     vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 81 naar 85;

-     omvormen van 2 éénslaapkamerappartementen naar tweeslaapkamerappartementen; 

-     wijzigen van de gevels.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Op 28 januari 1999 verleende de deputatie een vergunning aan Belgacom nv voor het uitbaten van een telefooncentrale (MLAV1/98-324). De vergunning werd uitgebreid in 1999 met het opslaan van 24.300 liter diesel (MLAV1/99-261) en in 2002 en 2006 met aanpassingen aan onder andere de vast opgestelde batterijen, stookinstallaties en de koelinstallaties (MLAV1/02-378 en MLAV1/05-489). De vergunning was geldig tot 28 januari 2019. In 2019 werd naar aanleiding van een overdracht een oriënterend bodemonderzoek (OBO) uitgevoerd (OVAM-dossier 17093).

Inhoud van de aanvraag

Het project omvat een grondwaterwinning noodzakelijk voor de bouw van twee ondergrondse parkeerlagen bij een appartementsgebouw. Het verontreinigde grondwater wordt geloosd in de riolering.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde bijstelling bijzondere milieuvoorwaarden in afwijking van algemene of sectorale voorwaarden

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-      Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 81 naar 85 overschrijdt de draagkracht van het project. Zo wordt het eenslaapkamerappartement C.0.1. omgevormd tot een tweeslaapkamerappartement. De bezettingsgraad verhoogt waar de netto vloeroppervlakte van de verblijfsruimte/woonkamer met open keuken verkleint van 35 m² naar 31 m². Eén leefruimte van 35 m² blijft behouden na het omvormen van het éénslaapkamerappartement B.4.1. in een tweeslaapkamerappartement hoewel ook hier de bezettingsgraad verhoogt. Hierdoor wordt de draagkracht overschreden. Tweeslaapkamerappartement B.0.2. verkleint eveneens in totaliteit van 81.4 m² netto vloeroppervlakte naar 76 m². 

• artikel 19 tuinafsluitingen:
  de voortuin wordt niet voorzien van een afsluiting. Bovendien doet de voortuin dienst als enige buitenruimte bij de woongelegenheden op de gelijkvloerse verdieping. De voortuin moet afgesloten worden door een levende afsluiting, een muurtje of een hek met een hoogte van maximum 1 meter. Tot de voortuinafsluiting behoren zowel de afsluiting langs openbare ruimte als afsluitingen tussen voortuinen onderling.

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er worden 220 fietsstalplaatsen voorzien terwijl er 237 nodig zijn. Er is niet achter elke fietsstalplaats een vrije ruimte van 1m70 beschikbaar. Er zijn geen 24 plaatsen voor buitenmaatse fietsen voorzien. Alle fietsstalplaatsen moeten overdekt zijn. 

Sectorale regelgeving

-     MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-     Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit). 
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor de Vlaamse Milieumaatschappij aangewezen is als adviesinstantie. Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C). Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B). Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-     Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-     Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Op 18 december 2020 werd een omgevingsvergunningsaanvraag ingediend voor het afbreken van bestaande constructies en het bouwen van een meergezinswoning met 83 woongelegenheden, 2 handelsruimtes op het gelijkvloers en een ondergrondse parkeergarage. Deze aanvraag werd op 13 april 2021 geweigerd door het college van burgemeester en schepenen.

Tijdens de beroepsprocedure werd de vergunningsaanvraag gewijzigd: één bouwlaag werd gesupprimeerd, het aantal wooneenheden werd verminderd van 83 naar 81 en de gelijkvloerse fietsenstalling werd deels gesupprimeerd. De deputatie leverde de vergunning af op 27 mei 2021 (OMV_2020148625). Voorliggende aanvraag betreft een wijziging van deze vergunning, met name het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 81 naar 85.

De woon- en handelsfuncties zijn aanvaardbaar op deze locatie en dus functioneel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Al bij de oorspronkelijke aanvraag werd door het college van burgemeester en schepenen geoordeeld dat er vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. De aanpassingen tijdens de beroepsprocedure waren dermate beperkt dat deze geen impact hebben op deze beoordeling. De densiteit van het project is onaanvaardbaar, net zoals de verhoogde druk op het perceel, het bouwblok en de wijk waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Enerzijds werd geoordeeld dat het kopvolume van 9 (na wijziging in beroepsprocedure 8) bouwlagen niet alleen niet kenmerkend is in de omgeving, het vormt daarnaast ook geen zachte overgang tussen de 5 en 4 bouwlagen van de andere twee volumes om het bouwblok te sluiten. Het totale volume is daarom niet inpasbaar in het straatbeeld. Anderzijds werd opgemerkt dat de bouwdiepte niet wordt afgestemd op de specifieke vorm van het perceel, waardoor de afstand tussen de binnengevels van circa 15 m terugloopt tot minder dan 5,5 m. Hierdoor wordt de confrontatie tussen overstaande gevels onaanvaardbaar groot. Er werd geconcludeerd dat het volume niet in harmonie is met de omgeving, strijdig is met de goede ruimtelijke ordening van de plaats en artikels 6 (Harmonie en draagkracht) en 10 (Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte) van de bouwcode.

Verder werd opgemerkt dat, om in aanmerking te kunnen komen voor vergunning, de aanvraag dient te voldoen aan artikel 27. Bij nieuwbouw moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Deze 20% dient zich te bevinden in de zone voor zij-, achtertuinen en binnenplaatsen, waarbij de oppervlakte van de voortuin niet in rekening wordt gebracht, noch voor de onbebouwde ruimte, noch voor de oppervlakte van het perceel. Bij voorliggende aanvraag is de oppervlakte van het binnengebied circa 238 m², hetgeen overeenkomt met circa 11,5 % open ruimte.

Er werd vastgesteld dat deze binnenruimte ook niet voldoet aan de geest van artikel 27, onder andere verwoord als volgt:

…  Door de tuin niet te bebouwen of te verharden blijft een deel beschikbaar voor natuurlijke infiltratie van regenwater in de bodem, zodat de openbare riolering minder belast wordt en het risico op problemen met de waterhuishouding vermindert … . 

Door het volledige binnengebied te onderkelderen is er de facto geen sprake van open ruimte die groen aangelegd kan worden en infiltratiemogelijkheden biedt. Hierop kan hoogstens een groendak aangelegd worden. De voorziene open ruimte in het binnengebied beantwoordt dus niet aan de bepalingen van artikel 27 van de bouwcode.

Qua oppervlakte en volume wijzigt er in deze aanvraag echter niets ten opzichte van de door de deputatie verleende vergunning. De aangevraagde wijzigingen betreffen louter een vermeerdering van het totale aantal appartementen en de herindeling van een aantal appartementen binnen het bestaande vergunde volume.

Visueel-vormelijke elementen

De uitwerking van de gevels, de materialisatie, de geleding en de detaillering worden beperkt aangepast in vergelijking met de eerder verleende vergunning. Hoewel de verschijning van het totale volume visueel-vormelijk niet inpasbaar wordt geacht in de omgeving, is de geveluitwerking en -materialisatie op zich wel verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening en inpasbaar in het straatbeeld.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in een aantal units in voorliggend project, waardoor deze onvoldoende wooncomfort bieden.

Gelijkvloers:

-     Appartement C.0.1 krijgt een extra slaapkamer en wordt een tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 67,2 m² (5,2 m² groter dan het vergunde eenslaapkamerappartement). Tegelijk zien we echter dat de leefruimte verkleint van circa 35 m² naar circa 31 m², en ook de badkamer verkleint in oppervlakte, terwijl het aantal bewoners wel vergroot. Dit gaat ten koste van het wooncomfort

-     Appartement B.0.2 wordt hierdoor 5,3 m² kleiner en heeft nog een netto oppervlakte van 76,1 m² voor een tweeslaapkamerappartement, wat een beperkte woonkwaliteit oplevert 

Verdieping 4:

-     Appartement B.4.1 krijgt een extra slaapkamer en wordt een tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 71,4 m² (5,8 m² groter dan het vergunde eenslaapkamerappartement, wat een beperkte woonkwaliteit oplevert. 

-     Appartement B.4.2 wordt hierdoor 5,5 m² kleiner en heeft een netto oppervlakte van 86,4 m² voor een tweeslaapkamerappartement, wat voldoende wooncomfort biedt.

-     Er wordt een extra eenslaapkamerappartement gecreëerd in traphal D, dus in plaats van 3 appartementen zijn er nu 4. De twee drieslaapkamerappartementen worden tweeslaapkamerappartementen.

• Appartement D.4.1 blijft zoals vergund (verkleint 0,6 m² tot 81,5 m² voor een tweeslaapkamerappartement met voldoende woonkwaliteit).
• Appartement D.4.2 wijzigt van drie naar twee slaapkamers, oppervlakte van 82,3 m² biedt voldoende wooncomfort.
• Appartement D.4.3 wijzigt van drie naar twee slaapkamers, oppervlakte van 83,4 m² biedt voldoende wooncomfort.
• Appartement D.4.4 van 62,7 m² wordt toegevoegd, en biedt voldoende wooncomfort voor een eenslaapkamerappartement.

Verdieping 5:

-     Er wordt een extra eenslaapkamerappartement gecreëerd in traphal D, dus in plaats van 3 appartementen zijn er nu 4. De twee drieslaapkamerappartementen worden tweeslaapkamerappartementen, analoog aan verdieping 4.

-     Er wordt een extra eenslaapkamerappartement gecreëerd in traphal B, dus in plaats van 3 appartementen zijn er nu 4. De twee drieslaapkamerappartementen worden gewijzigd naar een tweeslaapkamerappartement en een eenslaapkamerappartement.

• Appartement B.5.1 wijzigt van 3 naar 1 slaapkamer, oppervlakte van 76,6 m² biedt voldoende wooncomfort.
• Appartement B.5.2 blijft een drieslaapkamerappartement met een oppervlakte van 112,5 m², 5 m² kleiner dan vergund maar met voldoende wooncomfort.
• Appartement B.5.3 wijzigt van 3 naar 2 slaapkamers, oppervlakte van 92,3 m² biedt voldoende wooncomfort.
• Appartement B.5.4 van 59,2 m² wordt toegevoegd en biedt voldoende wooncomfort.

Verdieping 6:

-     Er wordt een extra eenslaapkamerappartement gecreëerd in traphal D, dus in plaats van 3 appartementen zijn er nu 4. De twee drieslaapkamerappartementen worden tweeslaapkamerappartementen, analoog aan verdieping 4 en 5.

In vergelijking met de vergunde toestand verdwijnen er dus vooral drieslaapkamerappartementen (van 14 naar 6) en komen er 4 eenslaapkamer- en 9 tweeslaapkamerappartementen bij. Dit resulteert in een project met 11 studio’s, 17 eenslaapkamerappartementen, 51 tweeslaapkamerappartementen en 6 drieslaapkamerappartementen.

De planwijzigingen zijn enkel gericht op het maximaliseren van het aantal units binnen het gebouwde volume, maar bieden geen extra woonkwaliteit. Zo zien we heel wat eenzijdig georiënteerde appartementen in plaats van doorzontypologieën, en zijn een aantal confrontaties problematisch. Appartement B.4.2 bijvoorbeeld is eenzijdig gericht naar de terrassen van de tegenoverliggende appartementen, op zeer beperkte afstand. Zeker op de lager gelegen verdiepingen beperkt dit het wooncomfort op het vlak van privacy, inkijk en mogelijk geluid (bijvoorbeeld slaapkamers van appartementen C.0.1 – C.1.1 – C.1.3 - C.2.1 – C.2.3 – C.3.1 – C.3.3). Ook de kwaliteit van de buitenruimtes kan gehypothekeerd worden door de manier waarop deze ingeplant zijn, niet alleen aan de binnengevels omwille van de directe confrontaties met de overliggende appartementen, maar ook op het gelijkvloers aan de zijde van de Ter Heydelaan, waar geen enkele privacy of afscheiding van de drukke straat wordt voorzien. De aanvraag voldoet overigens niet aan bouwcode artikel 19, dat bepaalt dat voortuinen moeten afgesloten worden door een levende afsluiting, een muurtje of een hek met een hoogte van maximum 1 meter.

In het oorspronkelijke voorstel werd al geoordeeld dat het aantal appartementen de draagkracht van de site en de plek ruimschoots oversteeg, en dat is door de voorliggende wijzigingen uiteraard alleen nog erger geworden. De aanvraag is niet in overeenstemming met artikels 6 en 11 van de bouwcode en kan daarom niet positief beoordeeld worden.

Er werd advies gevraagd aan de dienst Publieke Ruimte. Het advies is voorwaardelijk gunstig:

“De aanvraag vereist de inrichting van een voetpad met afgeschuinde boordsteen om de toegang tot de nieuwe garage mogelijk te maken. De afgeschuinde boordsteen aan de bestaande inrit dient gewijzigd te worden in een opstaande boordsteen. Voor aanpassingen aan het openbaar domein wordt Stadsontwikkeling - dienst Beheer en Onderhoud, gecontacteerd. De (her)aanleg gebeurt ook via deze dienst.

De bouwheer zal voor de werken contact opnemen met Stadsontwikkeling - dienst Beheer & Onderhoud, Postadres aangetekende zending: Grote Markt 1, 2000 Antwerpen, telefoon: 03 338 84 07,

herstellingopenbareruimte@ antwerpen.be, betreffende opmaak plaatsbeschrijving en herstellingen openbaar domein na afloop van de bouwwerken. Meer informatie vindt u op:

https://www.antwerpen.be/nl/info/52d5052439d8a6ec798b4a7e/schade-aan-openbaar-domein-of-aanpassing-na-werken.”

In geval van vergunning dienen de voorwaarden van de dienst Publieke Ruimte mee opgenomen te worden.

In de oorspronkelijke aanvraag werd het advies van de stedelijke dienst Stadsontwikkeling - Ruimtelijke Planning (inzake grond- en pandenbeleid) ingewonnen voor deze aanvraag. Het advies kon als volgt samengevat worden:

Een bescheiden last is van toepassing omdat de aanvraag gaat over de bouw of de herbouw van appartementsgebouwen waarbij ten minste 50 appartementen gecreëerd worden. De bescheiden last bedraagt 20%. Op 83 appartementen betekent dit 17 appartementen die moeten voldoen aan volgende normen: overige woningen met een bouwvolume van ten hoogste 240 m³, te verhogen met 50 m³ voor woningen met drie of meer slaapkamers.

Hoewel verplicht sinds 27 maart 2009, maakt de aanstiplijst bescheiden wonen geen deel uit van het dossier. In bijlage wordt een blanco aanstiplijst toegevoegd die de bouwheer alsnog kan invullen.

Voor de beoordeling van de bescheiden last werd gebruik gemaakt van een overzicht van de oppervlaktes van de appartementen die de bouwheer aan het dossier toevoegde. Hieruit blijkt dat 34 appartementen aan de normen bescheiden wonen voldoen zodat voldaan is aan de bescheiden last.

In de nieuwe toestand komen volgens het overzicht dat door de bouwheer werd aangeleverd 17 appartementen in aanmerking voor het bescheiden woonaanbod. Dit komt overeen met 20% van 85 wooneenheden en voldoet dus als bescheiden last.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

In het totaal moeten er 237 fietsstalplaatsen voorzien worden.

Voor de 85 appartementen moeten er 233 fietsstalplaatsen voorzien worden:

11 studio’s = 11 x 2 = 22

17 appartementen met 1 slaapkamer  = 17 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 34

51 appartementen met 2 slaapkamers = 51 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 153

6 appartementen met 3 slaapkamers = 6 x 4 (3 slaapkamers + 1 extra) = 24

Voor de commerciële ruimtes van 286 m² en 304 m² moeten er 4 fietsstalplaatsen voorzien worden (0,60/100 m²).

Er worden op het gelijkvloers 174 fietsstalplaatsen voorzien en in de ondergrondse parking 46. Dat zijn er 220 in totaal. Er zijn dus 17 fietsstalplaatsen te weinig.

Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet er een vrije ruimte van 1,70 m beschikbaar zijn. Dit is hier niet overal het geval. Er moet voor 10% van het totale fietsparkeerbehoefte stallingsplaatsen voor buitenmaatse fietsen voorzien worden zoals bakfietsen, longtails, fietsen met dikke banden, etc. Dit betekent dat er voor minstens 24 fietsen een fietsstalplaats met ruimere dimensionering moet voorzien worden.

De fietsstalplaatsen in de parking zijn enkel te bereiken via de autohelling. De fietsers moeten mee gebruik maken van het lichtensysteem om te vermijden dat auto’s en fietsers zich samen op de helling bevinden.

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-     De inrit is te smal om dubbelrichtingsverkeer toe te laten. Er moet gewerkt worden met een lichtensysteem.

-     Er zijn 17 fietsstalplaatsen te weinig voorzien. 

-     Achter elke fiets in een fietsstalplaats met er een minimale vrije ruimte van 1,70 mbeschikbaar zijn.

-     Alle fietsstalplaatsen moeten overdekt zijn.

-     Er moet voor minstens 24 fietsen een fietsstalplaats voor buitenmaatse fietsen voorzien worden.

-     De fietsers moeten mee gebruik maken van het lichtensysteem om te vermijden dat auto’s en fietsers zich samen op de helling bevinden.

Niet alle door de dienst Mobiliteit gevraagde wijzigingen zijn op te leggen in voorwaarden waardoor de vergunning moet worden geweigerd.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Op de projectlocatie op de hoek van de Ter Heydelaan 221-223 en Bosuil worden 85 ééngezinswoningen gebouwd met twee ondergrondse parkeerlagen. De bouwput hiervoor heeft een diepte van 6,7 meter en oppervlakte van 2.680 m². De grondwatertafel bevindt zich op circa 1,6 m-mv. Om de bouw van de parking te kunnen verwezenlijken moet deze verlaagd worden tot 7,2 m-mv.

Bemaling

In juni 2022 werden zes elektrische 20-ton sonderingen uitgevoerd ter hoogte van de voorziene bouwput waarbij de conusweerstand en de elektrisch wrijving werden gemeten. In december 2022 werden een boring tot 13 m-mv uitgevoerd waarbij vijf bodemstalen op verschillende diepte genomen werden om de korrelgrootteverdeling te bepalen. Met de beschikbare data werden prognoses gemaakt voor een bemalingsscenario met en één zonder waterremmende wand. De waterremmende wand werd gesimuleerd tot 11 m-mv met een dikte van circa 0,4 m en een hydraulische weerstand van 1x10-6 m/dag. De verlaging wordt verwezenlijkt met 17-tal filters op een diepte van 10 tot 15 m-mv, eventueel aangevuld met horizontale drainage.

Voor de aangevraagde debieten wordt uitgegaan van de bemaling met wand en een marge van +25%. De bemalingsnota raadt aan om gedurende de volledige periode van de bemaling regelmatig controles uit te voeren van de grondwaterstanden. Wanneer tijdens de uitvoering een grotere verlaging mocht optreden, moeten de bemaling onmiddellijk bijgestuurd worden. Om de negatieve invloed op de grondwatertafel enigszins te beperken en het risico op zettingen zo laag mogelijk te houden, wordt als bijzondere voorwaarde opgelegd dat gewerkt wordt met een peilgestuurde bemaling en frequentiegestuurde pompen.

Zettingen

De theoretische zettingen werden bepaald op basis van de sonderingen en rekening houdend met de voorbelasting. De zettingen schommelen tussen 9,9 en 10,7 mm. Een grondwaterverlaging tot 7,2 m-mv is mogelijk zonder dat ontoelaatbare theoretische zettingen ontstaan van meer dan 20 mm. In de bemalingsstudie wordt geadviseerd om de zettingen ter hoogte van de meest nabijgelegen zettingsgevoelige objecten te monitoren. Indien er een absolute zetting van 15 mm of meer gemeten wordt, dient de bemaling te worden bijgestuurd. Vanaf 20 mm dient deze te worden stilgelegd. De bemaling vindt plaats in een dicht bebouwd gebied. Om elk risico op schade aan omliggende gebouwen te vermijden, worden de aanbevelingen opgenomen als bijzondere voorwaarden.

OVAM-dossiers en grondwaterkwaliteit

Op basis van de invloedstraal zonder waterremmende wanden werden de bodemdossiers geselecteerd. De bodemdossiers vanaf de 0,5 m contour worden niet besproken gezien de beperkte verplaatsing van het grondwater na 180 dagen, namelijk circa 2 m.

In onderstaande dossiers werd geen verontreiniging van het grondwater vastgesteld boven de richtwaarden. Er treedt geen risico op als gevolg van de bemaling.

Voor de dossiers met relevante verontreiniging van het grondwater werd voor de meest mobiele polluent nagegaan wat de te verwachten verplaatsing is onder invloed van de bemaling.

In meerdere dossiers werd een overschrijding van het indelingscriterium voor arseen vastgesteld. Uit de achtergrondwaardenkaart van OVAM blijkt dat de achtergrondconcentratie van arseen 2,5 tot 10 µg/liter bedraagt. Aangezien het indelingscriterium voor arseen 5 µg/liter bedraagt, wordt hiervoor een lozingsnorm aangevraagd (zie verder).

De projectsite ligt binnen de 10 km contour van de PFAS no regret-zone van 3M in Zwijndrecht en in de locatiespecifieke no regret-zone rond Vaartdijk 40. Ter hoogte van deze locatie treedt een verlaging op het grondwater van minder dan 0,5 meter, zodat de verplaatsing beperkt blijft (< 2 m) en er van die bron geen risico uitgaat.

Recente vaststellingen tonen dat het voorkomen van PFAS in het grondwater nooit uitgesloten kan worden. Bij de initiële analyse van de waterkwaliteit moeten deze onderzocht worden zodat hier uitsluitsel over kan worden gegeven.

Afvalwater

De exploitant vraagt een lozingsdebiet van maximaal 78 m³/uur, 1.875 m³/dag en 206.250 m³/jaar. De debieten komen overeen met het opgepompte debiet. De exploitant voorziet het water te lozen in de gemengde riolering van de Bosuil, aangesloten op het RWZI Deurne. Op het perceel is geen ruimte om het water terug te pompen in dezelfde watervoerende laag of te laten infiltreren. Het dichtstbij gelegen oppervlaktewater bevindt zich op meer dan 450 meter (Bisschoppenhofpark). De afstand is te ver om te overbruggen over het openbaar domein. Bovendien is het grondwater potentieel verontreinigd en is het niet persé opportuun te lozen in oppervlaktewater. De lozing in de gemengde riolering is aanvaardbaar.
 

Volgende bijzondere lozingsnormen worden gevraagd:

De VMM, afdeling afvalwater geeft een voorwaardelijk gunstig advies voor het lozen van 78 m³/uur, 1.875 m³/dag en 206.250 m³/jaar in de gemengde riolering. De voorwaarden opgenomen in het advies worden vertaald in de bijzondere milieuvoorwaarden.

Er gebeurden nog geen analyses op het grondwater. Alhoewel de aangevraagde lozingsvoorwaarden het resultaat zijn van een grondige analyse van de beschikbare informatie, dient vóór de start van de bemaling duidelijk te zijn dat de normen haalbaar zijn. Tijdens de bemaling zal periodiek gecontroleerd moeten worden wat de kwaliteit van het grondwater is. Het grondwater zal voor opstart bemonsterd worden op het standaardanalysepakket en het PFAS opgenomen in het WAC/IV/A/025. Slechts als blijkt dat aan al de lozingsvoorwaarden voldaan wordt, kan de bemaling en het lozen van het bemalingswater starten. De resultaten van de wateranalyses moeten overgemaakt worden aan het college.

Bijstelling sectorale voorwaarden

Een afwijking wordt gevraagd op de bepaling dat vóór de lozing van het bedrijfsafvalwater debietmeet- en bemonsteringsapparatuur moet worden voorzien (artikel 4.2.5.1.1§1 van Vlarem II).

Indien de hoeveelheid grondwater die opgepompt en afgevoerd wordt, wordt bepaald met een meetmethode conform hoofdstuk 5.53 van Vlarem II kan de afwijking toegestaan worden. Deze meetmethode biedt immers in voorliggende situatie evenveel garanties dat het geloosde debiet en de kwaliteit ervan bepaald kan worden. Het volume opgepompt grondwater is gelijk aan het volume water dat geloosd zal worden. Om de kwaliteit van het geloosde grondwater te bepalen, kunnen er staalnames gedaan worden via een aftapkraan. De VMM adviseert gunstig de afwijking toe te staan.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits naleving van de algemene, sectorale en bijzondere milieuvoorwaarden, kan de exploitatie van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten plaatsvinden met een aanvaardbaar risico voor mens en milieu. Er wordt voorwaardelijk gunstig advies gegeven voor:

-     een tijdelijke lozing van het bemalingswater met een debiet van 78 m³/uur, 1.875 m³/dag en 206.250 m³/jaar over een periode van zes maanden in de gemengde riolering van de Bosuil;

-     een bemaling voor een termijn van zes maanden met een debiet van maximaal 206.250 m³/jaar en een verlaging tot 7,2 m-mv.

Geadviseerde rubriek(en)

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

1. De start- en stopdatum van de bemaling wordt gemeld aan het college (milieuvergunningen@antwerpen.be) en de VMM (grondwater.ant@vmm.be) met vermelding van het projectnummer OMV_2023087754).

2. De stand van elke debietmeter wordt minstens volgens volgende frequentie genoteerd in een logboek dat steeds ter inzage ligt op de werf:

-     in de eerste week en telkens na instelling van een dieper bemalingspeil: vijfmaal;

-     voor de overige periode: om de twee weken.

3. Elke bemalingspomp wordt gestuurd op het grondwaterpeil in de peilbuis in een pompput of op het grondwaterpeil in aparte peilputten. De noodzakelijke verlaging wordt per bouwfase bepaald en de regeling van de peilsturing bijgesteld in functie van de vordering van de bouwwerken.

4. De kwaliteit van het bemalingswater moet worden geanalyseerd vóór het lozingspunt (na schoonpompen van de installatie, maar vóór de effectieve opstart). De te analyseren parameters zijn die van het standaardanalysepakket (SAP) zoals beschreven in bijlage 3 van de standaardprocedure voor een oriënterend bodemonderzoek (OVAM, 1 april 2023) en de kwantificeerbare PFAS-componenten opgenomen in het WAC_IV_A_025. De bemaling mag pas in gebruik genomen worden als de analyseresultaten beschikbaar zijn en getoetst werden aan de geldende normen. De verdere monitoring gebeurt aan volgende frequentie:

-     voor PFAS

-     bij concentraties hoger dan 80% van de norm: in eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling;

-     bij concentraties lager dan 80% van de norm: ten minste maandelijks.

-     voor het SAP: maandelijks.

5. De algemene voorwaarden voor lozing in de openbare riolering en de volgende bijzondere voorwaarden zijn van toepassing:

6. In afwijking van artikel 4.2.5.1.1.§1 van Vlarem II moet er geen meetgoot voorzien worden, op voorwaarde dat:

-     elk lozingspunt voorzien wordt van een debietmeter conform hoofdstuk 5.53 van Vlarem II;

-     voor elk lozingspunt moet een representatief staal genomen kunnen worden.

7. De zettingen ter hoogte van de meest nabijgelegen zettingsgevoelige objecten worden gemonitord. Indien er een absolute zetting van 15 mm of meer gemeten wordt, dient de bemaling te worden bijgestuurd. Vanaf 20 mm dient deze te worden stilgelegd.

8. De bouwput wordt uitgevoerd met een waterremmende wand tot op een diepte van minimaal 11 m-mv, een dikte van circa 0,4 m en een hydraulische weerstand van 1 x 10-6 m/dag.

9. Voor de start van de bemaling dient een saneringscontract afgesloten te worden met Aquafin voor het lozen van het bemalingswater in de openbare riolering.

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

De voorliggende aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het kaderbesluit ‘Stedenbouwkundige lasten’ goedgekeurd door het college op 9 maart 2018 (jaarnummer 2018_CBS_02203).

Het betreft een omgevingsvergunningsaanvraag van een project dat reeds vergund werd onder het nummer OMBER-2021-0476 van 10 februari 2022. De wijzigingen t.o.v. de oorspronkelijke vergunning hebben louter te maken met de binneninrichting van een aantal appartementen alsmede een vermeerdering van het totale aantal appartementen. Er wijzigt niets aan de vergunde oppervlaktes/volume noch aan de verhouding tussen de functies wonen en retail.

De initiële vergunning werd door het college ongunstig beoordeeld en werd door de Deputatie vergund zonder hierbij lasten op te leggen.

De gevraagde wijzigingen hebben geen impact op de berekening van de stedenbouwkundige lasten conform het hierboven vernoemd kaderbesluit. Zodoende kan er geoordeeld worden dat er geen bijkomende taken voor de vergunningverlenende overheid gecreëerd worden door het verlenen van een vergunning voor de gevraagde wijzigingen.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten