2024_CBS_00513 - Omgevingsvergunning - OMV_2023101055. Gravinstraat 44. District Borgerhout - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/05/1989: vergunning (179#9362) voor het verbouwen van het gelijkvloers.

Vergunde toestand

-          functie:

• eengezinswoning;
• winkel op het gelijkvloers;
• woongelegenheid op de verdiepingen;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak; 
• bouwdiepte 20 m;
• kroonlijsthoogte 11,05 m;
• open ruimte met een oppervlakte van 18 m² ingericht als tuin;

-          gevelafwerking:

• winkelpuien op het gelijkvloers in arduin;
• roodbruine gevelsteen op verdiepingen;
• dorpels en kroonlijst in arduin;
• wit, pvc buitenschrijnwerk.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• meergezinswoning;
• gelijkvloers wonen;
• totaal aantal woongelegenheden 6;
• voor de nieuwe woongelegenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 60 m²;
  • 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 59 m²;
  • 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 44 m²;
  • 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 48 m²;
  • 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 45 m²;
  • 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 47 m²;
• de gemiddelde netto vloeroppervlakte voor de woongelegenheden bedraagt 50,5 m²;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met type dak; 
• bouwdiepte 16,61 m;
• kroonlijsthoogte 11,05 m;
• uitpandige terrassen op de eerste en tweede verdieping;
• open ruimte met een oppervlakte van 42 m² ingericht als tuin;

-          gevelafwerking:

• plint in arduin;
• verticale accenten op het gelijkvloers in arduin;
• roodbruine gevelsteen;
• dorpels en kroonlijst in arduin;
• wit, pvc buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van een gedeelte van de uitbreiding op het gelijkvloers;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 6;

-          functie van het gelijkvloers gewijzigd van detailhandel naar wonen;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater).
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 22 Toegangen en deuropeningen:

de nieuwe inkomdeuren van de appartementen hebben een onvoldoende vrije en vlakke doorgangsbreedte.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  • De gevelwijzigingen op het gelijkvloers met de geelbruine gevelsteen kunnen bezwaarlijk afgestemd genoemd worden op de architectuur van de totale constructie met de roodbruine gevelsteen.
  • Door het omvormen van de woning met nevenfunctie tot meergezinswoning met 6 woongelegenheden met voorgestelde oppervlakte en inrichting wordt de draagkracht van de omgeving overschreden.
• artikel 23 Opdelen van een woning:

De grootste woongelegenheid heeft een netto-vloeroppervlakte van 60 m².

• artikel 26 Afvalverzameling:

Het is onduidelijk of de afvalberging in de kelder is voorzien van verluchting.

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

De voorziene fietsenberging in de kelder is niet bereikbaar voorzien door een goed toegankelijke helling, een trap met fietsgoot of een lift.

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

Er ontbreken 5 autostalplaatsen;

• artikel 43 Septische putten:

De inhoud van de septische put is niet vermeld op de plannen. Er dient een put met een minimale inhoud van 3950 liter aanwezig te zijn.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De woning met gelijkvloerse handelsruimte wordt omgevormd naar een zuivere meergezinswoning. Op zich is er geen principieel bezwaar tegen het supprimeren van de handelsfunctie en het omvormen van de woning naar een meergezinswoning.

Dit vanzelfsprekend op voorwaarde dat voldaan wordt aan de verordenende voorschriften en de actuele vereisten inzake gebruiksgenot en woonkwaliteit verzekerd kunnen worden. Zoals reeds vermeld, is de aanvraag echter strijdig met verschillende verordenende voorschriften.

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Daarom legt artikel 23 BC minimum eisen op in geval van opdeling eengezinswoning.

Daarnaast is het nodig om in het algemeen in te zetten op voldoende ruime eengezinswoningen. In ieder geval dient elke woning over voldoende natuurlijk licht, lucht en uitzicht te beschikken, alsook over een logische planschikking met een voldoende aantal grote slaapkamers en een kwalitatieve buitenruimte (balkon, terras of tuin). Bergingen, gangen, technische (energie) ruimten en afvalverzameling worden bijgevolg functioneel georganiseerd. Deze voorzieningen kunnen ook collectief voorzien worden. De woongelegenheden van een gebouw, of van een project bestaande uit meerdere gebouwen die vervat zitten in dezelfde vergunningsaanvraag, dienen ook gevarieerd in grootte te zijn. Het geheel van deze criteria maakt dat de woningen in voorliggend project niet kwalitatief kunnen zijn.

De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook een te hoge concentratie meergezinswoningen kan overlast met zich meebrengen. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties. Het verschil tussen verschillende typologieën kan niet steeds via de functiebeperkingen in een bestemmingsplan kunnen worden opgevangen en moeten daarom steeds concreet worden nagegaan in de aanvraag in functie van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Om bovenstaande hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de omvang (oppervlakte) van de verschillende functies binnen de woningen anderzijds. Het voorliggende project met 6 éénslaapkamerappartementen is een onaanvaardbare mix.

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van een grote woongelegenheid naar 6 kleinere entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd het woongenot daalt. Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De directe omgeving wordt gekenmerkt door panden met drie bouwlagen onder een plat dak. In voorliggende aanvraag wordt het perceel deels ontpit. De bouwdiepte van de gelijkvloerse achterbouw wordt beperkt tot 16,61 m ter hoogte van de rechter perceelsgrens. Dit om een voldoende grote tuin te creëren voor de nieuwe, gelijkvloerse woongelegenheden. De drie bouwlagen hoge hoofdbouw blijft bewaard. Er wordt ten opzichte van de vergunde toestand beduidend meer open ruimte gecreëerd, die groen is ingericht.

Het voorzien van deze extra open ruimte en de invulling als stadstuin is positief en komt het binnengebied ten goede. 

Visueel-vormelijke elementen

Aan de voorgevel werden in het verleden reeds wijzigingen aangebracht zonder dat hiervoor de nodige vergunningen werden verleend, via voorliggende aanvraag wenst men deze wijzigingen te regulariseren. De gevelwijzigingen op het gelijkvloers met de geelbruine gevelsteen kunnen bezwaarlijk afgestemd genoemd worden op de architectuur van de totale constructie met de roodbruine gevelsteen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:  

Voor dit project dienen er 8 (4* (1+1)) overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Deze werden ingetekend in de kelder. De toegangsweg naar deze fietsenstalling is echter niet ingericht op een vlot bruikbare manier. De toegang dient overal 1 m breed te zijn en dient daarnaast voldoende breed te zijn op plaatsen waar bochten genomen moeten worden, op de trap moet een fietsgoot voorzien worden en voor deuren dient er voldoende opstelruimte voorzien te worden zodat een fietser deze effectief kan gebruiken. 

Bij eventuele vergunning zou het voorzien van een bruikbare toegangsweg richting de fietsenstalling opgenomen worden als voorwaarde. De toegangsweg dient ingericht te worden op een manier die vlot gebruik mogelijk maakt. Er dienen voldoende breedte, realistische draaicirkels en een fietsgoot voorzien te worden. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.