2024_CBS_00518 - Omgevingsvergunning - OMV_2023137182. Sint-Rochusstraat 104 - District Deurne - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          10/08/2023: weigering deputatie na weigering college ((2022161703) voor het verbouwen van een meergezinswoning en vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 3;

-          30/07/1958: toelating (627#18568) voor het oprichten van een woning.

Vergunde toestand

-          functie: meergezinswoning met 2 woongelegenheden:

• gelijkvloerse verdieping: garage, inkom, bergingen, wc, bureau, wasplaats en gemeenschappelijke tuin;
• verdiepingen: 2 tweeslaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van 70 m²;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak; 
• bouwdiepte van 13,33 m;
• op de verdiepingen uitkragende terrassen met een diepte van 1 m;

-          gevelafwerking:

• rood parement en verticale geveldelen in grijze natuursteen;
• wit stalen schrijnwerk;
• wit stalen poort naar inpandige garage.

Bestaande toestand

conform de vergunde toestand, behoudens:

-          gevelafwerking:

• geelkleurig parement;
• houten schrijnwerk, felblauw geschilderd;
• houten voordeur, groen geschilderd.

Nieuwe toestand

-          functie: meergezinswoning met 3 woongelegenheden:

• gelijkvloerse verdieping:

-          garage, inkom;

-          studio met een netto-vloeroppervlakte van 38,70 m² en privé-tuin;

• verdiepingen: 2 eenslaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van 70 m²;

-          bouwvolume: conform de vergunde toestand:

• 3 bouwlagen met plat dak; 
• bouwdiepte circa 13,3 m;
• op de verdiepingen uitkragende terrassen met een diepte van 1 m;

-          gevelafwerking: conform de bestaande toestand:

• geelkleurig parement en verticale geveldelen in grijze natuursteen;
• houten schrijnwerk, felblauw geschilderd;
• houten voordeur, groen geschilderd.
• wit stalen poort naar inpandige garage.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 3;

-          omvormen van de gemeenschappelijke ruimten en tuin op het gelijkvloers achteraan naar een studio;

-          wijzigen van de gevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op de volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

Door het vermeerderen van het aantal woongelegenheden, waarbij de woonkwaliteit van de bestaande woongelegenheden vermindert, wordt de draagkracht van het perceel overschreden.

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

De bijkomende parkeerbehoefte wordt niet opgelost op eigen terrein.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat.

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote fluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk aanzienlijke schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De straat wordt gekenmerkt door woningen in gesloten bebouwing. De woonfunctie van het pand blijft behouden.

Schaal – ruimtegebruik – dichtheid – gezondheid – gebruiksgenot

Voorliggende aanvraag omvat het creëren van een bijkomende zelfstandige woongelegenheid op de gelijkvloerse verdieping achteraan. Op het gelijkvloers blijft vooraan de garage behouden en worden de gemeenschappelijke bergingen, wc, bureau en wasplaats omgevormd tot een studio met een oppervlakte van 38,94 m² aan de achtergevel en wordt de gezamenlijke tuin als privé-tuin bij deze studio gevoegd.

Hoewel de bijkomende studio op zich voldoet aan de minimumoppervlakte voor een zelfstandige woning volgens artikel 22 van de bouwcode, resulteert de eenzijdige oriëntatie in combinatie met de kleine oppervlakte in een weinig kwalitatieve nieuwe woongelegenheid.

Tegelijk vermindert de woonkwaliteit van de twee bestaande appartementen op de eerste en tweede verdieping in de aanvraag.

De vergunde tweeslaapkamer-appartementen worden omgevormd tot éénslaapkamer-appartementen zodat in functie hiervan slechts een beperkte buitenruimte van 4 m² moet worden voorzien, daar waar deze in de huidige toestand beschikten over een grote tuin.

In functie van de nieuwe studio worden drie fietsstalplaatsen in de gemeenschappelijke inkomhal voorzien, maar tegelijk verdwijnt de mogelijkheid om fietsen te stallen in de gelijkvloerse bergingen voor de andere appartementen in het gebouw. Ook de parkeerbehoefte vergroot en kan niet opgelost worden op het eigen perceel.

De aanvullende woonkwaliteiten van bergruimte, fietsenstalling, bureau, sanitair en toegang tot de gemeenschappelijke grote tuin, die in de huidige situatie op de begane grond wel aanwezig zijn, verdwijnen ten behoeve van de extra woongelegenheid.

Tenslotte houden de aangevraagde werken geen rekening met de overstromingsrisico’s. De werken waarbij voornamelijk bergplaatsen en utilitaire functies omgevormd worden naar een bijkomende woongelegenheid, zullen de schade als gevolg van overstromingen vergroten. De nulpas van het bestaand pand is slechts 0,10 m hoger dan het voetpadniveau. Dit betekent dat de gelijkvloerse verdieping, thans ingericht met bergruimte en utilitaire functies, kan overstromen. Het overstromingsveilig peil is 8,75 mTAW. Dit is circa 40 cm boven het voetpadniveau. Voor een nieuwe woongelegenheid op het gelijkvloers dienden dan ook maatregelen genomen te worden om de schade als gevolg van overstromingen teniet te doen. In huidige toestand met utilitaire ruimten op het gelijkvloers is dit niet aan de orde.

Het omvormen van het gelijkvloers naar een bijkomende kleine woongelegenheid gaat aldus ten koste van de kwaliteit van de reeds bestaande appartementen op de verdiepingen, waardoor de draagkracht van het perceel wordt overschreden.

Samen met de middelgrote kans op overstromingen van het gelijkvloers, heeft dit pand binnen het huidige volume het maximaal aantal woongelegenheden bereikt.

Visueel-vormelijke elementen

De wijzigingen aan de voor- en achtergevel zijn inpasbaar in de omgeving.

Veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

Mobiliteitsimpact

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.