2024_CBS_00232 - Omgevingsvergunning - OMV_2023049015. Apollostraat 33. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          1/09/2023: opname in het vergunningenregister (2022168) van de huidige constructie Apollostraat 33, district Berchem, inclusief de functie van wonen met vier woonentiteiten in het vergunningenregister wegens vermoeden van vergunning, met uitsluiting van de constructieve gelijkvloerse uitbreiding, de dichtgemaakte terrassen achteraan de eerste, tweede en derde verdieping en de gewijzigde en geïsoleerde achtergevel.

Vergunde toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 4 woongelegenheden;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met plat dak; 
• bouwdiepte gelijkvloers en hoofdvolume maximaal 16,02 m;
• kroonlijsthoogte 13,98 m;

-          gevelafwerking:

• bruingrijs metselwerk;
• accenten in geel pleisterwerk;
• zwart, houten buitenschrijnwerk op het gelijkvloers;
• wit, pvc buitenschrijnwerk op de verdiepingen;
• zwarte, houten kroonlijst.

Bestaande toestand

-          gelijkvloers uitgebreid tot circa 17,5 m;

-          terrassen op de verdiepingen opgenomen in het bouwvolume;

-          achtergevel geïsoleerd.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• meergezinswoning met 4 woongelegenheden;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met plat dak; 
• bouwdiepte 17,54 m;
• bouwhoogte 13,98  m;
• isoleren van de achtergevel;
• uitpandige terrassen achteraan de eerste, tweede en derde verdieping;

-          gevelafwerking voorgevel:

• bruingrijs metselwerk met plint in arduin;

• accenten in beige zandsteen en rood metselwerk;
• zwart, houten buitenschrijnwerk;
• kroonlijst deels in zwart hout en deels in beton;

-          gevelafwerking achtergevel:

• geïsoleerde achtergevel afgewerkt met crepi;
• verkleinen van enkele raamopeningen;
• vergroten van de raamopeningen ter hoogte van de terrassen;
• nieuwe ramen in de gelijkvloerse gevel;
• zwart pvc schrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          isoleren van de achtergevel;

-          wijzigen van de gevels;

-          herinrichting en doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater).
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  • Het talrijkst voor de betreffende omgeving is een bouwdiepte van circa 16 m/17 m. Een bouwdiepte van 19 m is bijgevolg niet kenmerkend.
  • Door het omvormen van de 1 slaapkamer appartementen op de verdiepingen naar 2 slaapkamer appartementen overschrijdt het project de draagkracht van de omgeving.
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  Er wordt een dakopstand van 0,15 m voorzien waar dit minimaal 0,3 m moet zijn;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  De wijzigingen (uitbreiding) van het gelijkvloers laten het toe om het rioolstelsel aan te leggen in overeenstemming met de geldende voorschriften. Dit wordt echter niet opgetekend op de funderingsplannen;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  Het rioolstelsel wordt niet gescheiden aan de straat aangesloten en er is slechts 1 toezichtsput aanwezig.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het gebouw betreft een meergezinswoning gelegen in woongebied. De functie en aantal appartementen blijft ongewijzigd behouden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het gelijkvloers wordt uitgebreid tot een bouwdiepte links van circa 17,5 meter. De kroonlijsthoogte van de gelijkvloerse achterbouw betreft 3,09 meter. Dit volume is voldoende inpasbaar binnen de omgeving. Om de gelijkvloerse entiteit ook centraal van een voldoende daglichttoetreding te voorzien wordt het appartement als een doorzonstudio voorzien. Dit wordt gunstig geadviseerd.

Rechts achteraan het gelijkvloers wordt een overdekt terras aangelegd met diepte van circa 2,9 meter ten opzichte van de achtergevel. Door de overdekking wordt de totale bouwdiepte uitgebreid tot 19 meter, wat niet kenmerkend is. Daarenboven zijn de wijzigingen aan de scheimuur in functie hiervan onduidelijk.

De overdekking en de bijhorende wijziging aan de scheimuur wordt bijgevolg uitgesloten uit de vergunning.

De inpandige terrassen van alle appartementen op de verdiepingen werden bij het besloten volume toegevoegd en omgevormd tot een badkamer. Links achteraan worden deze appartementen allemaal van nieuwe inpandige terrassen voorzien. Hierbij werd de scheimuur opgetrokken over 3 bouwlagen. Deze scheimuur komt hoger dan de bestaande hoogte van de buur, maar blijft even diep als de bouwdiepte van de verdiepingen van de buur, waardoor de impact op deze woning voldoende beperkt blijft.

Door het omvormen van de keuken bij de 1 slaapkamer appartementen op de verdiepingen naar een bijkomende slaapkamer overschrijdt het project de draagkracht van de omgeving.

De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook een te hoge concentratie meergezinswoningen kan overlast met zich meebrengen. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties. Het verschil tussen verschillende typologieën kan niet steeds via de functiebeperkingen in een bestemmingsplan kunnen worden opgevangen en moeten daarom steeds concreet worden nagegaan in de aanvraag in functie van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Om bovenstaande hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de omvang (oppervlakte) van de verschillende functies binnen de woningen anderzijds.

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project door de bijkomende slaapkamers op de verdiepingen, waardoor deze woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Het gewijzigde bouwvolume van de verdiepingen en de gewijzigde interne indeling van de appartementen op de verdiepingen wordt bijgevolg voorwaardelijk gunstig geadviseerd.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande rijkelijk gedetailleerde voorgevel blijft behouden. De aangevraagde wijzigingen aan de voorgevel blijven beperkt tot het vervangen van het schrijnwerk door nieuw zwart houten schrijnwerk. Dit wordt gunstig geadviseerd.

De achtergevel werd geïsoleerd en afgewerkt met witte crepi. Hierbij werden de vroegere openingen van de terrassen gewijzigd tot kleinere badkamerramen. De balustrades van de terrassen worden voorzien in zwartkleurig staal. Ook het nieuwe schrijnwerk van de ramen wordt in eenzelfde zwarte kleurstelling voorzien. Gelet op de stedelijke context van de achtergevel hiertegen geen bezwaar.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van: dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.).

2. De overdekking rechts achteraan het gelijkvloers in functie van het terras en de bijhorende wijziging aan de scheimuur worden uitgesloten uit de vergunning.

3. Het rioolstelsel gescheiden te voorzien tot aan de straat conform de bepalingen van artikel 40 en artikel 41 van de bouwcode.

4. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

5. Het omvormen van de keuken, van de woongelegenheden op de verdiepingen, naar een bijkomende slaapkamer wordt uitgesloten van vergunning.

6. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd 1 bezwaarschrift ingediend handelend over:

1. Bouwdiepte: Bezwaarindieners zijn van oordeel dat de bouwdiepte op het gelijkvloers (door het inpandig maken van de veranda) en (het dichtmaken van de terrassen) achteraan de eerste, tweede en derde verdieping in strijd is met het referentiebeeld van de Apollostraat (artikel 10 van de bouwcode).

Evaluatie: Het talrijkst voor de betreffende omgeving is een bouwdiepte, op het gelijkvloers, van circa 16 m/17 m. De voorgestelde bouwdiepte op het gelijkvloers ter hoogte van de veranda is bijgevolg kenmerkend.

Het klopt dat de bouwdiepte van de inpandige terrassen, op de verdiepingen, niet kenmerkend is. Het talrijkst voor de betreffende omgeving is namelijk een bouwdiepte, op de verdiepingen, van circa 13 m. Voorliggende aanvraag betreft echter geen aanpassing van de bouwdiepte ter hoogte van deze inpandige terrassen.

Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.

2. Uitvoering: Bezwaarindieners melden dat een stabiliteitsstudie van de woning van de bezwaarindieners niet werd uitgevoerd en er bijgevolg een gevaar van instabiliteit kan zijn voor de reeds geplaatste stalen liggers. Ook maken de bezwaarindieners zich ernstige zorgen over de werkwijze en de impact van de gekozen werkwijze voor het verwijderen van eventuele asbest.

Evaluatie: De aangehaalde elementen handelen over burgerrechtelijke en/of uitvoeringstechnische zaken die losstaan van de beoordeling van voorliggende aanvraag.

Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.

3. Terrassen: Bezwaarindieners melden bezwaren omtrent de voorziene terrassen omwille van

-          bepalingen in het burgerlijk wetboek,

-          het schenden van de privacy,

-          het verschil tussen het plan en de reële toestand met toegang tot gevolg,

-          de strijdigheid met artikel 13.3 van de bouwcode,

-          het verhogen van de scheidingsmuur zonder voorafgaande inlichting.

Evaluatie:

-          In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot omgevingsvergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

-          Het klopt dat de terrassen zicht zullen verlenen in/op de tuin van de bezwaarindieners. Dit zicht is echter niet van zulke grootte dat deze de bewoonbaarheid van het aanpalende perceel onaanvaardbaar in het gedrang brengt. Dit zicht overschrijdt het gangbare zicht van terrassen van appartementen in een stedelijke omgeving niet.

Er is geen zicht in/op de woning zelf.

-          Het voorgestelde plan ‘eerste verdieping nieuwe toestand’, dat ter beoordeling voorligt, voorziet géén terras dat voorbij de voorgestelde scheidingsmuur komt, waardoor geen toegang tot de eerste verdieping van de woning van de bezwaarindieners kan worden genomen.

-          Het talrijkst voor de betreffende omgeving is een bouwdiepte, op de verdiepingen, van circa 13 m. Voorliggende aanvraag voorziet de aangehaalde terrassen niet voorbij deze 13 m. Van een uitsprong is hier dus geen sprake.

-          De hier aangehaalde elementen handelen ook over burgerrechtelijke en/of uitvoeringstechnische zaken die losstaan van de beoordeling van voorliggende aanvraag.

Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.

4. Mobiliteit: Bezwaarindieners maken zich zorgen over de impact van de werken op de mobiliteit door het project met 4 woongelegenheden met telkens 2 slaapkamers zonder garage en/of fietsenstalling.

Evaluatie: Door het omvormen van de 1 slaapkamer appartementen op de verdiepingen naar 2 slaapkamer appartementen overschrijdt het project de draagkracht van de omgeving.

De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook een te hoge concentratie meergezinswoningen kan overlast met zich meebrengen. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties. Het verschil tussen verschillende typologieën kan niet steeds via de functiebeperkingen in een bestemmingsplan kunnen worden opgevangen en moeten daarom steeds concreet worden nagegaan in de aanvraag in functie van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Om bovenstaande hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de omvang (oppervlakte) van de verschillende functies binnen de woningen anderzijds.

Het bezwaar is bijgevolg gegrond.