2024_CBS_00239 - Omgevingsvergunning - OMV_2023119819. Bosselaersstraat 36. District Deurne - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          01/02/1949: toelating (626#11886) voor verbouwing.

Geacht vergunde toestand

-          functie:

• eengezinswoning in hoofdgebouw;
• werkplaats in bijgebouw;

-          bouwvolume:

• hoofdgebouw van 3 bouwlagen met een plat dak;
• bijgebouw van 2 bouwlagen met plat dak tegen de achterste perceelsgrens;
• open ruimte tussen hoofdgebouw en bijgebouw;
• onderdoorrit naar het binnengebied langs de rechter zijde;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in klampsteen met plint in blauwe hardsteen en horizontale banden in simili witte steen;
• poort naar onderdoorrit langs de rechter zijde.

Bestaande toestand

in overeenstemming met de vergunde toestand, uitgezonderd:

-          functie:

• meergezinswoning met 3 woongelegenheden in hoofdgebouw;
• magazijn in bijgebouw;

-          bouwvolume:

• volgebouwd perceel op het gelijkvloers op een kleine koer van circa 3 m2 na;
• dichtgebouwde onderdoorrit;

-          gevelafwerking:

• gewijzigd schrijnwerk in witte pvc;
• poort vervangen door een enkele toegangsdeur.

Nieuwe toestand

-          functie: meergezinswoning met 3 woongelegenheden:

• kelder en gelijkvloerse verdieping: eenslaapkamerappartement van 106 m² met een private open buitenruimte van 46 m² met een terras van 9 m²;
• eerste verdieping: eenslaapkamerappartement van 63 m² met een terras van 5,40 m²;
• tweede verdieping: eenslaapkamerappartement van 63 m² met een terras van 5,40 m²;

-          bouwvolume:

• hoofdgebouw van 3 bouwlagen met een plat dak met aanbouw van 1 bouwlaag met plat dak;
• gesloopt bijgebouw tegen de achterste perceelsgrens;
• bouwdiepte van 17 m op het gelijkvloers en 13 m op de verdiepingen;
• terrassen aan de achterzijde op de eerste en tweede verdieping tot een diepte van 14,50 m;

-          gevelafwerking:

• roodbruin genuanceerde gevelsteen met zwart pvc-schrijnwerk;
• beige geschilderde gecementeerde horizontale geleding;
• plint en dorpels in blauwe hardsteen;
• isoleren van de achtergevel en bekleden met lichtgrijze crepi.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van het bijgebouw met werkplaats;

-          uitbreiden van het volume van het hoofdgebouw;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 3;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheidingsmuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

Door de omvorming van de eengezinswoning tot een meergezinswoning met 3 woongelegenheden wordt de draagkracht op het perceel overschreden.

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:

De uitbreiding van de scheidingsmuur op de linker en rechter perceelsgrens in functie van het terras op de tweede verdieping en de uitbreiding van het bouwvolume langs de rechterzijde zijn ongunstig voor de bezonning van de naastgelegen percelen.

• artikel 19 Tuinafsluitingen:

De tuinafsluiting op de rechter perceelsgrens bedraagt meer dan de maximaal toegelaten 2,60 m.

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

De deur van de fietsenstalling heeft een breedte van slechts 0,75 m waardoor de fietsenberging niet goed toegankelijk is.

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

Voor de 2 bijkomende woongelegenheden worden geen autostalplaatsen op eigen terrein ingericht.

• artikel 36 Zonnepanelen en zonnecollectoren:

Op het dakenplan zijn zonnepanelen opgetekend. Gezien deze niet zijn opgetekend op de snedes of aanzichten is het niet mogelijk deze te boordelen op basis van dit artikel.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor Stad Antwerpen aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat de sloop van een werkplaats achteraan op het perceel en de uitbreiding van een eengezinswoning vooraan tot een meergezinswoning met 3 woongelegenheden. Het pand is in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Bosselaersstraat.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Door de sloop van het bijgebouw in binnengebied ontstaat op maaiveldniveau een open ruimte van circa 46 m2 die overwegend groen wordt ingericht. Open ruimten zijn zeer belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit binnen een bouwblok en voor de ecologische kwaliteiten van een wijk. De ontpitting van het perceel wordt dan ook zeer gunstig onthaald.

Het volume van het hoofdgebouw wordt verder uitgebreid tot een bouwdiepte van 17 meter op het gelijkvloers en 13 meter op de verdiepingen, waarachter de terrassen op de eerste en tweede verdieping reiken tot een diepte van 14,50 meter ter hoogte van de linker perceelsgrens.

Het terras op de eerste verdieping wordt ingeplant langs de hoger opgaande scheidingsmuur met de linker aanpalende en veroorzaakt dan ook geen hinder met betrekking tot bezonning of privacy.

In functie van het terras op de tweede verdieping dient de scheidingsmuur met de linkerbuur opgehoogd te worden met 3,74 m over een lengte van 2,10 m. Deze uitbreiding van de scheidingsmuur is ongunstig voor de bezonning voor het naastgelegen perceel.

Bovendien is ook de impact van de uitbreiding op de verdiepingen langs de rechter zijde niet toelaatbaar. Langs de rechter zijde wordt de scheidingsmuur uitgebreid met een hoogte van 6,67 meter over een diepte van 2,60 meter. Hoewel een bouwdiepte van 13 meter op de verdiepingen in principe vrij gangbaar is in een stedelijke context, wordt er in dit geval onvoldoende rekening gehouden met de concrete ruimtelijke situatie en de onaanvaardbare impact voor de rechter aanpalende. De bouwdiepte in de nieuwe toestand reikt 3,80 meter dieper dan de rechter aanpalende wat ongunstig is voor de bezonning van dit perceel.

De aanvraag is hierdoor strijdig met artikel 10 van de bouwcode, waarin gesteld wordt dat de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte van een bouwvolume rekening moet houden met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving.

De aanvraag beoogt verder een vermeerdering van het aantal woongelegenheden zonder een antwoord te bieden op de hierdoor toenemende parkeerdruk met goed toegankelijke fietsstalplaatsen en autoparkeerplaatsen. Hierdoor neemt de densiteit op het perceel op onaanvaardbare wijze toe en daalt tegelijkertijd het woongenot. Verder verhoogt dit de druk op het bouwblok en de wijk, waardoor ook de draagkracht van de omgeving wordt overschreden, wat in strijd is met artikel 6 van de bouwcode.

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten.

Een te hoge concentratie appartementen kan overlast met zich meebrengen. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. Het onderscheid tussen verschillende typologieën kan niet steeds via de functiebeperkingen in een bestemmingsplan worden opgevangen en moet daarom steeds concreet worden nagegaan in functie van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening. Om deze hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de omvang (oppervlakte) van de verschillende functies binnen de woningen anderzijds.

Daarnaast is het nodig om in het algemeen in te zetten op voldoende ruime eengezinswoningen. In voorliggende aanvraag wordt de eengezinswoning eerst uitgebreid, wat omwille van de beoordeling van de schaal en dichtheid al niet inpasbaar is, om dan te worden opgesplitst in drie kleine woongelegenheden. Door de schaal van het pand, staat het behoud van deze eengezinswoning voorop.

In ieder geval dient elke woning over voldoende natuurlijk licht, lucht en uitzicht te beschikken, alsook over een logische planschikking met een voldoende aantal grote slaapkamers en een kwalitatieve buitenruimte (balkon, terras of tuin). In de aanvraag beschikt het bovenste appartement niet over een vergunbare buitenruimte. De eengezinswoning had deze kwaliteiten wel.

Bergingen, gangen, technische (energie) ruimten en afvalverzameling moeten functioneel worden georganiseerd. Op de plannen zien we onvoldoende ruimte voor bergingen en fietsenstalplaatsen, hoewel er hier meer gezinnen zullen gehuisvest worden.

Het geheel van deze criteria maakt dat de woongelegenheden in voorliggend project niet kwalitatief kunnen zijn.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel in roodbruin genuanceerde gevelsteen met gevelbanden in beige geschilderde cementering wordt voorzien van nieuw buitenschrijnwerk in zwart pvc schrijnwerk. De gevraagde gevelwijzigingen zijn inpasbaar in de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer dient stipt te worden nageleefd.

Door de afbraak van het bijgebouw in de achtertuin wordt de scheidingsmuur met de rechter aanpalende een tuinmuur van 3,70 meter. Conform artikel 19 van de bouwcode mogen tuinmuren in de achtertuin maximaal 2,60 meter hoog zijn. De hoogte van de tuinmuur wordt hier ruim overschreden.

Tot slot is het niet duidelijk of de aanvraag in overeenstemming is met artikel 36 van de bouwcode. Op het dakenplan worden zonnepanelen opgetekend, maar deze zijn niet te zien op de snedes of aanzichten, waardoor deze niet kunnen worden beoordeeld.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

De fietsenstalling is ontoereikend voor de drie woongelegenheden.

In de aanvraag zijn enkel voor de twee bijkomende wooneenheden 4 fietsstalplaatsen voorzien achteraan in de gang.

Het gaat echter om een opdeling van een eengezinswoning in drie woongelegenheden. Voor de bestaande/derde woongelegenheid wordt echter niets van fietsenberging voorzien. 

Bovendien is de voorziene fietsenberging erg krap en niet goed toegankelijk. Om deze fietsenberging te bereiken moet men met de fiets aan de hand door een deur van slechts 75 cm breed.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten