2024_CBS_00089 - Omgevingsvergunning - OMV_2023120614. Houtdok-Noordkaai 10. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          31/03/2006: vergunning (545#1255) voor verbouwen van een magazijn 5-6-7;

Vergunde en bestaande toestand

-          magazijn (M6, tussen M5 en M7);

-          1 bouwlaag onder licht hellend dak;

-          prefab, betonnen gevelplaten.

Nieuwe toestand

-          sloop van de eerste travee van 12 m diep langs de zijde van Houtdok-Noordkaai;

-          vervangend, nieuwbouwvolume van 4 bouwlagen onder plat dak;

-          invulling met 6 kantoorunits met een totale oppervlakte van circa 3.000 m²:

• gelijkvloerse showroom, kantine, bergruimtes en sanitair;
• kantoorruimtes op de 3 bovenliggende verdiepingen;

-          voorgevel in wit/beige betonsteen, plaatmateriaal in houtlook (staal) met buitenschrijnwerk in antracietkleurig aluminium en glazen borstweringen aan de terrassen;

-          nieuw volume van 3 bouwlagen onder plat dak links achteraan tegen de achtergevel;

-          invulling als 1 kantoorunit met een oppervlakte van circa 400 m²;

-          gevelmaterialen identiek aan volume voorkant;

-          de magazijnruimte tussen beide nieuwbouwkantoorvolumes wordt in 2 units opgesplitst met:

• vooraan een magazijnruimte van 5.037 m²;
• achteraan een magazijnruimte van 1.898 m².

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van het voorste gedeelte (12 m diep) van het magazijn;

-          deels wijzigen van de functie bedrijvigheid naar kantoor;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

Het project omvat de exploitatie van warmtepompen en het lozen van afvalwater bij twee magazijnen met kantoren.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) Project Mexico-eiland
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Oosterweelverbinding-Wijziging, goedgekeurd op 20 maart 2015.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor ambachtelijke bedrijven of gebieden voor kleine en middelgrote ondernemingen. Deze gebieden zijn mede bestemd voor kleine opslagplaatsen van goederen, gebruikte voertuigen en schroot, met uitzondering van afvalproducten van schadelijke aard, (Artikel 8 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het gewestplan op volgend punt:

-          Bestemmingsvoorschriften: Er worden 7 kantoorunits voorzien waarvan er 5 autonoom functioneren, zonder een fysieke koppeling aan een magazijnruimte of werkplaats.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater).
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend(e) punt(en):

De hemelwateringverordening werd niet correct ingevuld waardoor de infiltratievoorziening groter zal moeten zijn dan voorzien.

Oppervlakte I (vraag 20) is oppervlakte H – 60 m² = 2.244 m² in plaats van 2.184 m².

Bovendien dient opgemerkt dat de plaatsing, zoals aangegeven op het rioleringsplan, niet in overeenstemming is met de plaatsingsvoorschriften.

Door de infiltratieputten met de lange zijden tegen elkaar te plaatsen is er geen infiltratie mogelijk aan de zijde waartegen een andere put gelegen is.

De aanvraag moet om bovenstaande redenen worden geweigerd.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 19: kantoorunit N.0.01 bezit geen lift;
• Artikel 25: de inkomdeur op de eerste verdieping naar unit Z.0.01 (bovenaan de centrale trap) bezit geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast de krukzijde;
• Artikel 29/2: er wordt geen aangepast toilet voorzien op de verdieping van kantoorunit Z.0.01;
• Artikel 30: het aangepast toilet op het gelijkvloers van unit Z.0.01 heeft een deur die niet naar binnen open draait. Dit is niet toegelaten.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er wordt geen elektrisch oplaadpunt voorzien bij de fietsenberging. Er wordt ook geen diversiteit aan fietsbergplaatsen voorzien.
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: Er worden geen extra parkeerplaatsen voorzien na de uitbreiding en functiewijziging. Integendeel, het aantal plaatsen vooraan vermindert van 30 naar 24.
• Artikel 38 Groendaken: de delen van de daken die niet worden voorzien van zonnepanelen worden niet aangelegd als groendaken.
• Artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders: het is niet duidelijk of er ter plaatse warme maaltijden zullen verwerkt en/of geconsumeerd worden. In dat geval moeten er vetafscheiders voorzien worden.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor stad Antwerpen aangewezen is als adviesinstantie.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de dienst OS/BI. Zij gaven een gunstig advies omdat de aanpassingen passen binnen de beleidsvisie van de nota ruimtelijke economie.

Het gebied is volgens het gewestplan gelegen in de zone voor ambachtelijke bedrijven en KMO’s. Deze terreinen zijn exclusief gereserveerd voor activiteiten die beschouwd worden als ambachtelijk bedrijf of KMO. Een kantoor is enkel aanvaardbaar indien dit duidelijk ondergeschikt is en ten dienste staat van het aanwezige bedrijf, zoals ook bijvoorbeeld een refter ondergeschikt is. De schaal van de voorgestelde kantoorfunctie is bezwaarlijk ondergeschikt te noemen en daardoor strijdig met de bestemmingsvoorschriften.

Conform de grondplannen worden er 7 kantoorunits voorzien waarvan er 5 autonoom functioneren zonder een fysieke koppeling aan een magazijnruimte of werkplaats. Net het ontbreken van een fysieke verbinding met de hoofdfunctie maakt dat er geen sprake kan zijn van een nevenfunctie.

De aanvrager stelt bovendien in zijn nota dat niet meer dan 20% van de totale oppervlakte ingenomen wordt als kantoorfunctie en de aanvraag hierdoor per definitie in overeenstemming is met de voorschriften van het gewestplan. Indien deze redenering aanvaardbaar zou zijn, geldt dit ook voor bijvoorbeeld woonprojecten. Het toekennen van voorliggende vergunning zou dan ook een onwenselijke precedentswaarde inhouden.

Bovendien kan de ontwikkeling van RUP Innovatieve stadshaven, waar de aanvrager tevens naar verwijst in zijn nota, in vraag gesteld worden aangezien deze net tot doel heeft te onderzoeken of er naast bedrijvigheid nog andere functies mogelijk zijn in deze zone.

De aanvrager motiveert in de beschrijvende nota in onderhandeling te zijn met de andere bedrijven/KMO’s op de site (Sligro, DHL, Bpost, DSV, LGH, Horeca Totaal,…) om mee ingeschakeld te worden in hun bedrijfsvoering.

Dit toont aan dat de aanvraag het bouwen van autonome kantoren betreft, er is immers geen enkele garantie dat deze bedrijven zullen instappen. Bovendien hebben een aantal van deze bedrijven hun eigen, ondergeschikte kantoren zodat er geen enkele garantie is dat deze kantoren ter compensatie zullen worden gesupprimeerd, wat ook niet mogelijk is want dit maakt geen deel uit van de aanvraag.

Dezelfde aanvrager als deze van voorliggende aanvraag ontving in 2007 een vergunning voor het bouwen van kantoren op het aanpalende perceel, Houtdok-Noordkaai 12-18. Naast Van Wellen zelf worden deze kantoren (afgaande van plaatsbezoek) ook gebruikt door bedrijven die enkel en op autonome basis diensten aanbieden.

Conform artikel 4.4.1. van de codex ruimtelijke ordening kunnen er geen afwijkingen worden toegestaan voor wat betreft bestemmingsvoorschriften. De aanvraag moet dan ook worden geweigerd.

Hoewel de aanvraag omwille van de strijdigheid met de bestemmingsvoorschriften sowieso geweigerd dient te worden, werden, ter volledigheid, ook volgende aspecten behandeld:

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de kantoren moeten er 38 fietsenstallingen voorzien worden:

-          3.000 m² kantoren x 1.25/100 m² = 37,5.

Er worden 36 fietsenstallingen ingericht tussen de parkeerplaatsen aan Houtdok-Noordkaai, en 16 fietsenstallingen aan Merantistraat.

Deze zijn niet overdekt en afgesloten en voldoen niet aan de inrichtingsprincipes uit de bouwcode. Zij kunnen dus niet gunstig geadviseerd worden

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld. Hoewel het voorgestelde nieuwbouwvolume hoger is dan de aanpalende magazijnen is deze verhoging eerder beperkt en niet storend voor de omgeving.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het programma, zoals onder “functionele inpassing” reeds beoordeeld, niet aanvaardbaar. Bovendien is ook de inplanting van het kantoorgebouw langsheen Houtdok-Noordkaai niet aanvaardbaar.

In functie van de opmaak van het RUP Innovatieve Stadshaven is onderzocht of er naast bedrijvigheid, andere functie toegelaten kunnen worden in deze zone.

Indien kantoren en of kantoorachtigen toelaatbaar zouden worden, zullen deze enkel aanvaardbaar zijn op de verdiepingen aan de rand. Dit om de ruimte op het maaiveld optimaal te kunnen blijven aanwenden voor de ambachtelijke activiteiten, alsook om de overslagzone aan de kade maximaal te vrijwaren van obstakels.

Voorliggend voorstel voorziet een kantoorgebouw op het maaiveld, tussen kade en magazijn en beantwoordt hierdoor niet aan de geest van het RUP in opmaak.

Visueel-vormelijke elementen

Het straatbeeld in de onmiddellijke omgeving wordt bepaald door gevelafwerkingen in prefab betonpanelen en bardageplaten. Voor de nieuwe gevelafwerking wordt een wit-beige gevelsteen voorgesteld met accenten in plaatmateriaal met houtlook en glazen balustrades. Centraal wordt er een theatrale trappenpartij voorzien.

De voorgestelde materialisatie is niet aanvaardbaar gezien de niet-stedelijke context van het gebouw. Omwille van de voorgestelde geveldetaillering en -geleding integreert het nieuwe gebouw zich geenszins in de bestaande omgeving. Bijgevolg is de geveluitwerking niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. Uit de beschrijvende nota blijkt ook dat het gebouw aansluiting wil vinden bij de architectuur van de gebouwen op het Eilandje, in plaats van zich te integreren in de aanwezige architectuur.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voorliggende aanvraag wijkt op een heel aantal punten af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid. Dit betreft een verordening die van toepassing is in het ganse gewest en is een wetgeving die dwingend en van openbare orde is.

Hier kunnen geen afwijkingen op worden toegestaan. Bovendien is het niet altijd mogelijk wijzigingen op te leggen in voorwaarden. Iedere voorwaarde moet immers voldoende concreet zijn en door enig toedoen van de aanvrager worden uitgevoerd.

Verder vereist het gebouw vaak grondige aanpassingen om het integraal toegankelijk te maken. Deze aanpassingen kunnen op zich dan weer een invloed hebben op andere vergunningsplichtige aspecten van het gebouw (circulatie, vrije hoogte, voorwaarden brandweer,…). De aanvraag moet bijgevolg ook hierom worden geweigerd.

Aquafin gaf een ongunstig advies. Het dossier kan niet aanvaard worden om volgende redenen:

-          De septische put aan de zuidzijde werd niet correct gedimensioneerd. Er wordt enkel zwart afvalwater (toilet) op de septische put aangesloten. Gezien de ligging in het collectief te optimaliseren gebied moet ook het grijze water worden aangesloten. Deze put dient een volume te hebben van minimaal 28.950 liter.

-          Er zijn geen peilen gegeven van de infiltratievoorzieningen en de overloop ervan. De infiltratieputten moeten boven het grondwaterpeil aangelegd worden zodat ze niet drainerend werken. De overloop dient zich boven het infiltratievolume te bevinden. Gezien de grote verharde oppervlakte van het project dienen er grondwaterpeilmetingen uitgevoerd te worden.

Om in aanmerking te komen van vergunning moet de nieuwe aanvraag hiermee rekening houden, zo ook met de andere gestelde voorwaarden van Aquafin.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Een bestaand magazijn wordt opgesplitst in twee KMO-units (samen circa 8.000 m²) met kantoorruimte voor 477 personen. Voor de bouw van de kantoorruimte wordt een deel van het bestaande magazijn afgebroken. Het gebouw omvat ook een ruimte voor een showroom, een kantine en kleed- en wasruimtes. Het project is gelegen in KMO-zone.

De aanvraag omvat de gebouwgerelateerde ingedeelde inrichtingen of activiteiten, namelijk klimatisatie en de lozing van afvalwater. De toekomstige gebruiker van de magazijnruimte en kantoren zal zo nodig moeten instaan voor het opnemen van specifieke ingedeelde inrichtingen of activiteiten in een omgevingsvergunning of -melding.

Voor het koelen en verwarmen van de ruimtes zal gewerkt worden met warmtepompen met een totaal geïnstalleerd vermogen van 128 kW:

R32 is een fluorkoolwaterstof met een relatief laag GWP van 657 dat niet brandbaar is en goede thermodynamische eigenschappen heeft. R600a is een natuurlijk koelgas (propaan) met een GWP van 3. De koelkasten en vriezers worden gebruikt in de personeelsruimtes; er gaan geen risico’s voor mens en milieu van uit. Gelet op de ligging in KMO-zone en de afstand tot (toekomstige) bewoning, is het risico op hinder beperkt.

De aanvrager schat jaarlijks tot 5.250 m³ huishoudelijk afvalwater te lozen via acht lozingspunten (LP). Zwart water wordt geloosd in LP1 en LP3 en voorbehandeld in septische putten van respectievelijk 3 m³ en 7 m³. Het hemelwater van het dak wordt naar een regenwatertank geleid, met een overloop naar geschakelde buffertank(s) vooraleer aan te sluiten op de bestaande riolering. Het gerecupereerde regenwater zal worden gebruikt voor de spoeling van de nieuwe toiletten.

Volgens het dossier wordt het afvalwater geloosd in centraal gebied, i.e. een riolering aangesloten op een rioolwaterzuiveringsinstallatie (RWZI). De zoneringsplannen van VMM en de rioleringsplannen van de rioolbeheerder geven echter aan dat er geen aansluiting is op een riolering in centraal gebied. De lozingssituatie is onduidelijk en het finaal ontvangende waterlichaam valt niet af te leiden. Het afvalwater komt mogelijk deels in het Houtdok of/en deels via het Verlegde Schijn, dat er ter hoogte van het Mexico-eiland ondergronds ingebuisd stroomt, in de Schelde terecht.

Lozing van huishoudelijk afvalwater in collectief te optimaliseren buitengebied wordt ingedeeld in rubriek 3.2.2°b). Deze rubriek werd niet gevraagd in voorliggend project en dient onderwerp uit te maken van het openbaar onderzoek en een adviesvraag aan de VMM.

Een lozing van niet gezuiverd huishoudelijk afvalwater in de oude stadsdokken is niet aanvaardbaar, aangezien dit de bacteriologische waterkwaliteit van het water negatief zal beïnvloeden. In het licht van de ambitie van het college om de oude dokken ook voor waterrecreatie te gebruiken in de nabije toekomst, dient elke lozing van verontreinigd water vermeden te worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van strijdigheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Er wordt ongunstig advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubrieken

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.