Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023131507 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Ibrahim Boukhliaf met als adres Ter Heydelaan 105 te 2100 Antwerpen |
Ligging van het project: | Ter Heydelaan 103-107 te 2100 Deurne (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 29 sectie A nrs. 571X4, 572H21 en 572M17 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | omvormen van 3 eengezinswoningen naar 1 eengezinswoning, het inrichten van zorgwonen en het plaatsen van een zwembad |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 23/05/2022: proces-verbaal (11002_2022_16130_VPV) voor het uitvoeren van vergunningsplichtige werken zonder vergunning;
- 31/12/2004: vergunning (3150#492) voor het wijzigen van de voorgevel (Ter Heydelaan nr. 103);
- 12/02/1990: vergunning (629#6111) voor een verbouwing woning (Ter Heydelaan nr. 105);
- 12/06/1974: vergunning (627#38544) voor het uitvoeren van verbouwingswerken (Ter Heydelaan nr. 107);
- 16/05/2012: vergunning (3553#9329) voor het vervangen van een garagepoort door een raam in de voorgevel en functiewijziging van garage naar slaapkamer (Ter Heydelaan nr. 107);
Vergunde toestand
nr. 103:
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
nr. 105:
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
nr. 107:
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Bestaande toestand
- 3 eengezinswoningen samengevoegd tot 1 eengezinswoning;
- volume uitgebreid;
- verharding en zwembad aangelegd;
- voorgevel gewijzigd;
- voorzien van opbouwrolluiken;
- bijkomende poort naar inpandige garage.
Nieuwe toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- verminderen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 1;
- uitbreiden van het volume;
- wijzigen van de voorgevel;
- wijzigen van de scheimuren;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 13 november 2023 | 17 november 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater).
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor Stad Antwerpen aangewezen is als adviesinstantie.
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag omvat de samenvoeging van drie eengezinswoningen tot één eengezinswoning met ondergeschikte zorgunit. De drie bestaande eengezinswoningen zijn eerder klein: respectievelijk 100m² (huisnummer 103), 260m² (huisnummer 105) en 145m² (huisnummer 107). Na de samenvoeging en een bijkomende optopping bedraagt de netto-vloeroppervlakte van de nieuwe woning 580m². De samenvoeging van drie eengezinswoningen tot een eengezinswoning wordt gunstig beoordeeld.
De inrichting van de ondergeschikte zorgunit kan geen aanleiding geven om de woning na het stopzetten van het zorgwonen op te delen in twee afzonderlijke wooneenheden. Een zorgwoning wordt beschouwd als een tijdelijke situatie ondergeschikt aan de functie van eengezinswoning. Wanneer het zorgwonen stopt, moet de aanvrager dit melden aan de vergunningverlenende overheid.
Na het beëindigen van het zorgaspect biedt deze ruime eengezinswoning echter wel de mogelijkheid om via een omgevingsaanvraag te worden omgevormd naar eengezinswoningen op maat van het toekomstige gebruikers met een andere ruimtebehoefte.
Op het gelijkvloers wordt een grote fitnessruimte ingericht en aanpalende sauna. De oppervlakte bedraagt meer dan 100m². Het is onduidelijk of deze functie louter bij de woning behoort dan wel als commerciële fitness zal worden uitgebaat. Aangezien de aanvraag geen melding maakt van een commerciële fitness, kan de fitness enkel door de bewoners van de woning gebruikt worden.
De aanvraag is functioneel inpasbaar in de omgeving en is verenigbaar met de bestemming woongebied volgens gewestplan.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De gelijkvloerse bouwdiepte van de woningen langs de Ter Heydelaan tussen de Du Montstraat en de Blivenstraat is sterk variërend door aangebouwde luifels en veranda’s. De kenmerkende bouwdiepte bedraagt echter gemiddeld 18 meter. De bouwdiepten van de oorspronkelijke woning met huisnummer 103 en woning met huisnummer 107 komen hiermee overeen. De bouwdiepte van de oorspronkelijke woning met huisnummer 105 is echter veel dieper en bedraagt ongeveer 27 meter. De laatst vergunde toestand toont een werkplaats en magazijn op het gelijkvloers van dit pand. In de aanvraag wordt de functie gewijzigd naar wonen zonder de bouwdiepte in overeenstemming te brengen met het referentiebeeld. Er wordt bovendien een bijkomende bouwlaag voorzien onder de vorm van een ommuurd terras dat wordt overdekt met een pergola die open kan schuiven. Deze ingreep druist volledig in tegen artikel 6 en artikel 10 van de bouwcode. Bij een functiewijziging moeten de inplanting, bouwdiepte en bouwhoogte in overeenstemming zijn met het referentiebeeld. De bouwdiepte en de bouwhoogte van het middelste deel achteraan de samengevoegde eengezinswoning is in strijd met het referentiebeeld. Daarenboven zal deze bouwdiepte hinderlijk zijn indien de woning opnieuw wordt opgedeeld in kleinere eengezinswoningen.
De aanvraag moet geweigerd worden.
De oorspronkelijke woning met huisnummer 103 wordt uitgebreid door de verdieping onder het zadeldak te vervangen door twee bijkomende bouwlagen met een bouwdiepte van 14 meter. Het referentiebeeld langs de Ter Heydenlaan tussen de Du Montstraat en de Blivenstraat wordt bepaald door twee bouwlagen. Een derde bouwlaag kan echter gunstig geadviseerd worden omwille van de omvangrijke breedte van de Ter Heydelaan. De bouwdiepte van de derde bouwlaag is echter afwijkend van de kenmerkende bouwdiepte op de verdiepingen. De bouwdiepte van de oorspronkelijke woning huisnummer 105 is afwijkend en kan niet als referentie aangewend worden. De bouwdiepte van de bijkomende derde bouwlaag is in strijd met artikel 6 en artikel 10 van de bouwcode. De aanvraag moet geweigerd worden.
De volumetrie van de oorspronkelijke woning met huisnummer 107 blijft behouden en blijft verenigbaar met het referentiebeeld.
De drie tuinen van de oorspronkelijke eengezinswoningen worden samengevoegd. De oppervlakte van de tuin bedraagt ongeveer 200m². In het achterste deel van de tuin wordt een zwembad ingericht met een oppervlakte van ongeveer 48m². Het inplantingsplan van de nieuwe toestand geeft aan dat de overige ruimte groen wordt ingericht en dat de bestaande tegels rondom het zwembad worden verwijderd. In de bestaande toestand is slechts 100m² onverharde tuinzone aanwezig waardoor de inrichting van de tuinzone in strijd is met artikel 27 van de bouwcode. De ontharding van de verharde zone rondom het zwembad is een vereiste.
Rondom het zwembad werd een tuinafsluiting opgericht met een hoogte die varieert van 3,35 meter tot 5,40 meter. Op het terreinprofiel van de nieuwe toestand wordt deze tuinafsluiting verlaagd tot een hoogte van 3,50 meter.
De nieuwe hoogte blijft nog steeds in strijd met artikel 19 van de bouwcode. De aanvrager motiveert deze afwijking echter in de beschrijvende nota vanuit het feit dat de hoogte van de tuinafsluiting in overeenstemming wordt gebracht met de hoogte van de aanwezige bebouwing op de aanpalende percelen. Een tuinmuur is echter duidelijk verschillend van een scheimuur. Er is dan ook geen reden om te refereren naar de hoogte van de scheimuur zodoende hieruit een argumentatie te halen waarom de tuinmuur hoger mag zijn dan de gestelde maximale hoogte van 2,60 m uit de bouwcode. Te hoge tuinmuren zijn nefast voor de zon- en lichttoetreding in de tuinen en in de woningen.
Visueel-vormelijke elementen
De drie oorspronkelijke eengezinswoning zijn in de bestaande toestand nog steeds herkenbaar in het straatbeeld als afzonderlijke panden. De onvergunde samenvoeging van de woningen bracht geen schaalvergroting met zich mee in het straatbeeld dat in het straatsegment tussen de Du Montstraat en de Blivenstraat gekenmerkt wordt door een kleinschalige korrel. In de nieuwe toestand wordt het pand met huisnummer 103 echter opgetrokken van één bouwlaag met zadeldak naar drie bouwlagen identiek aan het pand met huisnummer 105. Door deze ingreep wordt er wel een schaalvergroting tot stand gebracht en blijven de oorspronkelijke woningen niet afzonderlijk herkenbaar. Bovendien blijft de garagepoort in de oorspronkelijke woning met huisnummer 105 behouden terwijl er geen achterliggende garage of magazijn wordt ingericht. Het gelijkvloers wordt hier aangeduid als fitnessruimte. Deze functie vraagt om een eerlijke vertaling in de gevel die bijdraagt aan een levendige plint. Gezien de aanvraag een samenvoeging betreft van drie eengezinswoningen tot één en gezien de totale gevellengte 14,40 meter bedraagt, is slechts één garagepoort toegelaten conform artikel 12 van de bouwcode. De beschrijvende nota en de voorgeveltekening geven hieromtrent bovendien tegenstrijdige informatie. In de nota wordt gesproken van slechts één garagepoort (p8 Er dient te worden benadrukt dat de garagepoort ter hoogte van huisnummer 107 de enige garagepoort betreft over de gehele breedte van de voorgevel van het project), terwijl de voorgeveltekening twee garagepoorten toont.
De visueel-vormelijke inpassing van het nieuwe gevelbeeld is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. De aanvraag moet geweigerd worden.
De voorgevel van de woning met huisnummer 107 werd gewijzigd door het vervangen van de voordeur met raam door een garagepoort. Deze ingreep kan gunstig beoordeeld worden.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het gelijkvloers van de oorspronkelijke woning met huisnummer 105 wordt ingericht als fitnessruimte. Deze ruimte heeft een diepte van 27 meter, een oppervlakte van ongeveer 109 m² en heeft enkel daglichttoetreding via de achtergevel. De lichtdoorlatende oppervlakte van deze raampartij bedraagt ongeveer 7,25m². De aanvraag is hiermee in strijd met artikel 24 van de bouwcode. De oppervlakte voor lichttoetreding is te klein voor de fitnessruimte. Bovendien is een relatie met de straat wenselijk zodat de fitnessruimte een bijdrage biedt aan de levendige plint conform artikel 12 van de bouwcode. Zoals hoger reeds beschreven geven de beschrijvende nota en de voorgeveltekening hieromtrent tegenstrijdige informatie. In de nota wordt gesproken van slechts één garagepoort, terwijl de voorgeveltekening twee garagepoorten toont.
Het gebruiksgenot van de fitnessruimte is ondermaats en is in strijd met de goede ruimtelijke ordening.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 3 oktober 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 13 november 2023 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Beslissing aanvaarding wijzigingsaanvraag | 22 november 2023 |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum zonder noodbesluit | 1 november 2023 |
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 30 januari 2024 |
Verslag GOA | 29 december 2023 |
Naam GOA | Katrijn Apostel |
Wijzigingsverzoeken
De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.
Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.