2024_CBS_00105 - Omgevingsvergunning - OMV_2023041275. Dorpsbeekstraat 86. District Berendrecht-Zandvliet-Lillo - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          18/09/1989: vergunning (86#890302) voor het bouwen van een vogelverblijf;

-          18/10/1974: vergunning (18#56624) voor het bouwen van een bergplaats;

-          30/04/1971: vergunning (18#53974) voor het bouwen van een woning.

Vergunde toestand

-          functie: eengezinswoning aan de zijde Dorpsbeekstraat;

-          bouwvolume: 1 bouwlaag met zadeldak; 

-          gevelafwerking:

• rood parement;
• wit geschilderd, houten buitenschrijnwerk;
• poort naar inpandige garage;

-          inrichting:

• tuinzone met berging en vogelhok;
• perceel is verder braakliggend terrein tot aan de Zandkeet.

Bestaande toestand

-          conform de vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• te behouden eengezinswoning aan de zijde Dorpsbeekstraat 86;
• 9 nieuwe eengezinswoningen aan de zijde van het Binnenpad en de Zandkeet;

-          bouwvolume:

• 3 afzonderlijke bouwblokken van telkens 3 aaneengesloten woningen;
• 1 bouwlaag met zadeldak, waarvan de tweede bouwlaag in het zadeldak zit;
• bouwdiepte van 10 m;
• kroonlijsthoogte van 4,6 m;
• nokhoogte van 8,8 m;
• achteraan een terras van 3,5 m diep en een tuinzone van circa 13 m diep;

-          gevelafwerking:

• roodbruin parement;
• dorpels in arduin;
• gevelvlakken met stalen kolommen in houtlook;
• buitenschrijnwerk in donkergrijs aluminium met uitzondering van 2 inkomdeuren in grijsbruin hout;
• bijgebouwen met stalen kolommen in houtlook;

-          inrichting:

• volledig opgehoogd terrein met circa 0,4 m;
• perceel voorzien van wandelenpaden en 2 wadi’s;
• 2 bijgebouwen met fietsenstalplaatsen van 1 bouwlaag met plat dak;
• ondergrondse parkeergarage met 13 staanplaatsen ontsloten via de Zandkeet;
• 3 bovengrondse autostaanplaatsen aan de zijde van de Zandkeet.

Inhoud van de aanvraag

-          ophogen van het volledige terrein met circa 0,4 m;

-          bouwen van 9 eengezinswoningen;

-          bouwen van een ondergrondse parkeergarage;

-          bouwen van 2 fietsenstallingen;

-          inrichten van 3 bovengrondse parkeerplaatsen

-          aanleggen van verhardingen, wandelpaden en 2 wadi’s.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Gemeentewegen

Artikel 31 van het Omgevingsvergunningendecreet stelt dat indien de vergunningsaanvraag de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg omvat, de gemeenteraad een beslissing over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van de gemeenteweg neemt, alvorens de bevoegde overheid een beslissing neemt over de vergunningsaanvraag.

Omschrijving beslissing

De gemeenteraad besliste in zitting van 18 december 2023 om:

- de ongegronde bezwaren over de 'aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg' te verwerpen;

- zijn goedkeuring te hechten aan het bijgevoegd rooilijnplan ‘T-003.155-15-01B’;

- zijn goedkeuring te hechten aan de ligging en breedte van Binnenpad onder volgende voorwaarden:

Voorwaarden

-          de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

-          De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

Er werd geen snede toegevoegd die de opstand van de platte daken toont. De scheimuur dient een opstand te hebben van minstens 0,30 meter ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak.

• artikel 38 Groendaken:

Het dak van ondergrondse ruimten waarvan het plafond zich bevindt onder het aangrenzende maaiveld, moet voorzien worden van een grondlaag met een dikte van minimaal 1 meter.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor de Provincie aangewezen is als adviesinstantie.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het oprichten van 9 eengezinswoningen naast een bestaande woning in een volgens het gewestplan als woongebied bestemde zone. De gevraagde woonfunctie is hier inpasbaar.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag betreft een perceel met een oppervlakte van ruim 6.300 m² op de hoek van de Dorpsbeekstraat en het Binnenpad, eveneens ontsloten via de Zandkeet. Het perceel is grotendeels onbebouwd, enkel vooraan, ter hoogte van de Dorpsbeekstraat is een bestaande woning met bijgebouw aanwezig. Deze woning behoort tot deze aanvraag, maar blijft ongewijzigd. Aangezien het dossier geen plannen en gegevens over deze woning en bijgebouwen bevat, wordt in dit dossier geen uitspraak gedaan over deze woning. Mogelijke werken en wijzigingen ten opzichte van de laatst vergunde toestand van deze woning, worden dan ook uitgesloten uit deze vergunning.

Het kadastrale perceel in deze aanvraag overlapt deels met de aanpalende wegenis ter hoogte van het Binnenpad. In samenspraak met de dienst Publieke Ruimte van de stad Antwerpen zal dit gedeelte van het perceel worden overgedragen aan het openbaar domein, na voorlopige oplevering van de bouwwerken. De inrichting van de over te dragen zone blijft onveranderd zoals in de huidige toestand. De nodige documenten in verband met de overdracht, waaronder de rooilijnplannen van de bestaande en nieuwe toestand, werden toegevoegd aan de omgevingsaanvraag.

Verder wenst de stad mogelijkheden te bekomen om in de toekomst het smalle Binnenpad heraan te leggen. De aanvrager is bereid hiervoor als last een stuk grond van 3 meter diep ter hoogte van zijn perceel langs het Binnenpad kostenloos over te dragen aan de stad, onder de voorwaarde dat de stad alle kosten draagt om dit administratief af te handelen, alsook, later wanneer de stad dit wenst, de inrichting en aanleg van het Binnenpad uit te voeren. Voor deze kosteloze grondafstand – inclusief het opschuiven van de wadi en aanpassen van de bovengrondse parkeerplaatsen – wordt verwezen naar het bijgevoegd plan ‘toekomstige grondafstand Binnenpad PIV2_wadi en parkeerplekken_aangepast.pdf’ dat aan de vergunning wordt gehecht. 

Op het achterste deel van het perceel worden 9 nieuwe eengezinswoningen opgetrokken met een gemeenschappelijke parkeerkelder en fietsenbergingen en het perceel ingericht en aangelegd.

De 9 nieuw te bouwen woningen worden geclusterd in drie gelijkaardige, langwerpige bouwvolumes met per cluster van drie een uitsprong ten opzichte van elkaar. Elke cluster bevat drie woningen. In overeenstemming met de typerende bebouwing in het Binnenpad, blijft de bouwhoogte beperkt tot een gelijkvloerse bouwlaag en een eerste verdieping onder een zadeldak met een nokhoogte van 8,70 meter boven de nulpas van het terrein. De bouwdiepte is 10 meter.

Elke woning wordt voorzien van een terras in de tuinzone en een tuinkast, die de tuinen van een cluster woningen van elkaar scheidt. De overige zijdelingse scheidingen tussen de tuinen bestaat uit een levende haag met een hoogte van 2 meter. Achteraan de tuinen wordt geen afsluiting voorzien.

Bij de inplanting van de volumes op het perceel werd met de inpasbaarheid in de omgeving rekening gehouden. Zo bedraagt de afstand van de bebouwing ten opzichte van de linker perceelsgrens, waar deze aansluiten tegen de tuinzone van de woning in de Zandkeet, minimaal 13,98 meter. De voordeuren van de woningen zijn oostelijk gericht, naar de zijde van het Binnenpad.

De nieuw te bouwen volumes worden, net zoals de bestaande woningen met huisnummers 43, 45, 47 aan het Binnenpad en huisnummer 50 aan de Zandkeet, haaks ingepland ten opzichte van de trage doorsteekweg tussen de Zandkeet en het Binnenpad, aan de noordzijde van het perceel. De nieuw op te richten gebouwen staan bijgevolg schuin ten opzichte van de overige perceelsgrenzen van het perceel. Door de voorgevelbouwlijn telkens te laten verspringen in plaats van één langgerekt bouwlint te creëren, krijgt het geheel een dorpse schaal. Aan de straatzijde wordt een ruime, collectieve voortuin aangelegd, als extra open ruimte naast het smalle Binnenpad.

In deze groene ruimte worden naast toegangspaden naar de woningen ook twee wadi’s voorzien. De toegangspaden bestaan uit waterdoorlatend grind en zijn in eerste instantie bedoeld voor voetgangers en fietsen. De breedte van de verharding van twee meter laat ook toe deze sporadisch te kunnen gebruiken voor laad- en losbewegingen of voor (hulp)diensten.

Woningen 1/2/3 en 4/5/6 springen circa 16 meter terug ten opzichte van de straatzijde van het Binnenpad. Ter hoogte van de  woningen 7/8/9 blijft de voortuinstrook beperkt tot circa 10 meter, zodat dit bouwvolume een afbakening vormt van de collectieve voortuin en er achteraan meer open ruimte ontstaat ter hoogte van de aansluiting met de Zandkeet. Deze ‘vrijgekomen’ ruimte laat toe om ter hoogte van de Zandkeet 3 bovengrondse parkeerplekken te voorzien.

Aan de westkant, de zijde van de achtergevels, worden private tuinzones voorzien, rug aan rug met de tuinen van de aanpalende percelen. Langsheen deze private tuintjes loopt een gemeenschappelijk tuinpad, dat de verbinding maakt tussen de woningen en de achtergelegen Zandkeet. Woningen 1 t/m 6 worden ingeplant op circa 14 tot 18 meter van de achterste perceelsgrens. Achter woningen 7/8/9 blijft een tuinzone vrij met een diepte van 19 tot 23 meter. Een doordachte inplanting van struikvolumes en hoge grassen garandeert de nodige privacy tussen de collectieve paden en de private tuinen.

In het noorden wordt woning 9 ingeplant op 10 meter vanaf het voetpad, dat een uitloper vormt van het Binnenpad. Het lagere, aanpalende bijgebouw blijft 5 meter verwijderd van dit voetpad.  

De gemeenschappelijke fietsenstallingen, het afvallokaal en de inrit naar de ondergrondse garage worden ondergebracht in twee aan de woningen ondergeschikte, deels transparante bouwvolumes van 3 meter hoog, die terugspringend gekoppeld worden aan de hoofdgebouwen. Een eerste bijgebouw situeert zich tussen de eerste twee clusters, tussen de woningen 3 en 4, en bevat een gemeenschappelijke fietsenberging. Dit volume wordt met een terugsprong van minimaal 85 cm geplaatst zodanig dat de volumes van de woningen duidelijk leesbaar blijven. Een tweede bijgebouw wordt voorgesteld achter de laatste woning, woning 9. Dit volume bevat de inrit naar de ondergrondse garage, een fietsenstalling en een afvalberging. Deze bijgebouwen zijn als dusdanig ruimtelijk inpasbaar tussen de woningen.

Er wordt specifiek gekozen voor een inrit naar de parking ontsloten via de Zandkeet.

Aangezien het Binnenpad door de beperkte breedte een enkelrichtingsstraat is, lijkt het niet aangewezen het in- en uitrijden van de parking aan deze zijde te situeren en de reeds beperkte doorgang nog verder te belasten. De Zandkeet betreft een nieuw aangelegde weg met een dubbele rijrichting, die het bijkomende verkeer van de ondergrondse parking perfect kan opvangen.

De ondergrondse garage situeert zich grotendeels onder de cluster van woningen 7/8/9. De footprint van de parking is echter groter dan deze van de bovenliggende woningen, waardoor de eigenlijke parkeerplaatsen zich respectievelijk gedeeltelijk onder de groenzone aan de zijde van het Binnenpad en gedeeltelijk onder de tuinzone bij de woningen bevinden. In de tuinzone wordt op een gedeelte hiervan het terras bij de woningen voorzien. Er resten echter nog zones, vooral aan de zijde van de groenzone voor de woningen, die zich niet onder een bebouwing of verharding bevinden. Uit de snedes bij dit dossier blijkt dat in deze zones de bovenliggende grondlaag geen dikte van 1 meter heeft zoals artikel 38 van de bouwcode voorschrijft, maar dat de bovenliggende grondlaag slecht 35 cm dik is. Gelet op de vrije hoogte van 2,54 meter binnen deze ondergrondse constructie lijkt het mogelijk de ondergrondse parking hierop aan te passen en zal dan ook een voorwaarde bij de vergunning zijn.

De schaal van de voorgestelde bebouwing en de inplanting ervan verwijzen naar de bestaande bebouwing in de omgeving en dan met name de kleinschalige bebouwing aan het Binnenpad. De aanwezige bouwkorrel in de omgeving wordt daardoor niet overschreden. De bouwtypologie van de nieuwe woningen refereert tevens met een knipoog naar de typische langgevelhoeves die historisch gezien veelvuldig in de polders voorkwamen. De voorgestelde volumes, de inplanting ervan, de aanleg en inrichting van het perceel zijn ruimtelijk inpasbaar in de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De volumes van de woningen worden opgetrokken in roodbruine gevelsteen met een dak afgewerkt in vlakke donkergrijze pannen. Voor het schijnwerk in alle gevels wordt donkergrijs aluminium voorgesteld met daaronder dorpels in blauwe steen. Voor de voordeuren en de ruimtes tussen de ramen op het gelijkvloers wordt grijsbruin hout voorgesteld. Ook voor de tuinkasten wordt een houten afwerking voorgesteld, net zoals voor de fietsenbergingen. Deze materialisatie is inpasbaar in de omgeving.

Bodemreliëf

Het terrein wordt ter plaatse van de woningen opgehoogd met 40 cm. Dit teneinde de vloerpas hoger te kunnen voorzien, maar de toegankelijkheid van de woningen, de hoogte van de dorpels, te kunnen beperken tot 10 cm.

De wijziging is beperkt en kan toegestaan worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer dient strikt nageleefd te worden.

Uit de plannen blijkt dat de fietsenberging tussen de woningen 3 en 4 ter hoogte van woning 4 aansluit tegen de tuinkast horende bij woning 4. Aangezien de tuinkast, zoals te zien is op de tekening van de achtergevels, lager is dan deze van de fietsenstalling, wordt hier niet voldaan aan artikel 34 van de bouwcode waarin gesteld wordt dat er steeds een opstand van de scheidingsmuur van 0,3 meter moet zijn ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Om hieraan tegemoet te komen zal als voorwaarde bij de vergunning opgelegd worden om in dit gedeelte van het platte dak van de fietsenberging, een dakbekleding te voorzien die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);

Mits voldaan aan de gestelde voorwaarden, ontstaan woningen die voldoen aan de huidige kwaliteitseisen voor woningen.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

De fietsenstallingen moeten overdekt én afsluitbaar voorzien worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Een grondlaag van 1 meter is te voorzien op de zones van de ondergrondse parking die zich niet onder een woning bevinden, zoals voorgeschreven in artikel 38 van de bouwcode.

3. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.).

4. De volgende voorwaarden uit het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit dienen te worden gevolgd:

            -          De fietsenstallingen moeten afsluitbaar gemaakt worden.

            -          Een licht moet worden voorzien aan het begin en einde van de toerit van de ondergrondse parkeergarage.

5. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
6. De aangegane eenzijdige verbintenis inzake de kosteloze grondafstand, gehecht aan de vergunning en die er integraal deel uit van uitmaakt, overeenkomstig het bijgevoegd plan ‘toekomstige grondafstand Binnenpad PIV2_wadi en parkeerplekken_aangepast.pdf’, is strikt na te leven. 

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden 3 bezwaarschriften ingediend, die als volgt worden beoordeeld:

1. Bezorgdheid voor schade aan nabijgelegen bomen en huizen ten gevolge van bronbemaling voor de aanleg van een ondergrondse parking.

Beoordeling: 

Het bezwaar is ongegrond. Het bemalen van de bouwplaats is een technisch aspect dat niet meegenomen wordt bij het beoordelen van deze aanvraag voor een omgevingsvergunning. Bovendien vormt het toevoegen van een bemalingsstudie geen verplicht onderdeel van een aanvraag en kan dit ook na het verlenen van een vergunning gebeuren.

2. Toename parkeerdruk: Bezwaarindiener uit zijn bezorgdheid over een toename van de parkeerkdruk door het verplicht parkeren in een ondergrondse parking en het ontbreken van opritten aan de woning. Het Binnenpad is een smalle eenrichtingsstraat. De praktijk leert dat bij andere projecten met dezelfde verplichting zelden of nooit gebruik wordt gemaakt van de ondergrondse parkeerplaatsen.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Artikel 30 §1 van de bouwcode legt voor deze zone van de stad, het buitengebied, een norm op inzake het aantal te voorziene parkeerplaatsen voor dit project. Dit is wel degelijk een andere norm dan voor het stedelijk gebied. In deze norm zit ook het aantal parkeerplaatsen voor bezoekers inbegrepen. Deze aantallen werden bovendien door de stedelijke dienst Mobiliteit afgetoetst. Het voorziene aantal is toereikend voor het project.

3. Werfinrichting en de aard van de ontsluitingswegen: Bezwaarindiener is bezorgd voor de aanvoer van werfmaterialen, bouwmaterialen en afvoer van grond omwille van de inrichting van het Binnenpad, een smalle eenrichtingsstraat met bovendien een 90° bocht ter hoogte van de inplantingszone. Een verplichte toevoerweg vanuit de Dorpsbeekstraat lijkt aangewezen om zware hinder te voorkomen en is mogelijk gezien het eigendom hier op uitkomt.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Het inrichten van de bouwplaats is een technisch aspect dat niet meegenomen wordt bij het beoordelen van deze aanvraag voor een omgevingsvergunning. Bij de vergunning worden wel steeds een aantal algemene voorwaarden geformuleerd inzake het beschermen van onder andere bestaande bomen. Dit zal ook zo zijn bij voorliggend dossier.

4. Opmerkingen aangaande eigendomsgrenzen/ aard van de ontsluitingsweg Zandkeet/vragen rond uitvoerbaarheid van het project: Bezwaarindiener is eigenaar van de weg genaamd ‘Zandkeet’, kadastraal gekend als Antwerpen, afd. 19, sectie B, nrs. 99R en 85H, waarlangs het aangevraagd bouwproject wordt ontsloten. In de beschrijvende nota wordt het volgende vermeld: “Het perceel grenst aan drie uitgeruste gemeentewegen. De voorgevels/voordeuren van de 9 nieuwe woningen zijn gericht naar het Binnenpad. Aangezien dit een smalle éénrichtingsstraat is, waar reeds heel wat plaatselijk verkeer passeert, werd ervoor gekozen om deze straat niet bijkomend te belasten. (…) Al de parkeerplaatsen zijn bereikbaar via één gemeenschappelijke inrit die aansluit op de Zandkeet, een recent aangelegde, voldoende brede weg.” Bezwaarindiener stipuleert dat van een openbare gemeenteweg ‘Zandkeet’ evenwel geen sprake kan zijn. Minstens vindt deze gemeenteweg zijn oorsprong in een nietige overeenkomst die behept is met een grove onwettigheid. Bezwaarindiener formuleert dan ook nu reeds voorbehoud om de nietigheid van deze overeenkomst te vorderen en dienaangaande gerechtelijke procedures te starten. 

Concreet is het zo dat de verkavelingsvergunning ‘Binnenpad’ verleend werd door het College van Burgemeester en Schepenen van de Stad Antwerpen bij beslissing dd. 7 maart 2008. De vermeende gemeenteweg ‘Zandkeet’ maakt deel uit van deze verkaveling. In de verkavelingsvergunning wordt gestipuleerd dat de aanvrager verplicht is om “de aan de vergunning gehechte overeenkomst tussen de Stad Antwerpen en derden, gevolmachtigd door de verkavelaars, stipt na te leven.” De overeenkomst waarvan sprake dateert van 20 februari 2008 en vermeldt in artikel 8 het volgende:  “De verkavelaar verbindt zich ertoe kosteloos in volle eigendom over te dragen aan de stad, welke zich ertoe verbindt te zullen aanvaarden, alle wegen in de bouwrijp te maken zone met hun aanhorigheden, met inbegrip van hun beddinggronden en de bijhorende infrastructuurwerken aangelegd overeenkomstig de voorgaande bepalingen van onderhavige overeenkomst. Alle kosten, verbonden aan het authentiseren van deze eigendomsoverdracht, vallen ten laste van de verkavelaar. De procedure tot eigendomsoverdracht zal aangevat worden binnen een termijn van drie maanden na de definitieve aanvaarding. Binnen die termijn zal daartoe door de verkavelaar een schriftelijk verzoek gericht worden aan de stad. (…)”

De overeenkomst wordt gehandtekend  zogenaamd gevolmachtigd door ‘de verkavelaars’.  Echter, bezwaarindiener heeft als eigenaar van de gronden nooit enige volmacht gegeven aan derden.  

De landmeter die het verkavelingsdossier indiende en tot een ‘goed’ einde bracht, verwees naar een volmacht dd. 17 juli 2003 gegeven door de gerelateerde van bezwaarindiener. (Stuk 1) Deze was op dit ogenblik echter geen eigenaar meer van de percelen. Reeds sinds 28 juni 2002 is bezwaarindiener eigenaar van de gronden (in erfopvolging waarbij verzaakt werd aan zijn vruchtgebruik en aandeel in volle eigendom).  

In werkelijkheid werd de landmeter geïnstrueerd door iemand die geen enkele titel had om te handelen in naam en voor rekening van bezwaarindiener.  

De verkavelingsvergunningsaanvraag werd buiten medeweten van bezwaarindiener om ingediend en vergund. Ook de overeenkomst houdende de kosteloze overdracht van de gronden aan de Stad werd zonder enige toestemming van bezwaarindiener in haar naam gehandtekend. De overeenkomst in het bijzonder kon derhalve nooit rechtsgeldig tot stand komen.

Bezwaarindiener neemt hier pas kennis van wanneer zij wordt uitgenodigd door de notaris in functie van het verlijden van de notariële akte houdende de affectatie van de grond naar het openbaar domein. Het hoeft niet te verwonderen dat bezwaarindiener deze akte nooit heeft gehandtekend en, derhalve, de authentieke akte houdende de affectatie van de grond naar het openbaar domein nooit werd verleden. Bezwaarindiener meent dan ook nog steeds de rechtmatige eigenaar van de weg ‘Zandkeet’ te zijn. Bezwaarindiener voegt de stukken bij het bezwaar.

Aangezien de weg ‘Zandkeet’ nooit werd overgedragen naar het openbaar domein, kan er géén sprake zijn van een ‘openbare gemeenteweg’. Wel integendeel, het statuut van de weg is nog steeds privatief en kan geenszins worden aangewend ter ontsluiting van het aangevraagd bouwproject. Dit heeft onvermijdelijk tot gevolg dat de omgevingsvergunningsaanvraag zoals ze vandaag voorligt onuitvoerbaar is.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Het is niet de bevoegdheid van de vergunningverlenende overheid de geldigheid van de aangehaalde eigendomsrechten na te kijken. In beginsel mag de vergunningverlenende overheid tevens geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot omgevingsvergunning. Anderzijds doet een omgevingsvergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

5. Onuitvoerbare vergunning: Hoewel de omgevingsvergunning een zakelijk karakter heeft en wordt verleend onder voorbehoud van de burgerlijke rechten die betrekking hebben op het onroerend goed, moet het verlenen van een vergunning kunnen leiden tot het – vanuit het oogpunt van de vergunningverlenende overheid – wettig uitvoeren van deze vergunning volgens de modaliteiten en eventuele voorwaarden die opgelegd zijn in de vergunningsbeslissing. Indien in de loop van de administratieve procedure daarover een betwisting wordt gevoerd of een discussie rijst, kan dit de vergunningverlenende overheid ertoe nopen de mogelijkheid tot het uitvoeren van de vergunning te beoordelen. 

Middels huidig bezwaarschrift brengt bezwaarindiener u op de hoogte van het feit dat zij het openbaar karakter van de weg ‘Zandkeet’ betwist en hiertoe de nodige gerechtelijke stappen zal ondernemen. Gelet op het feit dat dit de ontsluiting van het project geheel in het gedrang brengt, meent bezwaarindiener dat Uw College bevoegd is om hiermee rekening te houden bij de beoordeling van de wettigheid en de doelmatigheid van het aangevraagde. (Zie arrest RvVb dd. 1 juli 2021 met nr. RvVb-A-2021-1161)

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Het is niet de bevoegdheid van de vergunningverlenende overheid de geldigheid van de aangehaalde eigendomsrechten na te kijken. In beginsel mag de vergunningverlenende overheid tevens geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot omgevingsvergunning. Anderzijds doet een Omgevingsvergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

6. Alternatieve ontsluiting: Teneinde het onuitvoerbaar karakter van de omgevingsvergunning te vermijden, is het noodzakelijk dat de aanvrager voorziet in een ontsluiting op eigen terrein via de Dorpsbeekstraat. De grootte, draagkracht en configuratie van het perceel laat een dergelijke ontsluiting perfect toe.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Bezwaarindiener stelt de ontsluiting via de Zandkeet in vraag ten gevolge van zijn vraagstelling rond eigendomsrechten, en stelt als alternatief voor de ontsluiting via de Dorpsbeekstraat te voorzien. Deze aanpassing, zonder uitspraken te doen of ze al dan niet haalbaar is, geeft aanleiding voor het drastisch aanpassen van de plannen en kan bijgevolg niet als voorwaarde opgenomen worden. Daarnaast wordt in het bezwaar niet aangetoond dat dit ruimtelijk gezien de betere oplossing zou zijn.

7. Onverenigbaarheid met goede ruimtelijke ordening: Overeenkomstig artikel 4.3.1 VCRO dient een vergunning te worden geweigerd als het aangevraagde onverenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:

1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4.

Nog los van het feit dat het perceel geenszins kan worden ontsloten via de eigendom van bezwaarindiener, is een ontsluiting langs de Van Gistelstraat hoe dan ook niet aangewezen. De Van Gistelstraat is een smalle doodlopende straat waar de wagens op straat geparkeerd staan en kinderen dikwijls spelen. Een toename van het aantal verkeersbewegingen in deze straat is onverantwoord, dit zowel naar verkeersveiligheid als een vlotte mobiliteit toe. 

Ook in het kader van een goede ruimtelijke ordening is een toegangsweg op eigen terrein met ontsluiting via de Dorpsbeekstraat noodzakelijk. De aanvraag is dan ook in strijd met artikel 4.3.1 VCRO en moet geweigerd worden.

Beoordeling:

Het bezwaar is ongegrond. Bezwaarindiener stelt dat de aanvraag onverenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening. De aanvraag handelt echter over het oprichten van 9 eengezinswoningen waarvan het uitzicht en de volumes vergelijkbaar zijn van de aanwezige woningen in de omgeving en tevens in verhouding staan met de beschikbare perceelsoppervlakte. Uit de omgevingstoets blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met alle relevante criteria inzake de goede ruimtelijke ordening. Met betrekking tot de veiligheid van zowel de Zandkeet als de Van Gistelstraat betreft het hier een beperkte toename van het aantal wagens aangezien de aanvraag handelt over 9 eengzinswoningen. De toename in verkeersbewegingen is dan ook te relativeren. Ook de stedelijke dienst Mobiliteit adviseert hierover voorwaardelijk gunstig.