2024_CBS_00472 - Omgevingsvergunning - OMV_2023121107. Grotesteenweg 359 - District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          11/03/1938: toelating (1275#4897) voor het vergroten van een achterkamer;

-          21/05/1937: toelating (1275#4494) voor het bouwen van een huis.

Geacht vergunde toestand

-          functie:

• wonen – meergezinswoning (2 appartementen);

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak;
• aanbouw met 2 bouwlagen onder plat dak ter hoogte van de linker perceelsgrens; 
• bouwdiepte gelijkvloers en eerste verdieping 22 meter ter hoogte van de linker- en 9,35 meter aan de rechter perceelsgrens;
• 9,35 meter bouwdiepte op de tweede verdieping;

-          gevelafwerking:

• geel parement en wit stalen schrijnwerk;
• voordeur in natuurkleur hout;
• blauwe hardstenen raamdorpels en plint;
• kroonlijst in hout;

-          inrichting:

• stadstuin.

Bestaande toestand

-          functie en bouwvolume overeenkomstig vergunde toestand, uitgezonderd;

• wonen – meergezinswoning (3 appartementen);

-          gevelafwerking:

• geel parement en wit aluminium schrijnwerk;
• voordeur in natuurkleur hout;
• blauwe hardstenen raamdorpels en plint;
• kroonlijst in wit PVC.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• wonen – meergezinswoning (3 appartementen)
  • tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 86 m²;
  • tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 81 m²;
  • tweeslaapkamer duplexappartement met een netto vloeroppervlakte van 92 m²;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen met plat dak; 
• gelijkvloerse bouwdiepte 22 meter met centrale patio;
• bouwdiepte eerste verdieping 22 meter ter hoogte van de linker- en 10,9 meter aan de rechter perceelsgrens;
• bouwdiepte tweede en derde verdieping 9,35 meter;

-          gevelafwerking:

• geel parement en wit aluminium schrijnwerk;
• voordeur in natuurkleur hout;
• blauwe hardstenen raamdorpels en plint;
• dakrand in zwart aluminium;

-          inrichting:

• gelijkvloers terras 12 m²;
• inpandig terras 6,5 m² en terras van 2,5 m² ter hoogte van de eerste verdieping;
• terras 11 m² ter hoogte van de tweede verdieping.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 3;

-          uitbreiden van het volume;

-          voorzien van een extra bouwlaag;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater).
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

De opstand ter hoogte van de gelijkvloerse uitbreiding en nieuwe daklaag bedraagt 0,20 meter ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak en is dus kleiner dan de vereiste 0,30 meter.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B). Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van meergezinswoning blijft behouden en is daarmee in overeenstemming met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In de vergunde toestand betreft het pand een meergezinswoning met 2 wooneenheden. Op het gelijkvloers bevindt zich een tweeslaapkamerappartement. De 2e wooneenheid omvat de 1e en de 2e verdieping en heeft 4 slaapkamers.

De hoofdbouw telt 3 bouwlagen met een plat dak en een bouwdiepte van 9,30 m. Aan de linkerzijde heeft het gebouw een vergunde aanbouw van 2 bouwlagen met een bouwdiepte van 22 m.

De aanvraag bestaat uit het toevoegen van een extra wooneenheid, waarbij het gelijkvloers wordt uitgebreid en de hoofdbouw wordt opgetopt met 1 bouwlaag. De gelijkvloerse uitbreiding situeert zich ter hoogte van een uitbouw op het perceel van de rechterbuur die 2 bouwlagen telt en bijna perceelsbreed is. De gelijkvloerse uitbreiding is daardoor ruimtelijk inpasbaar. De optopping van de hoofdbouw is aanvaardbaar gezien de breedte van de straat en de bouwhoogte van de gebouwen in de omgeving van de aanvraag.

Op het gelijkvloers wordt de traphal naar achteren uitgebreid om de nodige fietsstalplaatsen te kunnen voorzien. Het appartement op het gelijkvloers wordt gereorganiseerd en krijgt een uitbreiding aan de achterzijde van de uitbouw. Deze wordt plaatselijk perceelsbreed, waardoor een patio gecreëerd wordt. Het nachtgedeelte van dit appartement verschuift naar de straatzijde, waardoor de leefruimten rond de patio en aan de tuin komen te liggen.

Op de 1e verdieping wordt een tweeslaapkamerappartement ondergebracht met de leefruimten in de hoofdbouw, het nachtgedeelte in de uitbouw en 2 buitenruimten. Aan de achterzijde van de uitbouw wordt een inpandig terras gecreëerd en het bestaande uitpandige terras aan de achterzijde van de hoofdbouw wordt uitgebreid.

De derde wooneenheid betreft een duplexappartement over de 2 bovenste bouwlagen. Op de 2e verdieping worden de leefruimten georganiseerd, die via een interne trap verbonden worden met het nachtgedeelte op de 3e verdieping. Op een deel van het platte dak van de uitbouw wordt een dakterras geplaatst, gekoppeld aan de leefruimten. De rest van de platte daken wordt als groendak ingericht.

De wooneenheden zijn kwalitatief en bevatten voldoende wooncomfort. De aanvraag voldoet aan de goede ruimtelijke ordening op vlak van schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid.  

Visueel-vormelijke elementen

Aan de voorgevel wordt in de optopping de materialiteit en vormentaal van de bestaande gevel doorgezet. Zo wordt ook een gele gevelsteen gebruikt en zijn de breedtes van de nieuwe ramen afgestemd op de onderliggende ramen. De nieuwe raamdorpels worden gelijkaardig getekend als de bestaande natuurstenen dorpels, maar worden niet benoemd in de legende. Om een harmonieuze gevel te behouden, wordt als voorwaarde voor vergunning opgelegd dat de nieuwe raamdorpels in de voorgevel ook in natuursteen uitgevoerd dienen te worden en evenveel dienen uit te steken ten opzichte van het gevelvlak als de bestaande dorpels.

In functie van de optopping wordt de bestaande witte, geprofileerde kroonlijst afgebroken. Bovenaan de nieuwe gevel wordt een aluminium dakrand voorzien. Dit dunne profiel vormt echter geen volwaardige kroonlijst. Een stedelijke voorgevel bestaat uit een plint, een lijf en een kroonlijst, waarbij deze kroonlijst de beëindiging van de gevel vormt. Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd dat de aluminium dakrand aan de voorgevel vervangen dient te worden door een witte kroonlijst met dezelfde profilering als de vergunde en bestaande kroonlijst.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Ter hoogte van de gelijkvloerse uitbreiding wordt de scheimuur met de rechter aanpalende niet uitgevoerd met een opstand kleiner dan 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 34 van de Bouwcode. Van dit voorschrift kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag niet afgeweken worden. Deze opstand is echter niet vereist indien tussen de scheimuur en de vegetatie van het groendak een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed wordt voorzien, eventueel aangevuld met een eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm. Dit wordt als voorwaarde voor vergunning opgenomen.

Verder voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. In de voorgevel dienen de nieuwe raamdorpels uitgevoerd te worden in natuursteen en even ver uit te steken als de bestaande raamdorpels.

2. Bovenaan de voorgevel dient een volwaardige kroonlijst geplaatst te worden met dezelfde profilering als de vergunde kroonlijst en in een witte kleur.

3. Aan de gelijkvloerse uitbreiding dient het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, voorzien te worden van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.

4. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Aantal bouwlagen: Het bezwaar dat de aanvraag 4 bouwlagen telt, terwijl de naaste buren slechts 3 bouwlagen hebben. De bewaarindiener verwijst hiervoor naar het gewestplan Antwerpen dat voor het gebied van de aanvraag stelt dat de maximale bouwhoogte afgestemd moet zijn op de onmiddellijke omgeving.

Beoordeling: Bij de onmiddellijke omgeving van een pand worden niet enkel de naastgelegen buren gerekend, maar ook de gebouwen verder in de rij en aan de overzijde van de straat. In de onmiddellijke omgeving van de aanvraag zijn verschillende gebouwen die 4 of meer bouwlagen tellen. De straat is bovendien voldoende breed om de optopping te verantwoorden.

Het bezwaar is ongegrond.

2. Verlies lichtinval: Het bezwaar dat de optopping en de gelijkvloerse uitbreiding verlies aan lichtinval zou veroorzaken op het naastgelegen perceel.

Beoordeling: De optopping situeert zich op het hoofdvolume van de woning en blijft beperkt tot 1 bouwlaag. De gelijkvloerse uitbreiding situeert zich naast een bijna perceelsbrede uitbouw van 2 bouwlagen op het naastgelegen perceel. Er kan naar alle redelijkheid gesteld worden dat het verlies aan lichtinval op het naastgelegen perceel beperkt is en dit de woonkwaliteit van het naastgelegen perceel niet dermate schaadt.

Het bezwaar is ongegrond.

3. Verlies privacy: Het bezwaar dat de optopping en het dakterras op de 2e verdieping verlies aan privacy zou veroorzaken op het naastgelegen perceel.

Beoordeling: Wonen in een stad betekent een hoge densiteit op een kleine oppervlakte, wat inkijk niet kan tegenhouden. Dit staat goed nabuurschap echter niet in de weg. De afstand tussen het dakterras en het perceel van de bezwaarindiener is conform het Burgerlijk Wetboek.

Het bezwaar is ongegrond.

4. Daling rendement zonnepanelen: het bezwaar dat door de optopping van het project rechtstreeks zonlicht wordt weggenomen op de zonnepanelen van de bezwaarindiener, waardoor de opbrengst van deze panelen drastisch zakt.

Beoordeling: Het is correct dat het geplande project hoger reikt dan de kroonlijst van de aanpalende woning, waardoor het niet uitgesloten is dat rechtstreeks zonlicht weggenomen wordt van de zonnepanelen gedurende een moment van de dag. Toch is er geen sluitend verband tussen de wegname van zonlicht en de financiële gevolgen aangetoond. De bouwhoogte in voorliggend project is inpasbaar in het straatbeeld en verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Het bezwaar is ongegrond

5. Scheimuur niet correct opgetekend: Het bezwaar dat de scheimuur met de rechterbuur niet correct werd opgetekend en dat de plannen geen correcte weergave van de realiteit vormen.

Beoordeling: Als onderdeel van de vergunningsprocedure werd dit dossier volledig verklaard. Hiermee bevestigden onze diensten dat de voorziene documenten volstaan voor een gepaste en gegronde beoordeling van dit dossier.

Het bezwaar is ongegrond.