2024_CBS_02388 - Omgevingsvergunning - OMV_2023109102. Generaal Lemanstraat 26. District Berchem - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

Generaal Lemanstraat nr. 26

-          26/09/1983: vergunning (961#2379) voor verbouwingswerken;

-          04/11/1981: vergunning (961#2191) voor verbouwingswerken;

Generaal Lemanstraat nr. 26-28

-          13/01/1982: vergunning (961#11416) voor verbouwingswerken (samenvoegen van gelijkvloerse winkelruimtes);

Generaal Lemanstraat nr. 28

-          06/03/1973: vergunning (961#3465) voor het bijbouwen van een keuken en badkamer;

-          14/07/1965: vergunning (957#1524) voor het veranderen van de voorgevel;

-          23/08/1911: toelating (956#3338) voor verbouwingswerken aan een huis;

Vergunde toestand

Generaal Lemanstraat nr. 26

-          functie:

• eengezinswoning met complementaire handelsruimte;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen onder plat dak; 
• bouwdiepte maximaal 19 m en bouwhoogte maximaal 12,3 m;

-          gevelafwerking:

• arduinen plint;
• zonnetent boven vitrine;
• gevelafwerking met steenstrips;
• buitenschrijnwerk in bruin PVC;
• kroonlijst in PVC;

-          inrichting:

• tuin achteraan het pand.

Generaal Lemanstraat nr. 28

-          functie:

• eengezinswoning met complementaire handelsruimte;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen onder een zadeldak; 
• bouwdiepte maximaal 17.45m en kroonlijsthoogte 12.75 m;
• achterbouwen op n0, n+1 en n+2;

-          gevelafwerking:

• beplanking in Afzelia boven de vitrine;
• geglazuurde plaketten onder vitrine;
• eerste en tweede verdieping bepleisterd en voorzien van decoratieve elementen;
• beeldbepalende houten kroonlijst;

-          inrichting:

• tuin achteraan het pand.

Bestaande toestand

-          niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• appartementsgebouw met kantoorruimte op het gelijkvloers;
  • gelijkvloers en eerste verdieping:

1 kantoorruimte met netto vloeroppervlakte van 42,03 m2;

1 duplexappartementen met netto vloeroppervlakte van 105,17 m2;

1 duplexappartementen met netto vloeroppervlakte van 110,80 m2;

• eerste verdieping:

1 studio met netto vloeroppervlakte van 44,75 m2;

1 studio met netto vloeroppervlakte van 50,09 m²;

• tweede tot zevende verdieping:

2 tweeslaapkamerappartementen met netto vloeroppervlakte van 83,71 m2;

2 tweeslaapkamerappartementen met netto vloeroppervlakte van 94,97 m2;

2 tweeslaapkamerappartementen met netto vloeroppervlakte van 83,40 m2;

2 tweeslaapkamerappartementen met netto vloeroppervlakte van 93,50 m2;

2 eenslaapkamerappartementen met netto vloeroppervlakte van 77,92 m2;

2 eenslaapkamerappartementen met netto vloeroppervlakte van 55,50 m2;

De gemiddelde netto vloeroppervlakte van de 16 woongelegenheden bedraagt circa 74,5 m2;

-          bouwvolume:

• 8 bouwlagen onder plat dak; 
• bouwdiepte 20m en bouwhoogte 23,31 m;

-          gevelafwerking:

• beige-grijze gevelsteen en beige natuursteen;
• buitenschrijnwerk in aluminium met RAL-kleur 1035;
• poort naar ondergrondse garage in aluminium (antracietkleur);

-          inrichting:

• perceel volledig onderkelderd;
• twee privétuinen, gekoppeld aan duplexen gelijkvloers;
• individueel terras per woongelegenheid.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van 2 eengezinswoningen;

-          bouwen van appartementencomplex met een kantoorruimte, 2 duplexen, 2 studio’s en 8 tweeslaapkamerappartementen , 4 eenslaapkamerappartementen en ondergrondse parkeergarage.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend(e) punt(en):

• artikel 8 Infiltratievoorziening

de plannen bevatten onvoldoende informatie over de verplicht te plaatsen infiltratievoorziening. Daarnaast is de terug te vinden informatie dubbelzinnig en naar grote waarschijnlijkheid foutief. Dit wordt ook aangegeven in het advies van Aquafin.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 12 doorgangshoogte:

In de garage wordt een verdiepingshoogte van 2 m voorzien. In alle delen van de constructie waarop de verordening van toepassing is moet een vrije doorgangshoogte, na afwerking, van minstens 2,30 meter gegarandeerd worden.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

de afwerking van de poort/liftdeur naar de autolift wijkt af van het overige buitenschrijnwerk. Daardoor is deze poort/liftdeur onvoldoende in harmonie met de voorgevel. Het bouwvolume past zich niet harmonieus in in de omgeving; 

• artikel 7 Welstandsadvies:

het is aan te raden om het ontwerp van grote projecten voorafgaand ter advies voor te leggen aan de stadsbouwmeester en/of de welstandscommissie;

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:

het bouwvolume is niet in harmonie met het referentiebeeld en belemmert de lichttoetreding richting de rechterbuur.

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:

het is onduidelijk hoe hoger opgaande gevels ter hoogte van de scheidingsmuren worden afgewerkt;

• artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen:

geveluitsprongen die de binnenruimte vergroten mogen slechts maximaal de helft van de geveloppervlakte innemen;

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

een deel van de garage heeft slechts een vrije plafondhoogte van 2 m. Dit dient minstens 2,2 m te zijn;

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

de keuken die bij de gelijkvloerse kantoorfunctie hoort is niet voorzien van voldoende licht en luchttoetreding. Het betreft namelijk een verblijfsruimte conform de definities van de Bouwcode;

• artikel 26 Afvalverzameling:

de kantoorfunctie beschikt niet over een afzonderlijke afvalberging;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

de fietsenstalplaats is niet voldoende bruikbaar;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

de plaatsen hebben geen diepte van 5 m (90° met rijrichting) en hebben geen breedte van 2,5 m. Ze zijn daarnaast niet met maatlijnen aangeduid op de plannen. Per 10 autostalplaatsen dient er telkens één elektriciteitsvoorziening voorzien te worden ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagen;

• artikel 37 Centrale ruimte voor warmteproductie en leidingkokers:

bij de nieuwbouw van 16 wooneenheden met een gemeenschappelijke verticale circulatie ontbreekt een centrale stookruimte van minimum 12 m2 en bijhorende leidingschachten;

• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:

er wordt geen gescheiden rioleringsstelsel voorzien;

• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:

het rioleringsstelsel voldoet niet aan de voorschriften uit dit artikel. 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt niet aanvaard.

De vergunning wordt geweigerd.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C). Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De laatst vergunde toestand betreft twee eengezinswoningen die telkens aangevuld zijn met een complementaire handelsfunctie. Door middel van voorliggende aanvraag wenst men een omgevingsvergunning te bekomen om de bestaande woningen af te breken en nadien een nieuwe meergezinswoning met 16 woongelegenheden en 1 kleine kantoorruimte te realiseren.

De functie van wonen blijft behouden en een kleine gelijkvloerse kantoorfunctie wordt toegevoegd. De aanvraag blijft in harmonie met de kenmerkende functies in de Generaal Lemanstraat. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is de aanvraag op vlak van functionele inpasbaarheid gunstig te beoordelen. Ook vanuit de dienst Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie is er voor de gevraagde werken geen bezwaar.

Wel blijkt dat de voorliggende aanvraag op verschillende punten strijdig is met de vigerende regelgeving. Hierdoor dient de aanvraag geweigerd te worden. De afwijkingen worden verder besproken in de onderstaande paragrafen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Op vlak van schaal ruimtegebruik en bouwdichtheid kan geen gunstig advies gegeven worden. De aanvrager wenst een bouwvolume van 8 bouwlagen onder een plat dak te voorzien. Het perceel wordt verder over de volledige oppervlakte voorzien van een ondergrondse parkeergarage die bestaat uit twee bouwlagen.

Enerzijds is de aanvraag strijdig met artikel 10 van de bouwcode. Dit artikel stelt dat de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie moeten zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in Artikel 6 “Harmonie en draagkracht”. Er kan niet gerefereerd worden naar bestaande gebouwen die niet in harmonie of storend zijn met de omgeving. Daarnaast moet er rekening gehouden worden met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving. Het referentiebeeld wordt gevormd door de gebouwen welke inzake harmonische samenhang het talrijkste zijn en dus kenmerkend voor de betreffende omgeving kunnen genoemd worden. Langs de van toepassing zijnde straatzijde van de Generaal Lemanstraat zijn slechts 4 panden terug te vinden met 7 bouwlagen en 1 met 8 bouwlagen. Bij alle andere panden is het aantal bouwlagen beperkt tot 4. Het is duidelijk dat het aangevraagde bouwvolume met 8 bouwlagen zich niet harmonieus inpast in de omgeving. Het voorzien van een bouwdiepte van 17 m op verdieping +1 tot en met +7 is daarnaast niet aanvaardbaar gezien dergelijke bouwdiepte de lichttoetreding naar de rechterbuur beperkt. Het realiseren van een gebouw bestaande uit 6 bouwlagen over de volledige breedte van het perceel is mogelijk mits rekening wordt gehouden met het voorzien van voldoende verticaliteit in de gevel en het respecteren van de korrel en ritmering van bestaande panden in de nabije omgeving. Het huidige bouwvolume en de uitwerking van de gevel voldoet niet aan deze bepalingen.

Anderzijds wordt vastgesteld dat de aanvraag strijdig is met artikel 13 van de Bouwcode dat stelt dat geveluitsprongen die de binnenruimte vergroten slechts maximaal de helft van de geveloppervlakte mogen innemen. In voorliggende aanvraag wordt een uitsprong voorzien die meer dan 50 % van het gevelvlak inneemt.

Er wordt opgemerkt dat de aanvrager het bouwvolume door middel van een nieuwe projectinhoudversie wenste aan te passen tijdens de looptijd van de vergunningsaanvraag. Deze projectinhoudversie werd echter niet aanvaard gezien de toegevoegde plannenset te grote tegenstrijdigheden bevatte. Daarnaast zou de voorgestelde aanpassing geen positief effect hebben op de beoordeling van de aanvraag.

Er wordt geconcludeerd dat het voorgestelde bouwvolume niet verenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening.

Bodemreliëf

Ondergronds wenst de aanvrager twee bouwlagen te realiseren. Dit over quasi de volledige oppervlakte van het perceel. De ondergrondse parkeergarage wordt voorzien van een intensief groendak met een gronddekking van 1 m. Het is begrijpelijk dat men een ondergronds volume wenst te realiseren om autostalplaatsen en bergruimtes te voorzien. Echter dienen dergelijke constructies beperkt te blijven in oppervlakte. Dit gezien ze de mogelijkheid tot natuurlijke infiltratie van regenwater in de bodem verhinderen waardoor problemen met de waterhuishouding ontstaan. Het realiseren van dergelijk grote ondergrondse constructie kan niet als goede ruimtelijke ordening beschouwd worden.

Er wordt opgemerkt dat de aanvrager de project-mer-screening deels invulde op het Omgevingsloket en deels toevoegde als aparte bijlage. De inhoud van beide formulieren is verschillend. De screening dient steeds te gebeuren in de daartoe voorziene velden op het Omgevingsloket.

Ook wordt opgemerkt dat de project-mer-screening geen correcte effecten op het watersysteem beschrijft. De stedelijke Milieudienst stelt in hun advies dat een bemaling noodzakelijk is voor de realisatie van de ondergrondse bouwlagen. Er is geen bewijs waaruit zou blijken dat de realisatie van dergelijke diepe ondergrondse constructies kan gebeuren zonder bemaling zoals de aanvrager aangeeft.

Gezien de onderkeldering een effect heeft op de waterhuishouding en het anderzijds erg onwaarschijnlijk is dat een twee bouwlagen diepe kelderconstructie gerealiseerd kan worden zonder bronbemaling kan de nota niet aanvaard worden. Recent stelde de Raad voor Vergunningsbetwistingen dat de beoordeling van de mogelijke milieueffecten van de bronbemaling ook deel moeten uitmaken van de project-mer-screening (27 oktober 2022, nr. RvVb-A-2223-0160). Met dit arrest wordt bevestigd dat de milieueffectenrapportage in een zo vroeg mogelijk stadium moet plaatsvinden en dat alle cumulatieve effecten in kaart moeten worden gebracht, ook de effecten die de bronbemaling met zich meebrengt.

Op basis van de voorliggende aanvraag kan geen gunstig advies gegeven worden voor de ingrepen in de bodem.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Gezien de aanvraag percelen betreft die in CHE-gebied gelegen zijn werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. Hun advies is als volgt samen te vatten: ‘De bestaande panden zijn opgetrokken als neo-klassieke burgerhuizen op het einde van de 19de-eeuw. Ze zijn door ingrijpende verbouwingen doorheen de tijd zowel extern als intern van de meeste erfgoedelementen ontdaan. Het nummer 26 behield de burgerhuistypologie en het neoklassiek uitzicht tot in de jaren 1980. In 1983 werd het gevelparement voorzien van steenstrips en werd de kenmerkende enfilade van salons met trap verwijderd. Het burgerhuis op nummer 28 was reeds in 1965 omgevormd tot winkelwoonhuis. Op het moment van transformatie verdween ook de erker en het bekronende balkon. Een aanvullende fotoreportage toont aan dat er ook intern amper nog erfgoedelementen bewaard bleven in beide panden waardoor sloop en vervanging door een kwalitatieve nieuwbouw bespreekbaar zijn. Wel dient het ontwerp aan Welstand getoetst te worden’

Bovenstaand advies kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd worden.

Bijkomend wordt opgemerkt dat de nieuwe poort richting de autolift voorzien wordt in een afwijkende kleur waardoor de aanvraag strijdig is met artikel 6 van de Bouwcode. Bij eventuele vergunning zou opgelegd worden dat de poort/liftdeuren ook voorzien moeten worden in RAL 1035. Verder is het onduidelijk hoe de hoger opgaande scheidingsmuur ter hoogte van de rechterbuur wordt afgewerkt. Zo zou het verderzetten van de voorgevelafwerking op de scheidingsmuur ter hoogte van niveau +4 en +5 bij eventuele vergunning opgelegd worden als voorwaarde.

Tot slot wordt geadviseerd het voorliggende project vooraleer een toekomstige vergunningsaanvraag in te dienen voor te leggen aan de stadsbouwmeester en/of de welstandscommissie. Artikel 7 van de Bouwcode stelt namelijk dat het interessant is om projecten met meer dan 15 woongelegenheden vanaf de ontwerpfase voor te leggen voor welstandsadvies.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:  

Voor dit project dienen er 42 (10x(2+1) + 6x2) overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden voor de woningen. Er werden 46 plaatsen ingetekend in de kelder. De tussenafstand tussen de fietsen die niet in een dubbellaags systeem werden ingetekend is te beperkt. Het dubbellaagse systeem mag slechts voor de helft van de fietsstalplaatsen gebruikt worden. Er dienen dus minimaal 21 gewone fietsstalplaatsen voorzien te worden. Er zijn 3 deuren voorzien tussen de autolift (die ook door fietsers gebruikt zal worden) en het fietslokaal, met uitzondering van één dienen deze automatisch open te gaan, verder dient er voor elke deur voldoende ruimte te zijn om de fiets op te stellen. 10% van de fietsstalplaatsen dient bruikbaar te zijn voor buitenmaatse fietsen (bakfietsen, longtailfietsen). Bovenstaande bemerkingen zouden bij eventuele vergunning opgenomen worden als voorwaarde.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Ook op vlak van hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen kan de aanvraag niet gunstig geadviseerd worden.

De aanvraag wijkt af van artikel 21 van de Bouwcode. Volgens dit artikel dienen ‘overige ruimten’ een minimale vrije hoogte van 2,20 m te hebben. In deze aanvraag heeft de parkeergarage op -1 slechts een vrije plafondhoogte van 2 m. Dit is niet aanvaardbaar op vlak van gebruiksgenot waardoor geen afwijking toegestaan kan worden.

Verder wijkt de aanvraag af van artikel 24 omtrent minimale lichtinval en luchttoevoer. De keuken die bij de gelijkvloerse kantoorfunctie hoort is niet voorzien van voldoende licht en luchttoetreding. Het betreft namelijk een verblijfsruimte conform de definities van de Bouwcode. Ook van dit artikel kan in functie van gezondheid en gebruiksgenot geen afwijking voorzien worden. De kantoorfunctie heeft daarnaast ook geen afzonderlijke afvalberging waardoor de aanvraag strijdig is met artikel 26 van de Bouwcode.

Gezien het perceel grenst aan een gewestweg werd advies gevraagd aan het Agentschap Wegen en Verkeer. Hun advies wordt toegevoegd aan de aanvraag en is voorwaardelijk gunstig. Het Agentschap stelt terecht dat het niet aanvaardbaar is een wachtruimte voor de autolift te creëren op de openbare weg. Wachtende voertuigen hinderen de verkeersdoorstroming en zorgen voor een verhoogd risico op ongevallen. Het is aan de aanvrager om hier bij een eventuele volgende vergunningsaanvraag een alternatieve oplossing voor te voorzien.

Ook de inrichting van de parkeergarage is niet gunstig te beoordelen. Enerzijds worden plaatsen ingetekend die onvoldoende diep en breed zijn. (5 m x 2,5 m). Anderzijds dient er per 10 parkeerplaatsen één elektriciteitsvoorziening ten behoeve van een elektrisch oplaadpunt voor een wagen voorzien te worden. De voorliggende aanvraag voldoet op dit moment dus niet aan artikel 30 van de Bouwcode. Dit artikel stelt ook dat er maatlijnen aanwezig moeten zijn op de grondplannen, de autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen. Dit is bij voorliggende aanvraag niet het geval.

De dienst Milieu gaf tijdens de procedure volgend gunstig advies: ‘De aanvraag betreft de afbraak en herbouw van 2 panden aan de Generaal Lemanstraat 26 in 2000 Antwerpen. Milieutechnisch zijn er geen bezwaren voor het project. Wel merken we op dat er op de plannen geen comfortinstallaties voorzien zijn (geen stooklokalen noch warmtepompen). De exploitatie van warmtepompen is meldingsplichtig vanaf een vermogen van 5000 Watt. Verder is er een grondwaterbemaling vereist voor het uitgraven van de ondergrondse verdiepingen. Een vergunning voor het verlagen van de grondwatertafel dient bekomen te worden voor de aanvang van de werken.’

Ongeacht het gunstige advies van de dienst wordt opgemerkt dat de aanvraag niet voldoet aan artikel 37 van de Bouwcode. Dit artikel stelt dat er een centrale stookruimte (min. 12m2) met bijhorende verticale leidingschachten aanwezig moet zijn. In voorliggende aanvraag is dergelijke stookruimte niet aanwezig.

Ook wat betreft riolering en waterhuishouding is voorliggende aanvraag ongunstig te adviseren. Enerzijds adviseert Aquafin de aanvraag ongunstig gezien de aanwezigheid van dubbelzinnige info omtrent de infiltratievoorziening, het ontbreken van een correct gescheiden rioleringsstelsel op eigen terrein en de aanwezigheid van een te kleine aansluitbuis. 

De aanvraag wijkt dan ook af van artikel 40 en 41 van de Bouwcode. Artikel 40 stelt dat elk gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat. Dit is in voorliggende aanvraag niet het geval. Daarnaast wordt de aansluiting niet voorzien conform de voorschriften uit artikel 41. Bij eventuele vergunning zou als voorwaarde opgenomen worden om het advies van Aquafin strikt na te leven en de riolering uit te voeren conform de voorschriften uit bovenstaande artikels.

Verder wordt opgemerkt dat duplex D1.01 en D1.02 weinig woonkwaliteit bezitten doordat ze eenzijdig gericht zijn. Het voorzien van woongelegenheden die zowel contact hebben met het openbaar domein als met het achtergelegen binnengebied zou het project ten goede komen.

Het is ook onduidelijk of het groendak op de 6de verdieping al dan niet toegankelijk is. Dit gezien ter hoogte van de voorgevel een ligzetel werd ingetekend en verschillende plantenbakken voorzien worden. Bij eventuele vergunning zou opgelegd worden om de strook groendak tussen de opgaande gevel en de rechter perceelsgrens als ontoegankelijk te voorzien in functie van privacyhinder. Dit vanaf achtergevel tot aan de borstwering ter hoogte van de voorgevel.

Tot slot adviseert de brandweer deze aanvraag ongunstig. Om te voldoen aan de eisen van de brandweer dienen de plannen op essentiële punten gewijzigd te worden waardoor een nieuwe aanvraag noodzakelijk is.

Door de aanwezigheid van de strijdigheden met een groot aantal voorschriften kunnen we concluderen dat door het omvormen van 2 grote woongelegenheden naar 16 kleinere entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd het woongenot daalt. Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden. De aanvraag dient geweigerd te worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van  onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en het ongunstig advies van de brandweer.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden 3 bezwaarschriften ingediend, die zich als volgt laten samenvatten:

1. Bouwhoogte: Bezwaarindieners zijn van oordeel dat het voorgestelde bouwvolume met acht bouwlagen niet in harmonie is met de omgeving en in sterke mate afwijkt van de aanwezige bouwhoogtes. De aanwezigheid van enkele grote bouwvolumes zorgt voor een waardevermindering van het waardevolle, groene binnengebied.

Beoordeling: 

Het klopt dat de aangevraagde bouwhoogte onaanvaardbaar is op vlak van harmonie. Bij herbouw moeten de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in Artikel 6 “Harmonie en draagkracht” van de Bouwcode. Er kan niet gerefereerd worden naar bestaande gebouwen die niet in harmonie of storend zijn met de omgeving. De concrete beoordeling van de bouwhoogte is terug te vinden onder paragraaf “schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid” van de toetsing aan de goede ruimtelijke ordening.

Het bezwaar is ontvankelijk en gegrond.

2. Bouwdiepte: Bezwaarindieners zijn van oordeel dat de bouwdiepte niet in harmonie is met de omgeving en geen rekening houdt met de aangrenzende kleinere panden. Het bouwvolume zorgt voor hinder op vlak van lichttoetreding. 

Beoordeling: 

Het klopt dat de aangevraagde bouwdiepte onaanvaardbaar is op vlak van harmonie. Bij herbouw moeten de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in Artikel 6 “Harmonie en draagkracht” van de Bouwcode. Er kan niet gerefereerd worden naar bestaande gebouwen die niet in harmonie of storend zijn met de omgeving. De aanvraag houdt inderdaad geen rekening met de kleinere schaal van de aangrenzende panden aan de rechterkant. Er wordt geoordeeld dat er onvoldoende rekening gehouden wordt met een optimale daglichttoetreding ten aanzien van de omgeving. De concrete beoordeling van de bouwdiepte is terug te vinden onder paragraaf “schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid” van de toetsing aan de goede ruimtelijke ordening.

Het bezwaar is ontvankelijk en gegrond.

3. Privacyhinder: Bezwaarindieners zijn van oordeel dat het onduidelijk is of het groendak op de 6de verdieping toegankelijk is voor personen. Indien dit het geval is ontstaat er privacyhinder voor het aanpalende pand.

Beoordeling: 

Het is onduidelijk of het dak op de 6de verdieping toegankelijk is ter hoogte van de rechter perceelsgrens. Bij eventuele vergunning zou opgenomen worden minstens een strook van 1,9 m ten opzichte van de perceelsgrens in te richten als ontoegankelijk groendak om privacyhinder te voorkomen.

Het bezwaar is ontvankelijk en gegrond.

4. Privacyhinder: Bezwaarindieners zijn van oordeel dat de zijdelingse ramen voor privacyhinder zorgen bij aangrenzende panden. Ook de terrassen zorgen voor hinderlijke inkijk.

Beoordeling: 

Het klopt dat de terrassen en ramen zichten zullen verlenen in/op de percelen van de bezwaarindieners. Dit zicht is echter niet van zulke grootte dat deze de bewoonbaarheid van het aanpalende perceel onaanvaardbaar in het gedrang brengt. Dit zicht overschrijdt het gangbare zicht van terrassen van appartementen in een stedelijke omgeving niet.

Het bezwaar is ontvankelijk maar ongegrond.

5. Ontbreken studie omtrent grondwaterverlaging: Bezwaarindieners zijn van oordeel dat een bemalingstudie noodzakelijk is om de aanvraag te beoordelen. Dit gezien een bemaling een grote impact heeft op aangrenzende panden.

Beoordeling: 

Tijdens de procedure werd advies gevraagd aan de stedelijke Milieudienst. Uit het advies blijkt dat een bemaling noodzakelijk zal zijn om de twee ondergrondse bouwlagen te realiseren. In principe dient de aanvraag nog geen volledig uitgewerkte bemalingsstudie te bevatten en kan de aanvrager dergelijke handelingen later aanvragen in een aparte vergunningsaanvraag. Echter dient de aanvrager in voorliggende aanvraag wel de mogelijke effecten van de noodzakelijke grondwaterverlaging te bespreken in de MER screeningsnota.

De aanvrager stelt dat er geen bemaling noodzakelijk zal zijn. Dit wordt echter onvoldoende bewezen en wordt niet gevolgd door de stedelijke diensten. Verder worden de milieueffecten besproken in een aparte bijlage wat niet aanvaardbaar is.

Het bezwaar is ontvankelijk en deels gegrond.

6. Gevaar voor stabiliteit van aangrenzende panden: Bezwaarindieners vrezen schade aan de aangrenzende panden en vegetatie wanneer de ondergrondse garage gerealiseerd zou worden. 

Beoordeling: 

De bezorgdheden van de bezwaarindieners rond de realisatie van de ondergrondse bouwlagen is een uitvoeringstechnische aangelegenheid die los staat van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de bouwheer/aannemer zich te ontzien van burgerrechtelijke plichten.

Het bezwaar is ontvankelijk maar ongegrond.