2024_CBS_02910 - Omgevingsvergunning - OMV_2023164526. Kerkstraat 38. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          06/12/2023: statusrapport;

-          30/06/1937: toelating (18#7839) voor het veranderen van een vitrine;

-          22/01/1924: weigering (1924#19363) voor het bouwen van 2 verdiepingen op de achterwinkel in het huis;

-          05/06/1914: toelating (1914#5794) voor bouwen van een stagie op het voorhuis en een mansarde verdiep;

-          17/02/1911: toelating (1911#175) voor verdieping op keuken.

Geacht vergunde toestand

-          functie:

• meergezinswoning van 4 wooneenheden met handelszaak op gelijkvloers;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 4 bouwlagen met plat dak; 
• achterbouw van 3 bouwlagen met plat dak langs de rechter en achterste perceelgrens; 

-          gevelafwerking:

• gevelbekleding in lichtgekleurde bezetting op de verdiepingen en marbrit op het gelijkvloers;
• kroonlijst in hout;

-          inrichting:

• open koer op het linker gedeelte van het perceel.

Bestaande toestand

-          functie:

• meergezinswoning van 6 wooneenheden met handelszaak op gelijkvloers;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 4 bouwlagen met plat dak; 
• achterbouw van 3 bouwlagen met plat dak langs de rechter en achterste perceelsgrens;
• achterbouw van 1 bouwlaag onder plat dak langs de linker perceelsgrens; 

-          gevelafwerking:

• gevelbekleding in lichtbruin crepi met een gelijkvloerse gevelpui in donkerbruin hout;
• plint in blauwe hardsteen;
• buitenschruinwerk in witte pvc en een voordeur in natuurkleurig hout;
• kroonlijst in zwart geschilderd hout;

-          inrichting:

• het perceel is volledig volgebouwd op het niveau van het gelijkvloers.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• meergezinswoning van 6 wooneenheden:
  • 1 tweeslaapkamerappartement met complementaire kantoorfunctie op het gelijkvloers met een netto vloeroppervlakte van 146,50 m2;
  • 1 eenslaapkamerappartement op de eerste verdieping met een netto vloeroppervlakte van van 63 m2;
  • 1 tweeslaapkamerappartement op de eerste verdieping met een netto vloeroppervlakte van 85,50 m2;
  • 1 eenslaapkamerappartement op de tweede verdieping met een netto vloeroppervlakte van 62 m2;
  • 1 tweeslaapkamerappartement op de tweede verdieping met een netto vloeroppervlakte van 85,50 m2;
  • 1 eenslaapkamerappartement op de derde verdieping met een netto vloeroppervlakte van 44 m2;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 4 bouwlagen met plat dak; 
• achterbouw van 3 bouwlagen met plat dak langs de rechter en achterste perceelsgrens; 
• inpandige terrassen op eerste, tweede en derde verdieping;

-          gevelafwerking:

• gevelafwerking in witte crepi met gelijkvloerse gevelpui in lichtbruin hout;
• plint in blauwe hardsteen;
• doorlopende dorpels geschilderd in een zwarte kleur;
• buitenschrijnwerk in zwarte aluminium en balustrades in zwart staal;
• kroonlijst in zwart geschilderd hout;

-          inrichting:

• open ruimte tegen de linker perceelsgrens met een oppervlakte van 39 m2 (circa 17% van de perceelsoppervlakte).

Inhoud van de aanvraag

-          gedeeltelijk slopen van achterbouw op het gelijkvloers;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 4 naar 6;

-          wijzigen van de functie handel naar wonen op het gelijkvloers;

-          wijzigen van de voorgevel; 

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 1 zone voor wonen - (wo) en artikel 7 zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          1 Algemene voorschriften

• 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld
  • Het behoud van het volume in binnengebied creëert hinder qua lichtinval en bezonning naar de aanpalende percelen.
  • De verschillende woongelegenheden in het volume in binnengebied creëren met hun openingen hinder qua privacy naar de aanpalende percelen.
  • Het project is door de verschillende woongelegenheden in het volume in binnengebied niet afgestemd op de schaal van de omringende bebouwing.
  • Het project overschrijdt de ruimtelijke draagkracht, zie 1.4 Draagkracht.
  • De bovenste laag van het volume aan de straatzijde werd omgevormd van een dakafwerking (mansardedak) naar een afwerking kenmerkend voor een standaard bouwlaag. De raamopeningen werden echter niet mee aangepast waardoor geen kwaliteitsvolle relatie tussen de oude en nieuwe architectuur en het bestaande weefsel ontstaat.
• 1. 4 Draagkracht
  • De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook een te hoge concentratie meergezinswoningen kan overlast met zich meebrengen. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties. Het verschil tussen verschillende typologieën kan niet steeds via de functiebeperkingen in een bestemmingsplan kunnen worden opgevangen en moeten daarom steeds concreet worden nagegaan in de aanvraag in functie van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Om bovenstaande hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de omvang (oppervlakte) van de verschillende functies binnen de woningen anderzijds. Het voorliggende project met 3 éénslaapkamerappartementen en 3 tweeslaapkamerappartementen is een onaanvaardbare mix.

• Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheid 301 onvoldoende wooncomfort biedt.
• Hieruit wordt geconcludeerd dat door de verhoging van het aantal woongelegenheden de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd het woongenot daalt. Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

• 1.7 Publiek domein
  • 1.7.1 Open ruimte, tuinen en terrassen
    • het percentage open ruimte/bebouwde ruimte van het perceel vergroot niet of blijft niet gelijk.
• 1.9 Bestaande vergunde activiteiten in ambachten, opslag en ateliers
  • Wonen is geen toegelaten bestemming.
  • 1.9.2 Functiewijziging van bestaande vergunde activiteiten in ambachten, opslag en ateliers in binnengebied
    • 50 % van de grondoppervlakte van het gebouw wordt niet verwijderd.
    • De bebouwing wordt niet beperkt tot 1 bouwlaag, met een maximale bouwhoogte van 4,5 meter.
    • De bestaande buitenruimte is niet reeds toereikend voor het perceel.
    • De opgegeven maten staan een logische structurele afbraak niet in de weg.
    • De voorgestelde functie betreft geen maatschappelijke functie.

-          2 Bijzondere voorschriften

• Artikel 1 Zone voor wonen – (Wo)
  • 1.2 Inrichting
    • 1.2.1 Bouwdiepte
      • Er wordt geen 5 meter afstand van de achterste perceelsgrens gevrijwaard van constructies en bestemd als tuinzone.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• De open ruimte wordt volledig verhard aangelegd. Door de aanwezigheid van de kruipkelder onder het terras kan het water dat hierop valt niet op natuurlijke wijze in de bodem infiltreren. De verordening hemelwater werd niet correct ingevuld. Er dient een infiltratievoorziening geplaatst te worden met een minimale inhoud van 1287 liter voor de aanleg van de verharding. In de aanvraag werd geen infiltratievoorziening opgetekend.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
  • Het kleurgebruik op het gevelaanzicht wekt de indruk dat de doorlopende dorpels in blauwe hardsteen worden geschilderd in een zwarte kleur. Het is niet toegelaten elementen in natuursteen te beschilderen.

• artikel 19 Tuinafsluitingen:
  • De tuinmuur op de linker perceelsgrens heeft een hoogte van 3,64 m. Dit is meer dan de maximaal toegelaten 2,60 m voor tuinmuren.

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  • De verblijfsruimten op de tweede verdieping in de achterbouw voldoen niet aan de minimale hoogte van 2,60 m.
• artikel 26 Afvalverzameling:
  • Het is niet duidelijk of de afvalberging op de kelderverdieping is voorzien van verluchting.
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  • Er worden geen fietsstalplaatsen voorzien voor de 2 bijkomende woongelegenheden.
• artikel 38 Groendaken:
  • De gronddekking boven de kruipkelder bedraagt minder dan de minimaal vereiste dikte van 1 m.
• artikel 43 Septische putten:
  • De inhoud van de septische put is niet vermeld op het kelderplan, deze dient minstens 4625 liter te bedragen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt niet aanvaard.

De vergunning wordt geweigerd.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk aanzienlijke schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt. De open ruimte wordt volledig verhard aangelegd en het volledige perceel is onderkelderd. De aanvraag voldoet niet aan de verordening hemelwater gezien er geen infiltratievoorziening wordt geplaatst. De vergunning wordt geweigerd.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid en Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er geen principieel bezwaar tegen het supprimeren van de handelsfunctie op deze locatie. Dit vanzelfsprekend op voorwaarde dat voldaan wordt aan de verordenende voorschriften en de actuele vereisten inzake gebruiksgenot en woonkwaliteit verzekerd kunnen worden.

Zoals reeds vermeld, is de aanvraag echter strijdig met verschillende verordenende voorschriften.

Verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een groot appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Bijvoorbeeld door het voorzien van te veel kleine woongelegenheden in een onaangepast volume.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het behoud van het volume in binnengebied creëert hinder qua lichtinval en bezonning naar de aanpalende percelen.

De verschillende woongelegenheden in het volume in binnengebied creëren met hun openingen hinder qua privacy naar de aanpalende percelen.

Het project is door de verschillende woongelegenheden in het volume in binnengebied niet afgestemd op de schaal van de omringende bebouwing.

De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook een te hoge concentratie meergezinswoningen kan overlast met zich meebrengen. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties. Het verschil tussen verschillende typologieën kan niet steeds via de functiebeperkingen in een bestemmingsplan kunnen worden opgevangen en moeten daarom steeds concreet worden nagegaan in de aanvraag in functie van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Om bovenstaande hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de omvang (oppervlakte) van de verschillende functies binnen de woningen anderzijds. Het voorliggende project met 3 éénslaapkamerappartementen en 3 tweeslaapkamerappartementen is een onaanvaardbare mix.

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheid 301 onvoldoende wooncomfort biedt.

Tot slot gaf de brandweer ongunstig advies op voorliggende aanvraag. De aanvraag voldoet niet aan de minimale vereisten inzake veiligheid.

Het geheel van deze criteria maakt dat de woningen in voorliggend project niet kwalitatief kunnen zijn.

Visueel-vormelijke elementen

De bovenste laag van het volume aan de straatzijde werd omgevormd van een dakafwerking (mansardedak) naar een afwerking kenmerkend voor een standaard bouwlaag.

De raamopeningen werden echter niet mee aangepast. Dit is onaanvaardbaar.

Het voorgestelde materiaalgebruik is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

De doorlopende dorpels in blauwe hardsteen zijn op het gevelaanzicht opgetekend in een zwarte kleur maar zonder vermelding van het materiaal. Dit geeft de indruk dat de dorpels zullen worden beschilderd in het zwart. Conform artikel 11 van de bouwcode is het niet toegestaan om elementen in natuursteen te beschilderen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening en het ongunstig advies van de brandweer.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.