2024_CBS_02914 - Omgevingsvergunning - OMV_2023114276. Leeuwenstraat 16 en Reyndersstraat 20. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          Leeuwenstraat 16: statusrapport vermoeden van vergunning (202340) voor de functie op de eerste verdieping: dagrecreatie;

-          Reyndersstraat 20:

• 06/11/1989: vergunning (198944) voor verbouwingswerken handel;
• 07/06/1963: vergunning (19633) voor een kantoorgebouw.

Vergunde/ geacht vergunde toestand  

-          functie:

• Leeuwenstraat 16:

-          parkeerplaatsen/garage op de gelijkvloerse verdieping;

-          dagrecreatie op de eerste verdieping;

• Reyndersstraat 20: detailhandel op de gelijkvloerse verdieping;

-          bouwvolume:

• Leeuwenstraat 16: 3 bouwlagen met een plat dak;

• Reyndersstraat 20: 3 bouwlagen met een plat dak;

-          gevelafwerking:

• Leeuwenstraat 16: rood genuanceerde gevelsteen met houten schrijnwerk;
• Reyndersstraat 20: witte natuursteen met wit stalen schrijnwerk;

-          inrichting: beide percelen volledig bebouwd.

Nieuwe toestand

-          functie:

• Leeuwenstraat 16:

-          parkeerplaatsen/garage op de gelijkvloerse verdieping;

-          dagrecreatie op de eerste verdieping (circa 440 m²);

• Reyndersstraat 20: dagrecreatie op de gelijkvloerse verdieping (circa 755 m²);

-          bouwvolume:

• Leeuwenstraat 16: 3 bouwlagen met een plat dak;

• Reyndersstraat 20: 3 bouwlagen met een plat dak.
• Leeuwenstraat 16 en Reyndersstraat 20:

-          trap van de gelijkvloerse naar de eerste verdieping;

-          twee openingen in de scheidingsmuur tussen beide panden;

-          gevelafwerking:

• Leeuwenstraat 16: houten schrijnwerk;
• Reyndersstraat 20:

-          houten schrijnwerk met gewijzigde toegangsdeur;

-          zaakgebonden publiciteit: vlak en haaks op gevel;

-          inrichting: beide percelen volledig bebouwd.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van detailhandel naar dagrecreatie op de gelijkvloerse verdieping aan de Reyndersstraat 20;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          plaatsen van zaakgebonden publiciteit;

-          doorvoeren van interne constructieve werken. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel 1: zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 11 Algemeen: Het sanitair en de trapleuningen moeten voldoen aan dit artikel.

• artikel 18 Algemene bepalingen: De toegangsdeur van de dagrecreatiefunctie wordt gewijzigd. Deze dient een maximaal niveau verschil van 2 cm te overbruggen zonder helling tussen de binnen- en buitenruimte (openbaar domein). De toegangsdeur wordt vernieuwd, maar er worden geen hoogtematen opgetekend tussen binnen- en buitenruimte.
• artikel 28 Onthaal: Aan vaste inrichtingselementen zoals een onthaal, dient een verlaagd gedeelte aangebracht te worden. De hoogte tot de bovenzijde van het verlaagde gedeelte bedraagt hoogstens 80 cm. Onder het verlaagde gedeelte moet een opening zijn van minstens 70 cm hoog, minstens 90 cm breed en minstens 60 cm diep.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 33 Zaakgebonden publiciteit:

De aanvraag voorziet vlakke zaak-gebonden publiciteit tegen de gevel. Deze wordt niet voorzien in losse letters, zoals opgelegd gezien de ligging in CHE-gebied.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor Stad Antwerpen aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft een functiewijziging van detailhandel naar dagrecreatie op het gelijkvloers aan de Reyndersstraat 20 en het plaatsen van een verbindingstrap naar een bestaande dagrecreatie op de eerste verdieping aan de Leeuwenstraat 16. Deze wijzigingen zijn functioneel inpasbaar. Het advies van de stedelijke dienst Business en Innovatie is gunstig:

“Gunstig advies voor het regulariseren van escaperooms op het gelijkvloers in een gebouw aan de Reyndersstraat, waar voorheen de functies kantoren en showroom gevestigd waren. Bovenliggend op de eerste verdieping wordt een voormalige kegelbaan-uitbating omgevormd naar uitbreiding van deze escape rooms (zijde Leeuwenstraat). De panden zijn gelegen in de afgebakende strategische horecakern Historisch Centrum. Het is aan te bevelen dat bestaande commerciële functies behouden en geoptimaliseerd worden in deze strategische kern. Het versterken van de mix van reca-functies met dagrecreatie zoals escape rooms is aan te bevelen; dit verhoogt de verblijfsduur in deze kern en trekt bijkomende bezoekers aan. Daarnaast bieden de escaperooms ook de mogelijkheid tot reca als nevenactiviteit.”

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Er is geen volumewijziging. Beide percelen zijn volledig bebouwd.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is volgens RUP Binnenstad gelegen in CHE-gebied. Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is voorwaardelijk gunstig:

“De aanvraag betreft het verplaatsen van de deuropening naar de rechtse opening, beperkte interne wijzigingen en het voorzien van zaak-gebonden publiciteit.

Het pand past zich in in het straatbeeld door het volume en de sobere gevelarchitectuur. De toegang tot het pand heeft een architecturaal accent door een poortomlijsting. Zonder meer duidelijkheid over een toekomstvisie voor de hele site gaan we uit van behoud van de duidelijke toegang met omlijsting.

De gevelreclame moet voldoen aan artikel 33 waardoor in het vlak van de gevel enkel losse letters kunnen voorzien worden.

Volgende voorwaarden worden opgelegd:

-          Behoud van deuromlijsting en toegang tot het pand in de Reyndersstraat 20.

-          Reclame moet voldoen aan artikel 33 van de bouwcode.”

Dit advies wordt deels gevolgd.

Uit het plan gelijkvloers nieuwe toestand kan men afleiden dat de natuurstenen omlijsting rond de bestaande inkomdeur aan de Reyndersstraat zou behouden blijven terwijl de ingang verplaatst wordt. Hierdoor wordt de gevel moeilijk leesbaar.

Ofwel wordt de inkomdeur in de Reyndersstraat 20 niet verplaatst en wordt de deuromlijsting behouden; ofwel verplaatst men de inkom maar verwijdert men de natuurstenen deuromlijsting. Het verwijderen van deze deuromlijsting doet geen afbreuk aan de sobere architectuur van de gevel.

De aanvraag is voorzien van zaak-gebonden publiciteit op een vlakke plaat. Conform artikel 33 van de bouwcode moet publiciteit in CHE-gebied bestaan uit losse letters tegen de gevel. Dit wordt als voorwaarde voor vergunning opgelegd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

De aanvraag moet voldoen aan de bepalingen van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid, meer bepaald artikels 11 (sanitair, trapleuningen), 18 (niveauverschillen) en 28 (onthaalmeubel). Volgens de bijgevoegde nota zijn enkele escaperooms rolstoelvriendelijk.

Milieuaspecten

Het voorliggende project bevat geen IIOA. Er wordt van de geplande uitbreiding niet verwacht dat er bijkomende hinder zal optreden.

Het uitvoeringsplan van de kelder vermeldt mazouttanks in de kolenkelder. Deze zijn niet vergund of gekend bij het college. Verder gebruik is enkel mogelijk wanneer deze geregulariseerd worden. Mogelijk zijn nog andere IIOA verbonden aan de exploitatie, maar dit blijkt niet uit het voorliggende dossier.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor het personeel moeten er 5 fietsstalplaatsen voorzien worden (0,60/100 m²). Dit wordt als voorwaarde voor vergunning opgelegd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. De aanvraag moet voldoen aan de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid:
   1. het sanitair en de trapleuningen moeten voldoen aan artikel 11;
   2. de vernieuwde toegangsdeur moet voldoen aan artikel 18;
   3. het onthaal moet voldoen aan artikel 28.

3. De vlakke naamplaat met zaak-gebonden publiciteit wordt uit de vergunning uitgesloten. De publiciteit moet bestaan uit losse letters tegen de gevel conform artikel 33 van de bouwcode.

4. Er moeten vijf fietsstalplaatsen worden voorzien voor het personeel.

5. Ofwel wordt de inkomdeur in de Reyndersstraat 20 niet verplaatst en wordt de deuromlijsting behouden; ofwel verplaatst men de inkom maar verwijdert men de natuurstenen deuromlijsting.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.