2024_CBS_02893 - Omgevingsvergunning - OMV_2023086440. Rotterdamstraat 22. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-     22/01/1923: toelating (1923#14720) voor binnenveranderingen.

Vergunde toestand

Er zijn geen vergunningen teruggevonden in de archieven;

Toestand bij inwerkingtreding gewestplan Antwerpen:

-     functie: 

• detailhandel op gelijkvloers;
• woongelegenheid op de bovenliggende verdiepingen;

-     bouwvolume: 

• 3 bouwlagen met zadeldak;  
• overdekte koer achteraan;
• kroonlijsthoogte 11,9 m;

-     gevelafwerking: 

• witte bepleistering;
• bruin, houten buitenschrijnwerk;
• buitenschrijnwerk op het gelijkvloers voorzien van bovenlichten met glas in lood;
• geprofileerde omkadering van het buitenschrijnwerk in de voorgevel op de eerste verdieping;
• doorlopende lijst in de voorgevel boven het gelijkvloers;
• raamdorpels voorzien van lijsten.

Bestaande toestand

-     volledig gelijkvloers bebouwd;

-     uitpanding terras ter hoogte van de dakverdieping;

-     functie gelijkvloers gewijzigd van detailhandel naar dienstverlening;

-     plint in blauwe bepleistering;

-     wit buitenschrijnwerk;

-     raam aan de rechterzijde van het gelijkvloers gesupprimeerd;

-     ramen op het gelijkvloers voorzien van opbouwrolluiken;

-     ramen voorzien van zaakgebonden publiciteit;

-     lijsten aan de raamdorpels, rondom het buitenschrijnwerk op de eerste verdieping en de doorlopende lijst in de voorgevel met de Olijftakstraat gesupprimeerd.

Nieuwe toestand

-     functie:  

• wijzigen van de functie van het gelijkvloers van detailhandel naar dienstverlening;
• woongelegenheid op de bovenliggende verdiepingen;

-     bouwvolume: 

• 4 bouwlagen met plat dak;  
• volledig perceel bebouwd;
• kroonlijsthoogte 11,9 m;
• bouwhoogte 14,4 m;

-     gevelafwerking: 

• plint in blauwe bepleistering;
• witte bepleistering;
• daklaag bekleed met zwarte leien;
• wit buitenschrijnwerk;
• zwart buitenschrijnwerk daklaag;
• supprimeren van het raam aan de rechterzijde van het gelijkvloers;
• aanbrengen van zaakgebonden publiciteit aan de ramen en de voorgevel;

• supprimeren van de lijsten aan de raamdorpels, rondom het buitenschrijnwerk op de eerste verdieping en de doorlopende lijst in de voorgevel met de Olijftakstraat.

Inhoud van de aanvraag 

-     wijzigen van de functie van het gelijkvloers van detailhandel naar dienstverlening; 

-     uitbreiden van het volume; 

-     wijzigen van de voorgevel; 

-     wijzigen van de scheimuren; 

-     doorvoeren van interne constructieve werken.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de exploitatie van een automatisch wassalon. Hoewel dit wassalon al lang ter plaatse aanwezig is, zijn er geen eerdere milieuvergunningen. De exploitatie wordt dan ook aanzien als een nieuwe inrichting.

Aangevraagde rubriek(en)

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone recht van voorkoop - algemene voorschriften en artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-     1 Algemene voorschriften

• 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld:

-     Het project overschrijdt de ruimtelijke draagkracht, zie 1.4 Ruimtelijke draagkracht.

-     Bij de voorgestelde uitwerking van de gevel ontstaat geen kwaliteitsvolle relatie tussen de oude en nieuwe architectuur en het bestaande weefsel.
Rond 2013 werd de gevel gewijzigd zonder vergunning. Hierbij werd een gevelopening op het gelijkvloers gesupprimeerd. De plint, raamdorpels en de gevellijsten, die deze gevel determineren, werden verwijderd. Verder werden er ook wijzigingen in de gevel aangebracht in functie van reclame en werden opbouwrolluiken toegevoegd.

• 1.4 Ruimtelijke draagkracht

-     De oppervlakte van complementaire functie bij de woning wordt vergroot, alsook het aantal slaapkamers.
Het aantal voorgestelde slaapkamers is niet in verhouding met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner.
De woongelegenheid biedt hierdoor onvoldoende wooncomfort, alsook door de ontbrekende fietsenberging en buitenruimte in verhouding met het aantal voorgestelde slaapkamers.
De te verwachten overlast is te groot tegenover de draagkracht van de omgeving.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-     Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
  Bij het schilderen, pleisteren of kaleien van een voorgevel dienen elementen en decoraties die niet bedoeld waren om beschilderd, bepleisterd of gekaleid te worden, zoals natuursteen of arduinen plinten en dorpels, onbepleisterd, onbeschilderd en ongekaleid te blijven;

• Artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit:
  Ze mag niet voor gevelopeningen geplaatst worden of gevelornamenten bedekken. Indien ze geplakt of gespoten wordt op een gevelopening mag ze maximaal 50% van de opening bedekken en geen raamkaders bedekken.

Sectorale regelgeving

-     MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-     Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit). 

Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 100 jaar onder huidig klimaat.

Het project is gelegen in een zone met een fluviale overstromingskans van 1 keer op 1.000 jaar onder huidig klimaat.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-     Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse Codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Codex Wonen van 2021. 

-     Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De functie dienstverlening (wassalon) op de gelijkvloerse verdieping is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan 2060. Het pand is gelegen in de zone verspreide bewinkeling. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zone behoud van de vergunde commerciële ruimten mogelijk is en dat optimalisatie ervan gunstig wordt geadviseerd.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De geplande daklaag is niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

Rond 2013 werd de gevel van voorliggende aanvraag gewijzigd zonder vergunning. Hierbij werd een gevelopening op het gelijkvloers gesupprimeerd. De plint, raamdorpels en de gevellijsten, die deze gevel determineren, werden verwijderd. Om vervlakking en detaillering in het straatbeeld tegen te gaan en de architecturale kwaliteit van de straatwand te bewaken is het aangewezen deze ontwerpdetails te behouden. Deze details hebben immers ook een functie. Zo beschermt een natuurstenen plint tegen beschadigingen.

Om een verarming van het materiaal tegen te gaan wordt in voorwaarde opgelegd een natuurstenen plint te voorzien tot onder de gevelopeningen met daarboven een doorlopende lijst die ook de dorpel van het raam vormt. Op de eerste verdieping moeten de raamdorpels als doorlopende lijst worden voorzien. De gevelopeningen op de tweede verdieping zijn te voorzien van uitstekende dorpels in natuursteen. De gevelopening rechts moet terug opengemaakt worden en is te voorzien van wit buitenschrijnwerk met bovenlicht. Het supprimeren van het raam op het gelijkvloers wordt uitgesloten van vergunning.

Verder werden er ook wijzigingen in de gevel aangebracht in functie van reclame. Ook werden opbouwrolluiken toegevoegd. De detaillering van deze reclame en opbouwrolluiken zijn erg onduidelijk gezien ze niet in de snedes werden uitgewerkt. Hierbij dient opgemerkt dat zaakgebonden publiciteit niet voor gevelopeningen mag geplaatst worden of gevelornamenten bedekken. Ook de plaatsing van rolluiken dient doordacht te gebeuren in de gevelopeningen. Dit is niet het geval in voorliggende aanvraag. De reclame en rolluikkasten in de gevelopeningen worden dan ook uitgesloten uit vergunning. In voorwaarde wordt opgelegd het buitenschrijnwerk van deze gevelopeningen te voorzien van een bovenlicht in doorzichtig glas.

Het voorgestelde materiaalgebruik, witte bepleistering met wit PVC of aluminium buitenschrijnwerk voor de voorgevel en zwarte leien met zwart PVC of aluminium schrijnwerk komt in aanmerking voor een gunstig advies.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De oppervlakte van complementaire functie bij de woning wordt vergroot, alsook het aantal slaapkamers.

Het aantal voorgestelde slaapkamers is niet in verhouding met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. De woongelegenheid biedt hierdoor onvoldoende wooncomfort, alsook door de ontbrekende fietsenberging en buitenruimte in verhouding met het aantal voorgestelde slaapkamers. De te verwachten overlast is te groot tegenover de draagkracht van de omgeving.

In functie hiervan wordt opgelegd de verblijfsruimten op niveau 03 te voorzien als leefruimte.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Op de hoek van de Rotterdamstraat en de Olijftakstraat te Antwerpen bevindt zich een eengezinswoning met een handelsgelijkvloers. Met voorliggende aanvraag wordt de exploitatie van een automatisch wassalon gevraagd (rubriek 46.1.b – 9 kW). Er zijn geen andere rubrieken van toepassing.

Van de gevraagde exploitatie wordt geen hinder verwacht.

De vergunningverlenende overheid is verplicht om een advies in te winnen bij het Agentschap Onroerend Erfgoed als de vergunningsaanvraag betrekking heeft op ingedeelde inrichtingen of activiteiten in of aan een beschermde archeologische site, een beschermd monument, een beschermd cultuurhistorisch landschap of een beschermd stads- of dorpsgezicht (decreet van 12 juli 2013 betreffende het onroerend erfgoed artikel 6.4.4§3). Dat is hier niet het geval.

Voor de gevraagde exploitatie dienen geen bijkomende adviezen gevraagd te worden. Dit blijkt uit de toepassing van de beoordelingsschema’s van de watertoets.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

3. Het supprimeren van de oorspronkelijke natuurstenen plint, de oorspronkelijke natuurstenen lijst op de eerste verdieping en de oorspronkelijke natuurstenen dorpels op de tweede verdieping worden uitgesloten van vergunning;

4. Het supprimeren van de gevelopening op het gelijkvloers wordt uitgesloten van vergunning;

5. De verwijderde gevelopening rechts te voorzien van buitenschrijnwerk gelijk aan het overige buitenschrijnwerk;

6. Het buitenschrijnwerk in de gelijkvloerse plint te voorzien van bovenlichten in doorzichtig glas;

7. De reclame en rolluikkasten in de gevelopeningen van het gelijkvloers worden uitgesloten van vergunning;

8. De verblijfsruimten op niveau 03 te voorzien als leefruimte.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de algemene en sectorale vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de Vlarem-wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt positief advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubriek(en)

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De affiche werd niet aangeplakt uiterlijk op de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek en tot en met de laatste dag daarvan conform de bepalingen van artikel 20 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten