2024_CBS_03154 - Omgevingsvergunning - OMV_2023142738. Statiestraat 175. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed:

https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/11031;

-          30/06/2017: milieuvergunning klasse 3 (2017299) voor feestzaal Rubens;

-          30/07/1998: milieuvergunning klasse 2 (1998232) voor feestzaal Rubens;

-          24/12/1997: vergunning (1997594) voor het verbouwen van feestzaal “Rubens”.

Vergunde toestand

-          functie: gemengd gebouw;

• gelijkvloers en aanbouw: dagrecreatie (feestzaal);
• hoofdbouw eerste verdieping: dagreceatie (sanitair horende bij de feestzaal);
• hoofdbouw tweede en derde verdieping: wonen (1 duplex-appartement);

-          bouwvolume:

• hoofdbouw met 4 bouwlagen met plat dak; 
• achterbouw met 1 bouwlaag met plat dak en schilddak;
• bouwhoogte is 15,42 m, bouwdiepte is 38,05 m;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in witte gevelsteen;
• gemoffeld metalen buitenschrijnwerk;

-          inrichting:

• perceel volledig dichtgebouwd.

Bestaande toestand

-          functie: gemeenschapsvoorziening:

• gelijkvloers en aanbouw: gemeenschapsvoorziening (jeugdcentrum);
• hoofdbouw verdiepingen: gemeenschapsvoorziening (kantoren en bergruimtes van jeugdcentrum);

-          gevelafwerking:

• buitenschrijnwerk gelijkvloerse verdieping in wit gemoffeld aluminium, schrijnwerk bovenliggende verdiepingen in lichtgrijs gemoffeld aluminium;
• voorgevel in witte bakstenen met groene speklagen;
• balustrade in zwarte kleur;
• omkadering rond voordeur in zwarte kleur;
• kroonlijst in wit hout.

-          inrichting en bouwvolume ongewijzigd.

Nieuwe toestand

-          functie: gemeenschapsvoorziening:

• gelijkvloers en aanbouw: gemeenschapsvoorziening (jeugdcentrum);
• hoofdbouw verdiepingen: gemeenschapsvoorziening (kantoren en bergruimtes van jeugdcentrum);

-          bouwvolume, inrichting ongewijzigd; 

-          gevelafwerking conform bestaande toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van wonen en dagrecreatie naar gemeenschapsvoorziening;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van constructieve werken;

-          wijzigen van de interne indeling en circulatie;

-          wijzigen van de technische installaties.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

-          Artikel 19 en 24: Achter en voor de helling van de inkomhal is niet voldoende draairuimte.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 29: fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de fietsstalplaatsen voorzien onvoldoende uitrijruimte;
• Artikel 43: septische putten: het is niet duidelijk of de septische put is vervangen of niet. De inhoud van de put staat niet aangegeven op de plannen;
• Artikel 44: vetafscheiders en olieafscheiders: er zijn geen olie- of vetafscheiders opgetekend op de plannen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt geheel niet aanvaard.

Volgende milderende maatregel wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning:

• De uitvoerder van de sloopwerken dient de nodige maatregelen te nemen om stofemissies tijdens de afbraak zoveel mogelijk te beperken (Vlarem II hoofdstuk 6.12). De aanbevelingen en adviezen in de sloop- en asbestinventaris moeten gevolgd worden.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het gebouw is gelegen in woongebied. Het gehele gebouw wordt volgens de aanvraag omgevormd naar een gebouw voor gemeenschapsvoorziening met op het gelijkvloers een jeugdcentrum en op de bovenliggende verdiepingen de kantoren en bergruimtes die bij dit jeugdcentrum horen.

Gelet op de functiewijziging werd het advies van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing gevraagd. Hieruit volgde dit advies: “De aanvraag omvat de renovatie en regularisatie van een feestzaal / cultureel centrum in Berchem.

De voorgestelde aanpassingen zijn noodzakelijk voor een goede werking van het gebouw maar aandachtspunt is wel de functiewijziging van de bovenliggende verdiepingen van wonen naar kantoren i.f.v. de jeugddienst.

Hier is het toch wenselijk om de kantoren enkel en alleen te gebruiken als kantoren zoals ook in het dossier gemeld wordt maar dit als voorwaarde te voorzien in de vergunning. De kantoren zijn immers niet voorzien op feesten wat aanleiding zou kunnen geven tot overlast voor de buurt. Na renovatie is het trouwens best dat ook de milieuvergunning / milieumelding eventueel met akoestisch onderzoek voorzien wordt voor het project.

Voor het dossier kan voorwaardelijk gunstig advies gegeven worden.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt de opmerking om in voorwaarden op te nemen de ruimtes op de verdiepingen niet als feestruimtes te gebruiken, bijgetreden. Zonder deze noodzakelijke voorwaarde zou het omvormen van de kantoorruimtes naar feestruimtes zonder vergunning achteraf kunnen gebeuren. Dit zou onaanvaardbare hinder naar de aanpalende woningen met zich meebrengen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het perceel werd volledig volgebouwd. Het gebouw betreft vooraan een hoofdbouw met 4 bouwlagen met plat dak en achteraan een volume met 1 bouwlaag met plat dak en schilddak. Het volume blijft ongewijzigd behouden. Hiertegen geen bezwaar.

Cultuurhistorische aspecten en Visueel-vormelijke elementen

Het pand is vastgesteld als bouwkundig erfgoed. In functie hiervan werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Stadsontwikkeling/Onroerend Erfgoed/Monumentenzorg. Hieruit volgde dit advies: “Geen bezwaar tegen het vervangen van de vloer omdat de stalen liggers van de troggewelven in zeer slechte staat zijn, vervanging zou betekenen dat er een nieuwe vloer zou gebouwd moeten worden met historische techniek, wat geen meerwaarde meer zou betekenen.

Het schrijnwerk in de voorgevel in aluminium is beeldverstorend door het materiaalgebruik en de indeling. Het schrijnwerk is echter vergund in het verleden met uitzondering van de indeling op de eerste verdieping. Wanneer er schrijnwerk in de voorgevel vervangen zou worden op termijn gaan we ervan uit dat er houten schrijnwerk wordt voorzien met correcte profilering en indeling.”

De achterbouw werd uitgevoerd in bardageplaten met onderaan een betonnen plint. De nooduitgangen werden uitgevoerd in wit aluminium. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt hiertegen geen bezwaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorziening:

Er werd een fietsstalplaats voorzien voor 7 fietsen, waaronder 1 buitenmaatse fiets. Er is echter niet voldoende opstelruimte achter de fietsen voorzien om vlot in te parkeren. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Draairuimte te voorzien conform de bepalingen van artikel 19 en 24 van de verordening toegankelijkheid.

2. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

3. Wijzigingen aan de septische put worden uitgesloten uit de vergunning.

4. Het afvalwater van ruimtes waar voedsel bereid wordt of waar voedsel geconsumeerd wordt te lozen conform de bepalingen van artikel 44 van de bouwcode.

5. De fietsenberging te voorzien conform de inrichtingsprincipes van artikel 29 van de bouwcode.

6. De kantoorruimtes van de gemeenschapsvoorziening op de verdiepingen te voorzien als kantoor- of bergruimte (horende bij de hoofdfunctie gemeenschapsvoorziening) en niet als feestzaal of evenementenruimte.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten