2024_CBS_03145 - Omgevingsvergunning - OMV_2023144955. Pothoekstraat 75. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          24/09/2021: weigering (OMV_2021075570) voor het regulariseren van het verbouwen van een eengezinswoning en wijzigen van de gelijkvloerse functie van dareca naar handel;

-          26/05/2020: proces-verbaal met stakingsbevel (11002_2020_12503_VPV) voor het uitvoeren van gevelwerken zonder voorafgaandelijke vergunning;

-          26/06/1953: toelating (18#31262) voor gevel- en binnenveranderingen.

Vergunde toestand

-          functie:

• eengezinswoning;
• dareca op gelijkvloers met een bruto vloeroppervlakte van 233 m²;

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen met zadeldak; 
• bouwdiepte gelijkvloers 14 m;
• bouwdiepte hoofdvolume 8,3 m;
• kroonlijsthoogte 8,3 m;
• bouwhoogte 12 m;

-          gevelafwerking:

• winkelpui in decoratieve tegeltableaus;
• plint en dorpels in blauwe hardsteen;
• houten buitenschrijnwerk;

-          inrichting:

• koer met oppervlakte van 28 m².

Bestaande toestand

-          functie van het gelijkvloers gewijzigd van dareca naar detailhandel;

-          3 bouwlagen met plat dak;

-          volledig perceel bebouwd op het gelijkvloers;

-          bouwdiepte eerste en tweede verdieping 13,8 m;

-          gewijzigde interne indeling met constructieve ingrepen;

-          dakterras op de eerste verdieping;

-          terrasoverkapping op eerste verdieping over het volledige platte dak;

-          voorgevel afgewerkt in grijze crepi;

-          bruin, aluminium buitenschrijnwerk;

-          gewijzigde raam- en deuropeningen;

-          opbouwrolluik boven het winkelpui;

-          voorgevel voorzien van tweede toegang;

-          voorgevel voorzien van zaakgebonden publiciteit.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• eengezinswoning;
• wijzigen van de functie van het gelijkvloers van dareca naar kantoor;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak; 
• bouwdiepte gelijkvloers 15,65 m;
• bouwdiepte eerste en tweede verdieping 13,95 m;
• kroonlijsthoogte 10,3 m;
• wijzigen van de interne indeling met constructieve ingrepen;

-          gevelafwerking:

• isoleren van de voor- en achtergevel;
• gelijkvloers in grijze natuursteen;
• witte crepi op de verdiepingen;
• wijzigen van raam- en deuropeningen;
• zwart buitenschrijnwerk;
• uitsparing centraal in de voorgevel op de tweede verdieping;
• afzonderlijke toegang voor de eengezinswoning aan de rechterzijde;

-          inrichting:

• open ruimte van 22m² waarvan 10,26m² verhard;
• volledige dakoppervlakte voorzien als groen dak;

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van het gelijkvloers van dareca naar kantoor;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren; 

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          1 Algemene voorschriften, 1.7 Publiek domein, 1.7.1 Open ruimte, tuinen en terrassen: De open ruimte bedraagt in de vergunde toestand 28 m² en wordt in de nieuwe toestand verkleind naar 22 m².

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater).
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26 Afvalberging: De aanvraag voorziet een functiewijziging naar kantoor op de gelijkvloerse verdieping waarvoor geen afgescheiden en verluchte afvalberging van minimaal 4 m² is voorzien;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: Er zijn geen fietsstalplaatsen voor het kantoor.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende functie op het gelijkvloers is complementair aan het wonen waardoor het aanvaardbaar is in de woonstraat.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er dan ook geen bezwaar tegen de gevraagde functiewijziging.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet in een uitbreiding van het volume door het vervangen van het zadeldak door een volwaardige bouwlaag en het vergroten van de bouwdieptes op alle bouwlagen.

Het toevoegen van een volwaardige derde bouwlaag en het vergroten van de bouwdiepte op de tweede en derde bouwlaag kan gunstig geadviseerd worden. In het straatbeeld zijn woningen onder plat dak kenmerkend. Met de voorgestelde bouwdiepte en bouwhoogte blijft de aanvraag binnen het gabarit van de aanpalende woningen waardoor er geen onaanvaardbare negatieve gevolgen zijn voor de privacy en de bezonning van de naastgelegen percelen.

De uitbreiding op de gelijkvloerse verdieping is echter afwijkend op RUP 2060 dat in zijn algemene voorschriften oplegt dat bij verbouwingen en uitbreiding het percentage open ruimte per perceel moet vergroten of gelijk blijven. Binnen huidige aanvraag daalt de open ruimte van 28 m² in de vergunde toestand naar 22 m² in de nieuwe toestand. In de toelichtende nota werd geen motivatie toegevoegd waarom een grotere vloeroppervlakte nodig zou zijn. Er wordt geoordeeld dat de vergunde vloeroppervlakte volstaat voor het inrichten van een kantoor. Als voorwaarde bij vergunning wordt opgelegd dat de bouwdiepte langsheen de linker perceelgrens beperkt moet worden tot 14 m en langsheen de rechter perceelgrens tot 14,5 m.

Visueel-vormelijke elementen

De bouwheer wenst de voorgevel te isoleren en te bepleisteren. Het na - isoleren van de gevels is vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar. Door het energiezuinig renoveren van woningen wordt er bijgedragen aan de klimaatambities, wat wordt gestimuleerd. De afwerking is afgestemd op de architectuur van het pand.

De stad Antwerpen hanteert tot slot een afwegingskader op aanvragen voor een stedenbouwkundige vergunning voor buitengevelisolatie. Bij een gunstig advies tot plaatsing van buitengevelisolatie is men verplicht om de werken over de volledige dikte van 14 cm (isolatie + gevelafwerking materiaal) uit te voeren. Op die manier wordt er maximale energiebesparing gerealiseerd binnen de bepalingen van het rooilijnendecreet.

De arrière-corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden. 

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat bestaande elementen in natuursteen (raamdorpel, plint, …) behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen.

De uitstekende delen van een gevel (plint, raamdorpel, kroonlijst, …) zorgen voor een detaillering van de gevel. Daarnaast hebben deze details ook een functie. Zo beschermt de plint tegen beschadigingen, vervuiling, ...

Indien er voor het uitvoeren van de werken een plint aanwezig is, moet deze behouden blijven. Dit kan door de bestaande plint naar voren te plaatsen (en er achter isolatie aan te brengen) of de bestaande plint te vervangen door een nieuwe plint. 

Bij materialen die schadegevoelig zijn zoals bijvoorbeeld pleisterwerk of sommige plaatmaterialen, kan het aan te bevelen zijn om een plint te plaatsen, ook al is deze niet aanwezig in de bestaande toestand. 

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie).

Deze elementen moeten te allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst Openbaar Domein. 

Wanneer er pleisterwerk is voorzien als gevelmateriaal, worden de randen van bijvoorbeeld raamopeningen voorzien van hoekprofielen. Dergelijke hoekprofielen moeten onzichtbaar worden uitgevoerd. 

Wanneer de nieuwe constructie tot op het openbaar domein komt moet er rekening mee worden gehouden dat het voetpad in de toekomst hersteld kan worden zonder dat er aan de voorgevel ingrepen moeten gebeuren. Dit kan door de bestaande stoeptegel voor de werken weg te nemen en na de werken terug te plaatsen. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven;

2. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

3. De bouwdiepte op de gelijkvloerse verdieping te bepreken tot 14 m langsheen de linker perceelgrens en 14,5 m langsheen de rechter perceelgrens te meten vanaf de rooilijn;

4. In de kelder een afgescheiden en verluchte afvalberging van minimaal 4 m² te voorzien voor het kantoor;

5. In het kantoor 1 fietsstalplaats te voorzien;

6. De isolatie samen met het afwerkingsmateriaal uit te voeren met een totale dikte van 14 centimeter ten opzichte van de rooilijn;

7. De arrière-corps moet behouden blijven en is vrij te laten van materiaal en isolatie;

8. De bestaande lijst in natuursteen ter hoogte van de eerste verdieping te behouden of te vervangen door een nieuwe element in natuursteen, van dezelfde hoogte, die evenveel uitsteekt na het uitvoeren van de werken dan in de oorspronkelijke situatie;

9. De raamopeningen op de tweede verdieping te voorzien van natuursteen dorpels van dezelfde hoogte en uitsteek als de lijst ter hoogte van de eerste verdieping;

10. Een uitstekende kroonlijst te voorzien met dezelfde hoogte en uitsteek ten opzichte van het gevelvlak zoals in de oorspronkelijke toestand;

11. De elementen voor straatverlichting of nutsvoorzieningen die zich aan de gevel bevinden in de bestaande toestand, integraal te verplaatsen;

12. De hoekprofielen die inherent zijn aan het gevelpleisterwerk, onzichtbaar uit te voeren;

13. De nieuwe constructie te laten aansluiten op het openbaar domein op die manier dat toekomstige werkzaamheden aan het openbaar domein kunnen plaatsvinden los van herstelwerken aan de nieuwe constructie. 

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten