2024_CBS_03139 - Omgevingsvergunning - OMV_2023137584. Mechelsesteenweg 107. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          07/02/2020: vergunning (OMV_2019149425) voor het wijzigen van de functie van het gelijkvloers van handel naar wonen met handelsruimte;

-          21/10/216: opname in het vergunningsregister (201648) voor de constructie en gelijkvloers met functie handel;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: Eclectisch woon-en winkelpand

https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/102402.

Vergunde / Geacht vergunde toestand

-          functie:

• woongebouw met aparte woonunit op het gelijkvloers en 1ste verdieping straatzijde met complementaire functie handel;

-          bouwvolume:

• het hoofdgebouw heeft 5 bouwlagen en een plat dak;
• de achterbouw heeft 3 bouwlagen plat dak;
• het perceel is volledig bebouwd op een koer na van 32 m²; 
• hoogte dakrand: 17,33 m.;

-          gevelafwerking:

• het gelijkvloerse deel van de voorgevel en de mezzanine worden uitgevoerd in rode marmer;
• het buitenschrijnwerk van de winkel: metaal zwart gelakt;
• de inkomdeur naar de bovenliggende verdiepingen is uitgevoerd in hout bordeauxkleurig gelakt;
• de ramen van de mezzanine zijn uitgevoerd in hout antracietkleurig gelakt;
• de bovenliggende verdieping witte gevelsteen;
• de ramen in witte PVC- profielen;
• de balustrade in gietijzer zwart gelakt.

Bestaande toestand

-          functie:

• meergezinswoning met complementaire functie handel bij de onderste woonunit;
• gemengd gebouw:
  • gelijkvloerse verdieping: een appartement met handelsfunctie;
  • eerste verdieping: het appartement achteraan het gebouw is een eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 75,75 m²;
  • tweede verdieping: het appartement vooraan is een eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte 82 m² en achteraan is het een eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 69,20 m²;
  • derde- en vierde verdieping zijn telkens eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 111 m².

Nieuwe toestand

-          functie overeenkomstig bestaande toestand;

-          bouwvolume:

• op het vergund bouwvolume wordt een dakterras voorzien van 33,5 m²;
• het dakterras blijft 1,90 m van de perceelsgrens van de linkerbuur.

-          gevelafwerking:

• in overeenstemming met de laatst vergunde toestand;
• de balustrade van het dakterras is uitgevoerd in zwart gelakt staal.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 6;

-          uitbreiden van het volume met een dakterras;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op de volgende punten:

• artikel 22: de ruwbouwmaten van toegangen of deuropeningen moeten minstens 105 cm breed zijn, zodat na afwerking een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90 cm gegarandeerd wordt. De inkomdeuren van de appartementen hebben een breedte van 80 cm wat onvoldoende is;
• artikel 25: bij een manueel te bedienen deur, met uitsluiting van toegangen tot of deuren naar gesloten trappenhallen, moet naast de krukzijde voor een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte worden gezorgd, met een ruwbouwmaat van minstens 45 cm, zodat na de afwerking een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm gegarandeerd wordt. Het appartement tweede verdieping achteraan heeft geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op de volgende punten:

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: de keukens van de appartementen aan de straatzijde beschikken niet over een raamopening dat rechtsreeks voorziet in daglicht, uitzicht en verluchting.
• artikel 25 Toegankelijkheid van de functie: binnen een meergezinsgebouw of gemengd gebouw met meer dan 2 woningen dienen alle ruimten die onderdeel vormen van een woning, met uitzondering van garages, fietsstalplaats of bergplaatsen, één aaneengesloten geheel te vormen. Ze mogen niet van elkaar gescheiden zijn door gemeenschappelijke ruimten zoals traphallen. De logeerkamer met berging en badkamer op de derde en vierde verdieping zijn gescheiden van de rest van het appartement aan de straatzijde door de gemeenschappelijke trappenhal;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de aanvraag voorziet niet in een vlot toegankelijke fietsenberging voor 11 fietsen;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: voor de 5 bijkomende woonentiteiten zijn geen autostaanplaatsen voorzien in het gebouw.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat.

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het pand is gelegen in het afgebakende lokale kernwinkelgebied Mechelsesteenweg (Beleidsnota Detailhandel 2020). Het behoud van een gedeeltelijke winkelruimte op het gelijkvloers is functioneel inpasbaar in de omgeving. Het voorzien van een woonfunctie op de verdiepingen is principieel aanvaardbaar.  

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het huidige bouwvolume werd in 2016 opgenomen in het vergunningenregister.

De huidige indeling van het gebouw in appartementen maakte geen deel uit van deze procedure. Er werd geen bewijs aangeleverd dat het gebouw werd opgedeeld in appartementen. De appartementen op de verdiepingen worden bijgevolg als nieuw beschouwd.

Behoudens het gelijkvloers beschikt geen enkel appartement over een private buitenruimte. Hiertoe wordt een gemeenschappelijk terras voorzien op het hoogste platte dak. Mits een voldoende groene inbedding en het respecteren van de privacy van de geburen is hiertegen vanuit stedenbouwkundig oogpunt principieel geen bezwaar. De inplanting op het inplantingsplan stemt echter niet overeen met de inplanting op het grondplan van het dak zelf. De aanvraag bevat geen informatie van de opgaande scheimuren op de perceelsgrenzen en de bebouwing van de geburen. Er kan bijgevolg niet worden afgetoetst of de inplanting van het terras de privacy bij de buren hindert.

Het advies van de brandweer is ongunstig voor de voorziene toegang naar het gemeenschappelijk terras. Voor het terras kan bijgevolg geen gunstig advies worden verleend waardoor de appartementen niet beschikken over een buitenruimte. Dit is met het oog op een hedendaags wooncomfort niet aanvaardbaar conform artikel 28 ‘Minimale oppervlakte buitenruimte’ van de bouwcode.

Ook de planindeling van de appartementen op de 3de en 4de verdieping, waarbij de inplanting van de gemeenschappelijke trappenhal deze appartementen opdeelt in een voor- en achterzijde, voldoet niet aan een hedendaags verwacht wooncomfort conform artikel 25 van de bouwcode.

Door het ontbreken van ramen in de keukens van de appartementen kunnen deze niet verlucht worden. De keukens beschikken bovendien over geen enkel uitzicht. Het ontbreken van raamopeningen in leefruimten is niet aanvaardbaar conform artikel 24 van de bouwcode.

Elke woning dient over voldoende natuurlijk licht, lucht en uitzicht te beschikken, alsook over een logische planschikking met een voldoende aantal grote slaapkamers en een kwalitatieve buitenruimte (balkon, terras of tuin). Bergingen, gangen, technische (energie) ruimten en afvalverzameling worden bijgevolg functioneel georganiseerd. Deze voorzieningen kunnen ook collectief voorzien worden. De woongelegenheden van een gebouw, of van een project bestaande uit meerdere gebouwen die vervat zitten in dezelfde vergunningsaanvraag, dienen ook gevarieerd in grootte te zijn. Het geheel van deze criteria maakt dat de woningen in voorliggend project niet kwalitatief kunnen zijn.

Cultuurhistorische aspecten en Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag heeft betrekking op een meergezinswoning met winkel in eclectische stijl uit 1910. Het gebouw is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen bezwaar. Volgens hun advies doet het dakterras geen afbreuk aan de aanwezige erfgoedwaarde.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag voldoet niet aan artikel 22 en 25 van de verordening toegankelijkheid.

Afhankelijk van de erfgoedwaarde van de deuren kan hier al dan niet van worden afgeweken. De aanvraag bevat hierover geen informatie.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Volgens het advies van de dienst Mobiliteit moeten voor de bijkomende appartementen 11 fietsenstallingen voorzien worden.

4 appartementen met 1 slaapkamer : 4 x 2 = 8

1 appartement met 2 slaapkamers : 1 x 3 = 3

De fietsenstalplaatsen worden ingetekend in aparte bergingen. Deze worden niet meegeteld volgens het advies. Er moet een gemeenschappelijke fietsenberging ingericht worden voor 11 fietsen. De plaatsing in de kelder is door de inplanting van de keldertrap niet vlot en veilig bereikbaar en bijgevolg niet aanvaardbaar.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en het ongunstig advies van de brandweer.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.