2024_CBS_02357 - Omgevingsvergunning - OMV_2023048682. Pelikaanstraat 20-30. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/103087;

-          19/12/2014: vergunning (3582#2460) voor het wijzigen van het buitenschrijnwerk en gevelreiniging;

-          03/12/2010: vervallen vergunning (20105961) voor het renoveren van een voorgevel (niet uitgevoerd, dezelfde werken aangevraagd in 20142460);

-          29/12/2009: weigering (20095304) voor het renoveren van een voorgevel;

-          05/12/2008: vervallen vergunning (20085005) voor het verbouwen van een bankkantoor tot administratieve ruimte van een hotel;

-          21/12/2007: vergunning (3152#712) voor het wijzigen van de bestemming (verbouwen van bankkantoor tot 4 aparte winkels) en aanpassen van de gevel;

-          01/09/1978: vergunning (18#59414) voor een verbouwing - 20.2.1978;

-          24/01/1969: vergunning (18#51872) voor een verbouwing - 17.12.1968;

-          22/11/1957: toelating (18#37417) voor het vergroten van het Tourist Hotel;

-          28/12/1951: toelating (18#29013) voor binnenveranderingen;

-          03/08/1951: toelating (18#28491) voor gevel- en binnenveranderingen, lichtreclame en schutsel plaatsen;

-          10/06/1931: vergunning (1930#38296) voor gevelveranderingen;

-          10/06/1931: toelating (1931#39297) voor binnenveranderingen;

-          25/10/1929: toelating (1929#34383) voor bank met hotel.

Vergunde toestand

-          functie:

• verblijfsrecreatie: hotel met 133 kamers;
• detailhandel: 4 winkels op de gelijkvloerse verdieping met vide op tussenverdieping;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing van 10 bouwlagen met plat dak;
• verhoogde gelijkvloerse verdieping met tussenverdieping en vides;
• U-vormig volume met opening richting station op sokkel van 2 bouwlagen;
• ‘benen’ van de ‘U’ vooraan lopen door tot 6 bouwlagen hoog;
• ‘rechterbeen’ dubbel zo breed als ‘linkerbeen’;
• erker op de eerste verdieping rechterzijde boven inkom hotel;
• technisch volume op het dak;
• voorwaarden uit 2007:

-          ruimte onder de eventuele duplex enkel als berging of keuken te gebruiken;

-          gelijkvloers en tussenverdieping achteraan mag enkel voor diensten van het hotel en berging te gebruiken en in ieder geval niet als kantoorruimte;

• perceel volledig bebouwd;

-          gevelafwerking:

• gevels in gele gevelsteen met details en een gelijkvloerse plint in witte steen;

• ALGEMEENE – BANKVEREENIGING gebeiteld boven raampartijen van sokkel;
• fijne aluminium profielen ter hoogte van de eerste verdieping;
• buitenschrijnwerk in lichtgrijze aluminium op het gelijkvloers;
• gestructureerde zijgevel met omlijstingen en regelmatig terugkerende partijen glasdals (noordgevel);
• centraal platte constructie in bovenste kroonlijst voor aanbrengen reclame;
• voorwaarde uit 2014:

-          pleisterwerk op het gelijkvloers uitgesloten;

-          reclame tussen de gelijkvloerse en tweede verdieping uitgesloten;

-          buitenschrijnwerk op de overige verdiepingen uitgesloten.

Bestaande toestand

-          functie:

• kantoor achteraan op de gelijkvloerse verdieping en tussenverdieping;
• vijfde winkel links van de inkom naar het hotel;

-          bouwvolume:

• afschuining van de vijfde winkelruimte links van inkom rechtgetrokken;
• insprong links van de vijfde winkelruimte minder diep uitgevoerd;
• uitbreiding van de technische verdieping op het dak;

-          gevelafwerking:

• witte bepleistering ter hoogte van de gelijkvloerse en eerste verdieping;
• airco-unit tegen de voorgevel boven de uiterst linkse winkel;
• reclameborden en zonneluifels boven de winkelpui;
• gewijzigd buitenschrijnwerk op het gelijkvloers;
• gewijzigde indeling van het schrijnwerk in de ‘benen’ van het U-vormig volume.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• verblijfsrecreatie: hotel met 145 kamers;
• detailhandel: 4 winkels op de gelijkvloerse verdieping met vide op tussenverdieping;
• reca: koffiekiosk tussen de ingang van het hotel en de ingang van de horecaruimte in de kelder;
• reca: in de kelder;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing van 10 bouwlagen met plat dak;
• verhoogde gelijkvloerse verdieping met tussenverdieping en vides;
• U-vormig volume: ongewijzigd;
• erker op eerste verdieping: ongewijzigd;
• uitbreiding technisch volume op het hoogste dak voor luchtgroepen en koeling/verwarming;
• open ruimte op het gelijkvloers met een oppervlakte van circa 50 m²;

-          gevelafwerking:

• gevels in gele gevelsteen met details in natuursteen;
• gevel in kalei/pleisterwerk op het gelijkvloers;

• ALGEMEENE – BANKVEREENIGING: ongewijzigd;
• fijne aluminium profielen ter hoogte van eerste verdieping;
• gewijzigd buitenschrijnwerk in bruin en antracietkleurige aluminium op het gelijkvloers;
• gestructureerde zijgevel (noordgevel): ongewijzigd;
• centraal platte constructie in bovenste kroonlijst: ongewijzigd;
• geïsoleerde en gepleisterde achtergevel;
• technische verdieping in gebroken wit pleisterwerk en bronskleurige akoestische panelen.

Inhoud van de aanvraag

-          deels slopen van de achterbouw;

-          vermeerderen van het aantal hotelkamers van 133 naar 145;

-          inrichten van een recafunctie naast de inkom van het hotel;

-          wijzigen van de functie naar reca in de kelder;

-          isoleren en bepleisteren van de achtergevel;

-          plaatsen van een constructie op het dak;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Op 11 oktober 2021 nam het college akte van een melding ingediend door NV Etablissements Aubert voor de exploitatie van een hotel (OMV_2021135368).

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de wijziging en uitbreiding van het Century Hotel.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) Century Hotel
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-         Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 20 Trappen:

§4 Voor het begin en aan het einde van de trap moet de trapleuning minstens 40 cm horizontaal verderlopen. Als de leuning in het ijle stopt, moet ze worden afgerond naar de grond of naar de wand. De balustrades lopen niet overal 40 cm door.

• artikel 22 Toegangen en deuropeningen:

§2 De ruwbouwmaten van toegangen of deuropeningen moeten minstens 105 cm breed zijn, zodat na afwerking een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90 cm gegarandeerd wordt. De doorgang naar het halletje voor de toegang tot hotelkamer 03.05 is slechts 0,83 m breed. De toegang tot de liftsas vanuit de inkomhal van de horeca verloopt via 2 deuren met een breedte van slechts 0,73 m. De deurbladen draaien in tegenovergestelde richting.

• artikel 24 Draairuimte:

Vóór en achter elke toegang of deur moet voor een vrije en vlakke draairuimte worden gezorgd. De draaicirkel van de deur tussen de co-workingspace en de gang is net te klein. Aan de trekzijde van de deur tussen de recaruimte en de gang in de kelder is er geen vrije en vlakke draairuimte aanwezig. Aan de trekzijde van de deur tot hotelkamer 01.03 is door de aanwezigheid van het bed geen vrije en vlakke draairuimte aanwezig.

• artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur:
  Er is slechts een opstelruimte van 0,40 m in plaats van 0,50 m naast de trekzijde van de deur om naar het gemengde sanitaire blok te gaan op de eerste verdieping.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:

Het buitenschrijnwerk is beeldverstorend qua opdeling en materialisatie.

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

De voorgevel werd ter hoogte van het gelijkvloers deels afgewerkt met kalei. Dit is niet in harmonie met de overige geveldelen. Het materiaal van het buitenschrijnwerk is niet benoemd op de geveltekeningen. Op de foto’s is te zien dat meerdere soorten schrijnwerk werden toegepast zowel qua profielen als qua kleur. Hierdoor verliest de gevel haar samenhang.

• artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels:

De deur van winkelruimte W-01 draait open over het openbaar domein, wat niet is toegelaten.

• artikel 16 Technische uitsprongen:

Tegen de gelijkvloerse voorgevel werd in de bestaande toestand een airco geplaatst. De airco is te zien op de foto’s maar is niet opgetekend op de aanzichten van de bestaande of nieuwe toestand waardoor het onduidelijk is of deze bewaard blijft.

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

Volgens de laatst vergunde snede is de verdiepingshoogte waar de hotelkamers zijn telkens 3 m. De 6de, 7de, 8ste en 9de verdieping hebben een hoogte van slechts 2,45 m na het aanbrengen van verlaagde plafonds. Dit is minder dan de minimaal vereiste 2,60 m.

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

De hotelkamers 02.16, 03.16, 04.16, 05.16, 06.18, 06.19, 07.18, 07.19, 08.18, 08.19, 09.18 en 09.19 hebben volgens het aanzicht van de achtergevel geen opengaande raamopeningen waardoor de ruimtes niet op een natuurlijke wijze kunnen worden verlucht.

• artikel 26 Afvalverzameling:
  Op de gelijkvloerse verdieping bevindt zich een afvalberging, waarvan het niet duidelijk is of deze is voorzien van verluchting.
• artikel 27 Open ruimte:

Er wordt circa 7% van het perceel ontpit, wat minder is dan de minimaal vereiste 20% bij functiewijziging.

• artikel 30 Autolstalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

Voor de 12 bijkomende hotelkamers worden geen autostalplaatsen voorzien.

• artikel 33 Zaakgebonden publiciteit:

De reclame op het gelijkvloers bestaat niet uit losse letters.

• artikel 38 Groendaken:

De open ruimte die gecreëerd wordt aan de achterzijde bevindt zich boven de bestaande en vergunde kelderverdieping. Bovenop de kelder wordt geen gronddekking voorzien van minstens 1 m.

• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen en artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:

Door het ontbreken van volledige rioleringsplannen is het niet duidelijk of het pand wordt voorzien van een gescheiden rioolstelsel dat gescheiden wordt aangeboden aan de straat.

• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:
  Horeca-inrichtingen en andere bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen. Er komt een nieuwe horecaruimte op de kelderverdieping. Er is geen grondplan van de fundering om te zien of er een vetafscheider wordt geplaatst.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd. Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd. Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet in de grondige renovatie van het hotel en de introductie van een nieuw hotelconcept. De vier vergunde handelszaken op het gelijkvloers blijven ongewijzigd. Op de kelderverdieping en ter hoogte van de toegang tot het hotel wordt nu een recafunctie voorzien. Er werd met betrekking tot de functies advies gevraagd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing/Business en Innovatie. Dit advies is voorwaardelijk gunstig en luidt als volgt:

“De aanvraag omvat de renovatie en modernisering van een bestaand hotel. De site is gelegen binnen de contour van het hoofdkernwinkelgebied Centrum Antwerpen en de strategische horecakern Centraal Station. Het past ook binnen de hotelcluster rond het Centraal Station. Het hele gebouw wordt grondig gerenoveerd in functie van het nieuwe hotelconcept, de bestaande winkels op het gelijkvloers blijven behouden met uitzondering van de onvergunde handelsruimte aan de ingang zodat de toegangszone verbeterd wordt. De verruimde inkom geeft ook toegang tot de ondergrondse recaruimte. Dit zou kunnen gebruikt worden als nightlife locatie zoals voorzien is in de beleidsvisie Nightlife. Voor het recagedeelte is een horecavergunning vereist. Daarom wordt er voor het dossier een voorwaardelijk gunstig advies gegeven.”

Ook de stedelijke dienst Visit Antwerpen geeft een voorwaardelijk gunstig advies: “Het hotel dient stedenbouwkundig in orde te zijn en een nieuwe uitbatingsvergunning op Vlaams niveau aan te vragen gezien het over een nieuw concept gaat.”

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het aantal hotelkamers wordt vermeerderd van 133 tot 145, wat geen noemenswaardige verdichting betekent.

De aanvraag beoogt verder een ontpitting van het perceel door een gedeeltelijke sloop van het bouwvolume aan de achterzijde. Zo worden de gelijkvloerse en eerste verdieping voorzien van licht en lucht aan de achterzijde van het perceel. De open ruimte die hierdoor ontstaat, heeft een oppervlakte van circa 50 m2 wat overeenstemt met ongeveer 7% van de perceeloppervlakte. Artikel 27 van de bouwcode legt op dat bij functiewijziging 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd dient te zijn. Gezien het perceel gelegen is in kernwinkelgebied en het slechts over een gedeeltelijke functiewijziging gaat waarbij enkel de kelderverdieping en een klein deel van het gelijkvloers worden omgevormd, kan deze afwijking op de 20% open ruimte worden toegestaan.

Op het dak wordt de technische verdieping beperkt uitgebreid ter afscherming van de luchtgroepen en warmtepompen die op het dak worden geplaatst. De hoogte bedraagt minder dan 2,50 m en bevindt zich binnen een denkbeeldige hoek van 45° ten opzichte van de kroonlijst waardoor deze uitbreiding zich ruimtelijk inpast.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De gevels van het hotel zijn in de vergunde toestand uitgevoerd in gele gevelsteen op een gelijkvloerse plint in witte steen. Op de eerste verdieping zijn de ramen vergund in fijne aluminium profielen en op het gelijkvloers in lichtgrijze aluminium.

In het verleden werd de gevel al meermaals gewijzigd zonder dat hiervoor vergunningen werden bekomen. Zo zijn er in de voorgevel meerdere soorten buitenschrijnwerk (zowel qua materiaal, kleur als profieldikte) terug te vinden en werd een deel van het gelijkvloers uitgevoerd in kalei/pleisterwerk. Deze gevelwijzigingen werden reeds uitgesloten uit de vergunning van 2014 maar worden in voorliggende aanvraag niet aangepast.

De nieuwe toegangen tot hotel en recafunctie worden in voorliggende aanvraag voorgesteld in antracietkleurige aluminium waardoor de uniformiteit van het buitenschrijnwerk in de gevel nog bijkomend wordt verstoord. Deze ingrepen, inclusief de vormentaal van de koffiekiosk, zijn niet in harmonie met de architectuur van de vergunde constructie en verstoren de erfgoedwaarde van het pand waardoor de aanvraag strijdig is met artikels 5 en 6 van de bouwcode.

Bovendien werden tegen de gelijkvloerse voorgevel meerdere reclamepanelen aangebracht die in strijd zijn met artikel 33 van de bouwcode. Ook werden boven de gelijkvloerse gevelpui zonneluifels geplaatst die niet vergund zijn. In de vergunning van 2014 werd de reclame reeds uitgesloten van vergunning.

De werken zijn gesitueerd in een pand dat is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de administrateur-generaal van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt dat er voor het eerst een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten. Voor gebouwen opgenomen in de inventaris wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Om die reden werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies is voorwaardelijk gunstig en luidt als volgt:

“Het interieur bleek na onderzoek al sterk verbouwd. We gaan uit van behoud van de kelderruimte inclusief authentieke afwerking zoals in de nota omschreven. We merken op dat het buitenschrijnwerk (met uitzondering van het schrijnwerk op de eerste verdieping) niet uniform is en ook beeldverstorend qua indeling en materialisatie. We gaan uit van een overleg met onze dienst wanneer er nieuw schrijnwerk geplaatst zou worden.

Op basis van de plannen blijkt dat het schrijnwerk op de gelijkvloerse verdieping (deel hotel) wordt aangepast en er een koffie-uithaal wordt voorzien. We stellen ons de vraag waarom er geen kwalitatieve toegang tot het hotel wordt voorzien die de breedte van de volledige opening heeft met een schrijnwerkinvulling die geen afbreuk doet aan de gevelarchitectuur.

Ook het verschil in gevelafwerking (gelijkvloers) wordt niet aangepakt, wat toch wel een gemiste kans is gelet op de totaalrenovatie van het gebouw.

Er wordt dan ook voorgesteld om alle gevelwerken uit te sluiten en een voorstel voor te leggen dat qua indeling en materialisatie aansluit bij het vergunde schrijnwerk en de gevel opwaardeert.

Volgende voorwaarden worden opgelegd:

-          behoud kelderruimte met authentieke afwerking;

-          uitsluiten buitenschrijnwerk gevels.”

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden.
Het buitenschrijnwerk, met uitzondering van het schrijnwerk op de eerste verdieping, de afwerking in kalei/pleisterwerk op de gelijkvloerse verdieping, de gevelreclame tussen de gelijkvloerse en eerste verdieping en de zonneluifels worden uitgesloten uit de vergunning. Het is aangewezen om voorafgaand aan een nieuwe aanvraag contact op te nemen met de dienst Monumentenzorg en de dienst Omgevingsvergunningen om alle gevelwijzigingen voor te leggen.

Daarnaast is op de aangeleverde foto’s te zien dat tegen de voorgevel op het gelijkvloers een airco werd geplaatst. Het plaatsen van een klimaatbeheersingstoestel tegen de voorgevel wordt niet toegestaan volgens artikel 16 van de bouwcode. Gezien de airco niet is opgetekend op de gevelaanzichten van de bestaande of nieuwe toestand is het niet duidelijk of deze bewaard blijft. De airco wordt daarom uitgesloten uit de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er wordt opgemerkt dat het schrijnwerkgeheel van de uiterst linkse handelszaak een toegangsdeur heeft die opendraait over het openbaar domein in tegenstelling tot hetgeen werd vergund in 2007. Dit is strijdig met artikel 14 van de bouwcode. Het naar buiten draaien van deze deur kan voor onveilige situaties zorgen voor passerende voetgangers en belemmert het voetpad. Het buitenschrijnwerk van de handelszaak wordt uitgesloten uit de vergunning.

Bij de renovatie worden volgens de info op de snedes meerdere verlaagde plafonds geplaatst. Hierdoor hebben de hotelkamers op de 6de, 7de, 8ste en 9de verdieping een vrije hoogte die beperkt is tot slechts 2,45 meter. Dit is niet conform artikel 21 van de bouwcode dat een minimale vrije hoogte voor verblijfsruimtes oplegt van 2,60 meter. Omwille van het gebruiksgenot wordt als voorwaarde opgelegd de kamers op deze verdiepingen uit te voeren met een minimale hoogte van 2,60 meter.

Daarnaast wordt opgemerkt dat meerdere hotelkamers niet zijn voorzien van ramen met opengaande vleugels. Dit is in strijd met artikel 24 van de bouwcode dat stelt dat iedere verblijfsruimte minimaal één te openen gevel- of dakdeel dient te hebben zodat de ruimte op natuurlijke wijze geventileerd kan worden. Licht en lucht zijn basisvoorwaarden voor de gezondheid van de gebruikers en voor een minimale verblijfskwaliteit van elke verblijfsruimte. Volgens de info in de beschrijvende nota wordt het pand voorzien van mechanische ventilatie, zonder vermelding van welk systeem. Voor de duidelijkheid wordt als voorwaarde voor vergunning opgelegd om alle hotelkamers te voorzien van opengaande geveldelen of om het gebouw uit te rusten met een ventilatiesysteem D.

Op de gelijkvloerse verdieping wordt een afvalberging ingericht. Gezien dit de enige afvalberging is in het gebouw dient deze gedeeld te worden voor zowel de hotelfunctie als voor de recafunctie. Het is niet duidelijk of deze berging voldoet aan artikel 26 van de bouwcode. Dit wordt opgenomen als voorwaarde voor vergunning.

De ontpitting aan de achterzijde beperkt zich tot het bovengrondse bouwvolume, de onderliggende kelderverdieping blijft ongewijzigd. Artikel 38 van de bouwcode legt op dat ruimten waarvan het plafond zich bevindt onder het aangrenzende maaiveld, voorzien moeten worden van een grondlaag met een dikte van minimaal 1 meter. De laagdikte die wordt voorzien, is echter veel beperkter. Dit zorgt ervoor dat het regenwater dat erop valt minder lang wordt vastgehouden en veel sneller wordt afgevoerd dan bij een grotere laagdikte het geval zou zijn. De patio moet daarom worden voorzien van een gronddekking van minimaal 1 meter zoals bepaald in het voorwaardelijk gunstig advies van Aquafin/Waterlink.

De kelderplannen tonen niet de volledige riolering waardoor het niet duidelijk is of het pand wordt voorzien van een gescheiden rioolstelsel. Aangezien het om een grondige verbouwing gaat en het pand is voorzien van een volledige onderkeldering wordt als voorwaarde opgelegd dat de RWA en DWA gescheiden moeten worden aangelegd en gescheiden moeten worden aangeboden aan de straat conform artikels 40 en 41 van de bouwcode.

Daarnaast is het ook niet duidelijk of de riolering wordt voorzien van een vetafscheider voor de recafunctie in de kelder. Indien op de kelderverdieping voedsel wordt verwerkt en/of er warme maaltijden worden geconsumeerd dan is het volgens artikel 44 van de bouwcode verplicht om het afvalwater via een vetafscheider te lozen. Dit wordt opgenomen als voorwaarde voor vergunning.

Tot slot wijkt de aanvraag af op meerdere punten van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid:

-          Niet alle leuningen van alle trappen lopen 40 cm horizontaal verder aan het begin en einde van elke trap. Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd om de aanvraag in overeenstemming te brengen met artikel 20.

-          Alle doorgangen moeten een minimale doorgangsbreedte van minstens 90 cm hebben na afwerking. In geval van dubbel opendraaiende deuren moet deze breedte gegarandeerd worden nadat één deurvleugel is geopend. De doorgang naar het halletje richting hotelkamer 03.05 heeft een doorgangsbreedte van slechts 0,83 meter en voldoet hier niet aan. Ook de toegang tot de liftsas vanuit de inkomhal richting de ondergrondse recafunctie verloopt via twee deuren met een breedte van slechts 0,73 meter. Beide doorgangen dienen aangepast te worden zodat ze voldoen aan artikel 22.

-          Alle deuren waarop de verordening van toepassing is, moeten worden voorzien van een vrije en vlakke draairuimte aan de duw- en trekzijde van de deuren. Aan de duwzijde moet de draairuimte het gesloten deurvlak raken en aan de trekzijde moet de uiterste rand van de draairuimte het draaivlak van de deur raken. Dit is niet in orde voor de deur tussen de gang en de co-workingspace, de deur tussen de gang en recaruimte in de kelder en de deur van de hotelkamer 01.03. Het aanpassen van de deuren conform artikel 24 wordt opgenomen als voorwaarde voor vergunning.

-          Op de eerste verdieping wordt naast de toegangsdeur tot het gemengd sanitair slechts een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van 0,40 meter voorzien in plaats van de minimaal vereiste 0,50 meter. De gang is voldoende breed om voldoende doorgangsbreedte en voldoende wand- en vloerbreedte te kunnen realiseren. Als voorwaarde voor vergunning wordt opgenomen om de deur te verplaatsen conform artikel 25.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

De uitbreiding van het hotel is beperkt, waardoor er geen extra personeel nodig is.

Voor het personeel wordt een fietsenstalling ingericht op het gelijkvloers voor 8 fietsen.

Laden en lossen

Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving. Dit wordt opgenomen als voorwaarde voor vergunning

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Het voorwerp van de aanvraag betreft de wijziging en uitbreiding van het Century Hotel gelegen aan de Pelikaanstraat 20 te 2018 Antwerpen. Het hotel heeft 133 kamers en een restaurant. Het aantal hotelkamers wordt vermeerderd van 133 tot 145, en een hotelbar wordt voorzien in de kelder.

In het hotel zullen de volgende indelingsplichtige activiteiten worden ontplooid:

• 3.2.2°a) het lozen van huishoudelijk afvalwater met een debiet van 15.000 m3/jaar;
• 16.3.2°b) de exploitatie van koelinstallaties met een gezamenlijk geïnstalleerde drijfkracht van 240 kW;
• 17.4) de opslag van gevaarlijke producten in kleine verpakkingen met een maximale hoeveelheid van 250 liter.

De verwarming en koeling van het gebouw zullen volledig elektrisch zijn. De bestaande koelinstallatie wordt verwijderd en vervangen door een nieuwe koelinstallatie (VRF-systeem) met een totaal elektrisch vermogen van 240 kW. Het VRF-systeem zal bestaan uit 5 installaties die gebruik maken van het koelmiddel R410A (Tabel 1).

Tabel 1: Overzicht van de toestellen voor het fysisch behandelen van gassen

Uit het dossier blijkt dat de koelinstallaties gebruik maken van het koelmiddel R410A. Het koelmiddel R410A heeft een hoog Global Warming Potential (GWP) van respectievelijk 2.088. In het kader van duurzaamheid en het minimaliseren van de impact bij accidentele vrijstelling wordt gevraagd te onderzoeken of een koelmiddel met een lager GWP gebruikt kan worden dat niet onderhevig is aan uitfasering.

Een geluidstudie werd toegevoegd aan het onderhavig aanvraagdossier. De geluidstudie bevat een berekening van de geluidsoverdracht van alle geluidsbronnen behorende tot het gebouw. Het betreft zowel de warmtepompen als de luchtgroepen.

Uit de resultaten van het rekenmodel blijkt dat de geluidsnormen in openlucht nageleefd kunnen worden, mits de volgende maatregelen genomen worden:

-          het plaatsen van geluidsschermen (2,20 m hoog) rondom de installaties op het dak (+10);

-          het beperken van het geluidsvermogen van de 10 warmtepompen met minimaal 16 dB, door die in te stellen op ‘low noise’ modus op voorwaarde dat de werkingsmodus voldoende gezekerd is. Indien dit niet mogelijk is, is een geluidsisolerende omkasting nodig met gedempte luchttoevoer en luchtafvoer die een minimale tussenschakeldemping van 16 dB(A) realiseert.

-          het voorzien van een passende geluidsdemper op de aanzuig van luchtgroepen 2 en 3 (LG02 en LG03) op verdieping +1 en op de afblaas van luchtbehandelingsgroepen 1, 2 en 3 (LG01, LG02 en LG03) op verdieping +10.

In het dossier wordt aangegeven dat deze maatregelen toegepast zullen worden conform de aanbevelingen van de geluidstudie zodat geluidsnormen in openlucht nageleefd kunnen worden.

Na de installatie moet gecontroleerd worden of te allen tijde aan de geluidsnormen zoals bepaald in bijlage 4.5.4 van Vlarem II, wordt voldaan. Dit dient bevestigd te worden door resultaten van effectieve geluidsmetingen, dit na opstart van de exploitatie van de koelinstallaties. Wanneer zou blijken dat niet voldaan is aan de richtwaarde, dan moet de exploitant onmiddellijk de nodige geluidsbeperkende maatregelen treffen om dit te bewerkstelligen. 

Verder zal in de hotelbar een geluidsmeter worden geplaatst om het geluidsniveau op te volgen zodat dit de norm van 85 d(B)A niet overschrijdt.

De stookinstallaties op gas worden verwijderd. Dit werd door de exploitant bevestigd (18 december 2023). De rubriek 43.1.1°b) is dan zonder voorwerp en wordt dan ook verwijderd uit de vergunning.

De transformator van 250 kVA wordt verwijderd en vervangen door een nieuwe transformator van 630 kVA. Een nieuwe UPS (Uninterruptible Power Supply) zal worden geïnstalleerd om de stroom te garanderen in geval van nood. De UPS en de transformator zijn niet indelingsplichtig.

De transformator zal worden voorzien van een inkuiping. De opslag van gevaarlijke producten in kleine verpakkingen gebeurt op lekbakken. Gelet op de genomen maatregelen zullen de effecten op de bodem niet aanzienlijk zijn. 

Het lozen van huishoudelijk afvalwater blijft ongewijzigd ondanks de uitbreiding met 12 kamers. Dit doordat er reeds voldoende debiet vergund werd (OMV_2021135368).

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. De bijgevoegde voorwaarden uit het advies van de Astrid-veiligheidscommissie zijn strikt na te leven.

3. De bijgevoegde voorwaarden uit het advies van Aquafin zijn strikt na te leven.

4. De hotelkamers op de 6de, 7de, 8ste en 9de verdieping moeten uitgevoerd worden met een minimale vrije hoogte van 2,60 meter conform artikel 21 van de bouwcode.

5. Alle hotelkamers moeten conform artikel 24 van de bouwcode worden voorzien van opengaande geveldelen of uitgerust met een ventilatiesysteem D.

6. De afvalberging dient toegankelijk te zijn voor zowel de hotelfunctie als de recafunctie en te voldoen aan artikel 26 van de bouwcode.

7. Het pand dient te worden voorzien van een gescheiden rioolstelsel met 1 DWA (droogweerafvoer) en 1 RWA (regenwaterafvoer) conform artikel 40 van de bouwcode. Het gescheiden stelsel moet gescheiden aangeboden worden aan de straat conform artikel 41 van de bouwcode.

8. Indien op de kelderverdieping voedsel wordt verwerkt en/of er warme maaltijden worden geconsumeerd, dan dient het afvalwater via een vetafscheider te worden geloosd conform artikel 44 van de bouwcode.

9. De aanvraag moet voldoen aan alle voorschriften van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid:

-          De trapleuningen moeten 40 cm horizontaal verder lopen aan het begin en einde van elke trap conform artikel 20.

-          De doorgang naar het halletje richting hotelkamer 03.05 dient conform artikel 22 uitgevoerd te worden met een minimale netto doorgangsbreedte van minstens 0,90 meter. Bij de toegang tot de liftsas vanuit de inkomhal richting de ondergrondse recafunctie dient de vrije doorgangsbreedte van minstens 0,90 meter gegarandeerd te worden door de eerst opendraaiende deurvleugel conform artikel 22.

-          De deuren tussen de gang en de co-workingspace, de deur tussen de gang en de recaruimte in de kelder en de deur van de hotelkamer 01.03 moeten voldoen aan artikel 24.

-          De toegang tot het gemengd sanitair op de eerste verdieping moet uitgevoerd worden met een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 0,50 meter conform artikel 25.

10. Laden en lossen dient te gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

11. De authentieke afwerking van de kelderruimte dient bewaard te blijven.

12. Al het buitenschrijnwerk in de voorgevel, met uitzondering van het buitenschrijnwerk op de eerste verdieping, wordt uitgesloten uit de vergunning.

13. De gevelafwerking in kalei/pleisterwerk op de gelijkvloerse verdieping wordt uitgesloten uit de vergunning.

14. De gevelreclame tussen de gelijkvloerse en eerste verdieping wordt uitgesloten uit de vergunning.

15. De zonneluifels boven de gelijkvloerse gevelpui worden uitgesloten uit de vergunning.

16. De airco tegen de voorgevel op gelijkvloerse verdieping wordt uitgesloten uit de vergunning.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de voorgestelde vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de VLAREM wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt positief advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubriek(en)

Gecoördineerde rubriek(en)

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

1. In functie van het werkingsregime van de (luchtgroepen en) warmtepompen dienen adequate akoestische ingrepen voorzien te worden aan de buitenunit teneinde hinder naar de omgeving te beperken en te kunnen voldoen aan de geluidsnormen. 
   
   

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

De voorliggende aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het kaderbesluit ‘Stedenbouwkundige lasten’ goedgekeurd door het college op 9 maart 2018 (jaarnummer 2018_CBS_02203).

Na de werken zal het Century Hotel 145 hotelkamers omvatten. Dit is een toename met 12 kamers. Op het gelijkvloers blijven 4 van de 5 retailunits behouden.

Zowel voor de functie hotel als de functie retail is er een afname in bruto vloeroppervlakte (BVO). De afname in BVO bedraagt respectievelijk 113 m² voor de functie hotel en 19 m² voor de functie retail.

Hierdoor komt het theoretisch normbedrag op 0 euro waardoor er geen stedenbouwkundige lasten verschuldigd zijn.

Standpunt college

Het college sluit zich grotendeels aan bij het standpunt van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het college beschouwt de aanbeveling van de stedelijke dienst Monumentenzorg inzake de kelderruimte als waardevol, maar niet van die aard dat ze als voorwaarde moet worden opgelegd.
Voorwaarde 11 wordt bijgevolg geschrapt.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten