2024_CBS_03323 - Omgevingsvergunning - OMV_2023097855. Pieter van Hobokenstraat 2. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          26/02/1982: vergunning (18#81039) voor een verbouwing;

-          29/03/2019: vaststelling als bouwkundig erfgoed:
https://inventaris.onroerenderfgoed.be/erfgoedobjecten/5989.

Vergunde toestand

-          functie: handelsruimte/woning uitbater en één studentenkamer:

• gelijkvloerse verdieping en gedeelte van de eerste- en tweede verdieping: handelsruimte met dagverblijf van de uitbater;
• gedeelte eerste verdieping: sanitaire voorzieningen studentenkamer;
• gedeelte tweede verdieping: studentenkamer;

-          bouwvolume:

• hoekgebouw van 2 tot 3 bouwlagen met een zadeldak en een puntgevel aan de voorgevel zijde Prinsesstraat;
• perceel volledig bebouwd;

-          gevelafwerking:

• gedecapeerde gevel in rode gevelsteen met zwart geschilderd houten gevelschrijnwerk;
• plint in blauwe hardsteen;
• gevelelementen in zandsteen;
• centrale toegang voor de reca-functie en aan de linkerzijde een aparte toegang naar de studentenkamer.

Bestaande toestand

De bestaande toestand wijkt af tegenover de vergunde toestand.

Nieuwe toestand

Overeenkomstig met de vergunde toestand met volgende wijzigingen of aanvullingen:

-          functie: 

• gelijkvloerse verdieping: restaurant/ café;
• bovenliggende verdiepingen: 2 appartementen (wonen);

-          bouwvolume:

• interne verbouwingen (wijziging indeling);
• nieuwe dakkapel aan de achterzijde met een plat dak met daarin de trappenhal;

-          gevelafwerking:

• centrale toegang voor de reca-functie en aan de linkerzijde een aparte toegang naar de appartementen.

Inhoud van de aanvraag

-          Functiewijziging op het gelijkvloers van detailhandel naar reca

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden naar 2;

-          uitbreiden van het volume door het bovendaks doortrekken van de traphal;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend(e) punt(en):

-          artikel 2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde:

in CHE-gebied, bij beschermd erfgoed, worden de wijzigingen tegenover de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur en het interieur van gebouwen, als voor de bijhorende buitenruimten. Het interieur wordt gewijzigd. Er worden eveneens een dakuitbouw en dakramen voorzien.

-          artikel 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen:

De dakuitbouw (doortrekken traphal) is niet in harmonie met het referentiebeeld. De dakuitbouw die zich laat lezen als een dakkapel bevindt zich niet op minimum 0,75 m van het midden van scheidsmuren. De dakkapel is breder dan 1,50 m breed. Het is onduidelijk of de kroonlijst wordt onderbroken.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag. De toegang tot de publiek toegankelijke ruimte wordt niet gewijzigd tegenover de laatste vergunning.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:
  in CHE-gebied, bij beschermd erfgoed, worden de wijzigingen tegenover de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur en het interieur van gebouwen, als voor de bijhorende buitenruimten. Het interieur wordt gewijzigd. Er worden eveneens een dakuitbouw en dakramen voorzien.

• artikel 15 In- en uitsprongen aan daken:
  in- en uitsprongen aan hellende daken moeten op minstens 0,60 meter van de eigendomsgrens worden ingeplant. De kroonlijst mag niet worden onderbroken.
  De uitsprong aan het hellend dak bevindt zich op minder dan 0,60 meter van de eigendomsgrens. Het is onduidelijk of de kroonlijst wordt onderbroken;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  de minimale plafondhoogte voor verblijfsruimten bedraagt 2,60 meter. De mezzanine in de slaapkamers voldoen hier niet aan.
• artikel 26 Afvalverzameling:
  functies anders dan wonen, dienen een aparte afvalberging te hebben van minstens 4 m² en voorzien van verluchting. Het café lijkt op de plannen geen afgescheiden afvalberging te hebben;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  de netto-oppervlakte voor een buitenruimte bedraagt minimum 4 m², vermeerderd met 2 m² per bijkomende slaapkamer. Het ontwerp voldoet hier niet aan;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de voorziene fietsstalplaats is te klein;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er wordt geen autostalplaats voorzien;
• artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit:
• In CHE-gebied en voor inventarispanden geldt dat publiciteit op het gevelvlak en op het dak enkel mag bestaan uit losse letters. De foto’s die op de muren zijn geplaatst voldoen hier niet aan. Het uithangbord op de hoek hangt niet op een hoogte tussen 2,60 meter boven het aangrenzende maaiveld en de 3de verdieping;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  voor scheidingsmuren geldt dat een opstand van 0,30 meter dient te worden voorzien ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakdeel. Deze opstand mag niet met brandbaar materiaal worden bekleed. Uit de plannen is het onvoldoende duidelijk of deze opstand wordt voorzien volgens de bepalingen van dit artikel;
  enkelvoudige scheidingsmuren dienen te worden opgericht in niet-geperforeerd, massief materiaal. Dit is onvoldoende duidelijk weergegeven op de plannen; De dakuitbouw wordt volledig op eigen perceel voorzien waardoor de buitenmuur er van op de perceelgrens wordt uitgevoerd en niet als een scheidsmuur op de perceelsgrens.

• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen & artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel;
  bij ingrijpende renovaties waarbij het rioolstelsel kan worden aangepast, dient een gescheiden stelsel te worden voorzien dat voldoet aan de bepalingen van dit artikel;
• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:
  horeca-inrichtingen, bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt zijn verplicht om hun afvalwater via vetafscheiders te lozen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 1000 jaar onder toekomstig (2050) klimaat.

Het project is gelegen in een zone met een fluviale overstromingskans van 1 keer op 1000 jaar onder toekomstig (2050) klimaat.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Gezien de gelijkvloerse functiewijziging van commerciële ruimte naar reca werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing – Business en Innovatie.

Het advies leest als volgt:

“De aanvraag omvat aanpassingen aan een eerder vergund commercieel gelijkvloers met bovenliggende bewoning. Gunstig advies voor de functiewijziging van de gelijkvloerse functie naar reca van dit pand gelegen in de zone verspreide bewinkeling. In de aanvragen/plannen is de ruimte als handelsruimte aangeduid; het betreft echter een reca-functie (broodjeszaak). De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zone behoud van de vergunde commerciële ruimten mogelijk is en dat optimalisatie ervan gunstig wordt geadviseerd.”

De voorgestelde functiewijziging is bijgevolg in overeenstemming met de geldende bestemmingsvoorschriften.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan niet ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld.

Door het uitbreiden van het woonprogramma met 1 woonentiteit wordt de draagkracht van de site overschreden. Dit uit zich door een gebrek aan verblijfskwaliteit. Zo heeft geen enkele woonentiteit een buitenruimte en is de leefruimte (keuken/eet/woonkamer) in geen van beide woonentiteiten in verhouding tot de oppervlakte van de slaapkamers.

De geplande dakuitbouw in de hoek van de linker- en achterperceelsgrens laat zich lezen als een dakkapel en heeft een grote impact op de voor dit pand kenmerkende dakvorm en is hierdoor niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Strijdig met het RUP is deze dakkapel breder dan 1,5 m en bevindt deze zich op de scheidsmuur.

Bijkomend wordt opgemerkt dat deze dakuitbouw volledig op eigen perceel wordt voorzien en de onderliggende en aanpalende scheimuur niet mee opgetrokken wordt. Deze uitvoering is strijdig met artikel 34 van de bouwcode.

De aanvraag dient hierom dan ook te worden geweigerd.

Cultuurhistorische en Visueel-vormelijke aspecten

Gezien de ligging van het pand in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en de opname op de Inventarislijst Onroerend Erfgoed, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:

“De aangevraagde werken omvatten de regularisatie van een handelsruimte en 2 appartementen, alsook de creatie van een dakuitbreiding op de bestaande structuur.

De desbetreffende woningen, opgebouwd in de 16de eeuw, behielden grotendeels hun historische draagstructuren zoals buitengevels, balkenroosteringen en spantconstructies. De voormalige trapgevels werden in de 19de eeuw ‘gemoderniseerd’ en aangepast tot bepleisterde lijstgevels met behoud van een puntgevel in de Prinsesstraat.

De panden werden zwaar verbouwd in de jaren 1980. Hoewel de toenmalige renovatie een grote en ook deels storende impact heeft gehad om de verschijningsvorm en de historische waarde van de panden, wordt deze verbouwing nergens vermeld of toegelicht in de opgemaakte CHE-nota. De plannen ‘vergunde toestand’ wijken af van de effectieve vergunde toestand uit 1982 wat betreft buitenschrijnwerk en bovendakse schouwen. Bovendien worden de uitgevoerde wijzigingen ten opzichte van deze laatste vergunning, dewelke het onderwerp zijn van voorliggende aanvraag, nergens toegelicht of gemotiveerd vanuit een historisch standpunt.

Zonder deze toelichting of motivatie kan de impact van de aangevraagde wijzigingen (zoals het verwijderen van de schouwen, wijziging van het schrijnwerk, supprimeren trap, doorbrekingen historische vloer- en dakconstructies, wegbreken binnenwanden, enz.) ten opzichte van de erfgoedwaarde onvoldoende afgewogen worden.

Ook de nieuwe dakuitbreiding werd niet toegelicht, waardoor het niet duidelijk is of er historische elementen zoals gordingen en kepers zullen worden verwijderd. Bovendien doet het bestaande buitenschrijnwerk, alsook de verschillende reclameborden afbreuk aan de historische verschijningsvorm van de gevels.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit ongunstig advies bijgetreden.

De aanvraag moet hierom dan ook worden geweigerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Door de brandweer werd een ongunstig advies afgeleverd. Dit advies maakt gewag van een aantal tekortkomingen in de voorliggende aanvraag. Deze tekortkomingen kunnen niet in voorwaarden worden opgelegd en vereisen essentiële aanpassingen aan de voorliggende aanvraag. Ingevolge het advies van de Brandweer dient de voorliggende aanvraag ongunstig geadviseerd te worden.

Voorliggende aanvraag wijkt op een heel aantal punten af van de bouwcode. Op geen van deze punten wordt een afwijking aangevraagd, noch wordt er in de beschrijvende nota een argumentatie aangeleverd waaruit blijkt dat er een afwijking dient te worden toegestaan. Deze kan bijgevolg ook niet meegenomen worden in de beoordeling.

De aanvraag dient bijgevolg ook om deze redenen te worden geweigerd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor het bijkomend appartement met 3 slaapkamers moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden.

Laden en lossen:

Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Vanuit de stedelijke dienst Mobiliteit worden volgende voorwaarden opgelegd:

-          4 fietsenstallingen voorzien.

-          Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

De op het plan aangeduide ruimte voor de fietsenberging heeft een oppervlakte kleiner dan 2 m². Deze oppervlakte is veel te klein. Op deze ruimte kunnen onmogelijk 4 fietsen gestald worden.

Geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van  onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, een goede ruimtelijke ordening en het ongunstig advies van de brandweer.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten