2024_CBS_03335 - Omgevingsvergunning - OMV_2023170140. Herentalsebaan 263. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          11/01/2024: proces-verbaal (11002_2024_18128) voor het wijziging van de hoofdfunctie en werken uitvoeren zonder voorafgaandelijke schriftelijke  stedenbouwkundige vergunning van het college van burgemeester en schepenen;

-          7/07/2023: weigering (OMV_2022139911) voor een gedeeltelijk wijzigen van de functie kantoor, diensten en vrije beroepen naar wonen;

-          15/01/1981: vergunning (627#29910) voor het uitvoeren van verbouwingswerken, het inrichten van het gelijkvloers tot een kantoor.

Geacht vergunde toestand

-          functie:

• gemengd hoofdgebouw:

-          diensten (kantoor) op het gelijkvloers;

-          6 woongelegenheden op de verdiepingen;

• losstaand bijgebouw: atelier;

-          bouwvolume:

• 2 intern samengevoegde rijhuizen:

-          hoofdbouw van 3 bouwlagen onder een zadeldak aan linkerzijde en 2 bouwlagen onder een plat dak aan rechterzijde;

-          achterbouw van 1 tot 2 bouwlagen onder platte daken tot een maximale bouwdiepte van circa 19 m;

• losstaand bijgebouw van circa 70 m²;

-          gevelafwerking:

• voor beide panden samengevoegde gevelplint:

-          2 ingangen: 1 aan elke perceelgrens;

-          gevelplint met penanten in lichtbruine gevelsteen en een horizontale band in blauwe hardsteen;

-          buitenschrijnwerk in bruin aluminium;

• wit en geel geglazuurde gevelsteen met wit geschilderd houten schrijnwerk op de verdiepingen;

inrichting: septische put.
 

Bestaande toestand

in overeenstemming met de vergunde toestand uitgezonderd van:

-          functie: gelijkvloers deels omgevormd tot woongelegenheid;

-          bouwvolume:

• bouwvolume achterbouw gewijzigd;
• losstaand bijgebouw uitgebreid tot tegen achterste perceelsgrens;

-          gevelafwerking:

• voorgevel gewijzigd;
• zaakgebonden publiciteit aangebracht tegen de gevel;

-          inrichting:

• tuinzone volledig verhard;
• geen septische put.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• gemengd hoofdgebouw:

-          deel gelijkvloerse verdieping: vrij beroep (apotheek) van 90 m²;

-          deel gelijkvloerse en eerste verdieping: 1 duplexappartement van 110 m²;

-          verdiepingen: 5 woongelegenheden;

• losstaand bijgebouw: magazijn;

-          bouwvolume:

• de koepel wordt afgebroken en vervangen door 2 volwaardige bouwlagen met een plat dak;
• de bouwhoogte van de achterbouw is 6,10 m;
• voor het overige blijft het bouwvolume gelijk aan de vergunde toestand.

-          gevelafwerking:

• de achtergevel van de bijkomende woning wordt afgewerkt met houten horizontale beplanking;
• het nieuwe buitenschrijnwerk zijn witte en zwart frames met glas;
• voor het overige blijft de gevelafwerking gelijk aan de vergunde toestand.

-          inrichting:

• de achtertuin wordt onthard op uitzondering van een gangpad en wordt aangelegd als tuin met een wadi.

Inhoud van de aanvraag

-          deels wijzigen van de gelijkvloerse functie van diensten naar wonen;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 5 naar 6;

-          wijzigen van het volume;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          behoudens het duplex-appartement maken de andere woongelegenheden op de verdiepingen geen deel uit van de aanvraag.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af op volgend punt

• Artikel 16 technische uitsprongen: de positie van het HVAC-toestel werd niet op minimaal 2 m van de perceelsgrens geplaatst; 
• Artikel 43 Septische putten: er is geen septische put voorzien.
• Artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit: de haakse publiciteit is groter dan 60 cm op 60 cm.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd. (score A) 

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

In voorliggende aanvraag wordt de berging van de gelijkvloerse apotheek omgevormd tot wooneenheid. Hierdoor stijgt het aantal woongelegenheden van 5 naar 6.

De functie van meergezinswoning met een handelsfunctie op het gelijkvloers blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid in de omgeving gegarandeerd blijft.

De aanvraag werd tevens ter advies voorgelegd aan de stadsdienst Business en Innovatie. Hun advies is voorwaardelijk gunstig en luidt als volgt:

“De aanvraag betreft het omvormen van een achterliggend magazijn bij een apotheek (bestaande en actieve functie) naar een woonfunctie (appartement). De apotheek is gevestigd in een eerder vergunde winkelruimte. Het pand is gelegen in een afgebakend lokaal kernwinkelgebied Deurne-Zuid. Het is dus gunstig te beoordelen dat de actieve commerciële functie behouden blijft”.

Het omvormen van het vergunde bankkantoor (dienstverlening) naar apotheek (vrije beroepen) is bijgevolg functioneel inpasbaar.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het vergunde pand bestaat uit twee samengevoegde rijhuizen, wat is af te lezen uit zowel de structuur van de hoofdbouw als van de achterbouw.

Het perceel bestaat uit een hoofdvolume met achterbouw met achteraan nog een vrijstaand magazijn. De rest van het perceel is ingericht als open ruimte en volledig verhard.

Op de gelijkvloerse verdieping van het hoofdvolume werd de vergunde bank omgevormd tot apotheek met bergruimte in de achterbouw. De bouwdiepte van de achterbouw werd hierbij vergroot.

Deze bouwdiepte verwijst echter naar vaker voorkomende bouwdieptes in de omgeving en kan bijgevolg aanvaard worden. 

De perceelsbrede getrapte achterbouw van één tot twee bouwlagen onder platte daken wordt in voorliggende aanvraag omgevormd tot een duplexappartement.

Het aantal wooneenheden vermeerderd zo van 5 naar 6. 

Door constructieve ingrepen ontstaat een duplexappartement wat aan de hedendaagse eisen inzake woon- en leefkwaliteit voldoet.

Bijkomend wordt het achterste deel afgebroken van het vrijstaand magazijn afgebroken en als een groenzone ingericht. De rest van de eerder verharde open ruimte wordt, op tuinpaden en een terras na, zoveel mogelijk vergroend. 

Rekening houdend met het voorgaande kunnen de voorgestelde werken aanvaard worden.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel werd op het gelijkvloers en verdiepingen voorzien van nieuw buitenschrijnwerk in witte aluminium. De toegangsdeur tot de appartementen is uitgevoerd in zwart buitenschrijnwerk.

Deze materialisatie is aanvaardbaar.

Tegen de voorgevel werd zaak-gebonden publiciteit aangebracht in de vorm van losse letters boven de gelijkvloerse gevel en een haakse lichtbak. De lichtbak heeft een hoogte van 0,90 m en komt 1,10 m uit het gevelvlak. Conform artikel 33 van de bouwcode mag de lichtbak maximaal 0,60 m hoog zijn en mag deze maximaal 0,60 m uit het gevelvlak komen. De aanvraag voldoet hier niet aan. Daarnaast moet de grootte van de reclame steeds in verhouding zijn tot de maat van het gebouw. De losse letters beslaan quasi de volledige breedte van het pand en zijn niet in proportie tot het gebouw.

In voorwaarden wordt opgenomen dat de voorgestelde zaak-gebonden publiciteit aan de eisen gesteld in artikel 33 van de bouwcode moet aangepast worden.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden blijft de aanvraag visueel inpasbaar in de directe omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Op de foto’s is te zien dat er een airco-toestel geplaatst werd tegen de scheidingsmuur in de onderdoorgang aan de linkerzijde van het perceel. Airco’s en andere klimaatbeheersingstoestellen moeten conform de bepalingen van artikel 16 van de bouwcode op een minimale afstand van 2 meter van de perceelsgrenzen geplaatst worden. Een correcte positionering hiervan wordt mee in de voorwaarden bij de vergunning opgenomen.

De septische put ter hoogte van de linker perceelsgrens verdwijnt ten opzichte van de laatst vergunde toestand. Deze ingreep is strijdig met artikel 43 van de bouwcode.

Het voorzien van een voldoende grote septische put zal als voorwaarde bij de vergunning opgenomen worden. 

Het is onduidelijk of de achterliggende open ruimte enkel tot de bijkomende duplex behoort dan wel gemeenschappelijk is. Gezien de bovenliggende appartementen niet over een privatieve buitenruimte beschikken wordt geadviseerd te onderzoeken of de open ruimte gemeenschappelijk gebruikt kan worden. Dit zou de kwaliteit van alle wooneenheden ten goede komen. 

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de bijkomende woning moeten er 3 fietsstalplaatsen voorzien worden die afgesloten kunnen worden en overdekt zijn.

De dienst Mobiliteit formuleert nog volgende voorwaarden:

-          Voor de bijkomende woning moeten er 3 fietsstalplaatsen voorzien worden die afgesloten kunnen worden en overdekt zijn.

Als voorwaarde bij de vergunning wordt opgenomen dat er 3 afgesloten en overdekte fietsstalplaatsen voorzien moeten worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Voor de bijkomende woning moeten er 3 fietsstalplaatsen voorzien worden die afgesloten kunnen worden en overdekt zijn. 

3. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

4. De positie van technische installaties zoals klimaatbeheersingstoestellen en alle bijbehorende leidingen dienen te voldoen aan de eisen gesteld in artikel 16 van de bouwcode. 

5. Conform artikel 43 van de bouwcode moet een voldoende grote septische put voorzien worden.

6. De zaak-gebonden reclame moet voldoen aan de eisen gesteld aan artikel 33 van de bouwcode.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.