2024_CBS_03299 - Omgevingsvergunning - OMV_2023004319. Rijnkaai 37-39. District Antwerpen - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone voor publiek domein-artikel 7.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Friendship site, goedgekeurd op 20 december 2021. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1: zone voor wonen - oude dokken (wo).

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Rijnkaai 2.0, goedgekeurd op 20 december 2021.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Friendship site.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend(e) punt(en):

• er wordt een afwijking gevraagd op het buffervolume en de oppervlakte van de infiltratievoorziening.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 11 Algemeen:

op de 2de verdieping zijn de personeelsruimtes DC02.02 en DC02.01 niet bereikbaar;

• artikel 24 Draairuimte:

rakend aan het deurblad moet een vrije en vlakke draaicirkel van minimum 150 cm gemaakt kunnen worden. Dit is niet het geval bij sommige bergingen op -2 (bijvoorbeeld BG.-2.084 tot BG.-2.0101);

• artikel 29 Publiek toegankelijke toiletten:

de wellness van gebouw A heeft geen toegankelijke toiletten.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen:

Onder de voortuinstrook is het niet toegelaten kelders aan te leggen. Kelderopeningen, toegangen tot een fietsenkelder, putten en reservoirs zijn wel toegelaten maar mogen het groene karakter van de voortuin niet aantasten zoals beschreven.

De (grondgebonden) woningen, die onderdeel zijn van het bouwblok D, hebben een voortuinstrook die gelegen is boven de parking.

• artikel 27 Open ruimte:

enkel de strikt noodzakelijke verhardingen zijn toegelaten in de voortuin. De verharding naar de toegangsdeur van de woningen worden gecombineerd met een verharding voor het stallen van fietsen;

• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:

de afstand tussen DWA en RWA is groter dan 50 cm;

• artikel 43 Septische putten:

advies Aquafin en ‘BA_OFSA_bijlage_C_C_1_Verantwoordingsnota septische putten’

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het Agentschap Onroerend Erfgoed op 21 oktober 2023
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen op de voorschriften

Strijdig met de bouwcode wordt de verharding naar de toegangsdeur van de woningen in blok D gecombineerd met een verharding voor het stallen van twee fietsen of één bakfiets. De verharding zal bestaan uit open voegen zodat het water kan infiltreren over de gehele zone. Een versnippering van de zone wordt hierdoor vermeden en het groene karakter van de voortuin blijft gegarandeerd. 

Om deze reden kan dan ook een afwijking worden toegestaan.

Strijdig met de bouwcode is de afstand tussen de DWA- en RWA-aansluiting groter dan 50 cm. Met de huidige condities blijkt dit op deze site niet mogelijk. Dit omwille van de aansluiting van het hemelwater op de reeds aanwezige RWA-leiding in het profiel van de huidige Dinantstraat. Voor hemelwater wordt ook maar één aansluiting voor de hele site op de publieke riolering toegelaten. Deze aansluiting is doorgesproken met de betreffende instanties en werd verder toegelicht in het document betreffende het hemelwater. 

De aangeleverde argumentatie wordt aanvaard, hier kan een afwijking op worden toegestaan.

Strijdig met de bouwcode is de ondergrondse parking ook gelegen onder de voortuinstrook van het bouwblok B en betreft bijgevolg geen verplicht bouwvrije zone. Deze voortuinstrook betreft louter een ontwerpkeuze met als doel meer verblijfskwaliteit te realiseren. Bovendien wordt er een grondpakket van 70 cm voorzien. Hierdoor kan water goed infiltreren via de open voegen en groenzones.

Om deze reden kan dan ook een afwijking gunstig worden beoordeeld.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is in overeenstemming met de geldende bestemmingsvoorschriften en bijgevolg functioneel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Voorliggend stadsontwerp omvat een gemengd, binnenstedelijk bouwblok dat de rooilijnen opzoekt door middel van stedelijke gebouwen rondom een groene binnentuin. Doorsteken naar de centrale, collectieve tuin faciliteren visueel

doorzicht vanaf het omliggend openbaar domein. Het programma is grotendeels residentieel, de plint wordt ingevuld met een mix aan stedelijke functies waarbij het servicestation van Total geïntegreerd wordt. Het parkeren geschiedt ondergronds onder de bebouwing waardoor het groen karakter van de binnentuin gegarandeerd wordt. 

Het project werd diverse malen voorgelegd aan de Kwaliteitskamer en het stedenbouwkundig model, de morfologie en de bouwhoogte werd gunstig geadviseerd. Het laatste advies leest als volgt:

“De perspectieven op straatniveau en de geleding van de gevels op kaainiveau worden gewaardeerd. Er is veel appreciatie voor de planopbouw en de gevels van de stadsblokken. Met name blok C is een zeer stedelijk genereus gebouw aan de stadszijde. Ook het opzet met de terrassen achteraan wordt gewaardeerd. 

Het concept waarbij de stadsblokken FDC (massieve gevels met openingen) zich naar beeldtaal duidelijk onderscheiden van de accentvolumes ABE (gevels vertalen eerder een ‘plan libre’) wordt geapprecieerd.

Vastgesteld wordt dat er nog veel differentiatie aanwezig is binnen de architecturale principes van de accentvolumes, zowel binnen één volume, als voor de drie volumes onderling. Binnen de facetvorm zijn de verticale kolommen soms zeer aanwezig, maar soms primeert het horizontale (banden). De Kwaliteitskamer is van mening dat de open hoeken, in combinatie met verspringingen, in enige mate afbreuk doen aan de verschijningsvorm van het volume. Er schuilt gevaar in de opeenstapeling van afwijkingen waardoor de perceptie van de hoofdvorm ontkracht wordt. Om die reden vraagt de Kwaliteitskamer om niet teveel variatie aan te brengen in de architectuurprincipes voor de uitwerking van de accentvolumes en de gemaakte keuzes te onderbouwen.

Wat de samenhang betreft tussen de verschillende bouwdelen (stadsblokken onderling en stadblokken op accentvolumes) vraagt de Kwaliteitskamer om de momenten waar beide op elkaar aansluiten verder te onderzoeken.”

In voorliggende aanvraag werd tegemoetgekomen aan de opmerkingen van de Kwaliteitskamer.

Gesteld kan dan ook worden dat de geplande werken niet storend zijn voor de omgeving en in overeenstemming zijn met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

Het project werd met de nodige aandacht voor een alzijdigheid ontworpen en afgestemd met de stedelijke diensten en de Kwaliteitskamer. Er is een doorgedreven harmonie in de zes aaneensluitende bouwdelen met stedelijke gevels die passen binnen het globaal beeld op het Eilandje.  Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding zodat het nieuwe gebouw zich integreert in de bestaande omgeving.

De geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening en visueel inpasbaar.

Cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van het pand in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg. Op de percelen betrokken bij deze aanvraag bevinden zich twee gebouwen, een tankstation en een kantoorgebouw, die beide geen erfgoedstatuut hebben. Dit advies laat zich als volgt lezen:

“Het voorliggend project omvat de herontwikkeling van enkele volledige bouwblokken tussen de Amsterdamstraat, de Sint-Laureiskaai, de Rijnkaai en de Bataviastraat. Op de percelen betrokken bij deze aanvraag bevinden zich twee gebouwen, een tankstation en een kantoorgebouw, die beide geen erfgoedstatuut hebben.

Gelet op het beeldbepalend karakter en de afwijkende typologie van de zgn. Friendship Building, kan dit kantoorgebouw toch een bepaalde erfgoedwaarde toegedicht worden. Alhoewel deze erfgoedwaarde eerder beperkt is, is het wenselijk om – vooraleer over te gaan tot de sloop van het gebouw – een historische en beschrijvende nota op te maken, waarbij het gebouw aan de hand van historische en iconografische bronnen wordt beschreven en waaraan een fotoreportage en een plannenset van de bestaande toestand worden toegevoegd.

Voor wat betreft de nieuwe ontwikkeling sluit de dienst Monumentenzorg zich aan bij het advies van de Kwaliteitskamer.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het voorwaardelij gunstig advies van de dienst Monumentenzorg bijgetreden en wordt volgende voorwaarde bij de vergunning opgenomen:

-          Opmaken van een historische en beschrijvende nota met fotografische registratie en plannen van de bestaande toestand.

Het advies van de stedelijke dienst Onroerend Erfgoed / Archeologie leest als volgt:

“Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven 300 m² (13.823 m²) en een ingreep in de bodem boven 100 m² (gelijk aan projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd opgemaakt door Verrijckt en waarvan akte door het Agentschap Onroerend Erfgoed (https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/28433). Het programma van maatregelen beveelt een proefputtenonderzoek (uitgesteld). Nadien maakt de erkende archeoloog een nieuwe nota op met eventueel programma van maatregelen. Ook dit programma van maatregelen is een bindende voorwaarde bij deze omgevingsvergunning.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het voorwaardelijk gunstig advies bijgetreden en worden volgende voorwaarde bij de vergunning opgenomen:

-          De bouwheer voert het programma van maatregelen, namelijk een uitgesteld vooronderzoek in de vorm van proefputten (https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/28433) verplicht uit. Ook de daaruit voortvloeiende nota en het bijhorende programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd. 

-          De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be). 

-          De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de stadsdienst Groen en Begraafplaatsen leest als volgt:

“Op het openbaar domein worden er 4 bomen verplant volgens de plannen, het onderzoek en risico is voor de aannemer.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het voorwaardelij gunstig advies bijgetreden en worden volgende voorwaarde bij de vergunning opgenomen:

-          De te verplanten bomen moeten na verplanting ook 2 jaar in onderhoud worden opgenomen. Als na de voorlopige oplevering de bomen niet overleven dienen deze binnen de aanneming te worden vervangen en een nieuwe onderhoudsperiode aan te gaan van 2 jaar.

Het advies van de stedelijke dienst Stadsreiniging leest als volgt:

“Stadsreiniging adviseert om een afvallokaal te voorzien zoals vermeld staat in de bouwcode: meergezinsgebouwen of gemengde gebouwen met minimaal 4 woningen dienen een gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling te hebben die voorzien wordt van verluchting. De netto-vloeroppervlakte dient minimaal 4 vierkante meter te bedragen bij een meergezinsgebouw of gemengd gebouw met maximaal 12 zelfstandige woningen. Per bijkomende schijf van 3 zelfstandige woningen dient een bijkomende ruimte van 1 vierkante meter te worden voorzien.”

Hieraan werd voldaan waardoor dit advies als gunstig gelezen kan worden.

De dienst Klimaat en Leefmilieu legt een aantal voorwaarden met betrekking tot:

water:

-          Er wordt als voorwaarde opgelegd dat de infiltratiemetingen en desgevallend het voorstel tot grondvervangingen worden voorgelegd aan de vergunningverlener alvorens de werken aan het binnenplein aan te vangen. 

lucht en geluid:

-          Zoveel mogelijk vermijden van dieselgeneratoren en gebruiken van netstroom voor de aandrijving van machines tijdens de aanlegfase, in het bijzonder voor machines die tijdens de nacht moeten werken (bijvoorbeeld bemalingspompen) nabij bewoning.

-          Voorzien van (beheerde) buitenstopcontacten in het binnengebied zodat in de exploitatiefase zoveel mogelijk gebruik kan gemaakt worden van netstroom en zo weinig mogelijk van machines die door fossiele brandstoffen worden aangedreven (bijvoorbeeld voor tuinonderhoud).

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies gedeeltelijk bijgetreden en als voorwaarden bij de vergunning opgenomen. 

Het advies van de dienst Publieke Ruimte leest als volgt:

“Publieke Ruimte adviseert voorwaardelijk gunstig mits volgende opmerkingen verder opgenomen worden met SW/PR en de verlichtingcel:

-          Er wordt in het plan één paal verplaatst aan de Amsterdamstraat in functie van de brandweg. Hierdoor staan de verlichtingspalen niet langer in één lijn. De overige twee palen dienen eveneens op dezelfde afstand van de rijweg komen te staan.

-          De verlichting ter hoogte van de Rijnkaai dient maximaal op de gevel voorzien te worden. Deze is momenteel is conflict met de nieuwe groenvakken. Dit dient verder onderzocht te worden met de verlichtingscel van SW. Indien op de gevel niet mogelijk is moet de verlichtingspaal ter hoogte van de bestaande uitrit van Total verplaatst worden in lijn met de andere verlichtingspalen.

-          De verlichting op de Sint-Laureiskaai dient gericht te zijn naar noord en zijde zijde. Op de plannen staat dit aangeduid naar oost en west zijde.

-          De fietsenbeugels dienen overal correct ingetekend te worden. De aftand tot de rijweg en de laad en loszones dienen conform het draaiboek openbaar domein voorzien te worden.

-          Ter hoogte van de uitrit voor groot vrachtverkeer dient de nodige signalisatie voorzien te worden die meld dat deze uitrit enkel door groot transport gebruikt mag worden. 

-          In functie van integrale toegankelijkheid moet de binnenpas afgestemd zijn op het openbaar domein en de toelaatbare hellingspercentages. Hiervoor dient rekening gehouden te worden met boordstenen, goten, enzovoort, van de bestaande toestand. De hellingspercentages van het voetpad moeten volgens de norm worden aangelegd.

-          Blindegeleiding dient gedetailleerd bekeken te worden, en aangepast waar nodig. Deze ontbreekt op sommige plaatsen, en is op andere plaatsen niet correct ingetekend.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het voorwaardelijk gunstig advies bijgetreden en wordt volgende voorwaarde bij de vergunning opgenomen:

-          Het uitvoeringsplan dient in kader van bovenstaande opmerkingen verder besproken te worden met SW/PR en de verlichtingscel van SW. Er dienen in samenspraak met SW/PR verdere afspraken gemaakt rond de uitvoering van de aanpassingen aan het openbaar domein.

-          Het terrein gelegen buiten de grens van het RUP waar de Total zich nu bevindt dient kosteloos te worden overgedragen naar het openbaar domein.

Hoewel er in de verantwoordingsnota wordt vermeld dat alle door INTER vermelde knelpunten werden opgelost werd vastgesteld dat de aanvraag nog steeds op enkele punten afwijkt van de bepalingen van de verordening:

-          Niet voor alle bergingen is een vlakke draaicirkel van 150 cm voorzien. Hier kan een afwijking op worden toegestaan omdat er voor een groot aantal bergingen wel een draaicirkel mogelijk is waarbij in alle redelijkheid kan worden van uitgegaan dat mindervaliden een toegankelijke berging toebedeeld zullen krijgen.

-          De duplexen van de personeelsruimtes DC02.02 en DC02.01 zijn niet bereikbaar voor mindervaliden.

-          Verder werd opgemerkt dat er in de wellness van gebouw A geen toegankelijke toiletten zijn. Verondersteld wordt dat deze nog niet werden ingetekend.

Deze afwijkingen worden in voorwaarden bij de vergunning opgenomen.

Met betrekking tot de bepalingen van de Hemelwaterverordening stelt het advies van de POVC dat de gevraagde afwijking deels toegestaan kan worden mits de voorgestelde voorwaarden uit het advies deze bij de vergunning opgenomen worden.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het advies van de POVC gevolgd en worden de voorwaarden uit het advies bij de vergunning opgenomen.

Het advies van de Vlaamse Vervoersmaatschappij De Lijn leest voorwaardelijk gunstig:

“De Lijn acht het noodzakelijk dat de samenwerkingsovereenkomst met alle technische en financiële afspraken aangaande onze installaties en die het gevolg zijn van dit project, ondertekend wordt alvorens de werken starten.

Paul Smeets / vervoerregiomanagement / paul.smeets@delijn.be”

Deze voorwaarde wordt mee bij de vergunning opgenomen.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.   

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De aanvraag betreft de nieuwbouw van een gemengd project met 211 wooneenheden, een levendige retail/horeca/diensten plint, een nieuw servicestation met shop voor TotalEnergies, een groene binnentuin en een ondergrondse parking.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parking wordt ontsloten via Rijnkaai.

Fietsvoorzieningen:

Er moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden voor de verschillende functies.

42 appartementen met 1 slaapkamer: 42x 2 = 84

126 appartementen met 2 slaapkamers: 126x 3 = 378

33 appartementen met 3 slaapkamers: 33x 4 = 132

10 appartementen met 4 slaapkamers: 10x 5 = 50

Personeel retail: 774 m² x 0,6/100 m² = 4,7

Personeel horeca: 668 m² x 0,6/100 m² = 4

Personeel Total: 481 m² x 0,6/100 m² = 2,8

Kantoren: 703 m² x 1,25/100 m² = 8,8

Fitness: 50% van de aanwezigen: 48 personen x 50% = 24

Er moeten 689 fietsenstallingen voorzien worden.

Er worden verschillende fietsenstallingen ingericht, zowel op het gelijkvloers als in de ondergrondse parking voor 730 fietsen.

Hiervan zijn er 50% voorzien van een dubbelhoog systeem met een tussenafstand van 50 cm. 8% van de fietsenstallingen is voorzien voor grotere fietsen, en 42% zijn gewone enkele fietsenstallingen.

Er wordt ook een buurtfietsenstalling voorzien voor 80 plaatsen.

Voor bezoekers van de reca worden 25 fietsenstallingen op openbaar domein voorzien.

Laden en lossen:

Laden en lossen gebeurt op eigen terrein.

Ook leveringen voor het servicestation gebeuren op eigen terrein. Er is een secundaire uitrit die bediend kan worden vanuit het servicestation voor grote vrachtwagens, aangezien deze niet kunnen draaien op eigen terrein. Deze secundaire uitrit mag enkel gebruikt worden voor grote vrachtwagens.

De dienst Mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-          Enkel de 39 parkeerplaatsen in overtal kunnen ingezet worden om (toekomstige) parkeernood uit de directe omgeving op te vangen.

-          Secundaire uitrit enkel gebruiken voor grote vrachtwagens.

-          In de verkoopovereenkomst moet opgenomen worden dat de kopers geen bewonersvergunning zullen krijgen. Dit op basis van de principebeslissing over de bewonersvergunningen van 27 april 2023.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het advies van de dienst Mobiliteit bijgetreden en de voorwaarden mee in de vergunning opgenomen.  

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Voorliggende aanvraag betreft een stadsontwikkelingsproject uit te bouwen op de Friendshipsite op het Eilandje in Antwerpen. Het voormalig kantoorgebouw op deze locatie betreft het ‘chiquita gebouw’. Het ontwikkelingsproject is gelegen in een stedelijke omgeving, tussen de Schelde, het Bonapartedok en het Kattendijkdok, op de hoek van de Rijnkaai en de Amsterdamstraat. In de straten rondom het projectgebied loopt een recent aangelegde tramlijn.

De volledige site krijgt een hoofdzakelijk residentiële invulling met een mix van grote en kleine appartementen. De woonfunctie wordt aangevuld met een fitnessruimte, enkele handels- en horecaruimtes en een ondergrondse parking. Het bestaande tankstation wordt in de laatste fase, na aanleg en ingebruikname van het nieuwe tankstation, gesloopt.

Voor de exploitatie van het tankstation en voor de tijdelijke bemaling voor de aanleg van de ondergrondse parking, bouwputten onder blokken A en B worden indelingsplichtige inrichtingen en activiteiten aangevraagd.

1. Bemaling

Bouwput parking en bouwput onder gebouwen A en B

Het bemalingsconcept voor het onttrekken van het grondwater voor de parking, de bouwput onder blokken A en B bestaat uit twee gesloten bouwkuipen die in twee fases bemaald zullen worden. Binnen de wand van fase 1 zullen de parking, met drie ondergrondse bouwlagen, en de bouwput van blok B, met twee ondergrondse bouwlagen, gebouwd worden. Binnen de wand van fase 2 zal de bouwput van blok A, met twee ondergrondse bouwlagen, gebouwd worden. Zowel voor fase 1 als voor fase 2 zullen dieptebronnen gebruikt worden om het geborgen water, het lekdebiet en de neerslag op te pompen.

Het volume geborgen water dat uit fase 1 (parking en bouwput blok B) onttrokken zal worden, bedraagt 21.432 m³. Het water wordt weggepompt in een periode van 3 weken aan een maximaal debiet van 49,32 m³/uur of 1.020,57 m³/dag bedragen.

Het volume geborgen water dat uit fase 2 (bouwput blok A) onttrokken zal worden, bedraagt 1.696,5 m³. Het water wordt in een week weggepompt aan een maximaal debiet van 34,63 m³/uur of 242 m³/dag.
Het restdebiet dat weggepompt dient te worden gedurende de bouwfase bestaat uit de hoeveelheid neerslag en het lekdebiet dat door de wanden in de bouwkuip sijpelt, dit wordt meegeteld bij het totale waterbezwaar. De eerste fase duurt 18 maanden. Het totale waterbezwaar voor de bouwput -3 en blok B zal circa 111.027 m³ bedragen. De tweede fase duurt 8 maanden. Het totale waterbezwaar voor de bouwput voor blok A, na een bemaling van 8 maanden, zal circa 11.440 m³ bedragen.

De exploitant vraagt een totaal waterbezwaar aan van 123.657 m³ per jaar. Dit is het gezamenlijke waterbezwaar voor de onttrekking van grondwater uit fases 1, 2 en 3. Om het uurdebiet te beperken, dient dit gemonitord te worden. Bovendien zal de exploitant voor elke bemalingsfase de start- en einddatum doorgeven aan de vergunningverlenende overheid. Dit wordt mee opgenomen in de bijzondere voorwaarden.

Aangezien de waterkerende wanden aangezet worden tot in de Boomse klei, zullen ze een permanente barrière vormen. De bespreking van OVAM-dossiers wordt hierdoor achterwege gelaten gezien de bemaling van fases 1 en 2 geen invloed uitoefent op de naburige verontreinigingen.

De kwaliteit van het bemalingswater is een belangrijke onzekerheid. Uit staalname en -analyse van het ondiepe en diepe grondwater op de site is reeds gebleken dat er verhoogde concentraties arseen en PFAS voorkomen en dat het diepe grondwater bovendien verzilt is. Het zal dan ook noodzakelijk zijn het bemalingswater frequent te bemonsteren en zo nodig een zuivering te voorzien.

Om uit te sluiten dat er verontreinigingen opgepompt worden en nadien ongezuiverd in de RWA-riolering die uitmondt in de Schelde, geloosd worden, zal het bemalingswater voorafgaand geanalyseerd worden. Indien het bemalingswater de lozingsnormen overschrijdt, zal het bemalingswater over een waterzuiveringsinstallatie geleid worden. De te analyseren parameters zijn minstens elektrische geleidbaarheid, arseen, minerale olie, trichlooretheen en cis 1,2-dichlooretheen. De bemaling mag pas in gebruik genomen worden als de analyseresultaten beschikbaar zijn en getoetst werden aan de geldende normen. De analyse dient na opstart van de bemaling maandelijks herhaald te worden (zonder stillegging van de bemaling in afwachting van de resultaten). Dit wordt mee opgenomen in de bijzondere voorwaarden.

Grondwaterstroming

Om de impact van de wanden op de natuurlijke grondwaterstroming te analyseren, werd deze gesimuleerd. Aan de westelijke zijde van de waterkerende wanden zal volgens de berekeningen een permanente verlaging van de grondwaterstand optreden in het watervoerend pakket (grondlagen L2 en L3). Deze permanente grondwaterverlaging zou ter hoogte van de tramsporen in de Rijnkaai kunnen oplopen tot circa 0,15 m.
De absolute zettingen bedragen maximaal 5,6 mm en worden als aanvaardbaar beschouwd.

Ook werd een gecombineerde impact van de wanden op de natuurlijke grondwaterstroming en grondwaterverlaging binnen waterkerende wanden gesimuleerd.

Aan de oostelijke zijde treedt slechts een zeer beperkte grondwaterverlaging op buiten de waterkerende wand. Aan de westelijke zijde zal buiten de wanden, in de watervoerende zone een tijdelijke grondwaterverlaging tot maximaal circa 0,4 m optreden buiten de projectsite. Ter hoogte van de tramsporen zou de tijdelijke grondwaterverlaging maximaal circa 0,3 m bedragen.

De absolute zettingen bedragen hier maximaal 11,1 en worden als aanvaardbaar beschouwd.

Tankstation

Bemalingsconcept

Voor het ontgraven van de bestaande tanks in het tankstation en het plaatsen van de nieuwe tanks zal mogelijk een beperkte 3de bemaling noodzakelijk zijn. Deze kan uitgevoerd worden door middel van een open bemaling, waarbij het grondwater weggepompt wordt door middel van een dompelpomp. Eventueel kan een filterkader geplaatst worden, maar dan mogen deze filters de slecht doorlatende onderkant van grondlaag L1 niet perforeren. De filters mogen niet dieper aangezet worden dan 5 m-mv. Om de afpomping maximaal te verlagen, kan gewerkt worden met vacuümfilters, ondersteund door een open bemaling. Om de watervoerendheid van grondlaag L1 ter hoogte van de tanks beter te kunnen inschatten, kunnen enkele proefsleuven gegraven worden voorafgaand aan de werken. Voor het verwijderen van de oude tanks bedraagt het initieel debiet circa 1,4 m³/uur (grote tank) en 1 m³/uur (kleine tank). Het stationair debiet bedraagt circa 0,8 m³/uur (grote tank) en 0,6 m³/uur (kleine tank). Het berekende initieel debiet voor de bemaling van de nieuw te plaatsen tank bedraagt circa 1,1 m³/uur. Het stationair debiet bedraagt circa 0,7 m³/uur. Het totaal debiet voor het verwijderen en plaatsen van de tanks zou circa 1.230 m³ bedragen indien aangenomen wordt dat er voor elke tank 3 weken bemaald wordt en indien gerekend wordt met het initieel debiet gedurende de eerste 5 dagen.

Gezien de onzekerheid of er een bemaling noodzakelijk is voor de ontgraving van de bestaande tanks en het plaatsen van de nieuwe tanks, wordt het aangeraden een bemalings- en zettingsproef uit te voeren alvorens deze fase aan te vatten. Dit wordt mee opgenomen in de bijzondere voorwaarden.

Ovam-dossiers en zettingen

Ovam-dossier 11160 valt binnen de invloedsfeer van de bemaling fase 3. Op 28 augustus 2013 werd een OBO ingediend op dit perceel. Hierin staat dat er een beperkte restverontreinigingen van VOCl en detergenten in het grondwater werden gevonden, waarvan niet verwacht wordt dat ze een impact zullen hebben op de bemaling, noch dat een zuivering noodzakelijk zal zijn.

Om uit te sluiten dat er verontreinigingen opgepompt worden en nadien ongezuiverd de RWA-riolering die uitmondt in de Schelde, geloosd worden, zal het bemalingswater voorafgaand geanalyseerd worden. Dit wordt mee opgenomen in de bijzondere voorwaarden.

Om een inschatting te maken van de differentiële zettingen die zouden kunnen optreden bij een filterbemaling voor de tanks, wordt gekeken naar de meest zettingsgevoelige sondering S1, waarbij enkele slecht doorlatende pakketten in de alluviale deklaag geïnterpreteerd worden als veen. De tramsporen in de Rijnkaai bevinden zich op een afstand van circa 20 m van de nieuw te plaatsen tank. Op deze afstand zou een grondwaterverlaging van circa 1,17 m optreden in de bovenste alluviale deklaag. Op een afstand van 25 m zou een grondwaterverlaging van circa 1,01 m optreden. De theoretische differentiële zetting over een dergelijke afstand zou circa 1/1.079 bedragen, lager dan de algemeen aanvaarde grenswaarde van 1/700. Er kan echter verwacht worden, gezien de heterogene opbouw van de alluviale grondlaag L1, dat op sommige locaties de theoretische differentiële zettingen de grenswaarde van 1/700 wel kunnen bereiken.

De impact van de wanden op de natuurlijke grondwaterstroming en de gecombineerde impact van de grondwaterstroming op de wanden en de grondwaterverlaging binnen waterkerende wanden tonen geen opmerkelijke differentiële zettingsrisico’s. Omwille van de onzekerheid over de grondlagen onder en in de buurt van het tankstation, wordt er geadviseerd de zettingen ter hoogte van de tramsporen op te volgen. Dit wordt mee opgenomen in de bijzondere voorwaarden.

Bijstelling voorwaarden

Er wordt een afwijking gevraagd op artikel 4.2.5.1.1 §1 van Vlarem II voor het plaatsen van een controle-inrichting en bemonsteringsapparatuur in het kader van lozen bedrijfsafvalwater.

De exploitant zal een meetmethode voorzien conform hoofdstuk 5.53 van Vlarem II. Om de kwaliteit van het grondwater te bepalen, zullen er staalnames gedaan worden via een aftapkraan van het voorziene buffervat en de exploitant voorziet hiervoor een monsternamepunt voor het effluent.
Er kan afgeweken worden van het plaatsen van een meetgoot gezien de exploitant een meetmethode voorziet die voldoet aan hoofdstuk 5.53. uit het Vlarem.

Ook wordt er een afwijking gevraagd op artikel 4.2.3.1.3° van Vlarem II dat betrekking heeft op het lozen van de gevaarlijke stoffen als bedoeld in bijlage 2C, in concentraties hoger dan de indelingscriteria, vermeld in de kolom “indelingscriterium GS (gevaarlijke stoffen)” van artikel 3 van bijlage 2.3.1.

Volgende verhoogde lozingsnormen worden door VMM geadviseerd;

Deze afwijking op de lozingsnormen wordt mee opgenomen in de bijzondere voorwaarden.

2. Woonontwikkeling Friendship

Tankstation en carwash

De inrichting betreft een tankstation voor particulieren waar zowel diesel als benzine wordt verdeeld. Hiervoor vraagt de exploitant de opslag van 30.000 liter diesel, 10.000 liter HVO (Hydrotreated Vegetable Oil), 10.000 liter AdBlue (niet ingedeeld), 30.000 liter benzine 95 en 20.000 liter benzine 98 aan in ondergrondse dubbelwandige en gecompartimenteerde houders. Er zullen 4 tankeilanden, 12 verdeelslangen en 4 elektrische laadplekken ter beschikking staan.

Ten behoeve van de snelladers voor elektrische voertuigen wordt een hoogspanningsinstallatie van 1.600 kVA voorzien. De transformator wordt boven een inkuiping geplaatst om mogelijke lekken van diëlektrische vloeistof op te vangen. Naast het tankstation bevindt zich ook een carwash. Voor het lozen van bedrijfsafvalwater afkomstig van de vloeistofdichte verharding en van de carwash vraagt de exploitant een maximaal debiet van 5,62 m³/uur aan. De lozing van het afvalwater zal via een koolwaterstofafscheider met coalescentiefilter en controle-inrichting gebeuren in de riolering. De exploitatie is gelegen in centraal gebied. In de Rijnkaai ligt een gescheiden rioleringsstelsel. De DWA-riolering is aangesloten op de RWZI Antwerpen Zuid.

Zowel voor de carwash als het benzinestation is er een afzonderlijke controle-inrichting aanwezig. Het wassen van de voertuigen zal gebeuren ter hoogte van de afgebakende waszone in het carwashgebouw. Deze zone is voorzien van een vloeistofdichte vloer met afwatering naar een slibvangput en vervolgens naar een recuperatieput. Het overtollige water zal vervolgens naar een koolwaterstofafscheider met coalescentiefilter vloeien en vervolgens naar de openbare riolering worden geleid.

Om de effecten voor geluid op de omgeving te beperken dient de wasinstallatie tijdens het wassen en drogen afgesloten te worden door middel van een rolpoort. Het gebruik van de stofzuigers is enkel mogelijk gedurende de openingsuren van de carwash. De carwash is open op werkdagen van 7.00 uur tot 19.00 uur en is gesloten op zon- en feestdagen. Ook wordt geadviseerd om wachtende bestuurders via een meldingsbord erop aan te wijzen de motor af te leggen en de radio uit te schakelen tijdens het wachten. Dit wordt mee opgenomen in de bijzondere voorwaarden. Tot slot zullen ter bevoorrading van de shop en het tankstation, vrachtwagens het terrein van het tankstation betreden. Om de effecten op de omgeving wat betreft het geluid in te perken, dient de motor stilgelegd worden tijdens het laden en lossen. Dit wordt mee opgenomen als bijzondere voorwaarden.

Bijstelling voorwaarden

De exploitant vraagt een afwijking van artikel 4.2.5.1.1 §1 uit Vlarem II betreffende de plaatsing van een meetgoot bij het overschrijden van een debiet van 2 m³/uur door het bedrijfsafvalwater. Gezien bij de gebruikte debieten rekening gehouden is met hevige neerslagbuien, gaat men ervan uit dat het uur- en dagdebiet een overschatting betreft die slechts zeer uitzonderlijk zal voorkomen.

In afwijking van artikel 4.2.5.1.1 §1 van Vlarem II dient het bedrijf geen meetgoot te plaatsen, gezien de hoge debieten slechts in mindere mate voorkomen. Een controle-inrichting bestaande uit een controleput wordt volgens het advies van VMM voldoende geacht.

Woonontwikkeling

Om de gebouwen te voorzien van warmte, vraagt de exploitant warmtepompboilers, lucht- of water- en bodem- of waterwarmtepompen aan met gezamenlijk totaal geïnstalleerd vermogen van 667 kW. Als koudemiddel voor de warmtepompen en koelinstallaties worden R32 (GWP = 675), en R410A (GWP = 2088) gebruikt.

Installaties die gebruik maken van R410a als koelmiddel zullen na 2030 nog steeds gebruikt kunnen worden, maar niet meer verkocht kunnen worden. De exploitant dient te overwegen om warmtepompen met een koelmiddel met een lager GWP te installeren dat niet onderhevig is aan uitfasering. Deze beslissing dient weloverwogen te gebeuren aangezien andere koelmiddelen, met een lager GWP, kunnen leiden tot andere brandveiligheidseisen.

Om de geluidshinder te beperken zal de exploitant de warmtepompen van gebouwen A, B en E op het dak plaatsen en voorzien van een geluid reducerende omkasting. Op gebouw C worden de warmtepompen in een verlaagde kuip geplaatst.

Na installatie moeten de warmtepompen te allen tijde aan de milieukwaliteitsnormen voor geluid in openlucht kunnen voldoen. Zo niet, moeten bijkomende geluidsbeperkende maatregelen genomen worden.

De exploitant vraagt ook een lozing van huishoudelijk afvalwater aan komende van de fitness-, handels- en horecaruimtes. In de onderstaande tabel is een overzicht van de lozingspunten per blok weergegeven. Rubriek 3.2.2°a) werd aangevraagd voor een totaal van 5.624 m³ per jaar. Op Ook wordt een septische put per bouwblok voorzien. Het effluent van de septische put wordt, samen met het andere afvalwater (onderhoud, wastafel, wasmachine), per bouwblok apart aangesloten op de openbare riolering (DWA). Dit zorgt voor een totaal van 6 rioolaansluitingen voor de volledige site (blokken A, B, C, D, E en F).

M.e.r.-screening

Er zijn verplichtingen met betrekking tot het MER-decreet, namelijk het uitvoeren van een m.e.r.-screening gezien het project een infrastructuurproject betreft (bijlage III, 2 c), 10.b), 10 j)).

De m.e.r.-screening voldoet aan de verplichtingen. De effecten op de omgeving voor disciplines mobiliteit, bodem, watersysteem, luchtkwaliteit, geluid en trillingen, biodiversiteit, zware ongevallen of rampen, onroerend erfgoed, licht of straling en afvalstoffen werden besproken en milderende maatregelen werden voorgesteld dit zowel voor de aanleg- als de exploitatiefase.

Toetsing van het aangevraagde aan de beoordelingsgronden van het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid

Doelstelling 1: Duurzame vestigingsmogelijkheden en vermijden van handelslinten

Het handelsgeheel met drie units is gelegen in een zone voor verspreide bewinkeling volgens de Beleidsnota Detailhandel 2020. Kleinschalige winkelunits kunnen zich vestigen in nieuwbouwontwikkelingen ter ondersteuning van de nieuwe bewoning. Voor dit specifieke stadsontwikkelingsproject is bovendien een RUP opgemaakt, RUP Friendshipsite, met als één van de doelen:

“In het RUP wordt de hoofdbestemming wonen aangevuld met stedelijke functies, waaronder gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen, detailhandel, kantoren, diensten en ateliers, vrijetijdsvoorzieningen, horeca en een tankstation. Er wordt een minimum aan publiek toegankelijke functies vastgelegd, voor een levendige buurt met toegangen en doorzichten vanaf de omliggende straten”

Het project met enkele commerciële functies in de plint, past dus in het opgemaakte RUP.

Het project maakt deel uit van het gewestplan Antwerpen. Hierin staat de omgeving van het project aangeduid als woongebied. Woongebieden zijn bestemd “voor wonen, alsmede handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven”. De voorgestelde stadssupermarkt lijkt verenigbaar met deze omgeving waardoor voorliggende aanvraag voldoet aan de eisen van het gewestplan.

De aanvraag is niet gelegen op een bedrijventerrein.

Doelstelling 2: Het waarborgen van een toegankelijk aanbod voor consumenten

De consument doet zijn aankopen het liefst zo dicht mogelijk bij zijn eigen woonomgeving. Hierbij spelen nabijheid (inclusief bereikbaarheid en parkeren), gemak en comfort een belangrijke rol. Gezien de ligging nabij het centrum, de wijk Eilandje en een aantal kantoren en dienstverleningen, past dit handelsgeheel in zijn omgeving.

Ook de minst mobiele burgers dienen zich te kunnen voorzien in hun behoeften en moeten op een aanvaardbare afstand toegang hebben tot een voldoende groot aanbod.

Doelstelling 3: Het waarborgen en versterken van de leefbaarheid in het stedelijk milieu/kernwinkelgebieden

Het RUP Friendshipsite is opgemaakt met het oog op het versterken van het stedelijke milieu op deze locatie. Voorheen was de bestaande bebouwing (Chiquita Building) op deze locatie eerder gesloten en weinig of niet publiek toegankelijk. Het RUP laat heel wat functies toe en stelt zelfs dat minimaal 40% van de gelijkvloerse bruto vloeroppervlakte in het bouwblok moet ingevuld worden met publiek toegankelijke inrichtingen die bijdragen aan de levendigheid van het straatbeeld. Deze zijn aan alle zijden van het bouwblok toegestaan, met uitzondering van de Bataviastraat. De voorliggende aanvraag met het inrichten van drie commerciële winkelunits past in dit kader.

Doelstelling 4: Het bewerkstelligen van een duurzame mobiliteit

De klanten van de kunstgalerij en de interieurwinkel kunnen hun auto parkeren in de ondergrondse parkeergarage die uitgebaat zal worden door een parkeerbeheerder en waar niet-abonnementhouders dus een ticket kunnen nemen en afrekenen. Voor de klanten van de shop bij het servicestation die met de wagen komen zijn 8 bovengrondse parkeerplaatsen voorzien vlak voor de winkel. Voor het personeel van de kunstgalerij en de interieurwinkel zijn parkeerplekken voor wagens in de ondergrondse parking gereserveerd. Deze parkeerplaatsen kunnen gehuurd worden via een abonnement.

Voor bezoekers van de kunstgalerij en de interieurwinkel die met de (brom)fiets komen zijn fietsnietjes voorzien op het openbare domein langs Rijnkaai en Sint-Laureiskaai. Bij het servicestation zijn er nog 4 plekken voor fietsen voorzien aan de winkel. Voor het personeel dat met de (brom)fiets komt, zijn in totaal 5 fietsparkeerplaatsen gereserveerd in de bovengrondse overdekte fietsenstallingen onder gebouw A en 3 achter de winkel van het servicestation.

Op de hoek van Rijnkaai en Sint-Laureiskaai is een (bestaande) laad- en loszone die kan gebruikt worden voor het beleveren van de kunstgalerij en de interieurwinkel. De belevering van de winkel bij het servicestation gebeurt ofwel vanuit een bestaande laad- en loszone op de Rijnkaai, dan wel via de eigen site/piste onder de luifel. De site wordt eveneens beleverd voor de fossiele brandstoffen met een tankwagen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Aquafin moeten nageleefd worden.

4. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Fluvius moeten nageleefd worden.

5. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Proximus moet nageleefd worden.

6. De voorwaarde uit het bijgevoegde advies van De Lijn moet nageleefd worden.

7. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van Wyre moeten nageleefd worden.

8. Zoals opgelegd in het bijgevoegde advies van De Federale Overheidsdienst Binnenlandse Zaken – ASTRID moet er in alle ondergrondse verdiepingen (-1, -2 en -3) en in de handelszaken in gebouw F (Horeca en detailhandel) en in de fitness van gebouw B ASTRID indoordekking voorzien worden.

9. De in de beoordeling opgenomen voorwaarde van de stedelijke dienst Archeologie moet nageleefd worden. 

10. De in de beoordeling opgenomen voorwaarde van de stedelijke dienst Monumentenzorg moet nageleefd worden.

11. Conform het advies van de stadsdienst Groen en Begraafplaatsen moeten de te verplanten bomen na verplanting 2 jaar in onderhoud worden opgenomen. Als na de voorlopige oplevering de bomen niet overleven dienen deze binnen de aanneming te worden vervangen en een nieuwe onderhoudsperiode aan te gaan van 2 jaar.

12. Conform het advies van de dienst Klimaat en Leefmilieu moeten de infiltratiemetingen en desgevallend het voorstel tot grondvervangingen voorgelegd worden aan de vergunningverlener alvorens de werken aan het binnenplein aan te vangen.

13. Conform het advies van de dienst Publieke Ruimte moeten er in samenspraak met de dienst Publieke Ruimte verdere afspraken gemaakt te worden rond de uitvoering van de aanpassingen aan het openbaar domein en de verlichtingscel.

14. Conform het advies van de dienst Publieke Ruimte moet het terrein gelegen buiten de grens van het RUP waar de Total zich nu bevindt, kosteloos te worden overgedragen naar het openbaar domein.

15. De duplexen van de personeelsruimtes DC02.02 en DC02.01 moeten bereikbaar voor mindervaliden worden gemaakt door een toegang te voorzien naar de naastgelegen verticale circulatie.

16. In de wellness van gebouw A moet een toegankelijk toilet worden voorzien dat voldoet aan de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

17. Conform het advies van de dienst Mobiliteit moeten enkel de 39 parkeerplaatsen in overtal kunnen ingezet worden om (toekomstige) parkeernood uit de directe omgeving op te vangen.

18.  Conform het advies van de dienst Mobiliteit mag de secundaire uitrit enkel gebruikt worden voor grote vrachtwagens.

19. Conform het advies van de dienst Mobiliteit moet in de verkoopovereenkomst opgenomen worden dat de kopers geen bewonersvergunning zullen krijgen. Dit op basis van de principebeslissing in verband met bewonersvergunningen van 27 april 2023.

20. De voorwaarden uit het bijgevoegde advies van de POVC Antwerpen moeten nageleefd worden..

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de voorgestelde vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de Vlarem-wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt voorwaardelijk gunstig geadviseerd de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubriek(en)

Geadviseerde rubriek(en) Servicestation
 

Geadviseerde rubriek(en) Woonontwikkeling Friendship
 

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden Servicestation

1. Het lozen van bedrijfsafvalwater (carwash) dient beperkt te worden tot een maximaal debiet van 0,48 m³/uur – 2,40 m³/dag – 320 m³/jaar (R.3.4.2.) via een KWS-afscheider met coalescentiefilter in de DWA-riolering van de Rijnkaai te Antwerpen (RWZI Antwerpen Zuid) mits voldaan wordt aan de algemene en sectorale normen (59b) voor de lozing van BA in de openbare riolering en de volgende bijzondere voorwaarden:

- de lozing gebeurt via een KWS-afscheider;

- Ni totaal: 0,3 mg/l;

- P totaal: 10 mg/l;

- het wassen van de voertuigen gebeurt maximaal met hemelwater;

- in afwijking van artikel 4.2.5.1.1. §1 van Vlarem II moet het bedrijf geen meetgoot plaatsen.

2. Het lozen van bedrijfsafvalwater (verontreinigd hemelwater) dient beperkt te worden tot een maximaal debiet van 5,14 m³/uur – 12,93 m³/dag – 269,45 m³/jaar (R.3.4.2.) via een KWS-afscheider met coalescentiefilter in de DWA-riolering van de Rijnkaai te Antwerpen (RWZI Antwerpen Zuid) mits voldaan wordt aan de algemene en sectorale normen (52 bis) voor de lozing van BA in de openbare riolering en de volgende bijzondere voorwaarden:

- de lozing gebeurt via een KWS-afscheider;

- in afwijking van artikel 4.2.5.1.1. §1 van Vlarem II moet het bedrijf geen meetgoot plaatsen.

3. De wasinstallatie wordt tijdens het wassen en drogen afgesloten door een rolpoort om geluidshinder te beperken.

4. Het gebruik van de stofzuigers is enkele mogelijk gedurende de openingsuren van de carwash.

5. Wachtende bestuurders worden via een meldingsbord aangemaand de motor af te leggen en de radio uit te schakelen tijdens het wachten aan de carwash of het tankstation.

6. Tijdens het laden en lossen (bevoorrading) wordt de motor stilgelegd om geluidshinder te beperken.

7. Het advies van de brandweer met referentie BW/NE/2024/G.04602.A1.0016 maakt integraal deel uit van voorliggende vergunning en dient nageleefd te worden.

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden Woonontwikkeling Friendship

1. De start- en stopdatum van élke bemalingsfase (1, 2 en 3) wordt gemeld aan zowel de VMM, als de dienst omgevingsvergunningen en aan de dienst milieu-interventie via de mailadressen grondwater.ant@vmm.be, milieuvergunningen@antwerpen.be en mi@antwerpen.be met vermelding van het projectnummer (OMV_2023004319). 

2. De maximale netto bemalingsduur van fase 1 bedraagt 18 maanden, van fase 2 bedraagt maximaal 8 maanden en van de fase 3 voor het verwijderen en plaatsen van de tanks bedraagt maximaal 3 maanden.
3. De bouwput voor niveau -3 en blokken A en B wordt uitgevoerd met een waterremmende wand met aanzetdiepte minimaal 1 m in de Boomse klei, namelijk op circa 27,5 m onder maaiveld (circa -20,7 mTAW). Een hydraulische weerstand van minimaal 580 dagen moet gegarandeerd worden.
4. Elke bemalingspomp wordt gestuurd op het grondwaterpeil in de peilbuis in een pompput of op het grondwaterpeil in aparte peilputten. De noodzakelijke verlaging wordt per bouwfase bepaald en de regeling van de peilsturing bijgesteld in functie van de vordering van de bouwwerken.
5. Het maximaal opgepompte volume bemalingswater bedraagt voor de volledige bemalingsperiode maximaal 122.467 m³ voor de bemaling voor fases 1 en 2 in het Zand van Berchem (HCOV 0254) en maximaal 1.230 m³ voor de bemaling voor de tanks in de Quartaire Aquifersystemen (HCOV 0100).
6. Voordat met de uitgraving voor de tanks in de tussenfase begonnen wordt, moet een bemalings- en zettingsproef uitgevoerd worden. Indien nodig worden milderende maatregelen getroffen om onaanvaardbare zettingen te vermijden bij de bemaling voor de tanks.
7. Er moeten zettingsbakens geplaatst worden bij de meest nabije zettingsgevoelige objecten aan elke zijde van de bemaling (onder andere de tramsporen). Bij opstart van elke bemalingsfase (fase 1, tussenfase voor de tanks en fase 2) moeten de zettingen opgevolgd worden. De monitoring gebeurt per zettingsbaken minstens met volgende frequentie:
- voor het opstarten van de bemaling: 1 zettingsmeting (nulmeting);
- week 1 na opstarten bemaling en elke eerste week nadat een dieper bemalingspeil is ingesteld: dagelijkse zettingsmeting;
- vanaf week 2 en elke tweede week nadat een dieper bemalingspeil is ingesteld: 1 keer per week een zettingsmeting.
De metingen op de zettingen mogen stopgezet worden van zodra deze niet meer wijzigen. Bij het instellen van een dieper bemalingspeil wordt de zettingsmeting terug opgestart volgens bovenstaande frequentie. Indien er een absolute zetting van 15 mm of meer gemeten wordt ter hoogte van een zettingsgevoelige constructie wordt de bemaling bijgestuurd. De effectieve differentiële zetting moet op basis van de zettingsmetingen berekend worden en afgetoetst aan de grenswaarde van 1/700. Vanaf overschrijding van de grenswaarden (absolute zetting van 20 mm en differentiële zetting van 1/700) wordt de bemaling stilgelegd. Er dient technisch een terugvalscenario voorzien te worden dat dit mogelijk maakt.
8. De kwaliteit van het bemalingswater moet worden geanalyseerd voor het lozingspunt (na schoonpompen van de installatie, maar voor effectieve opstart) of op voorhand in een representatieve peilbuis maximaal 3 jaar voor de opstart van de bemaling. De te analyseren parameters zijn minstens elektrische geleidbaarheid, arseen, minerale olie, trichlooretheen en cis 1,2-dichlooretheen. De bemaling mag pas in gebruik genomen worden als de analyseresultaten beschikbaar zijn en getoetst werden aan de geldende normen. De analyse dient na opstart van de bemaling maandelijks herhaald te worden (zonder stillegging van de bemaling in afwachting van de resultaten).
9. De tijdelijke lozing van bemalingswater (via een waterzuivering) dient beperkt te worden tot een maximaal debiet van 49,32 m³/uur – 1.183,68 m³/dag (R. 3.4.2.) in oppervlaktewater (de Schelde).

Advies over de kleinhandelsactiviteiten

Op basis van doelstellingen 1 tot en met 4 geeft de dienst Investdesk gunstig advies voor het uitreiken van een omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten met het oog op een handelsgeheel met drie winkelunits aan de Rijnkaai 37-39 in 2000 Antwerpen. Het handelsgeheel mag een totale nettohandelsoppervlakte hebben van 831,41 m².

In communicatie met de aanvrager op 12 maart 2024 werd aangegeven dat het handelsgeheel als volgt wordt opgedeeld in categorieën (volgens het gewijzigde decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid):

- categorie voeding op een nettohandelsoppervlakte van 175 m²;

- categorie volumineuze goederen op een nettohandelsoppervlakte van 189,8 m²;

- categorie niet-volumineuze goederen op 466,61 m².

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

De voorliggende aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het kaderbesluit ‘Stedenbouwkundige lasten’ goedgekeurd door het college op 9 maart 2018 (jaarnummer 2203).

Het college besliste op 6 november 2020 (Jaarnummer 9308) dat voor de site Friendship geen bijkomende lasten zullen worden opgelegd indien in de aanvraag tot omgevingsvergunning de in voornoemd besluit opgesomde elementen met maatschappelijke meerwaarde zijn opgenomen.

Voorliggende aanvraag voldoet aan deze voorwaarde, waardoor aan de stedenbouwkundige last voldaan is binnen de aanvraag van het project.