2024_CBS_04575 - Omgevingsvergunning - OMV_2024036053. De Leescorfstraat 10. District Borgerhout - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          22/12/2023: weigering (OMV_2023103046) voor het bouwen van een meergezinswoning met 4 woongelegenheden na afbraak bestaand appartementsgebouw;

-          02/05/1929: toelating (1399#11299) voor het bouwen van huis;

-          04/11/1926: toelating (1399#9374) voor het bouwen van een werkplaats.

Vergunde toestand

-          functie: wonen – meergezinswoning met 3 woongelegenheden;

-          bouwvolume:

• hoofdgebouw van 3 bouwlagen met plat dak; 
• bouwdiepte van 18 m op het gelijkvloers en 17m op de verdiepingen, bouwdiepte ter hoogte van de linkerbuur beperkt tot circa 9 m;

-          gevelafwerking:

• Art-Decogevel in bruinkleurige gevelsteen en decoratieve cementering;
• houten kroonlijst;
• dorpels en plint in natuursteen;
• buitenschrijnwerk met kruishouten;
• poort met 2 deuren ter afsluiting van de doorgang naar de achtergelegen open ruimte;

-          inrichting:

• open ruimte van 107 m2;
• bijgebouw (melkerij) van 8 m x 13 m, achteraan het perceel.

Bestaande toestand

-          hoofdgebouw: niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw;

-          bijgebouw achteraan het perceel:

• bouwvallig;
• perceelbreed vergroot uitgevoerd;
• gevel in witgeschilderde baksteen;
• bouwhoogte van 3,6 m.

Nieuwe toestand

-          functie:  wonen – meergezinswoning met 3 woongelegenheden;

• gelijkvloerse en 1ste verdieping:
  • links 1 duplex twee-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 95 m²;
  • rechts 1 duplex twee-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 88 m², beide met private tuin;
• 2de verdieping: 1 twee-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 76 m² met terras;
• 3de verdieping: 1 een-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 47 m² met terras;

-          bouwvolume:

• hoofdgebouw van 4 bouwlagen met plat dak;
• bouwhoogte van 12,36 m; 
• bouwdiepte:
  • tot 17 m op de gelijkvloerse verdieping;
  • tot 15 m op de eerste verdieping;
  • tot 13 m op de tweede verdieping;
  • tot 9 m op de derde verdieping;
• bijgebouw (twee bergingen) achteraan het perceel met een oppervlakte van circa 50 m2 en een bouwhoogte van 3,59 m;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse verdieping volledig afgewerkt met blauwe hardsteen, overige verdiepingen in grijsbeige steenstrips;
• betonnen speklaag boven de gelijkvloerse verdieping;
• buitenschrijnwerk en dorpels in grijsbruin aluminium;
• balustrades met spijlen in grijsbruin gelakt staal;
• kroonlijst in natuurkleurig beton;
• bijgebouw voorzien van houten latten en houten buitenschrijnwerk;

-          inrichting:

• open ruimte van 134 m2;
• twee terrassen van respectievelijk 11 m² en 12 m².

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande meergezinswoning;

-          bouwen van een nieuwe meergezinswoning;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 4;

-          verbouwen van het bijgebouw;

-          bijhorende wijzigen aan de scheidingsmuren.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgende punten:

• artikel 7 Hemelwaterput: de regenwaterrecuperatie wordt niet toegepast voor de wasmachines;
• artikel 8 Infiltratievoorziening: er worden ondergrondse infiltratiekratten voorzien in plaats van een bovengrondse infiltratievoorziening.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht: Door het ontbreken van bouwkundige elementen in de voorgevel zoals lateien en arrière corps en door een beperkte detaillering is het geheel niet afgestemd op de omgeving.
• artikel 11 Afwerking van gevels en materiaalgebruik: Het is uit de legende en geveltekening niet af te leiden of de gekozen steenstrips in grijsbeige kleurstelling in lichte of donkere kleurstelling voorzien zullen worden. Indien dit donkere grijsbeige steenstrips zijn, dan is dit in strijd met §4 van dit artikel dat een lichte kleurstelling oplegt.
• artikel 19 Tuinafsluitingen: De rechter tuinmuur heeft een hoogte van circa 3,6 meter, waar de maximale hoogte 2,6 betreft.
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: Voor de 4 woongelegenheden worden geen autostaanplaatsen voorzien in het gebouw.
• artikel 43 Septische putten: De inhoud van de septische put is verschillend op het grondplan en de beschrijvende nota. Volgens de plannen zijn er 11 GE (7 slaapkamers en 4 entiteiten), dus inhoud van de septische put moet minstens 3800 liter zijn.

Sectorale regelgeving

Effecten op de biodiversiteit:

Overeenkomstig het stikstofdecreet, het nieuwe beoordelingskader voor alle aanvragen die stikstofemissies veroorzaken, in werking getreden op 23 februari 2024, kan het volgende gesteld worden:

• Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist.
• Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag noch een verkeersdragend noch een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist. 

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het perceel is gelegen in woongebied. De aanvraag betreft de sloop van een meergezinswoning en de bouw van een nieuwe meergezinswoning. Deze functie ‘wonen’ wordt gunstig geadviseerd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In de De Leescorfstraat zijn zowel woningen met 3 bouwlagen als woningen met 4 bouwlagen (onder plat dak) aanwezig.

De nieuwe meergezinswoning betreft 4 bouwlagen en heeft een kroonlijsthoogte van circa 12,4 meter. Deze schaal sluit aan bij de meergezinswoning te De Leescorfstraat nr. 14 en is inpasbaar in het straatbeeld.

De straat wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door grote bouwdieptes. De bouwdiepte van het gelijkvloers betreft 17 en de eerste verdieping betreft 15 meter. Hier worden twee ruimte duplexappartementen ingericht, grenzend aan de tuin. Dit wordt gunstig geadviseerd.

De tweede verdieping wordt voorzien tot een bouwdiepte van 13 meter, met achteraan centraal een terras van 6,2 m². Dit wordt ingericht als een ruim twee-slaapkamerappartement. Dit wordt gunstig geadviseerd.

De derde verdieping heeft een bouwdiepte van 9 meter en sluit daarmee aan bij de schaal van  de daklagen in de omgeving.

Achteraan het perceel is een perceelbreed tuinhuis gebouwd. Dit gebouw wordt vernieuwd. Dergelijke grote tuinhuizen zijn kenmerkend in de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project voor de bovenste woongelegenheid, waardoor deze onvoldoende wooncomfort biedt.

De derde verdieping wordt op de grondplannen benoemd als ‘studio’, maar het grondplan toont een één-slaapkamerappartement.  In voorwaarde wordt opgelegd de muur tussen het slaapgedeelte en de leefruimte niet te voorzien, zodat de woongelegenheid een kwalitatieve studio met een doorlopende verblijfsruimte van circa 37 m² betreft.

Visueel-vormelijke elementen

Het voorgevelontwerp zoals aangeleverd is niet in overeenstemming met de verordende voorschriften en is onvoldoende gedetailleerd, waardoor dit een verarming van het straatbeeld betreft.

De knelpunten werden met de architect besproken, en op basis daarvan heeft deze een nieuwe geveltekening aangeleverd die wel voldoet aan de minimale kwaliteitseisen. Deze wordt in voorwaarden toegevoegd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

2. De muur tussen het slaapgedeelte en de leefruimte van de woongelegenheid op de derde verdieping niet te voorzien.

3. Het regenwater te recupereren en een bovengrondse infiltratievoorziening te voorzien conform de bepalingen van artikel 7 en 8 van de verordening hemelwater.

4. De voorgevel te voorzien volgens de aangeleverde geveltekening “BA_2211LEES_G_N_1_voorgevel_voorwaarde”.

5. De hoogte van de tuinafsluitingen te beperken tot maximaal 2,6 meter, conform artikel 19 van de bouwcode.

6. Een septische put met minimaal een inhoud van 3800 liter te voorzien.

7. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten