2024_CBS_04363 - Omgevingsvergunning - OMV_2023075022. Jan Van Rijswijcklaan 296-298. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: https://inventaris.onroerenderfgoed.be/erfgoedobjecten/213705;

-          5/05/2017: milieuvergunning klasse 2 (201714) voor een garagewerkplaats met showroom;

-          12/09/2014: sociaaleconomische vergunning (20143290) voor een garage met toonzaal;

-          19/02/2010: vergunning (3264#1782) voor het vervangen van een benzinestation door een toonzaal;

-          9/07/1998: gedeeltelijk gunstige milieuvergunning klasse 1 (1998212) voor een garagewerkplaats.

Vergunde toestand

-          functie:

• garagewerkplaats met toonzaal;
• detailhandel op de hoek (IHPO-gebouw);

-          bouwvolume:

• 1 tot 3 bouwlagen met plat dak; 
• percelen volledig bebouwd op niveau van het maaiveld;
• bouwdiepte hoofdvolume VIIde-Olympiadelaan 15 m;
• kroonlijsthoogte 7,75 m ter hoogte van de toonzaal tot 13,1 m ter hoogte van de 3de bouwlaag aan de zijde met de VIIde-Olympiadelaan;
• halfronde doorgang op de hoek van de Jan Van Rijswijcklaan en de VIIde-Olympiadelaan tussen beide straten;
• kenmerkende toren halverwege de toonzaal met logo van de garage;

-          gevelafwerking:

• glazen winkelpui met bovenliggend witte, aluminium panelen;
• zwarte gevelbepleistering;
• donker metselwerk;
• plint in hardsteen;
• gele tegels;
• gele baksteen op de bovenste verdieping;
• aluminium buitenschrijnwerk;
• poort naar inpandige opslagplaats.

Bestaande toestand

-          niet relevant gezien de aanvraag grotendeels handelt over een sloop en nieuwbouw;

-          voor de te behouden gedeeltes conform de vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• wijzigen van de functie van het gelijkvloers en de eerste verdieping van het IHPO-gebouw van detailhandel naar kantoor;
• vermeerderen van het aantal woongelegenheden naar 33 bovenop het IHPO-gebouw;
• voor de nieuwe woongelegenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 3 vierslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 144 m²;
  • 12 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 72 m²;
  • 12 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 68 m²;
  • 6 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 95 m²;
• detailhandel, kantoor, dareca en gemeenschapsvoorziening op het gelijkvloers van het nieuwe gebouw;
• voor de nieuwe functies zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • detailhandel S_00_W met een netto vloeroppervlakte van 2.109 m²;
  • detailhandel T_00_H1 met een netto vloeroppervlakte van 168 m²;
  • detailhandel T_00_H2 met een netto vloeroppervlakte van 168 m²;
  • kantoor LK_00_ZC met een netto vloeroppervlakte van 340 m²;
  • dareca LK_00_H met een netto vloeroppervlakte van 76 m²;
  • gemeenschapsvoorziening P_00_CO met een netto vloeroppervlakte van 89 m²;
• 146 nieuwe woongelegenheden in het nieuwe gebouw verdeeld over 8 van elkaar te onderscheiden volumes:
• voor de nieuwe woongelegenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 2 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 72 m²;
  • 1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 95 m²;
  • 1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 96 m²;
  • 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 78 m²;
  • 7 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 62 m²;
  • 6 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 63 m²;
  • 5 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 59 m²;
  • 11 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 85 m²;
  • 10 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 86 m²;
  • 11 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 87 m²;
  • 4 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 79 m²;
  • 7 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 75 m²;
  • 7 studio’s met een netto vloeroppervlakte van 51 m²;
  • 3 drieslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 126 m²;
  • 3 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 89 m²;
  • 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 56 m²;
  • 4 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 80 m²;
  • 4 studio’s met een netto vloeroppervlakte van 56 m²;
  • 16 studio’s met een netto vloeroppervlakte van 48 m²;
  • 6 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 70 m²;
  • 4 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 81 m²;
  • 2 drieslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 98 m²;
  • 3 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 92 m²;
  • 3 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 90 m²;
  • 3 drieslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 119 m²;
  • 3 studio’s met een netto vloeroppervlakte van 44 m²;
  • 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 68 m²;
  • 1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 82 m²;
  • 2 studio’s met een netto vloeroppervlakte van 55 m²;
  • 2 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 72 m²;
  • 4 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 83 m²;
  • 2 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 84 m²;
  • 3 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 74 m²;
  • 2 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 73 m²;
  • 1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 76 m²;
• de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle woongelegenheden binnen het project bedraagt 75 m²;

-          bouwvolume:

• slopen van de tweede verdieping van het IHPO-gebouw;
• oprichten van 2 bouwlagen aan de rechterzijde en 7 bouwlagen aan de linkerzijde op het IHPO-gebouw met plat dak;
• bouwdiepte 15,7 tot 17 m;
• kroonlijsthoogte 16,44 tot 33,18 m;
• slopen van de werkplaats met toonzaal;
• 4 tot 8 bouwlagen met plat dak; 
• 3 ondergrondse bouwlagen voor parking;
• bouwdiepte 17 m;
• kroonlijsthoogte 14,63 tot 26,83 m;
• binnengebied ingericht als gemeenschappelijke, groene ruimte;
• binnenhof op de tweede verdieping als gemeenschappelijke groene ruimte;

-          gevelafwerking:

• lichtzandkleurige, keramische geveltegel voor het gelijkvloers en de eerste verdieping van het IHPO-gebouw;
• verdiepingen lichtzandkleurige gevelsteen en natuursteen;
• terrassen met prefab betonelementen;
• stalen balustrades in lichte tint;
• aluminium buitenschrijnwerk in lichte tint;
• toegang naar de ondergrondse parkeergarage aan de Boomsesteenweg.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bovenste verdiepingen van het IHPO-gebouw;

-          slopen van de werkplaats en toonzaal;

-          oprichten van een nieuwe cluster van gebouwen;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden naar 179;

-          wijzigen van de functie;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Jan Van Rijswijcklaan 296 – 2020 Antwerpen

Op 6 oktober 1994 verleende het college aan Elco nv (auto-elektriciteit) een milieuvergunning klasse 2 voor het exploiteren van een werkplaats (AN1994/429). De vergunning was geldig tot 6 oktober 2014.

Jan Van Rijswijcklaan 298 – 2020 Antwerpen

Op 9 juli 1998 verleende de deputatie aan Permeke Motors nv een milieuvergunning klasse 1 voor de exploitatie van een garagewerkplaats (AN1998/212). De vergunning was geldig tot 16 maart 2018.

Op 5 mei 2017 verleende het college aan Permeke Motors nv een milieuvergunning klasse 2 voor het verder exploiteren van een garagewerkplaats met showroom (MV2017/14). De vergunning is geldig tot 5 mei 2037.

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat het exploiteren van de bouwwerf en van residentiële en commerciële gebouwen en het uitbaten van een handelsgeheel.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) IHPO - Permeke - niet-permanente activiteiten
 

Aangevraagde rubriek(en) IHPO - Permeke - permanente activiteiten
 

Aangevraagde bijstelling bijzondere milieuvoorwaarden in afwijking van algemene of sectorale voorwaarden

IHPO - Permeke - niet-permanente activiteiten

Omschrijving kleinhandelsactiviteiten

De aanvraag omvat de voormalige Fordgarage Permeke en het huidige winkelpand IHPO en omvat aldus twee percelen waarop in het verleden industriële en commerciële activiteiten plaatsvonden. Er is voor dit gebouw in het verleden geen sociaal-economische of kleinhandelsvergunning bekomen; omdat de focus vooral lag op de autogarage-activiteiten en minder op de verkoop. Voorliggende aanvraag voorziet in een nieuwe stedenbouwkundige structuur die de beschikbare ruimte herdefinieert.

Voorliggende aanvraag voorziet in een nieuwe stedenbouwkundige structuur die de beschikbare ruimte herdefinieert. De kleinhandel wordt gegroepeerd in een levendige plint, waarbij functionele doorsteken zorgen voor de nodige circulatie. Voorliggende aanvraag voorziet in een winkelaanbod met één grote winkelunit (supermarkt, 1.541 m² categorie 1 voeding) en twee kleinere handelsruimten (elk 142 m², categorie andere).

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• Er wordt geen infiltratievoorziening voorzien in het project.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 25: de duwzijde van de deuren van de afvalbergingen van de lage kop op niveau -1 worden niet voorzien van een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 0,5 m.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 14: de bouwcode stelt dat een insprong afsluitbaar moet zijn indien de insprong dieper is dan 2 meter en meer dan de helft van de breedte van de insprong bedraagt. De voorziene insprongen in het project zijn op bepaalde punten dieper dan 2 meter. Enkele insprongen in het project voldoen hier niet aan.
• Artikel 27: Bij nieuwbouw, herbouw, bij functiewijziging of bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Afwijkingen hierop zijn mogelijk indien duidelijk kan aangetoond worden dat met een kleinere open ruimte dan de voorgeschreven 20% een grotere maatschappelijke meerwaarde en herwaardering wordt bereikt. In het dossier wordt gesteld dat er enkel voldaan wordt aan dit artikel als de IHPO-site niet in rekening gebracht wordt, omdat het daar een renovatie betreft.
• Artikel 28: niet alle private buitenruimtes hebben voldoende oppervlakte. Zo zijn er enkele buitenruimtes met een oppervlakte van 5,90 m² waar dat dit 6 m² zou moeten zijn.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-m.e.r.-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 1.000 jaar onder toekomstig (2050) klimaat.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 29 juni 2023.
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

-        Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag geen project is voor de exploitatie van een IIOA met één of meer stationaire bronnen van stikstofoxiden. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist.

-        Op basis van de toepassing van het stikstofdecreet kan redelijkerwijs geoordeeld worden dat voorliggende aanvraag noch een verkeersdragend noch een verkeersgenererend project is. Het beoordelingskader uit het decreet is dus niet van toepassing en de opmaak van een passende beoordeling (artikel 28 decreet) is niet vereist.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van volgende bepalingen van de bouwcode:

Artikel 14: de bouwcode stelt dat een insprong afsluitbaar moet zijn indien de insprong dieper is dan 2 meter en meer dan de helft van de breedte van de insprong bedraagt. De voorziene insprongen in het project zijn op bepaalde punten dieper dan 2 meter. Deze insprongen zijn te motiveren vanuit de erfgoedwaarde van het IHPO-gebouw en zijn bedoeld om architecturaal de bestaande doorgang op die locaties aan het IHPO-gebouw te markeren en diepte te creëren. Het afsluiten ervan zou afbreuk doen aan de erfgoedbeleving. Een afwijking is aanvaardbaar.

Artikel 27: Bij nieuwbouw, herbouw, bij functiewijziging of bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Afwijkingen hierop zijn mogelijk indien duidelijk kan aangetoond worden dat met een kleinere open ruimte dan de voorgeschreven 20% een grotere maatschappelijke meerwaarde en herwaardering wordt bereikt. In het dossier wordt gesteld dat er enkel voldaan wordt aan dit artikel als de IHPO-site niet in rekening gebracht wordt, omdat het daar een renovatie betreft. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt er geoordeeld dat de open ruimte voldoende is en in overeenstemming is met dit artikel. De POVC is eveneens van oordeel dat de voorziene open ruimte voldoende is, zeker omdat ook op de verdieping een tuin wordt voorzien.

Artikel 28 wordt verder gemotiveerd onder de rubriek Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen.

De aanvraag wijkt af van de gewestelijke verordening toegankelijkheid. Dit zal als voorwaarde worden opgenomen bij de vergunning.

Aquafin geeft een voorwaardelijk gunstig advies maar adviseert voor het onderdeel infiltratie ongunstig aangezien er in het project geen infiltratievoorziening wordt voorzien.

De opdrachtgever vraagt hiervoor een afwijking en motiveert dit als volgt:

- er wordt afgeweken van de te voorziene infiltratievoorziening omdat infiltratie weinig zin heeft, gelet op de continue bemaling van de Jan de Vostunnel en de Bevrijdingstunnel die op een 20 m van het project gelegen zijn. Door de ontstane grondwaterspiegel op 3 m meter diepte zou infiltrerend water de grondwatertafel niet bereiken. Daarbij staat hergebruik hoger op de Ladder van Lansink. Door maximaal hergebruik zal zo goed als geen hemelwater direct in de riolering afgevoerd worden.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan er akkoord gegaan worden met de voorgelegde motivatie en wordt er voor dit onderdeel een afwijking toegestaan. Uiteraard dienen de algemene voorwaarden opgenomen in het advies van Aquafin te worden nageleefd.

Functionele inpasbaarheid

De functionele inpasbaarheid is gunstig.

Het project bevindt zich in een stedelijke omgeving die gekenmerkt wordt door een verscheidenheid aan functies, waaronder scholen, winkels, recreatie en woonfuncties.

Meergezinswoningen met appartementen komen veelvuldig voor in de onmiddellijke nabijheid van het project. Het project voorziet in een omschakeling van de bestaande baanwinkels (voormalige Fordgarage en IHPO) naar een gemengd programma met grootschalige en kleinschalige detailhandel, kantoorfunctie, dareca en een zorgcluster in een levendige plint, functionele appartementen met voldoende kwalitatieve privatieve binnen- en buitenruimte op de verdiepingen. Verder worden collectieve ruimten voorzien, ondersteunend bij het wonen, en een buurthuis. Het ontwerp zoekt naar een betere verankering van het project in de directe omgeving door het voorzien van lokale functies zoals een groene privatieve binnentuin die overdag ook toegankelijk is voor de buurt, een supermarkt, een buurthuis en het inplannen van functionele doorsteken voor bewoners.

De POVC kan zich hierbij aansluiten, maar stelt wel dat het geenszins de bedoeling mag zijn om een dancing te voorzien. Uit het aanvraagdossier blijkt dat dit ook niet de bedoeling is. Toch ziet de POVC de term dareca in de omschrijving van een eventuele vergunning liever vervangen door ‘restaurant/café.

Voor de functie van de supermarkt oordeelt de POVC het volgende:

De ontwikkeling van de aangevraagde supermarkt met 2 bijkomende handelspanden op deze locatie draagt niet bij tot de versterking van de kern.

• De grootschalige winkelvloeroppervlakte van de supermarkt heeft niet het karakter van een wijkwinkel en bedient een ruimer verzorgingsgebied dan vooropgesteld voor deze locatie in de beleidsvisie van stad Antwerpen.
• De locatie van de vergunningsaanvraag maakt geen deel uit van een bestaande kleinhandelsconcentratie. Deze aanvraag beantwoordt dan ook niet aan doelstelling 1 van het decreet: duurzame vestigingsmogelijkheden. Het aanbod is niet in verhouding tot het vooropgestelde verzorgingsgebied (wijk- of buurtverzorgend) en wordt buiten de kern ontwikkeld. Doelstelling 3 wordt dan ook negatief beoordeeld.
• De basisbereikbaarheid van de vestiging moet worden beoordeeld op basis van een realistisch verzorgingsgebied dat ruimer is dan deze van een buurtwinkel. De autogerichte mobiliteit van het totale aantrekkingsgebied is hier een belangrijke factor gezien de beperkte restcapaciteit van het wegennet.
• De invulling van het winkelaanbod is moeilijk verzoenbaar met de doelstellingen van het decreet. Leegstand aanpakken heeft prioriteit in het detailhandelsbeleid.
• Het project houdt geen rekening met de bestaande leegstand:
  • leegstand in de kern wordt niet ingevuld (voorbeeld beschikbare leegstand 755 m²);
  • de 2 bijkomende handelspanden (unit H1: 142 m² netto wvo en unit H2: 142 m² netto wvo) binnen het project zorgen er eveneens voor dat de bestaande leegstand in het aangrenzende kernwinkelgebied niet wordt aangepakt.
• Het project is wel verweven met verschillende functies waardoor het ruimtegebruik wordt geoptimaliseerd. De ligging is op relatief korte afstand van het kernwinkelgebied Abdijstraat.
• Het project kan positief worden beoordeeld wanneer er rekening wordt gehouden met volgende opmerkingen:
  • de bijkomende units (H1 en H2) bieden geen meerwaarde binnen de ontwikkeling en gaan de kern niet positief beïnvloeden;
  • de supermarkt is geen buurtwinkel omwille van de voorziene winkelvloeroppervlakte en het daaraan gekoppelde ruime verzorgingsgebied. Lokale proximiteit winkels richten zich op een netto winkelvloeroppervlakte <1.000 m² waarbij 600 m² vaak wijkverzorgend is. Een kleinschaligere wijksupermarkt is meer op maat van de beoogde doelstellingen. Uit de verklaringen van de aanvrager op de zitting van de POVC blijkt echter dat de stedelijke diensten wel akkoord zouden zijn en dat stad Antwerpen op deze locatie een bovenlokale supermarkt beoogt. Dit lijkt niet in overeenstemming met de gekende beleidsvisie van stad Antwerpen voor deze locatie. De POVC verleent dan ook een deels gunstig advies.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt er geoordeeld dat het project voldoende onderzocht en voorbesproken werd met de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing/Business en Innovatie die de behoeften en noden van de verschillende wijken goed kent zowel vanuit de praktijk als volgens de beleidsvisie. Het advies van de POVC wordt hier niet in gevolgd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Schaal en ruimtegebruik zijn gunstig.

Het project is gelegen aan de Jan Van Rijswijcklaan 296 en 298 te 2020 Antwerpen. Het is gelegen in het bouwblok dat wordt omsloten door de Jan Van Rijswijcklaan, de Boomsesteenweg en de VIIde-Olympiadelaan te 2020 Antwerpen. Het project omvat bijna het volledige bouwblok, met uitzondering van de appartementsgebouwen op de hoek van de Boomsesteenweg en de VIIde-Olympiadelaan zijnde VIIde-Olympiadelaan 15, Boomsesteenweg 427-429, 431 en 433. Momenteel bevindt er zich op de projectsite de voormalige Fordgarage Permeke (Jan Van Rijswijcklaan 298) en het winkelpand IHPO (Jan Van Rijswijcklaan 296).

De aanvraag beoogt vooreerst de afbraak van de voormalige Permeke Fordgarage, alsook delen van het IHPO-gebouw om vervolgens 179 appartementen op te richten met collectieve ruimten ondersteunend bij het wonen. Er zullen tevens één grootschalige (supermarkt met bijhorende stockage, laad- en loszone en sociale ruimte), twee kleinschalige detailhandelsruimten en een ruimte voor dancing, restaurant, café (dareca) in de plint worden voorzien. Daarnaast worden een kantoor, een zorgcluster (kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen) en een buurthuis (gemeenschapsvoorziening) voorzien. In het projectgebied wordt een groene centrale ruimte (de ‘binnentuin’) aangelegd alsook een verhoogd hof (het ‘binnenhof’), dewelke samen de open ruimte uitmaken. Er wordt een grote ondergrondse parking met drie ondergrondse bouwlagen voorzien. Ondergronds worden 288 parkeerplaatsen voorzien alsook 118 bergingen en ruimtes voor de technische installaties. Bovengrondse en ondergrondse fietsenbergingen worden voorzien voor in totaal 593 fietsen.

Het hoekgebouw IHPO (=Hoge kop) bestaat uit een dubbel hoge plint met daarbovenop 7 bouwlagen. Deze bouwhoogte refereert naar de hoekgebouwen aan de Jan Van Rijswijcklaan met de Jan de Voslei en de Jan Van Rijswijcklaan met de Populierenlaan. Langsheen de Jan Van Rijswijcklaan wordt er een verzameling van gebouwen voorgesteld waarbij het aantal bouwlagen varieert tussen de 5 en 8. Aan de zijde van de (oude) Boomsesteenweg bestaan de gebouwvolumes uit 4, 5 en 6 bouwlagen, refererend naar de verschillende bouwhoogtes in die straat (Hofblok II, Paleis en Lage Kop).

De bouwhoogte wordt hierbij afgestemd op de schaal van de omgeving, de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogte, het stedelijk weefsel en de breedte van het openbaar domein. Het ontwerp van het bouwblok sluit bovendien aan op de bestaande hoekappartementen aan de VIIde-Olympiadelaan en de Boomsesteenweg.

Het project past binnen de beleidsvisie waarbij op deze locatie verdichting mogelijk is en waarbij er ingezet wordt op een kwalitatieve woonomgeving met eigen voorzieningen en de creatie van groene open ruimtes.

De POVC sluit zich hierbij aan als volgt:

“Gelet op de omschrijving van de bebouwing in de omgeving, het openbaar domein en de eigen aard van het gebied, kan worden vastgesteld dat de aanvraag voldoet aan de criteria van artikel 1 van de aanvullende voorschriften van het gewestplan. Ook kan worden vastgesteld dat de aanvraag conform is met het in de omgeving heersende straatbeeld.”

Visueel-vormelijke elementen

Het nieuwe woonproject is een divers woonproject, met een grote verscheidenheid aan woningtypes. Ieder gebouw heeft dan ook zijn eigen karakter en uitstraling. Het bouwvolume wordt opgedeeld in diverse zelfstandige stedelijke bouwblokken, elk op zichzelf staand, met een eigen opbouw van circulatie en woontypologieën. Dit zorgt voor een ensemble van gebouwen die naast elkaar staan, in relatie staan met elkaar, maar ook een eigen zelfstandig karakter behouden. Het project krijgt een hoogwaardige architecturale uitwerking. Hierbij worden waardevolle duurzame materialen toegepast in een zorgvuldige detaillering. Zowel geel-zandkleurige natuursteen als baksteen worden toegepast. Per gebouw wordt één hoofdmateriaal toegepast, aangevuld met kleinschaliger elementen in zichtbeton of aluminium. Het hoger volume in de Boomsesteenweg (gebouw Paleis) wordt voorzien in een combinatie van beige-zandkleurige pleister met zichtbeton. De balustrades worden alle voorzien in gelakt metaal. Voor het historisch waardevolle IHPO-gebouw en de nieuwe bovenbouw worden dezelfde materialen als in het oorspronkelijke volume (keramieken plint, aluminium kaders) toegepast in de hogere gebouwdelen, samen met de lichte zandkleurige natuursteen.

Gezien het bijzondere beeldbepalende karakter werd het project uitvoerig en meermaals toegelicht en besproken in de Kwaliteitskamer. De architecturale en stedenbouwkundige, inhoudelijke en kwalitatieve aspecten van het project werden besproken.

Zo werd er doorheen het proces ingezet op het afstemmen van de schaal van het project op het bouwblok, de gebouwvolumes onderling en de impact naar de achterliggende woonwijk. Dit gebeurde door onder andere het doen afnemen van het volume in zijn geheel, het spelen met verspringingen en bouwlagen. Het verkleinen van het volume gebeurt ten voordele van de ruimtelijke kwaliteit en lichttoetreding rondom. In de uitwerking van de gevels vertaalt zich dit in het diversifiëren door onder andere het toepassen van verschillende vloerniveaus per pand, materiaalgebruik, geleding, eigen karakter van alle panden maar met behoud van de samenhang, het geheel. Bovendien wordt er ingezet op een flexibele structuur van het gebouw met oog op de toekomst. Op die manier is er een alternatieve indeling mogelijk bij transformatie in de toekomst (samenvoegen entiteiten, aanpassing in typologie of functie enzovoort). Omwille van de verschillende identiteiten en verschijningsvormen van deze gebouwen heeft elke gebouw een specifieke naam binnen het project zijnde: Hoge Kop, Hofblok I, Duo, Trio, Lage Kop, Paleis en Hofblok II.

De belangrijkste aanpassing in het laatste overleg omvatte de reductie van de footprint van ‘Paleis’, waardoor meer afstand ontstaat ten opzichte van de achtergevels van de panden ‘Duo’. Ook het verder onderzoek naar de geveluitwerking per bouwdeel lag voor ter advies en de keuze om de inrit voor de parkeergarage te splitsen van de laad- en loszone, wordt ingegeven door de pluviale overstromingskaart. De Kwaliteitskamer sprak zijn appreciatie uit voor de voorgestelde plannen, tekeningen, details, het voorgestelde materiaal- en kleurenpalet en de architecturale ambities.

De visueel vormelijke elementen zijn bijgevolg gunstig.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt er geoordeeld dat het ontwerp tegemoet komt aan de voorbesprekingen met de Kwaliteitskamer.

Cultuurhistorische aspecten

Met uitzondering van het pand aan de VIIde-Olympiadelaan 15 is het volledige bouwblok omsloten door de Jan Van Rijswijcklaan, de Boomsesteenweg en de VIIde-Olympiadelaan opgenomen op de bij ministerieel besluit van 14 maart 2019 vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Binnen de huidige aanvraag wordt de herontwikkeling van twee entiteiten gepland, die het leeuwendeel uitmaken van het bouwblok: de voormalige Permekegarage; Jan Van Rijswijcklaan 298; en het Elco-gebouw, Jan Van Rijswijcklaan 296.

Het project werd vooraf besproken met de dienst Monumentenzorg en voor beide complexen werd een uitgebreid cultuurhistorisch rapport met een waardenstelling opgemaakt.

De oorspronkelijke Permekegarage uit 1938 kende in de loop van de 20ste eeuw een reeks opeenvolgende uitbreidingen en relatief ingrijpende verbouwingen. Van de erfgoedwaarden die in de inventaris van het bouwkundig erfgoed worden aangehaald is de architecturale waarde ondertussen sterk aangetast. Vooral de meest recente verbouwingen maakten dat van het oorspronkelijk modernistisch ontwerp vrijwel niets nog zichtbaar is. Het is vooral de historische waarde als vroeg voorbeeld van een servicestation die op vandaag het erfgoedkundig belang van het complex uitmaakt. Het cultuurhistorisch rapport toont aan dat het sterk verbouwde complex zowel naar exterieur als interieur nog slechts een beperkte erfgoedwaarde heeft. Het complex bevat hooguit nog enkele structurele delen die mogelijk kunnen hergebruikt worden binnen een nieuwe ontwikkeling. De sloop van het complex ten voordele van een nieuwe ontwikkeling is echter aanvaardbaar.

Ook het Elco-gebouw onderging doorheen de geschiedenis verschillende aanpassingen en uitbreidingen, die in het cultuurhistorisch rapport duidelijk worden geanalyseerd en waarop ook de waardenstelling gebaseerd is. Deze waardenstelling legt sterk de focus op de oorspronkelijke delen en waardeert de latere toevoegingen vaak als minder belangrijk. De vorm van het perceel en de oorspronkelijke functie van het gebouw als verdeelstation voor gas bepaalden in sterke mate de opbouw van het pand. Hier blijft vooral het ontwerp van architect Claessens, gebaseerd op het oorspronkelijke gebouw door Gorlé, nog goed afleesbaar ondanks latere aanpassingen aan zowel exterieur als interieur. Het gebouw beoogde een echte blikvanger te zijn bij het binnen- of buitenrijden van de stad. Alhoewel de architecturale uitstraling door het huidige gebruik sterk gehypothekeerd wordt, kan het complex opnieuw tot een kwalitatief geheel hersteld worden.

Het beeldbepalend karakter van het gebouw (dat ook in de erfgoedstudie wordt onderschreven) is daarenboven van belang in relatie tot de andere gebouwen die mee het kruispunt Jan Van Rijswijcklaan/VIIde-Olympiadelaan defniëren. Ook de tegenoverliggende school en de appartementsblokken, op de hoek van de Jan Van Rijswijcklaan met de Jan de Voslei en de hoek van de Jan Van Rijswijcklaan met de Populierenlaan (dit laatste ondanks de vreemde optopping) spelen daarbij een belangrijke rol.

Het voorliggende ontwerp gaat uit van een sterke verdichting van de site waarbij de voormalige Permekegarage gesloopt wordt. Omdat – zoals aangetoond in de toegevoegde cultuurhistorische nota – de erfgoedwaarde reeds sterk aangetast werd, kan de vervanging door nieuwbouw verantwoord worden.

Het voormalige Elco-gebouw bevat zowel aan exterieur als interieur nog een belangrijke erfgoedwaarde, ondanks de verschillende verbouwingen die het complex onderging. De tweede verdieping van het Elco-gebouw wordt afgebroken en er worden 7 nieuwe verdiepingen op gebouwd. De voornaamste karakteristieken van het bestaande gebouw zijn de halfronde vitrine als beeldbepalend element op de hoek van het gebouw en de lichtkleurige beige tegels met groef. Het metalen buitenschrijnwerk en de vouwpoort in de VIIde-Olympiadelaan worden eveneens waardevol geacht. De betonnen dakrand geeft een duidelijke articulatie aan het gebouw. De doorgang met gebogen beglazing was oorspronkelijk dubbel hoog. Hier werden later tussenvloeren in aangebracht.

De historisch waardevolle erfgoedelementen worden behouden. De bestaande ruimtelijke en vormelijke kenmerken worden versterkt en in ere hersteld. Het oorspronkelijke volume (gelijkvloers en 1e verdieping) blijft behouden. Enkel de latere toevoegingen op de tweede verdieping worden verwijderd. De bestaande betonnen dakrand vormt de grens met het nieuwe op te bouwen volume. De typologie van het behouden volume wordt in ere hersteld. De doorgang door het gebouw wordt opnieuw dubbel hoog gemaakt en krijgt een nieuwe functie als inkomzone tot de bovenliggende bouwlagen.

De materialisering van de gevel wordt volledig doorgetrokken tot in het hart van het gebouw. De gebogen glazen uitbouwen in de doorgang worden intact gelaten en de bestaande trap naar de mezzanine in de vitrine blijft behouden. De lichte stalen gevels worden intact gelaten en geven zicht en licht aan de collectieve toegang tot het woongebouw op de kop, alsook aan de kantoorfunctie in de onderste bouwlagen. De karakteristieke stalen vouwpoort wordt geherwaardeerd en gerenoveerd en speelt een beeldbepalende rol.

Deze aanpak is conform aan de voorafgaande besprekingen en wordt gunstig geadviseerd.

Het projectgebied bevindt zich buiten een vastgestelde archeologische zone en is gelegen binnen een woon- of recreatiegebied. Het projectgebied is groter dan 3.000 m² (circa 5.780 m²) en een ingreep groter dan 1.000 m² (circa 4.676 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd opgemaakt door Verrijckt waarvan akte genomen werd door het agentschap Onroerend Erfgoed op 29 juni 2023 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/26458). Het programma van maatregelen stelt een uitgesteld vooronderzoek voor in de vorm van een landschappelijk booronderzoek, eventueel gevolgd door een verkennend en waarderend booronderzoek, een proefputtenonderzoek en een proefsleuvenonderzoek. Hierna maakt de erkende archeoloog een nieuwe nota op met een bijhorend programma van maatregelen. Ook dit programma van maatregelen wordt als voorwaarden opgelegd bij deze omgevingsvergunning.

Het advies is bijgevolg gunstig mits onderstaande voorwaarden:

-          De bouwheer voert het programma van maatregelen, namelijk een uitgesteld vooronderzoek in de vorm van landschappelijke boringen (eventueel gevolgd door verkennende en waarderende boringen, een proefputtenonderzoek en een proefsleuvenonderzoek), uit conform de bepalingen uit de opgestelde archeologienota (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/26458). Nadien maakt de erkende archeoloog een nieuwe nota op, ook het daaruit volgende programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd.?

-          De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be).

-          De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.?

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om de woonkwaliteit te beoordelen wordt er onder andere gekeken of er voldoende ruime eengezinswoningen zijn. In ieder geval dient elke woning over voldoende natuurlijk licht, lucht en uitzicht te beschikken, alsook over een logische planschikking met een voldoende aantal grote slaapkamers en een kwalitatieve buitenruimte (balkon, terras of tuin). Bergingen, gangen, technische (energie) ruimten en afvalverzameling worden bijgevolg functioneel georganiseerd. Deze voorzieningen kunnen ook collectief voorzien worden. De woongelegenheden van een gebouw, of van een project bestaande uit meerdere gebouwen die vervat zitten in dezelfde vergunningsaanvraag, dienen ook gevarieerd in grootte te zijn. De 146 nieuwe woongelegenheden die in het project worden voorzien, worden verdeeld over 8 van elkaar te onderscheiden volumes. De woningen beschikken alle over voldoende oppervlakte waarbij de oppervlakte van de slaapkamers in verhouding is met de andere ruimtes in de woning. Bovendien wordt het overgrote deel van de woningen als doorzon typologie geconcipieerd. De woningen zijn eveneens voorzien van terrassen. De oppervlakte van 4 terrassen bereikt, strijdig met artikel 28 van de bouwcode, geen minimaal vereiste oppervlakte. De oppervlakte van deze terrassen bedraagt 5,90 m² waar dit 6 m² zou moeten zijn (zie ook bijgevoegde oplijsting in de aanvraag ‘Bouwcode Antwerpen artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte’). Aangezien er collectieve buitenruimtes worden voorzien en aangezien de afwijking in oppervlakte van de enkele appartementen minimaal is, kan er met behulp van artikel 3 van de bouwcode een afwijking worden verleend.

Er wordt tevens een berekening toegevoegd om aan te tonen dat de ratio glas in verhouding is met de ruimteoppervlakte en hiermee voldoet aan artikel 24 van de bouwcode.

De bijgevoegde akoestisch studie toont aan dat maatregelen zoals verhoogde eisen voor onder andere slaapkamerramen aan de VIIde-Olympiadelaan, het voorzien van luchtdichte loggia’s (=100% beglazing) aan de Jan Van Rijswijcklaan, een ventilatiesysteem D (zonder ventilatierooster),… nodig zijn en zullen genomen worden om de geluidshinder van de drukke verkeersassen aan de Boomsesteenweg, Jan Van Rijswijcklaan en VIIde-Olympiadelaan te beperken zodat de woonkwaliteit op deze locatie zeker kan gegarandeerd worden.

De gebouwen van IHPO en Permeke zijn beide opgenomen in de inventaris van het

bouwkundig erfgoed. Voor de te renoveren delen met erfgoedkundige beperkingen zijn de akoestische eisen een betrachting, eerder dan een strikte eis.

Bovendien draagt de creatie van de binnentuin in een voorheen volledig bebouwd bouwblok positief bij aan de woonbeleving en de verblijfskwaliteit in het algemeen.

Het geheel van deze criteria maakt dat de voorziene woningen in voorliggend project voldoende kwaliteit bieden mits het voldoen aan de voorwaarden bij de vergunning.

De stedelijke dienst Publieke Ruimte geeft een voorwaardelijk gunstig advies. Deze voorwaarde wordt toegevoegd aan de vergunning:

Voor de ontsluiting van het project zijn aanpassingen nodig aan de publieke ruimte ter hoogte van de aansluiting van de Boomsesteenweg met de Jan van Rijswijcklaan (N177) omwille van verkeersveiligheid en verkeersdoorstroming. Deze aanpassingen die moeten worden opgelegd aan de aanvrager zijn wel opgenomen in de MOBER, maar niet opgenomen in deze aanvraag.

Hiertoe wordt een afzonderlijke overeenkomst afgesloten tussen de aanvrager en stad Antwerpen, waarbij de nodige afspraken worden vastgelegd. Stad Antwerpen zal hiervoor ook de nodige afstemming met wegbeheerder Vlaams Gewest op zich nemen.

Advies Politiezone Antwerpen/Verkeerspolitie is voorwaardelijk gunstig en wordt zoals hiervoor vermeld bij het advies van Publieke Ruimte opgenomen bij de vergunning:

“Voor deze ontwikkeling werden in voorgaande vergaderingen aanpassingen voorgesteld van het openbaar domein. Deze dienen besproken te worden met de stadsdiensten.”

Er werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Klimaat en Leefmilieu. Zij gaven hierbij advies op drie domeinen met name omgevingsgeluid, luchtkwaliteit en klimaatadaptatie. Voor het onderdeel luchtkwaliteit geeft men een voorwaardelijk gunstig advies. Er zijn mogelijkheden om de blootstelling aan de luchtverontreiniging te beperken in de woningen. Het ontwerp is opgevat als een schermbebouwing zodat een verkeersluwe achterzijde wordt gecreëerd waarlangs verlucht kan worden. Er is een ventilatiesysteem type D voorzien zodat geen raamroosters noodzakelijk zijn en inlaatfiltering mogelijk is. Bijkomende blootstellingsmaatregelen worden voorgesteld als voorwaarde bij de vergunning.

Het onderdeel omgevingsgeluid wordt ongunstig geadviseerd omwille van een zeer hoge geluidsbelasting door het verkeer in de omgeving. Omdat deze locatie niet enkel onderhevig is aan normaal stadsverkeersgeluid, maar op korte afstand ook aan snelweggeluid dat toeneemt in de hoogte, is deze locatie bij de minst gunstige locaties qua verkeerslawaai in de stad. Bovendien is de stedelijke dienst Klimaat en Leefmilieu van oordeel dat niet alle mogelijke maatregelen genomen worden om een aanvaardbare woonkwaliteit te realiseren.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt sluiten we ons niet aan bij het ongunstig advies en meer specifiek op het onderdeel omgevingsgeluid. De bijgevoegde akoestisch studie toont immers aan welke verhoogde eisen er nodig zijn en zullen genomen worden om de geluidshinder te beperken zodat de woonkwaliteit op deze locatie zeker kan gegarandeerd worden. Vanuit deze waarnemingen werden onder andere eisen opgesteld voor de gevels en gevelelementen per dagdeel, oriëntatie en bouwlaag. Het ontwerp houdt rekening met deze eisen voor wat gevelgeluidsisolatie betreft opdat de vereiste normen behaald worden. Door de gebouwinplanting fungeert het voorziene bouwvolume bovendien als een buffer voor geluid naar de achterliggende woonwijk toe. Er wordt dus eveneens rekening gehouden met de effecten op de omliggende gebouwen.

Door deze gebouwinplanting worden een rustig groene binnentuin en binnenhof als buitenruimte voor de bewoners gecreëerd. Tevens wordt er verhoogde akoestische isolatie van de slaapkamerramen voorzien langs de VIIde-Olympiadelaan en aan de inrit van de laad- en loszone van het handelscomplex. De inpandige terrassen aan de oostelijke zijde zijn afsluitbaar met akoestische beglazing. Een ventilatiesysteem D zonder raamroosters zal worden toegepast. Voor een deel van de woningen wordt er een rechtstreekse toegang voorzien tot de buitenruimte aan de verkeersluwe achterzijde. Alle bewoners hebben toegang tot een deel van de binnentuin. Tot slot worden de daken deels ingericht als groendaken die de geluidsvoortplanting over het dak kunnen afremmen. Dit kan het geluidsniveau in het binnengebied verminderen, in het beste geval met enkele decibels. Er kan dus geconcludeerd worden dat er wel degelijk doeltreffende maatregelen worden genomen om de woonkwaliteit te garanderen. Uiteraard blijft het steeds een streven naar de best mogelijke maatregelen. Dit kan via een hogere akoestische isolatie van de bouwschil. Bij het bepalen van de noodzakelijke akoestische gevelisolatie is er gestreefd naar ‘normaal akoestisch comfort’ (=70% van de inwoners tevreden). Dit volstaat wanneer slechts één gevel geluidsbelast is. Op deze locatie is echter een isolatie volgens ‘verhoogd akoestisch comfort’ aangewezen omdat ook de achterzijde sterk belast is (op de meeste verdiepingen meer dan 60 en 65 dB), en er ook ’s nachts hoge geluidsniveaus zijn. Bovendien toont de geluidsstudie aan dat hoge geluidspieken frequent voorkomen. Ook aan de oostelijke zijde zijn er geluidspieken tot meer dan 80 en 90 dB gemeten vanwege het wegverkeer, zelfs tijdens de avond en de nacht. Verhoogde akoestische isolatie omwille van piekgeluid, is dus niet enkel noodzakelijk aan de inrit van de laad- en loszone en aan de noordelijke zijde, maar ook aan de oostelijke zijde en zuidelijke kop. Om die reden zal er dan ook bij de vergunning een voorwaarde opgenomen worden voor wat betreft de akoestische isolatie van de bouwschil.

Voor het onderdeel Klimaatadaptatie wordt er een gunstig advies verleend waaronder de aspecten water, hitte/vergroening en energie werden beoordeeld.

Het advies van de stedelijke dienst Water is gunstig. De voorziene vloerpeilen zijn aanvaardbaar en de locatie van de inrit naar de ondergrondse parking werd voorzien op een plek waar geen te remediëren overstromingsrisico gemodelleerd werd. Enkel de toegang tot de laad- en loszone loopt een risico op overstromen. Maatregelen zijn daar wenselijk.

Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer (AWV) is gunstig mits het opleggen van een voorwaarde over de heraanleg van het openbaar domein. Het project situeert zich in een reeds zeer verzadigde verkeerscontext, met hoge aantallen aan actieve weggebruikers en reeds bekende gevaarlijke punten. De veiligheid op de weg, voor alle verkeersdeelnemers, is dan ook van doorslaggevend belang in de afweging van dit project. Het omvangrijke programma dat wordt ingeplant op de site, en de hoge mate van autoafhankelijkheid van de voorziene functies zorgen ervoor dat het AWV bezorgd is over de impact van het project op de mobiliteitssituatie. Het AWV vraagt dan ook met aandrang om de vergunningsvoorwaarde op te leggen dat het openbaar domein moet worden aangepast in functie van de verkeersveiligheid en dat deze aanpassingen ten laste van de ontwikkelaar worden gelegd.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt er vastgesteld dat de werken aan het openbaar domein geen onderdeel uitmaken van deze aanvraag. Uiteraard dient er te worden voldaan aan de voorwaarden betreffende de nodige aanpassingen aan het openbaar domein, zoals voorgesteld in bijlage III van de MOBER. Dit wordt als voorwaarde opgenomen zoals hoger vermeld in het advies van de stedelijke dienst Publieke Ruimte.

De aanvrager dient eveneens de algemene voorwaarden uit het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer na te leven.

De POVC is van oordeel dat de voorwaarde zoals geformuleerd door het AWV niet voldoet aan de wettelijke bepalingen: de voorwaarde is niet voldoende precies en voor de naleving ervan is de vergunninghouder afhankelijk van een derde partij. De POVC kan wel akkoord gaan dat hierover een last opgenomen wordt.

Het advies van de Federale Overheidsdienst Binnenlandse Zaken – Astrid is voorwaardelijk gunstig. Dit wordt als bijlage toegevoegd aan de omgevingsvergunning en maakt er integraal deel van uit.

Het advies van Fluvius is voorwaardelijk gunstig. Dit wordt als bijlage toegevoegd aan de omgevingsvergunning en maakt er integraal deel van uit.

Het advies van Proximus is gunstig en vermeld slechts algemene voorwaarden.

Het advies van de Vlaamse Milieumaatschappij is voorwaardelijk gunstig. Dit wordt als bijlage toegevoegd aan de omgevingsvergunning en maakt er integraal deel van uit.

De aandacht van de initiatiefnemer wordt erop gevestigd dat bemalingswerken noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem-indelingslijst (rubriek 53.2).

Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis of een bemaling dieper dan 4 m-mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten.

In de bemalingsstudie worden naast de zettingsberekeningen, debieten, fasen tenminste ook volgende aspecten beschreven en gemotiveerd:

-          een beschrijving van de milderende ingrepen om het bemalingsdebiet zo laag mogelijk te houden (bijvoorbeeld berlinerwand, bentonietwand, secanspalen enzovoort);

-          grondwaterstanden voor en tijdens bemaling;

-          invloedstraal van de bemaling (op plan);

-          een risico-inschatting van het oppompen van verontreinigd grondwater;

-          een beschrijving van de mogelijkheden van de retourbemaling (of alternatieven 1. lozen in oppervlaktewater, 2. hemelwaterafvoer enzovoort);

-          indien geen retourbemaling mogelijk: grondige motivatie, een aanduiding van het lozingspunt, toelating van Aquafin bij lozing op riolering van >10 m³/uur.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid

Er werden verschillende varianten onderzocht voor de ontsluiting van de site. Om de keuze van de parkeerontsluiting te bepalen hebben er verschillende overlegmomenten plaatsgevonden met de stedelijke mobiliteitsdienst, de verkeerpolitie en AWV. Na verder onderzoek is gebleken dat de hoeveelheid verkeer die er op de verkeerslichtengeregelde kruispunten bij kan zeer beperkt is. De variant die het project maximaal langs het zuiden ontsluit draagt dus de voorkeur. De parkeergarage komt, om het verkeer niet door de volledige Boomsesteenweg te sturen, iets zuidelijker en dichter bij de N177 te liggen.

Om het verkeer uit de parking zo snel mogelijk terug naar het hoger wegennet te krijgen zal de aansluiting naar de N177 aangepast worden zodat er hier terug in- en uit gereden kan worden. Dit is een harde randvoorwaarde, niet alleen om het verkeer uit de parking afgewikkeld te krijgen maar ook om de onderliggende woonwijk te ontlasten.

Er moet een plan opgemaakt worden waarbij verkeer uit de parking gedwongen wordt om naar de N177 te rijden. De parking zal ook enkel bereikbaar zijn via N177/Oude Boomseteenweg en niet via VIIde-Olympiadelaan. Hiervoor zal de Boomsesteenweg enkelrichting gemaakt worden tussen VIIde-Olympiadelaan en inrit parking in de richting van de VIIde-Olympiadelaan.

Dit zal als last bij de vergunning opgenomen worden.

De inrit naar de ondergrondse parkeergarage is volledig inpandig en situeert zich in het bouwdeel Lage Kop met toegang via de Boomsesteenweg. De inrit van deze parkeergarage is in dubbele rijrichting.

Fietsvoorzieningen

Voor de 179 wooneenheden moeten er 451 fietsstalplaatsen voorzien worden (272 slaapkamers + 1 extra per wooneenheid).

Voor de kantoorruimte van 749 m² moeten er 10 fietsstalplaatsen voorzien worden (1,25/100 m²).

Voor de supermarkt van 2.130 m² moeten er 13 fietsstalplaatsen voorzien worden voor het personeel (0,60/100 m²) en 33 fietsparkeerplaatsen voor de bezoekers (2/100 m² voor de publiek toegankelijke ruimtes namelijk 1.653 m²).

Voor de zorgcluster van 381 m² moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden voor het personeel en 8 fietsparkeerplaatsen voor de bezoekers (2/100 m² van de publiek toegankelijke ruimtes).

Voor de andere commerciële ruimtes (handel + horeca) van in het totaal 482 m² moeten er 3 fietsstalplaatsen voorzien worden voor het personeel en 7 fietsparkeerplaatsen voor de bezoekers.

In het totaal moeten er 479 fietsstalplaatsen voorzien worden en 48 fietsparkeerplaatsen voor bezoekers.

Ondergronds worden er 356 fietsstalplaatsen voorzien. Omdat er meer fietsstalplaatsen voorzien worden dan nodig voorziet het project de mogelijkheid om fietsenberging 2 (66 plaatsen) als buurtfietsenstalling te voorzien. Deze stalling is afzonderlijk afsluitbaar en bereikbaar via de fietstrap. De deuren tussen de verschillende bergingen moeten automatisch kunnen bediend worden. Bovengronds worden er 237 fietsstalplaatsen voorzien. In het totaal worden er 312 fietsen gestald in een dubbelhoog systeem. Omdat niet alle types van fietsen hier gebruik van kunnen maken moet de helft van het aantal nodige fietsstalplaatsen (240) als laag systeem ingericht worden wat hier het geval is.

Voor de supermarkt worden er 26 dubbelhoge fietsparkeerplaatsen voorzien voor de bezoekers maar in een dubbelhoog systeem kunnen niet alle types van fietsen gestald worden en is het zeker niet evident om boodschappen in en uit te laden. De fietsparkeerplaatsen voor de bezoekers van de supermarkt moeten voorzien worden in een laag systeem.

Het is niet duidelijk waar de bezoekers van de andere functies (commerciële ruimtes en zorgcluster) kunnen parkeren. Het is niet de bedoeling dat zij toegang krijgen tot de fietsenbergingen van de bewoners en de personeelsleden vermits deze afgesloten moeten kunnen worden.

In het totaal zijn er 593 fietsstalplaatsen verspreid over de site maar het is niet duidelijk wie gebruik kan/moet maken van welke berging (personeel kantoor, personeel supermarkt, bewoners, bezoekers enzovoort).

Omdat er tegenwoordig steeds meer buitenmaatse fietsen zijn moet zeker voor wonen 10% van de fietsstalplaatsen bruikbaar zijn voor buitenmaatse fietsen (cargofiets, bakfiets en dergelijke). Vermits er nu te veel fietsstalplaatsen voorzien zijn kan dit mits een herinrichting geen probleem zijn.

De ondergrondse fietsenbergingen zijn toegankelijk via trap met fietsgoot en fietslift.

Tijdens de procedure werd, aan de hand van een nieuwe projectinhoudversie (PIV), de indeling van de fietsenbergingen aangepast zoals gevraagd in de voorwaarden.

Laden en lossen

Het laden en lossen van de supermarkt zal gebeuren in een inpandige laad- en loszone aan de Boomsesteenweg. Deze laad- en loszone staat haaks op de Boomsesteenweg en is voorzien als een achterwaarts inrijden en voorwaarts uitrijden. De laad- en loszone is afgesloten met een sectionaalpoort die heel breed is waardoor een maximale zichtbaarheid wordt voorzien. Een scenario-analyse toonde aan dat voorwaarts inpandig in- en uitrijden technisch niet mogelijk en haalbaar is gelet op de vorm en afmetingen van het perceel, de renovatie van de sokkel van het IHPO-gebouw en het verbod om te ontsluiten op de gewestweg. De Boomsesteenweg is echter voldoende breed om deze achterwaartse inrijbeweging veilig mogelijk te maken. De poorttoegang en de laad- en loszone zijn voldoende ruim. Een veiligheidsbord en een licht- en geluidssignaal aan beide zijden van de poort worden voorzien als flankerende bijkomende maatregel. De leveringen dienen ook buiten de begin- en einduren van de scholen te gebeuren om conflicten zoveel mogelijk te vermijden.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De aanvraag omvat de exploitatie van residentiële en commerciële gebouwen evenals de bouwwerf die noodzakelijk is om dit project te realiseren met inbegrip van de bemaling. Het bouwblok wordt omsloten door de Jan Van Rijswijcklaan, de Boomsesteenweg en de VIIde-Olympiadelaan, met uitzondering van de appartementsgebouwen op de hoek van de VIIde-Olympiadelaan 15 en de Boomsesteenweg 427-429, 431 en 433.

De betrokken percelen IHPO (Jan Van Rijswijcklaan 296) en Fordgarage Permeke (Jan Van Rijswijcklaan 298) zijn volledig bebouwd en deels onderkelderd.

Het gelijkvloers en de eerste verdieping van het IHPO-gebouw zullen worden behouden voor kantoorruimte, terwijl de tweede verdieping zal worden afgebroken en vervangen door 7 bouwlagen met appartementen. De Fordgarage Permeke zal volledig worden gesloopt en vervangen door een 3-laagse ondergrondse parking met lift en nieuwe gebouwen van diverse hoogtes.

Het project omvat de bouw van 179 appartementen met collectieve ruimten en een ondergrondse parking. Op het gelijkvloers worden een supermarkt, twee kleinschalige detailhandelsruimten en een ruimte voor dareca, een kantoor, een zorgcluster en een buurthuis (gemeenschapsvoorziening) voorzien. Binnen het project zal er geen woonbestemming zijn op het gelijkvloers.

Het project bestaat uit een uitvoeringsfase (bouwwerf) en een exploitatiefase.

Uitvoeringsfase

Bouwwerf

De exploitatie van de bouwwerf is tijdelijk voor een periode van 5 jaar, waarbij één jaar voor de ondergrondse activiteiten, 3 jaar voor de bovengrondse activiteiten en één jaar als marge voor eventuele onvoorziene omstandigheden.

Op de bouwwerf zullen 600 liter aan acetyleengassen en 1,4 ton cement in zakken van 25 kg worden opgeslagen. Het cement zal op een verharde ondergrond worden opgeslagen zodat bodemverontreiniging kan worden voorkomen. Bovendien worden 24 werfvoertuigen gestald op het terrein, waaronder boorkranen, graafkranen en telescopische kranen.

In het kader van de werffase zal een werfkeet worden opgezet, die zal worden voorzien van zes airco’s voor koeling en verwarming. De exploitant dient te allen tijde te voldoen aan de geluidsnormen zoals bepaald in bijlage 4.5.4 van Vlarem II.

Uit het aanvraagdossier is niet duidelijk welk koelmiddel de airco’s gebruiken. In het kader van duurzaamheid en het minimaliseren van de impact bij accidentele vrijstelling wordt verzocht een koelmiddel te gebruiken met een lage Global Warming Potential (GWP) dat niet onderhevig is aan uitfasering.

De werfactiviteiten zullen van maandag tot en met vrijdag tussen 7.00 uur en 18.00 uur worden uitgevoerd. De motoren van de vrachtwagens worden stilgelegd tijdens het wachten en het laden en lossen, waardoor geluidshinder naar de omgeving toe wordt beperkt.

Voor de aanleg van de drie ondergrondse parkeerlagen zal er ontgraven worden.

Op de projectsite zijn de OVAM-dossiers 122 en 27782 gekend. In de bodemonderzoeksdossiers werden geen verhoogde concentraties vastgesteld die een ernstige bodemverontreiniging vormen voor mens of milieu. De uitgegraven grond zal onmiddellijk worden afgevoerd naar een erkende instelling en verwerkt conform de grondverzetsregeling. Bijgevolg is er geen tussentijdse opslagplaats (TOP) voor uitgegraven grond. Het grondverzet zal steeds worden uitgevoerd volgens de van toepassing zijnde regelgeving in het Vlarebo.

De uitvoeringsplannen en het technisch verslag in het kader van grondverzet dienen opgesteld te worden door een erkend bodemsaneringsdeskundige.

Het sloopmateriaal zal onmiddellijk naar een erkende verwerker worden afgevoerd. Tijdens de grond-, sloop- en bouwwerken kan stofvorming plaatsvinden. Om stofhinder binnen het project tegen te gaan, zullen de werf en het wegdek worden besproeid met leidingwater. Op dit moment wordt er geen gebruik gemaakt van regenwater op de werf.

Bemaling

Op het betrokken perceel van Permeke worden drie ondergrondse parkeerlagen voorzien. Daarnaast zal een deel van de oude kelders van het bestaande IHPO-gebouw worden verwijderd en zal de keldervloer lokaal worden doorprikt voor het plaatsen van nieuwe funderingen met micropalen. Ook wordt er een nieuwe centrale kern met trappenhal en liftkoker aangelegd. Hiervoor is een bemaling noodzakelijk om de werken in den droge te kunnen uitvoeren.

Op de projectlocatie werden 4 sonderingen uitgevoerd, waarbij ook 1 peilbuis werd geplaatst voor grondwaterstaalname. Er wordt uitgegaan van de hoogst gekende grondwaterstand van 8,4 mTAW.

• Bemaling Permeke

De langste zijde van de bouwput voor de drie ondergrondse parkeerlagen is maximaal afmeting van 135 m; de totale oppervlakte bedraagt circa 4.780 m². Om de werken droog uit te kunnen voeren, wordt het grondwater tot 0,5 meter onder het uitgravingsniveau verlaagd. Voor de uitgraving van de kelderverdieping en ter hoogte van de liftputten zal het grondwater tijdelijk verlaagd worden tot respectievelijk -0,80 mTAW en -1,50 mTAW. 

De bemalingsstudie gaat uit van 2 scenario’s waarbij in scenario 1 het bemalingsconcept zonder hydraulische isolatie wordt toegepast, terwijl in scenario 2 een bemalingsconcept met waterdichte wanden wordt gebruikt. Uit de resultaten van beide scenario’s blijkt dat de uitvoering zonder hydraulische isolatie van de bouwput een hoger bemalingsdebiet veroorzaakt, evenals een grotere invloedstraal, in vergelijking met de uitvoering met waterdichte wanden.

De bemaling zal worden uitgevoerd met waterdichte wanden om de zettingsrisico’s te beperken en negatieve effecten op de bestaande tunnelinfrastructuur en grondwaterwinningen (Bevrijdingstunnel en de Jan De Vostunnel) en grondwaterverontreinigingen te vermijden.

Het maximale debiet bedraagt 10 m³/uur of 240 m³/dag over een periode van 40 dagen. Vervolgens valt het debiet terug tot het lekdebiet en het weg te pompen regenwater, met een maximum van 1,9 m³/uur. De totale bemalingsduur wordt geraamd op 1 jaar met een waterbezwaar van circa 23.000 m³. Omwille van de beperking van het debiet tot 10 m³/uur is er geen saneringscontract met Aquafin noodzakelijk.

• Bemaling IHPO

Voor de nieuwe vloerplaat en de realisatie van liftputten voor het IHPO-gebouw zal de bemaling worden uitgevoerd door 4 dieptebronnen te plaatsen tussen de doorprikte keldervloer en de geplande liftputten. Er worden 4 filters voorzien met een aanzetdiepte tot 8 m-mv, die buiten de bestaande kelderomtrek geplaatst kunnen worden.

De uitvoering van deze bemaling vindt plaats nadat de hoofdbouwput van Permeke is leeggepompt, waardoor alleen het lekdebiet bijgeteld moet worden. De som hiervan blijft onder 10 m³/uur.

Het gesimuleerde opstartdebiet bedraagt maximaal 2,7 m³/uur of 66 m³/dag, terugvallend in stationaire toestand tot circa 1,1 m³/uur of 26 m³/dag. In totaal zal 1.050 m³ grondwater worden opgepompt gedurende een bemalingsduur van 30 dagen. De invloedstraal van de bemaling bedraagt circa 202 meter.

Het totale waterbezwaar bedraagt circa 24.050 m³.

Zettingen

De bemaling ter hoogte van Permeke wordt uitgevoerd binnen een hydraulisch afgesloten bouwput, waardoor er geen zettingsrisico’s worden verwacht buiten de bouwkuip.

Voor de IHPO-bemaling zijn geen ontoelaatbare zettingsrisico’s begroot.

Gezien de locatie gelegen is naast bestaande gebouwen (Boomsesteenweg 427-429, 431,433, en VIlde-Olympiadelaan 15) en in de nabijheid van de tunnelinfrastructuur (Bevrijdingstunnel en de Jan De Vostunnel) is het van belang om de zettingen vanaf de start tot het einde van de bemaling te monitoren. Een bijzondere voorwaarde hierover wordt opgelegd.

Lozen van water en waterkwaliteit

De exploitant voorziet het bemalingswater te lozen op het RWA-stelsel (regenwaterafvoer) van de openbare riolering langs de Jan van Rijswijcklaan. Dit stelsel sluit aan op het DWA-stelsel (droogweerafvoer) van de openbare riolering aan de VIIde-Olympiadelaan. Het DWA-stelsel is verbonden met de rioolwaterzuiveringsinstallatie (RWZI) Antwerpen-Zuid, waarna het behandelde afvalwater wordt geloosd op de Schelde. Gezien de stedelijke omgeving met drukke wegverbindingen en bijna uitsluitend verharde oppervlakte, is infiltratie moeilijk uitvoerbaar. Daarnaast is retourbemaling niet mogelijk vanwege de permanente drainage van de aanwezige tunnels in de nabije omgeving. Voor zover voldaan kan worden aan de lozingsvoorwaarden, wordt de lozing in de openbare riolering gunstig geadviseerd.

Binnen de invloedstraal van de bemaling zijn OVAM-bodemdossiers gekend. Deze zijn gescreend en besproken in de bemalingsnota. Uit de evaluatie van de verontreinigingen blijkt dat er geen risico is op een verspreiding van een grondwaterverontreiniging. In een groot deel van de omliggende oriënterend bodemonderzoeken (OBO’s) is een grondwaterverontreiniging met arseen aangetroffen, die wordt beschouwd als een natuurlijke verhoging. Bovendien worden lokaal in peilbuizen ook overschrijdingen vastgesteld voor zware metalen (OVAM-dossier 122) boven de lozingsnorm (IC). Dit betreft zink en een enkele uitschieter van nikkel.

De aanwezige peilbuis op de projectsite werd bemonsterd op 23 maart 2023. De grondwaterkwaliteit werd geanalyseerd op metalen, BTEX, PAK’s, minerale olie, VOCl’s en PFAS. Uit de analyses blijkt dat voor geen enkele parameter overschrijdingen van de rapportagegrens zijn vastgesteld.

Op basis van de uitgevoerde analyses en de vastgestelde concentraties in omliggende OVAM-bodemdossiers vraagt de exploitant de volgende verhoogde lozingsnormen aan:

Tijdens de opstartperiode van de bemaling zal er per dag meer dan 200 m³ verontreinigd bemalingswater worden geloosd op de openbare riolering. Een impactbeoordeling werd uitgevoerd om de impact op de lozing op de openbare riolering te onderzoeken. Uit de analyseresultaten wordt geconcludeerd dat de impact van de lozing van het bemalingswater, bij de voorgestelde lozingsconcentraties voor arseen, zink en nikkel, verwaarloosbaar is op de Schelde.

De Vlaamse Milieumaatschappij dienst Afvalwater en Lucht adviseert gunstig voor:

-          het lozen van bemalingswater met een maximumdebiet van 10 m³/uur – 240 m³/dag en 24.050 m³/jaar (rubriek 3.4.2.) in de riolering, mits voldaan wordt aan de algemene voorwaarden voor lozing op riolering.

Volgende bijzondere voorwaarden dienen van toepassing gesteld:

-          arseen: 50 µg/liter;

-          zink: 600 µg/liter;

-          nikkel: 90 µg/liter.

-          In afwijking van artikel 4.2.5.1.1.§1 van Vlarem II moet geen meetgoot of evenwaardige debietsmeting geplaatst worden, maar moet het debiet van het opgepompte water gemeten en geregistreerd worden. Staalname kan gebeuren via een aftapkraan.

Bij de opstart van de bemaling dient een staalname en analyse van het effluent te worden uitgevoerd om te bevestigen dat deze voldoet aan de toegestane bijzondere lozingsnormen. De opstart van de bemaling wordt stopgezet totdat de analyseresultaten bekend zijn. De grondwateranalyse dient een week na de opstart van de bemaling te worden herhaald en daarna maandelijks om op deze wijze de effectieve grondwaterkwaliteit te bepalen. Een waterzuiveringsinstallatie maakt geen deel uit van de vergunning.

Bijzonder beschermde gebieden 

Er bevinden zich geen speciale beschermingszones of VEN/IVON-gebieden binnen een straal van 1.000 m van het projectgebied ter hoogte van het IHPO-gebouw. Binnen de invloedstraal van dit projectgebied bevinden zich enkel complexen van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen. Gezien de beperkte duur van de bemaling, de invloedstraal van de bemaling niet tot aan een VEN-gebied reikt en de aanwezigheid van permanente drainages van de Bevrijdingstunnel en de Jan De Vostunnel, is het effect van de bemaling op de biologische waardevolle elementen verwaarloosbaar.

In de bemalingsstudie wordt aanbevolen dat voor de lozing van het bemalingswater ter hoogte van de Jan van Rijswijcklaan de nodige voorzorgsmaatregelen genomen dienen te worden om doorgaand fietsverkeer niet te hinderen.

In geval (de leidingen voor) de afvoer van het bemalingswater het openbaar domein doorkruist moet een toelating inname openbaar domein verkregen worden van de dienst Tijdelijke Werfsignalisatie voor de duur van de bemaling.

De bemalingspompen worden voorzien van een omkasting om geluidshinder naar de omgeving te beperken.

Exploitatiefase

Aan de Jan Van Rijswijcklaan, de Boomsesteenweg en de VIIde-Olympiadelaan worden residentiële en niet-residentiële gebouwen ontwikkeld. De residentiële inrichting zal bestaan uit 179 appartementen met gemeenschappelijke ruimtes. De niet-residentiële gebouwen worden ingericht met een supermarkt, handelsruimten, dareca, kantoorfunctie (dienstverlening, vrije beroepen) en een zorgcluster.

Voor de exploitatie van het geheel worden de volgende ingedeelde inrichtingen of activiteiten (IIOA’s) gevraagd:

- het lozen van huishoudelijk afvalwater;

- de exploitatie van een noodstroomaggregaat;

- de exploitatie van koelinstallaties, warmtepompen en boosters;

- de exploitatie van een warmtewisselaar in functie van riothermie.

In het kader van brandpreventie wordt een nat sprinklersysteem geïnstalleerd, waarvan de gekoppelde elektrische pompen aangedreven zullen worden door een noodstroomaggregaat. Het noodstroomaggregaat met bijbehorende brandstoftank (diesel) zal worden geplaatst op het dak van gebouw Hofblok II. De brandstoftank (955 liter) is enkelwandig en wordt voorzien van een voldoende grote lekbak. De brandstoftank wordt volledig ommuurd. De opslag van diesel is niet indelingsplichtig.

Voor koeling en verwarming van de residentiële gebouwen wordt gewerkt met thermische energieopslag in boorgaten. Hiervoor wordt een geothermisch BEO-veld aangelegd, gekoppeld aan collectieve water-waterwarmtepompen. Er zullen 144 boringen worden uitgevoerd tot op een diepte van minder dan 150 meter, zodat het dieptecriterium niet wordt overschreden.

Het BEO-veld is niet voldoende om het totale vermogen te kunnen aanleveren, dus er zal ook warmte worden voorzien met behulp van riothermie in de riolering van Aquafin. Een warmtewisselaar zal restwarmte recupereren uit het rioolwater, afkomstig van onder meer douches en wasmachines, waarbij collectieve water-waterwarmtepompen worden aangesloten.

De collectieve water-waterwarmtepompen maken gebruik van het koudemiddel water-glycol met een Global Warming Potential (GWP) van 0, waardoor er geen risico is op emissies van broeikasgassen.

De verwarmingsinstallaties worden opgesteld in de technische ruimte in de ondergrondse parking. Gezien de inpandige opstelling van de warmtepompen wordt er geen geluidshinder verwacht.

Elk appartement zal worden voorzien van boosters voor warmwatervoorziening. Het aantal boosters per appartement is afhankelijk van de appartementsgrootte. In totaal zullen er 190 boosters worden geplaatst verdeeld over 179 appartementen. Er wordt opgemerkt dat de boosterunits als individuele installaties worden beschouwd en bijgevolg niet als ingedeeld worden aanzien. Enkel het primaire circuit van het BEO-veld en de riothermie wordt als ingedeeld beschouwd. De gegevens uit het aanvraagdossier laten het niet toe om dit ambtshalve recht te zetten. Bij de volgende actualisatie van de vergunning kan het werkelijke vermogen worden aangepast.

Een drooggaskoeler wordt geplaatst voor koeling van de supermarkt. Op het dak van Hofblok II is een verlaagde technische zone voorzien voor de drooggaskoeler en het noodstroomaggregaat. De technische dakinstallaties zullen volledig ommuurd zijn (akoestisch omhulsel).

Volgens de geluidstudie zullen de toegelaten geluidsniveaus niet overschreden worden van

de geluiden afkomstig van zowel residentiële als niet-residentiële ruimtes.

Het huishoudelijk afvalwater van de residentiële ruimtes, met een debiet van 11.400 m³/jaar, wordt geloosd in de openbare riolering. Het fecaal afvalwater wordt voorbehandeld in septische putten.

De Vlaamse Milieumaatschappij dienst Afvalwater en Lucht adviseert gunstig voor het lozen van huishoudelijk afvalwater met een maximumdebiet van 1,3 m³/uur, 31,24 m³/dag en 11.400 m³/jaar (rubriek 3.3.2.a) in de riolering mits voldaan wordt aan de algemene voorwaarden voor lozing op riolering.

Aangezien het huishoudelijk afvalwater uitsluitend afkomstig is van woongelegenheden, is de lozing niet indelingsplichtig volgens de opmerkingen (2.a) onder rubriek 3. Bijgevolg is rubriek 3.2.2°a) zonder voorwerp.

De exploitanten die de niet-residentiële ruimtes zullen huren, zullen indelingsplichtige activiteiten die niet worden aangevraagd in voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag, zelf aanvragen via een aparte omgevingsvergunningsaanvraag. Een melding of een omgevingsvergunning voor ingedeelde inrichtingen dient bekomen te worden alvorens geëxploiteerd wordt.

Verder zijn de volgende niet-vergunningsplichtige activiteiten aanwezig:

- een sprinklerinstallatie; 

- transformatoren.

Verscherpte natuurtoets

Het projectgebied wordt geclassificeerd als biologisch minder waardevol volgens de biologische waarderingskaart.

Het bevindt zich op circa 2 km ten westen van het nabijgelegen VEN-gebied ‘Slikken en schorren langsheen de Schelde’ (Hobokense Polder). Verder ligt ook het dichtstbijzijnde Habitatrichtlijngebied ‘Historische fortengordels van Antwerpen als vleermuizenhabitats’ op circa 1,9 kilometer.

Een verscherpte natuurtoets werd opgemaakt om de mogelijke impact van het project op het VEN-gebied na te gaan. Uit de analyseresultaten van de verscherpte natuurtoets blijkt dat het project en de geplande activiteiten geen onvermijdbare en onherstelbare schade zullen veroorzaken aan het VEN-gebied.

De stikstofemissies afkomstig van het project kunnen leiden tot vermestende en verzurende depositie in de omgeving. Het effect van de stikstofuitstoot op het nabijgelegen VEN/IVON gebied ‘Slikken en schorren langsheen de Schelde’ (Hobokense Polder) werd onderzocht. Uit de beoordeling blijkt dat er geen onvermijdbare en onherstelbare schade aan het VEN-gebied ”Slikken en schorren langsheen de Schelde” wordt verwacht als gevolg van de stikstofuitstoot afkomstig van het project.

Daarnaast werden ook de effecten van het project op het dichtstbijzijnde Habitatrichtlijngebied ‘Historische fortengordels van Antwerpen als vleermuizenhabitats’ onderzocht met behulp van de voortoets. Uit de voortoets blijkt dat er geen risico op betekenisvolle aantasting van actuele of mogelijke toekomstige habitats binnen Habitatrichtlijngebied (SBZ-H) wordt verwacht.

Toetsing van het aangevraagde aan de beoordelingsgronden van het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid

Doelstelling 1: Duurzame vestigingsmogelijkheden en vermijden van handelslinten

Het pand is gelegen in de zone voor verspreide bewinkeling volgens de Beleidsnota Detailhandel 2020. Op de huidige locatie is altijd een semi-commerciële activiteit geweest van verkoop van auto’s, naast de hoofdactiviteit van autogarage Permeke. Behoud van deze commerciële activiteit is mogelijk in de zone voor verspreide bewinkeling, waarbij bovendien het omvormen tot een grootschalige winkelruimte mogelijk is in het assortiment “voeding” (categorie 1). Daarnaast zegt de nota dat “de ruimte multimodaal bereikbaar moet zijn (klanten moeten vlot te voet, met de fiets, met het openbaar vervoer en/of de auto de winkel kunnen bereiken). Locaties langs steenwegen, invalswegen of op knooppunten van openbaar vervoer hebben daarbij de voorkeur.” Het project past dus in de geformuleerde visie rond kleinhandel, met haar locatie nabij een knooppunt van openbaar vervoer, invalswegen en fietspaden.

Het project maakt deel uit van het gewestplan Antwerpen. Hierin staat de omgeving van het project aangeduid als woongebied. Woongebieden zijn bestemd “voor wonen, alsmede handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven”. De voorgestelde supermarkt met twee kleine handelsunits is verenigbaar met deze omgeving waardoor voorliggende aanvraag voldoet aan de eisen van het gewestplan.

De aanvraag is niet gelegen op een bedrijventerrein.

Doelstelling 2: Het waarborgen van een toegankelijk aanbod voor consumenten

De consument doet zijn dagelijkse boodschappen het liefst zo dicht mogelijk bij zijn eigen woonomgeving. Hierbij spelen nabijheid (inclusief bereikbaarheid en parkeren), gemak en comfort een belangrijke rol. Gezien de ligging nabij de woonkernen van het Kiel, de Tentoonstellingswijk en Wilrijk, scholen en een aantal dienstverleningen, past dit handelsgeheel perfect in zijn omgeving.

In bepaalde wijken wordt een tekort vastgesteld van buurtwinkels en supermarkten. De vraag naar supermarkten zal in de toekomst nog stijgen door maatschappelijke evoluties als kleinere huishoudens en een toenemend aantal ouderen.

Ook de minst mobiele burgers dienen zich te kunnen voorzien in hun behoeften en moeten op een aanvaardbare afstand toegang hebben tot een voldoende groot aanbod voedingsmiddelen om gezond te blijven. De vestiging van een supermarkt op deze locatie beantwoordt aan de verwezenlijking van deze doelstelling. Rolstoelgebruikers kunnen de supermarkt op een eenvoudige manier betreden.

Doelstelling 3: Het waarborgen en versterken van de leefbaarheid in het stedelijk milieu/kernwinkelgebieden

De supermarkt zal ook sterk gefocust zijn op verse producten en maaltijdoplossingen en richt zich vooral naar de omliggende bewoning, waar klanten hun dagelijkse aankopen komen verrichten. Een supermarkt vestigt zich best in of aan de rand van dichtbebouwde woonwijken of binnenstedelijke centra. Het handelsgeheel vormt een aanvulling op de handelszaken in het stadscentrum en op de handelszaken in het kernwinkelgebied Abdijstraat-Den Tir, zonder ermee in competitie te treden.

Doelstelling 4: Het bewerkstelligen van een duurzame mobiliteit

Het handelsgeheel is goed bereikbaar, zowel per individueel transportmiddel als met het openbaar vervoer. Er stoppen zowel trams (lijnen 2 en 4) als bussen (lijn 500) ter hoogte van de site. Er wordt een ondergrondse parking voor de handelsfuncties voorzien, zodat er geen extra parkeerdruk zal ontstaan in de nabije omgeving. De combinatie van de focus op lokale bezoekers, eigen parkeervoorziening en aandacht voor een goede ontsluiting zorgt ervoor dat de aanvraag voldoet aan de huidige en toekomstige mobiliteitsbehoeften.

Bij de supermarkt is een laad- en loszone van circa 164 m² opgenomen op eigen perceel. Wat betreft de leveringen wordt het aantal leveringen geschat op 4 leveringen of 8 vrachtwagenverplaatsingen per dag. Voor de kleine handelsruimten stelt men dat er één levering wordt voorzien per handelszaak, per dag. Dit komt dus neer op 2 leveringen of 4 verplaatsingen per dag. Voor de kleine units wordt aanbevolen maximaal in te zetten op belevering met bestelwagens. De exacte locatie van de laad- en loszone is gekend en wordt inpandig voorzien aan de westkant van het projectgebied (Boomsesteenweg). Het inrijden zal achterwaarts gebeuren, het uitrijden voorwaarts.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Het advies van de stedelijke dienst Klimaat en Leefmilieu dient te worden nageleefd voor wat betreft het deel over de luchtkwaliteit:

-          Alle leefruimtes moeten bij alle weersomstandigheden voldoende geventileerd/verlucht kunnen worden via verseluchtname aan een verkeersluwe zijde of op het dak, zodat het openen van ramen aan de oostelijke zijde niet noodzakelijk is om een gezond en aangenaam binnenklimaat te realiseren.

-          Het ventilatiesysteem moet beschikken over partikelfiltering (ISO ePM1) en actievekoolfiltering.

2. Het advies van de stedelijke dienst Klimaat en Leefmilieu dient te worden nageleefd voor volgend specifiek aspect voor het onderdeel omgevingsgeluid:

-          Er dient een hogere akoestische isolatie van de bouwschil te worden voorzien. De verhoogde akoestische isolatie is dus niet enkel noodzakelijk aan de inrit van de laad- en loszone en aan de noordelijke zijde, maar ook aan de oostelijke zijde en zuidelijke kop.

3. De leveringen mogen niet plaatsvinden tijdens de begin- en einduren van de scholen en er moeten voor het achterwaarts inrijden van de vrachtwagens in de laad- en loskade flankerende maatregelen genomen worden: plaatsen van een veiligheidsbord, voorzien van een licht- en geluidssignaal en begeleiding van het winkelpersoneel tijdens het manoeuvreren.

4. De voorwaarden uit het advies van de stedelijke dienst Archeologie, zoals opgenomen in het verslag, dienen te worden nageleefd.

5. Op niveau -1, -2 en -3 en in de supermarkt dient ASTRID indoordekking aanwezig te zijn.

6. De voorwaarden uit het advies van Fluvius dienen te worden gevolgd.

7. De voorwaarden uit het advies van de Vlaamse Milieumaatschappij dienen te worden nageleefd.

8. De voorwaarden uit het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer dienen strikt te worden nageleefd.

9. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

10. Er dient te worden voldaan aan artikel 25 van de gewestelijke verordening Toegankelijkheid.

11. De inrichting dient te voldoen aan het Politiereglement Uitbatingsvergunning zoals goedgekeurd door de gemeenteraad van stad Antwerpen op 16 december 2019 (jaarnummer 774) en latere wijzigingen en dit uiterlijk op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie van de inrichting.

12. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

13. Er moet bij controle altijd blijken dat de plaatsen op niveau -1 in dubbel gebruik zijn en dus moeten beide partijen kunnen aantonen dat ze wederzijds recht hebben op de betrokken parkeerplaatsen. Dit kan door middel van interne overeenkomsten binnen de VME of door clausules in de basisaktes, huurcontracten, enzovoort.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits naleving van de algemene, sectorale en bijzondere milieuvoorwaarden, kan de exploitatie van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten plaatsvinden met een aanvaardbaar risico voor mens en milieu.

Geadviseerde rubriek(en)

IHPO - Permeke - niet-permanente activiteiten

IHPO - Permeke - permanente activiteiten

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

1. Er wordt toelating verleend om de werf te exploiteren tot juni 2029.

2. De startdatum van de bemaling wordt ten minste twee weken voor de start gemeld aan stad Antwerpen. Hiervoor stuurt u een mail aan de dienst Vergunningen (milieuvergunningen@antwerpen.be) en de dienst Milieu-Interventie (mi@antwerpen.be) met vermelding van projectnummer OMV_2023075022, de contactgegevens van de werfverantwoordelijke en de start- en einddatum.

3. Het debiet van de bemaling wordt opgevolgd door middel van correct werkende debietmeters en bijgehouden in een logboek dat steeds op de werf aanwezig is en ter inzage wordt gehouden van de toezichthoudende overheid.

4. Om het opgepompte debiet minimaal te houden, wordt na het bereiken van de noodzakelijke verlaging van de grondwatertafel, het opgepompte debiet maximaal teruggeschroefd, om de verlaging in stand te houden.

5. Volgende bijzondere lozingsnormen worden toegestaan:

6. In afwijking van artikel 4.2.5.1.1. §1 van Vlarem II moet er geen meetgoot voorzien worden. Staalnames kunnen gebeuren via een aftapkraantje.
7. In geval (de leidingen voor) de afvoer van het bemalingswater het openbaar domein doorkruist moet een toelating inname openbaar domein verkregen worden van de dienst Tijdelijke Werfsignalisatie voor de duur van de bemaling. Hiervoor kunt u terecht op de volgende website: https://www.antwerpen.be/info/588f2ebd2d2a3c5367597ef6/aanvraag-tijdelijke-inname-van-het-voetpad-fietspad-met-beperkte-signalisatie.
8. Van zodra de bemaling wordt opgestart, moeten de zettingen opgevolgd worden. Er worden zettingsbakens geplaatst bij de meeste nabije zettingsgevoelige objecten. De monitoring gebeurt per zettingsbaken minstens met volgende frequentie:
- voor het opstarten van de bemaling: 1 zettingsmeting (nulmeting);
- week 1 na opstart van de bemaling en elke eerste week nadat een dieper bemalingspeil is ingesteld: vijfmaal per week een zettingsmeting;
- vanaf week 2 na opstart van de bemaling en elke tweede week nadat een dieper bemalingspeil is ingesteld: éénmaal per week een zettingsmeting.
De metingen op de zettingen mogen stopgezet worden van zodra deze niet meer wijzigen. Bij het instellen van een dieper bemalingspeil wordt de zettingsmeting terug opgestart volgens bovenstaande frequentie. Indien er een absolute zetting van 15 mm of meer gemeten wordt ter hoogte van een zettingsgevoelige constructie, wordt de bemaling bijgestuurd. Vanaf 20 mm wordt ze stilgelegd. Er dient technisch een terugvalscenario voorzien te worden dat dit mogelijk maakt.
9. Voor de opstart van de grondwaterbemaling wordt een staal genomen van het bemalingswater. Na de eerste staalname wordt de bemaling stilgelegd tot de resultaten van de analyses bekend zijn. De te analyseren parameters zijn die van het standaardanalysepakket. De analyse wordt na de opstart van de bemaling herhaald na één week en daarna maandelijks.
10. De bemalingsduur is 13 maanden na de start van de bemaling.

Advies over de kleinhandelsactiviteiten

Op basis van doelstellingen 1 tot en met 4 geeft de dienst Investdesk gunstig advies voor het uitreiken van een omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten met het oog op het vestigen van een handelsgeheel aan de Jan Van Rijswijcklaan 296 in 2020 Antwerpen verdeeld over drie winkelunits met volgende opdeling in categorieën:

• assortiment 1 "voeding": 1.541 m²;

• assortiment 4 "andere producten": 284 m².

Volgende voorwaarden met betrekking tot mobiliteit (cfr. advies Stadsontwikkeling/dienst Mobiliteit) worden gekoppeld aan deze omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten:
• De leveringen voor het handelsgeheel mogen niet plaatsvinden tijdens de begin- en einduren van de scholen.

• Er moeten voor het achterwaarts inrijden van de vrachtwagens in de laad- en loskade flankerende maatregelen genomen worden zoals: veiligheidsbord, licht- en geluidssignaal en extra begeleiding van het winkelpersoneel.

• De fietsparkeerplaatsen voor de bezoekers van de supermarkt moeten voorzien worden in een laag systeem.

• Het is niet duidelijk waar de bezoekers van de twee kleine winkelunits kunnen parkeren. Het is niet de bedoeling dat zij toegang krijgen tot de fietsenbergingen van de bewoners en de personeelsleden vermits deze afgesloten moeten kunnen worden.

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

Het college gaf in zitting van 13 oktober 2023 (jaarnummer 7165) opdracht aan de onderhandelaar van de stedelijke administratie om onderhandelingen te voeren omtrent het concrete dossier.

Het college beslist in zitting van 24 mei 2024 tot het sluiten van een overeenkomst over de stedenbouwkundige ontwikkelingskosten waarmee Matexi Projects nv ingestemd heeft. De lasten worden geregeld in dat besluit.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Er werd geen advies gevraagd aan de POVC.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de looptijd van het openbaar onderzoek werden 5 bezwaarschriften ingediend die zich als volgt laten samenvatten:

1. Strijdig met bestemmingsvoorschriften: De aanvraag zou niet in overeenstemming zijn met de bijzondere voorschriften betreffende de hoogte van de gebouwen.

Beoordeling: Aan de zijde van de Jan Van Rijswijcklaan wordt een verzameling van gebouwen voorgesteld, met eenzelfde schaal als de gebouwen in deze laan. De hogere volumes richten zich tot de schaal van de omgeving en meer specifiek de gebouwen op de hoeken van het kruispunt Jan De Voslei – Boomsesteenweg – Jan Van Rijwijckaan – Populierenlaan. De lagere volumes sluiten direct aan bij de bestaande woonwijk aan de overzijde van de straat (oude Boomsesteenweg). Het ontwerp van het bouwblok sluit aan en bouwt verder op de bestaande hoekappartementen aan de VIIde Olympiadelaan en de Boomsesteenweg. Vanuit goede ruimtelijke ordening wordt er geoordeeld dat het ensemble van gebouwen zich bijgevolg inpast in de bebouwde context. Het bezwaar is ongegrond.

2. Bestemming als autosnelweg: Eén van de bezwaarindieners werpt op dat de grenslijn tussen de bestemmingszones woongebied en autosnelweg niet zou worden gerespecteerd.

Beoordeling: De nieuwe bebouwing wordt op dezelfde locatie ingeplant als het reeds aanwezige gebouw en op dezelfde grenslijn. De rooilijn valt samen met de bestaande voorgevellijn. Bovendien werd er door het Agentschap Wegen en Verkeer een gunstig advies verleend over de inplanting van het project. Het bezwaar is ongegrond.

3. Artikel 27 van de bouwcode: In één van de bezwaren wordt gesteld dat de aanvraag van artikel 27 van de Bouwcode zou afwijken omdat de norm van 20% open ruimte per woning niet zou worden gehaald. Een bezwaarindiener verwijst ook naar het nu reeds beperkte openbaar groen in de wijk.

Beoordeling: In de huidige toestand is de site volledig bebouwd. Voor het nieuw project wordt er een ruim binnenplein voorzien. De onbebouwde oppervlakte van de Permekesite voldoet in het nieuwe project aan de minimale vereiste van 20% ontpitting. Het IHPO-gebouw werd hierbij niet in rekening gebracht aangezien dit gebouw behouden blijft, is vastgesteld als en is opgenomen op de lijst van bouwkundig erfgoed. De opdrachtgever vraagt hiervoor een afwijking aan op artikel 27 van de bouwcode. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt sluiten wij ons aan bij het advies van de POVC dat stelt dat dat de voorziene open ruimte voldoende is, zeker omdat ook op de verdieping een tuin wordt voorzien. Men zet bovendien in op het vergroenen van het bouwblok dat voorheen volledig bebouwd was. Het bezwaar is deels gegrond.

4. Artikel 30 van de bouwcode: Volgens één van de bezwaarindieners zou er een tekort aan autoparkeerplaatsen zijn ten opzichte van de norm, waardoor de overlast op de buurt zou worden afgewenteld. Ook wordt er opgeworpen dat er geen brandweervoorzieningen zijn genomen rond de laadpalen of elektrische voortuigen.

Beoordeling: Voor de parkeerbehoefte van de supermarkt en een deel van het residentieel programma wordt dubbel gebruik voorzien. Dit dubbel gebruik van parkeerplaatsen werd afdoende onderzocht in de bijgevoegde mobiliteitsstudie en uitvoerig besproken met de stedelijke dienst Mobiliteit. Voor het dubbel gebruik worden aanwezigheidspercentages gebruikt die de CROW hanteert. Voor de brandweervoorzieningen werd er advies gevraagd aan de brandweer. Dit advies is voorwaardelijk gunstig. Er werden geen opmerkingen gemeld over onvoldoende brandweervoorzieningen voor voormeld aspect van de aanvraag. Het bezwaar is ongegrond.

5. Mobiliteitstoename en verkeersdruk: Veel bezwaren gaan over de vrees voor een mobiliteitstoename en de daarbij horende effecten in de woonwijk achter de projectsite. Wellicht wordt hiermee gedoeld op de achterliggende wijk Valaar, waardoor onder meer de Cyriel Buyssestraat loopt.

Beoordeling: Het bijkomende verkeer in functie van de projectsite zal de achterliggende woonwijk niet doorkruisen. De ontsluiting is zo ingericht dat het verkeer van en naar de site onmiddellijk wordt afgeleid naar het hogere verkeersnetwerk (N177/A12) zonder de achtergelegen wijk te belasten. De verkeersveiligheid in deze wijk wordt door de aanvraag dan ook niet in het gedrang gebracht. De impact op de achterliggende wijk wordt als minimaal beschouwd. Er wordt een ondergrondse parkeergarage voorzien met voldoende autostaanplaatsen om de voorziene parkeerbehoefte voor de verschillende functies op de site op te vangen. De parkeerdruk zal hierdoor niet noemenswaardig toenemen. Het bezwaar is ongegrond.

6. Verkeersveiligheid: Volgens bezwaarindiener worden zwakke weggebruikers (fietsers) in de MOBER veel te weinig belicht. Er wordt, in het kader van verkeersveiligheid, ook gewezen op de aanwezigheid van scholen in de nabijheid van de projectsite en een aantal kruispunten die hierbij als gevaarlijk worden beschouwd. Ook uit men een bezorgdheid over het laden en lossen van vrachtwagens en de kruisbewegingen tussen de verschillende weggebruikers.

Beoordeling: De MOBER berust op betrouwbare informatie. Zo werd onder andere de fietsinfrastructuur in kaart gebracht en worden verschillende infrastructurele aanpassingen voorgesteld in functie van het verbeteren van de verkeersveiligheid voor voornamelijk fietsers en voetgangers. Bovendien ontsluit de ontwikkeling quasi rechtstreeks op het hogere wegennet en doorkruist minimaal woonwijken of schoolomgevingen. Aangezien er dus nauwelijks of geen verkeer via de achterliggende wijk zal gaan, zal er geen impact zijn op de basisschool die zich in deze wijk bevindt, noch op andere iets verder gelegen scholen. Het laden en lossen gebeurt inpandig en ver weg van de in- en uitrit van de ondergrondse parking waardoor het verkeer niet op één plek samenkomt. Hieruit kan geconcludeerd worden dat de MOBER wel voldoet en dat er rekening werd gehouden met de in het bezwaar aangehaalde knelpunten. Het bezwaar is ongegrond.

7. Luchtkwaliteit: Er worden zorgen geuit inzake de luchtkwaliteit ingevolge de toename aan autoverkeer. In één van de bezwaren wordt cijfermateriaal uit een “Curieuzeneuzen-onderzoek” bijgebracht om aan te geven dat de bijkomende uitstoot een negatief effect op de gezondheid van bezwaarindieners zal hebben, alsook op het milieu.

Beoordeling: Uit de project-m.e.r.-screeningsnota en de MOBER blijkt dat er geen aanzienlijke bijkomende effecten op de luchtkwaliteit zullen ontstaan ten gevolge van het nieuwe project. Hieruit blijkt bovendien dat er voldoende maatregelen getroffen worden opdat het project geen aanzienlijke effecten heeft op de luchtkwaliteit. Zo wordt bijvoorbeeld het gehele project voorzien van hernieuwbare energie en wordt er geen gasaansluiting geïnstalleerd. Er wordt een actief ventilatiesysteem voorzien om de ondergrondse parkeergarage te verluchten. Het bezwaar is ongegrond.

8. Geluidshinder: Bezwaarindieners uiten de vrees inzake geluidshinder. Bezwaarindiener stelt verder nog dat de studie enkel betrekking heeft op de leefbaarheid in het gebouw zelf en niet op de effecten op de omliggende gebouwen. Een bezwaarindiener vindt tevens dat het bouwproject Hof van Mols mee in rekening moet worden gebracht.

Beoordeling: In de verantwoordingsnota werd, met verwijzing naar de toelichting met betrekking tot de akoestiek en de m.e.r.-screeningsnota, uitgebreid toegelicht dat er geen onaanvaardbare geluidshinder zal ontstaan. Zo werd er een meting van het omgevingsgeluid uitgevoerd. Vanuit deze waarnemingen werden onder andere eisen opgesteld voor de gevels en gevelelementen per dagdeel, oriëntatie en bouwlaag. Het ontwerp houdt rekening met deze eisen wat gevelgeluidsisolatie betreft opdat de vereiste normen behaald worden. Door de gebouwinplanting fungeert het voorziene bouwvolume bovendien als een buffer voor geluid naar de achterliggende woonwijk toe. Door deze gebouwinplanting worden een rustig groene binnentuin en binnenhof als buitenruimte voor de bewoners gecreëerd. Er wordt dus eveneens rekening gehouden met de effecten op de omliggende gebouwen. Van weerkaatsing tussen de projectsite en de Kruishofstraat zal geen sprake zijn. Hiervoor ligt het project te ver. Bovendien bevinden er zich tussen de projectsite en de Kruishofstraat reeds hoge gebouwen. Voor wat het project Hof van Mols betreft kan gesteld worden dat dit te ver van de site ligt om impact te hebben op geluidshinder in het kader van deze aanvraag. Het bezwaar is ongegrond.

9. MOBER: In een bezwaar wordt opgeworpen dat de MOBER niet volledig zou zijn.

Beoordeling: De MOBER werd door een studiebureau opgemaakt en berust op volledige en betrouwbare informatie. Bovendien bevat het bezwaar geen concrete gegevens om dit standpunt te ondersteunen. Het bezwaar is in essentie onontvankelijk.

10. Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid: In één van de bezwaarschriften wordt aangegeven dat er een toenemende inname van het publiek domein is door private vervoersmiddelen in een woonwijk waar veel kinderen wonen en met een bijzonder grote nood aan speelruimte. In een ander bezwaar komt terug dat nieuwe bewoners een bijkomende belasting zouden vormen voor het openbaar groen in de wijk.

Beoordeling: Het project bevindt zich aan de rand van de woonwijk en zal hierop dus slechts een beperkte invloed uitoefenen. Alleszins kan wel worden opgemerkt dat de aanvraag net voor bijkomende collectieve (buiten)ruimte zal zorgen die ook de buurt ten goede komt. Er worden uitgebreide voorzieningen getroffen voor een collectieve (private) buitenruimte. De voorziene private buitenruimte per woonunit is ook veel ruimer dan de minimale oppervlaktes die worden opgelegd door de Bouwcode. Het bezwaar is ongegrond.

11. Draagkracht: In één van de bezwaren wordt zonder verdere motivering gesteld dat de draagkracht van het terrein vele malen overschreden zou zijn.

Beoordeling: Het project wordt opgericht op een zeer ruim perceel binnen een stedelijke context. De projectsite is omwille van de centrale locatie zeer goed bereikbaar via verschillende vervoersmodi. Op de projectsite wordt verhoudingsgewijs een groot deel groene ruimte voorzien, zowel voor toekomstige bewoners als voor buurtbewoners. De schaal, in het bijzonder de bouwhoogten in de verschillende delen van het project, wordt afgestemd op de bestaande context om een zo gevarieerd mogelijk project te krijgen met respect voor de onmiddellijke omgeving.

Daarnaast brengt het bezwaar geen concrete informatie aan die het ingenomen standpunt onderbouwt. Het bezwaar is ongegrond.

12. Verlies aan zonlicht: Volgens bezwaarindiener zal het project de Boomsesteenweg en een groot deel van de De Bosschaertstraat in de schaduw zetten in de ochtend, vooral door het kopgebouw. Op basis van de zonnestudie meent één van de bezwaarindieners dat de bestaande bewoners hun zon kwijt zijn en dat er minstens twee bouwlagen geschrapt zouden moeten worden.

Beoordeling: Uiteraard is het inherent aan een bouwproject dat dit in zekere mate invloed heeft op de bezonning op het perceel en de omgeving. Er wordt echter geoordeeld voor dit project dat de impact naar de omgeving aanvaardbaar is. De schaduwstudie toont dan ook aan dat de inplanting en oriëntatie van het nieuwe volume IHPO/Permeke een uiterst beperkte impact heeft naar schaduwwerking en bezonning ten opzichte van de aanpalende bebouwing en de omliggende bebouwde zones toe. De POVC is eveneens van oordeel dat uit de schaduwstudie bij het aanvraagdossier blijkt dat de hinder voor de omgeving beperkt is. Het bezwaar is ongegrond.

13. Visueel – vormelijke elementen: In één van de bezwaren wordt de architectuurstijl van het project in vraag gesteld. Verder wordt in hetzelfde bezwaar ook gesteld dat het voorgestelde groen niet esthetisch/inpasbaar zou zijn. In een bezwaarschrift wordt geponeerd dat de binnentuinen zullen verloederen.

Beoordeling: Het project werd uitvoerig besproken en afgestemd met de stedenbouwkundige dienst en de stadsbouwmeester die op zijn beurt waakt over de ruimtelijke en visuele kwaliteit van projecten. Bovendien is dit bezwaarschrift eerder subjectief van aard. Het bezwaar over de verloedering van de groenzones berust op vermoedens. Subjectieve gegevens en vermoedens kunnen niet in rekening worden gebracht bij de stedenbouwkundige beoordeling van een bouwproject. Het bezwaar is ongegrond.

14. Gebruiksgenot: Eén van de bezwaarindieners meent dat de woonkwaliteit van de nieuwe woningen ondermaats zou zijn, omwille van verkeerspollutie, geluidshinder, onvoldoende open ruimte en gesloten terrassen.

Beoordeling: De terrassen aan de Jan Van Rijswijcklaan/A12 werden als afsluitbare loggia’s ontworpen, net om te voorzien in voldoende woonkwaliteit. De loggia’s zijn afsluitbaar waardoor een goede verblijfskwaliteit wordt bekomen aan de zijde van de autosnelweg. Daarenboven kunnen alle woningen ook gebruik maken van de collectieve buitenruimte aan de geluidsluwe zijde van het project. De combinatie van een private, afsluitbare loggia en een kwalitatieve gedeelde buitenruimte maken dat het project wel degelijk voor afdoende woonkwaliteit zorgt. Voor het overige werd dit bezwaar reeds uitvoerig toegelicht in voorgaande thema’s. Het bezwaar is ongegrond.

15. Supermarkt: De nood aan een grote supermarkt wordt door bezwaarindiener in vraag gesteld.

Beoordeling: Dit werd uitvoerig besproken en onderzocht in samenwerking met de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing/Business en Innovatie. Hierbij wordt vastgesteld dat er in bepaalde wijken een tekort is aan buurtwinkels en supermarkten. De vraag naar supermarkten zal in de toekomst nog stijgen door maatschappelijke evoluties als kleinere huishoudens en een toenemend aantal ouderen. Ook de minst mobiele burgers dienen zich te kunnen voorzien in hun behoeften en moeten op een aanvaardbare afstand toegang hebben tot een voldoende groot aanbod voedingsmiddelen om gezond te blijven. De vestiging van een supermarkt op deze locatie beantwoordt aan de verwezenlijking van deze doelstelling. Het bezwaar is ongegrond.

16. Criminaliteit: Bezwaarindiener uit de bezorgdheid dat het complex de Boomsesteenweg ook zal isoleren omdat het onttrokken wordt aan het zicht en er geen verkeer door kan/mag rijden. Hierdoor vergroot de kans tot het aantrekken van bepaalde vormen van (drugs)criminaliteit.

Beoordeling: Het bezwaar omtrent criminaliteit en het onveiligheidsgevoel betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Er is niet noodzakelijk een causaal verband tussen voorliggend project en de te verwachten overlast zoals omschreven in het bezwaarschrift. De ontwikkeling van de site zal bovendien voornamelijk bestaan uit woonfuncties die langs alle zijden van het project contact hebben met de straat. Hierdoor is er sowieso voldoende interactie tussen de bewoners en de straat en hoeft dit geen dode achterzijde te worden. Het bezwaar is ongegrond.

17. Stabiliteit: Dit aspect wordt heel kort in vraag gesteld omwille van de boringen.

Beoordeling: Het aspect stabiliteit wordt verder niet geconcretiseerd door bezwaarindiener. Bovendien betreft dit een uitvoeringstechnische aangelegenheid die los staat van de beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid.

Het bezwaar is onontvankelijk.

18. Transparantie: Bezwaarindiener vindt dat de bouwheer niet transparant is, er niet geluisterd wordt naar de bewoners en dat de informatie naar het brede publiek verwarrende informatie en beelden bevat.

Beoordeling: Het bezwaar over onvoldoende transparantie naar de bewoners en het onvoldoende rekening houden met de input van bewoners is een subjectief gegeven waar de vergunningverlenende overheid geen uitspraak kan over doen. Bovendien is een informatievergadering wettelijk niet verplicht. Tevens is het de vergunningverlenende overheid die de afweging maakt of het project verenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. Er werd een openbaar onderzoek gehouden tijdens de procedure van de aanvraag waardoor alle bewoners de mogelijkheid hadden om de plannen te komen inkijken. Het bezwaar is ongegrond.