2024_CBS_04560 - Omgevingsvergunning - OMV_2023166855. Noorderlaan 139. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-     11/11/1970: vergunning (18/51833-5684/B/1969885) voor een kantoorgebouw.

Vergunde toestand

-     functie: kantoorgebouw met een niet-publiek toegankelijk restaurant op de tiende verdieping; 

-     inrichting: rondom het gebouw is het terrein verhard en ingericht als parking voor 251 personenwagens. 

Bestaande toestand

Bestaande toestand grotendeels overeenkomstig vergunde of vergund geachte toestand (gezien het gebouw dateert van vóór de inwerkingtreding van het gewestplan Antwerpen).

Nieuwe toestand

-     functie: kantoorgebouw; 

-     hoogspanningscabine: 

• prefab-cabine afgewerkt met crepi in een groene kleur; 
• oppervlakte: 11,4 m² (4 meter x 2,85 meter); 
• hoogte: 2,5 meter; 

-     vijf luifels: 

• open metalen constructies in gegalvaniseerd staal waarop PV-panelen worden geplaatst; 
• elk een oppervlakte van 346 m² (10,8 meter x 32 meter); 
• maximale hoogte: 4,7 meter; 

-     inrichting: 

• de parking wordt volledig heringericht. De bestaande verharding (oppervlakte 7.525 m²) wordt hiervoor uitgebroken en er worden nieuwe verhardingen aangelegd (oppervlakte 7.320 m²). 

Inhoud van de aanvraag 

-     aanleggen van verhardingen; 

-     grond gebruiken voor het parkeren van voertuigen; 

-     plaatsen van een hoogspanningscabine; 

-     plaatsen van vijf luifelconstructies voor zonnepanelen.  

Wijzigingen ten opzichte van de vergunde of vergund geachte toestand, anders dan deze hierboven opgesomd bij inhoud van de aanvraag, worden uitgesloten van deze vergunning. Dit betreft bijvoorbeeld de aanwezige gevelpubliciteit.

Opgemerkt wordt dat deze site niet over een (lopende) milieu- of omgevingsvergunning met milieuluik beschikt, hoewel de activiteiten ter plaatse (kantoorgebouw met verwarming/koeling) mogelijks ingedeeld zijn. Voor de handelingen in voorliggende aanvraag is geen milieuluik vereist.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het goed is gelegen in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (GRUP) Afbakening zeehavengebied Antwerpen (Besluit van de Vlaamse regering van 30 april 2013), binnen de afbakeningslijn.

De gebieden binnen de afbakeningslijn behoren tot het zeehavengebied Antwerpen.

Met uitzondering van de deelgebieden waarvoor in dit plan voorschriften werden vastgelegd, blijven de op het ogenblik van de vaststelling van dit plan bestaande bestemmings- en inrichtingsvoorschriften onverminderd van toepassing.

Het goed is volgens voornoemd gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan bestemd als Grensgebied met het grootstedelijk gebied – omgeving Noorderlaan.

Het gebied is bestemd voor zeehaven- en watergebonden bedrijven zoals omschreven in lid 1 van artikel R1. en voor de bestaande bedrijven of activiteiten die aanwezig zijn in dit gebied op het moment van definitieve vaststelling van dit gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. De bestaande bedrijven of activiteiten kunnen blijven bestaan tot de stopzetting. De handelingen die nodig zijn om een bestaand bedrijf of activiteit te bestendigen zijn toegelaten voor zover zij beperkt zijn tot het behoud binnen het bestaande bouwvolume op het moment van definitieve vaststelling van dit gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. Andere verbouwingen of uitbreidingen zijn niet toegelaten.

In het gebied zijn kantoorgebouwen niet toegelaten, tenzij ze noodzakelijk zijn voor en een inherent onderdeel zijn van de exploitatie van haven- en industriële activiteiten. De bestaande kantoorgebouwen kunnen behouden blijven binnen het bestaande bouwvolume op het moment van definitieve vaststelling van dit gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. Uitbreidingen zijn niet toegelaten.

De aanvraag dient beoordeeld te worden aan de hand van de voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

De aanvraag is in overeenstemming met de bestemming en de voorschriften van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de nieuwe HS-cabine aangezien het hemelwater dat op deze cabine valt, op eigen terrein in de naastliggende onverharde zone kan infiltreren.

De verordening hemelwater is wel van toepassing op de nieuwe niet-waterdoorlatende verhardingen (206 m²). Het hemelwater dat op deze verhardingen valt, wordt afgevoerd naar een bovengronds infiltratiebekken met een infiltratieoppervlakte van 128 m² en een volume van 48.600 liter.

Aangezien er momenteel nog geen hemelwaterputten aanwezig zijn op de site wordt er nog niet aan hergebruik gedaan. Echter telt het kantoorgebouw minstens 100 toiletten (10 verdiepingen met op elk verdiep minstens 10 toiletten) waardoor de aanvrager wel twee hemelwaterputten wenst te plaatsen met een totale inhoud van 120.000 liter (2 x 60.000 liter). De inschatting van het hergebruik door de aanvrager is vrij laag en voorziet het overbruggen van een droge periode van 1,5 maand. Echter op basis van de bezetting (372 personen) lijkt het effectieve hergebruik bij de sanitaire voorzieningen hoger en dus de dimensionering van de putten wel realistisch.

De overloop van de hemelwaterputten wordt aangesloten op het nieuw infiltratiebekken. Voor de dimensionering van dit infiltratiebekken is zowel de niet-waterdoorlatende als de waterdoorlatende verharding in rekening gebracht. Dit is meer dan voldoende groot volgens de hemelwaterverordening. Het vrijwillig aanleggen van hemelwaterputten en een grotere infiltratievoorziening dan nodig volgens de hemelwaterverordening kan enkel aangemoedigd worden.

De aanvraag voldoet aan de gewestelijke hemelwaterverordening.

Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag. Er worden wel drie aangepaste en voorbehouden parkeerplaatsen voorzien in de parkeerzone voor bezoekers. Dit betreft 7% van de publiek toegankelijke parkeerplaatsen. Deze parkeerplaatsen bevinden zich bij de ingang van het gebouw.

Sectorale regelgeving

MER-screening:

Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B). Deze zone betreft de westelijke zijde van de site die momenteel volledig verhard is met een niet-waterdoorlatende verharding. In de nieuwe toestand wordt de parking heraangelegd met voornamelijk waterdoorlatende verharding, wordt er meer groenzone gecreëerd en wordt er een voldoende groot infiltratiebekken aangelegd.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
In voorliggende aanvraag, die niet door een publiekrechtelijke instantie is ingediend, bedraagt de ingreep in de bodem meer dan 5.000 m² (circa 7.613 m²), is het project gelegen in industriegebied, buiten beschermde archeologische sites en buiten geïnventariseerde archeologische zones, waardoor de aanvrager verplicht is een archeologienota waarvan akte is genomen toe te voegen aan de aanvraag. Het Agentschap Onroerend Erfgoed heeft op 3 februari 2024 akte genomen van de toegevoegde archeologienota met ID 28602. Er werd geen programma van maatregelen opgemaakt.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het herinrichten van een parking horende bij een kantoorgebouw aangezien deze in slechte staat is. Hiervoor wordt er circa 7.525 m² verharding uitgebroken en worden alle landschapselementen verwijderd, inclusief funderingen, onderlagen en rioleringselementen. Nadien wordt de volledige site heraangelegd met nieuwe verhardingen en groenzones om het parkeerbeleid te optimaliseren, laadinfrastructuur te voorzien voor elektrische voertuigen en het algemeen beeld van de site op te waarderen. Eveneens wordt van deze gelegenheid gebruik gemaakt om het onderliggende rioleringsstelsel in overeenstemming te brengen met de regelgeving (gescheiden stelsel en aanleg IBA’s) en te voorzien in opvang, infiltratie en hergebruik van hemelwater.

De nieuwe verhardingen worden voornamelijk aangelegd in waterdoorlatende materialen om het hemelwater optimaal te laten infiltreren in de bodem. Voor de wegenis wordt gebruik gemaakt van waterpasserende betonklinkers en voor de parkeerplaatsen grasdaltegels. Boven de rioleringsputten wordt de verharding aangelegd in beton.

Ten behoeve van de nieuwe laadinfrastructuur wordt er in het zuiden op de site een HS-cabine bijgeplaatst. In kader daarvan worden er vijf open luifels gebouwd waarop PV-panelen worden gemonteerd.

Door het heraanleggen van de verouderde verhardingen wordt de bestaande parking efficiënter ingericht en toekomstgerichter gemaakt waarbij er minder niet-waterdoorlatende verhardingen gebruikt worden zodat het hemelwater terug voornamelijk zal infiltreren op de eigen site. Tevens betreft de aanvraag het plaatsen van constructies die in functie staan van de elektrische laadinfrastructuur op de site. De aanvraag is functioneel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft het vervangen van een bestaande verharding. Er wordt aldus geen vrije ruimte ingenomen. De aanvraag is in overeenstemming en verenigbaar met de ruimtelijke context van het havengebied waarbinnen deze aanvraag is gesitueerd.

Visueel-vormelijke elementen

De niet-waterdoorlatende verharding (206 m²) wordt aangelegd in beton. De overige verhardingen (7.112 m²) worden aangelegd in waterdoorlatende betonklinkers en grasdallen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er werd advies ingewonnen bij de Haven van Antwerpen-Brugge als gebiedsbeheerder. Dit advies is gunstig zonder voorwaarden.

Gelet op de aard van de aanvraag werd het advies gevraagd van de Brandweer zone Antwerpen. De voorwaarden en opmerkingen uit dit advies, met het oog op de brandveiligheid, kunnen integraal aan deze vergunning worden gehecht.

Wegens de situering van de aanvraag aan een gewestweg werd het advies ingewonnen van het Agentschap Wegen en Verkeer. Dit advies is als voorwaardelijk gunstig opgeladen in het Omgevingsloket, maar het is een gunstig advies zonder voorwaarden. Er wordt voor de uitvoering van de vergunning enkel verwezen naar de algemene aandachtspunten voor gewestwegen. Om die reden kunnen geen voorwaarden uit dit advies overgenomen worden.

Wegens de situering van de aanvraag in de directe nabijheid van pijpleidingen werd tevens het advies ingewonnen van de beheerders van deze leidingen. Fluvius geeft aan dat zij geen advies verlenen voor afbraak, bouwen of verbouwen van dit type project. De adviezen van Fluxys en Inovyn Belgium zijn voorwaardelijk gunstig. De voorwaarden uit deze adviezen, die gericht zijn op het vrijwaren van de integriteit van omgevende infrastructuren, met het oog op de beperking van de hinder van de geplande werkzaamheden en met het oog op de veiligheid, kunnen integraal aan deze vergunning worden gehecht.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Advies werd gevraagd aan de dienst mobiliteit van de stad Antwerpen.

Parkeerbehoefte

De aanvraag betreft enkel de herinrichting van het terrein. Er is geen functiewijziging of uitbreiding. 

In de bestaande situatie zijn er 253 parkeerplaatsen op het terrein. De nieuwe inrichting wordt geoptimaliseerd waardoor er: 

-     256 parkeerplaatsen zijn voor personenwagens;

-     4 parkeerplaatsen zijn voor motoren; 

-     een afgebakende zone is voor leveringen (3 bestelwagens).

Per parkeerplaats wordt er een afzonderlijk elektrisch laadpunt voorzien.  

Er worden 3 parkeerplaatsen voor personen met een handicap voorzien. Dit komt neer op 7% van de plaatsen die publiek toegankelijk zijn (voor bezoekers). Volgens de verordening toegankelijkheid dient bij een kleine parking (minder dan 100 plaatsen) minstens 6% van het totale aantal parkeerplaatsen aangepast en voorbehouden te zijn.

Op de parking voor personeel worden echter geen aangepaste en voorbehouden parkeerplaatsen voorzien. Om aan het streefdoel van 6 % te voldoen, moeten ook deze parkeerplaatsen in rekening gebracht worden. Dit zou neerkomen op 13 extra parkeerplaatsen te voorzien voor mindervaliden. Dit is echter een streefcijfer en geen verplichting. Aangezien voor de huidige personeelsbezetting 3 voorbehouden parkeerplaatsen voldoende zijn, worden er niet meer voorzien. 

Alle voorziene parkeerplaatsen voldoen aan de gangbare normen en afmetingen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:  

Momenteel zijn er twee toegangen tot het terrein ter hoogte van de Noorderlaan. Het verlaten van de site gebeurt langs de Malagastraat. Dit blijft in de nieuwe situatie op dezelfde manier georganiseerd. De westelijke toegang wordt gebruikt voor bezoekers, personeel en leveringen. De oostelijke ingang wordt enkel door personeel gebruikt en is dus niet publiek toegankelijk. Het betreden en verlaten van het terrein wordt steeds geregeld door middel van slagbomen en toegangscontrole. 

Het in- en uitrijden vanuit het privaat terrein dient geconcentreerd en veilig te gebeuren naar het openbaar domein. Dit is het geval bij het voorliggend ontwerp. 

Op eigen terrein dienen de voetganger- en fietsstromen gescheiden georganiseerd te worden van het gemotoriseerd verkeer. 

Voor de voetgangers wordt een afgescheiden suggestiestrook voorzien richting de ingang van het gebouw. Ook voor fietsers dient er afgescheiden infrastructuur voorzien te worden vanop het fietspad op de openbare weg tot aan de fietsenstallingen. Dit wordt meegegeven als aanbeveling. Het is aan de exploitant zelf om te zorgen voor een veilige, interne organisatie van de verschillende verkeersstromen op de site.

Fietsvoorzieningen: 

Er worden 52 overdekte en afgesloten fietsstalplaatsen voorzien voor het personeel. Deze worden voorzien in een systeem van twee niveaus. Voor bezoekers worden er 8 fietsstalplaatsen ter hoogte van de inkom voorzien. Er moeten oplaadmogelijkheden voor elektrische fietsen voorzien worden. Het is niet duidelijk op de plannen of die oplaadmogelijkheid voorzien wordt. Dit wordt meegegeven als aanbeveling om de modal shift te ondersteunen. Het is aan de exploitant om de behoefte aan elektrische laadpunten voor het eigen personeel te onderzoeken en hierop in te spelen door het voorzien van voldoende laadmogelijkheden voor fietsers.

In de verantwoordingsnota wordt aangegeven dat het voorziene aantal fietsstalplaatsen voldoende is voor het huidige werknemersaantal. Bovendien is er nog ruimte in de fietsenstalling om het aantal fietsstalplaatsen voor personeel uit te breiden in de toekomst.

Laden en lossen: 

Leveringen gebeuren enkel door middel van bestelwagens. Er wordt een afgebakende zone voorzien voor leveringen (3 bestelwagens). Laden en lossen dient steeds op eigen terrein te gebeuren. Dit wordt opgenomen als voorwaarde.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De voorwaarden en opmerkingen uit het advies van de Brandweer zone Antwerpen dienen strikt nageleefd te worden.

2. De voorwaarden uit het advies van Fluxys dienen strikt nageleefd te worden.

3. De voorwaarden uit het advies van Inovyn Belgium dienen strikt nageleefd te worden.

4. Laden en lossen dient steeds op eigen terrein te gebeuren.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.