Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2024002718 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Krishna Paul met als adres Britselei 29 bus 4 te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Kasteelpleinstraat 11-13 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 4 sectie D nr. 1887F2 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen van een pand met een restaurant en handelszaak op het gelijkvloers en 2 wooneenheden op de bovenliggende verdiepingen |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 14/07/2023: weigering (OMV_2022132229) voor het verbouwen van een pand met vijf wooneenheden, een restaurant en een winkelruimte;
- 11/02/1972: vergunning (1972559/18#54581) voor afbraak balkon;
- 15/06/1951: toelating (18#28260) voor gevel- en binnenveranderingen;
- 14/11/1928: toelating (1928#31753) voor binnenveranderingen;
- 13/07/1923: toelating (1923#15975) voor gevelveranderingen;
- 09/11/1900: toelating (1900#1420) voor een uithangbord.
Geacht vergunde toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Bestaande toestand
- de 2 panden op nummer 11 en 13 werden samengevoegd;
- functie: op de bovenliggende verdiepingen werd een meergezinswoning met 5 wooneenheden ingericht;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Nieuwe toestand
- functie:
- 2 twee-slaapkamerappartementen op de bovenliggende verdiepingen met respectievelijke een netto vloeroppervlakte van 91,7 m² (woning 1) en 76,2 m² (woning 2);
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- samenvoegen van 2 percelen;
- uitbreiden van het volume;
- wijzigen van de voorgevels;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Hulpverleningszone Brandweer zone Antwerpen | 22 februari 2024 | 19 maart 2024 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 22 februari 2024 | 23 februari 2024 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 22 februari 2024 | 28 februari 2024 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 22 februari 2024 | 28 maart 2024 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - detailhandel (dh) en artikel 1: zone voor wonen - (wo1).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
Sectorale regelgeving
- MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).
Het project is gelegen in een zone met een kleine fluviale overstromingskans (T1000) onder huidig klimaat (score C).
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De omgeving wordt gekenmerkt door één - en meergezinswoningen in gesloten bebouwing. De hoekpanden omvatten veelal kleine handelsruimten of reca-functies op de gelijkvloerse verdieping.
Naast de hoofdfunctie wonen is er per gebouw slechts één nevenfunctie toegelaten (art. 1.1, RUP Binnenstad). De aanvraag voorziet in 2 nevenfuncties namelijk dareca en detailhandel. De laatste vergunde toestand toont aan dat zowel de reca op de hoek als de handelsfunctie vergund zijn. Gezien het vergund geacht karakter van de nevenfuncties kan dit alsnog gunstig beoordeeld worden.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De 2 handelswoningen van 3 bouwlagen met hellend dak werden samengevoegd en omgevormd tot 1 meergezinswoning met 5 wooneeneenheden op de verdiepingen en een dareca- en handelsfunctie op het gelijkvloers. Het perceel is volledig volgebouwd.
Bewonerskaarten bevestigen dat voor 1979 in elk afzonderlijk pand zich 1 gezin huisvestte.
In de huidige toestand zijn er 5 woningen aanwezig in het gebouw.
Voorliggende aanvraag voorziet in het verminderen van 5 naar 2 wooneenheden met elk 2 slaapkamers.
De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume en beogen geen aanpassing van het geacht vergund aantal woongelegenheden waardoor zowel schaal als ruimtegebruik gerespecteerd blijven.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
Gezien de ligging van het pand in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst Monumentenzorg.
Dit advies laat zich als volgt lezen:
“Het neoclassicistisch hoekpand Kasteelpleinstraat 11-13 dateert uit het laatste kwart van de 19de-eeuw. De in oorsprong geschilderde en bepleisterde gevel werd versoberd en voorzien van simili in een lichte kleurstelling. Ter hoogte van de hoektravee bleven de twee originele, gietijzeren balkons op geornamenteerde consoles bewaard. Het doorlopende balkon op de tweede verdieping van Kasteelpleinstraat 13 werd gesupprimeerd en doorheen de jaren werden werken uitgevoerd aan de gevel zonder vergunning. Zo werd het balkon op de tweede verdieping van Kasteelpleinstraat 13 gesupprimeerd en voorzien van een aluminium balustrade.
Het schrijnwerk in de bovengevels werd vervangen door wit pvc met gewijzigde indeling. De raamopeningen van de twee traveeën zijde Terninckstraat werden op de eerste en tweede verdieping dichtgemaakt en voorzien van een invulling. Het is niet duidelijk of de twee blinde raamopeningen, zijde Kasteelpleinstraat vergund werden of reeds origineel aanwezig waren.
Verder werd de oorspronkelijke dakbedekking gewijzigd. De rode dakpannen werden vervangen door zwarte en er werden dakvlakvensters aangebracht.
De oorspronkelijke houten kroonlijst op klossen werd vervangen of bekleed met een afgevlakte kroonlijst in antracietkleurig pvc.
Verder werd op de gelijkvloerse verdieping de blauwe hardstenen gevelplint overschilderd en doorgetrokken tot op het maaiveld naar analogie met het etalageraam, zijde Kasteelpleinstraat (toelating 1951). Het schrijnwerk van de winkelpui werd later vervangen door natuurkleurig aluminium.
Intern werden beide panden met elkaar verbonden voor het vermeerderen van het aantal woongelegenheden.
Men wenst twee woongelegenheden te voorzien in beide panden. De voorgevels blijven ongewijzigd met uitzondering van de plint in blauwe hardsteen die opnieuw wordt vrijgelegd en het houten reclamepaneel dat verwijderd wordt.
De overige beeldverstorende ingrepen blijven ongewijzigd, uit het vorige advies werden enkel deze twee elementen meegenomen.
Vanuit oogpunt monumentenzorg kan een gunstig advies verleend worden voor het doorbreken van de hardstenen gevelplint, zijde Terninckstraat en het vervangen van de dakafwerking door donkerkleurige dakpannen. Hoewel de kleurkeuze van de dakbedekking neutraal is, wordt er enigszins afbreuk gedaan aan de ensemblewaarde. Terninckstraat 2 en Kasteelpleinstraat 15 behielden immers hun oorspronkelijke rode dakpannen. Om de beeldwaarde terug te herstellen kan er bij toekomstige werken opnieuw geopteerd worden voor een rode dakbedekking. Om diezelfde reden is het aangewezen om de kroonlijst in pvc te vervangen door een gekloste houten kroonlijst (ref. Kasteelpleinstraat 15) of indien nog aanwezig deze opnieuw vrij te leggen.
Het huidige atypisch geprofileerde pvc-schrijnwerk doet afbreuk aan de beeldwaarde van dit beeldbepalend hoekpand en komt niet voor regularisatie in aanmerking. Schrijnwerk is immers een erfgoedkenmerk bij uitstek. Een correcte verdeling in de vorm van een t-profiel is bij een toekomstige vervanging van het schrijnwerk aangewezen.
Een ongunstig advies wordt ook verleend voor de balustrades op de tweede verdieping van Kasteelpleinstraat 13.
Opgemerkt wordt eveneens dat het pand niet onderhouden is en een zeer slordige indruk geeft door een kapotte zonnetent, beeldverstorende reclame en een slecht onderhouden gevel. Het buurpand in de Terninckstraat voerde verbeteringswerken uit, het pand is gelegen vlak naast het beschermde Sint-Lievens college waardoor je toch ook op deze hoek wel kwaliteit mag verwachten. De pui van Kasteelpleinstraat 13 dient kwalitatief en voldoende hoog te worden uitgewerkt.
De impact van de interne ingrepen is door het ontbreken van enige duiding in de vorm van een nota gestoffeerd met fotomateriaal niet te beoordelen. Nochtans is het conform art. 5§2 van de bouwcode verplicht om de beschrijvende nota van de bouwaanvraag dusdanig te stofferen zodat het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen door de stedelijke dienst Monumentenzorg kan afgewogen worden.
Volgens de nota zijn er geen waardevolle elementen meer aanwezig in het pand.
Gelet op het voorgaande wordt een voorwaardelijk gunstig advies verleend.”
Het voorwaardelijk gunstig advies wordt bijgetreden vanuit stedenbouwkundig oogpunt.
Uit het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg wordt volgende voorwaarde meegegeven:
- de pui van Kasteelpleinstraat 13 kwalitatief en voldoende hoog uit te werken.
Gezien deze voorwaarde weinig specifiek is, wordt dit als een aandachtpunt beschouwd en wordt niet als voorwaarde bij de vergunning opgenomen.
Conform het advies worden volgende aspecten van de vergunning uitgesloten:
- het schrijnwerk in de voorgevel;
- het dicht laten van de gevelopeningen op de verdiepingen zijde Terninckstraat;
- de balustrades op de tweede verdieping van Kasteelpleinstraat 13;
- kapotte zonnetent thv nr Kasteelpleinstraat 13.
Mits rekening houdend met bovenstaande voorwaarden blijft de aanvraag visueel inpasbaar in de omgeving.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Voorliggende aanvraag omvat afwijkingen op diverse artikels van de bouwcode:
- artikel 21 benadrukt de minimale hoogte van ruimten, waarbij op de derde verdieping de gang naar slaapkamer 2 slechts een vrije hoogte van 2,01 m heeft, terwijl de vereiste minimumhoogte 2,20 m is. Het betreft een vergunde toestand waarbij de oppervlakte waar de vrije hoogte strijdig is met het artikel beperkt is tot 4,3 m2 en een lengte heeft van 3,33 m.
- artikel 24, gericht op minimale lichtinval en luchttoevoer, wordt geschonden doordat de slaapkamers op de derde verdieping onvoldoende licht en zicht hebben als gevolg van te hoog geplaatste dakvlakramen.
Er wordt geoordeeld dat door de aanwezigheid van de bestaande kroonlijst de dakvlakvensters ook niet lager voorzien kunnen worden. Bovendien is de bovenzijde van de dakvlakvensters gepositioneerd op 2,1 m waardoor de afwijking minimaal is.
- artikel 26: voorliggende aanvraag voorziet geen afvalbergingen voor de verschillende functies (wonen, reca, handel).
De gelijkvloerse functies zijn volledig onderkelderd en hebben directe toegang tot deze kelderruimtes. Het klopt dat er geen afvalbergingen ingetekend werden; dit wordt in voorwaarden bij de vergunning opgenomen. Voor de bovenliggende woning is geen aparte afvalberging voorzien. Gezien de aanwezigheid van de gelijkvloerse functies en er geen toegang tot de kelder is voor appartementen, is dit ook niet mogelijk. Gesteld wordt dat beide appartementen over voldoende ruime bergingen beschikken waar dit individueel voorzien en geregeld kan worden.
- artikel 28: het appartement aan de rechterzijde heeft geen buitenruimte, en het appartement aan de linkerzijde, met twee slaapkamers, beschikt over twee balkons van elk 1,5 m² terwijl er een minimale buitenruimte van 6m² voorzien zou moeten worden.
Geoordeeld wordt dat het hoekperceel volledig volgebouwd is en geen mogelijkheid biedt om in voldoende kwalitatieve buitenruimte te voorzien.
Voor bovenstaande strijdigheden is bijgevolg vanuit de geacht vergunde toestand en ruimtelijke context een afwijking mogelijk.
Bij de vergunning wordt wel volgende voorwaarde opgenomen:
- conform art. 26 van de bouwcode in elke kelder een afvalberging voor de bovenliggende functie te voorzien.
Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.
2. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
3. Conform het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg worden volgende aspecten van de vergunning uitgesloten:
- het schrijnwerk in de voorgevel;
- het dicht laten van de gevelopeningen op de verdiepingen zijde Terninckstraat;
- de balustrades op de tweede verdieping van Kasteelpleinstraat 13;
- zonnetent thv nr Kasteelpleinstraat 13.
4. Conform art. 26 van de bouwcode in elke kelder een afvalberging voor de bovenliggende functie te voorzien.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 16 januari 2024 |
Volledig en ontvankelijk | 22 februari 2024 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen | geen |
Uiterste beslissingsdatum zonder noodbesluit | 22 april 2024
|
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 22 mei 2024 |
Verslag GOA | 25 april 2024 |
Naam GOA | Axel Devroe |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.
2. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
3. Conform het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg worden volgende aspecten van de vergunning uitgesloten:
- het schrijnwerk in de voorgevel;
- het dicht laten van de gevelopeningen op de verdiepingen zijde Terninckstraat;
- de balustrades op de tweede verdieping van Kasteelpleinstraat 13;
- zonnetent thv nr Kasteelpleinstraat 13.
4. Conform art. 26 van de bouwcode in elke kelder een afvalberging voor de bovenliggende functie te voorzien.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.