Terug
Gepubliceerd op 13/05/2024

2024_CBS_04058 - Omgevingsvergunning - OMV_2024015879. Laar 15. District Borgerhout - Goedkeuring

college van burgemeester en schepenen
wo 08/05/2024 - 09:00 digitaal
Goedgekeurd

Samenstelling

Aanwezig

Bart De Wever, burgemeester; Koen Kennis, schepen; Jinnih Beels, schepen; Annick De Ridder, schepen; Nabilla Ait Daoud, schepen; Karim Bachar, schepen; Peter Wouters, schepen; Elisabeth van Doesburg, schepen; Erica Caluwaerts, schepen; Tatjana Scheck, schepen; Karin De Craecker

Afwezig

Sven Cauwelier, algemeen directeur

Secretaris

Karin De Craecker

Voorzitter

Bart De Wever, burgemeester
2024_CBS_04058 - Omgevingsvergunning - OMV_2024015879. Laar 15. District Borgerhout - Goedkeuring 2024_CBS_04058 - Omgevingsvergunning - OMV_2024015879. Laar 15. District Borgerhout - Goedkeuring

Motivering

Aanleiding en context

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

 

Projectnummer:

OMV_2024015879

Gegevens van de aanvrager:

mevrouw Adia-Veronique Vanheerentals met als adres Wetstraat 60 te 2060 Antwerpen en Adia-Veronique Vanheerentals namens de heer Hendrik Lasure met als adres Wetstraat 60 te 2060 Antwerpen

Ligging van het project:

Laar 15 te 2140 Borgerhout (Antwerpen)

Kadastrale percelen:

afdeling 25 sectie A nr. 995H

Vergunningsplichten:

stedenbouwkundige handelingen

Voorwerp van de aanvraag:

omvormen van een kantoor tot eengezinswoning

 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

 

Relevante voorgeschiedenis

-          01/08/2003: vergunning (180#4432) voor het regulariseren verbouwen rijpand.

 

Vergunde toestand

-          functie:

  • kantoor, dienstverlening en vrije beroepen – kantoor;

-          bouwvolume:

  • hoofdgebouw van 2 bouwlagen onder zadeldak;
  • aanbouwen van 1 tot 2 bouwlagen onder platte daken;
  • serre van 1 bouwlaag onder schuin dak;
  • bouwdiepte variabel tot tegen de achterste perceelgrens;
  • open ruimte van 6,6 m²;

-          gevelafwerking:

  • beigebruin pleisterwerk met plint in arduin;
  • wit geschilderd houten schrijnwerk;
  • zaak-gebonden publiciteit.

 

Bestaande toestand

-          afwijkend.

 

Nieuwe toestand

-          functie: 

  • wonen – eengezinswoning;

-          bouwvolume:

  • hoofdgebouw van 2 bouwlagen onder zadeldak;
  • aanbouwen van 1 tot 2 bouwlagen onder platte daken;
  • serre van 1 bouwlaag onder schuin dak;
  • afdak tussen serre en gelijkvloerse aanbouw;
  • bouwdiepte variabel tot tegen de achterste perceelgrens;
  • terras van 6,6 m² waarvan 1,2 m² overdekt;

-          gevelafwerking:

  • beige pleisterwerk met plint in lichtblauwe cementpleister;
  • natuurkleurig en wit geschilderd houten schrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de kantoorfunctie naar wonen;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 0 naar 1;

-          plaatsen van een afdak tegen de achtergevel;

-          wijzigen van de voorgevel.

 

Juridische grond

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Regelgeving: bevoegdheid

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

 

  1. de gemeentelijke projecten;
  2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Argumentatie

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

 

Adviezen

 

Externe adviezen

Er werden geen externe adviezen gevraagd.

 

Interne adviezen

 

Adviesinstantie

Datum advies gevraagd

Datum advies

Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie

21 maart 2024

27 maart 2024

Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering

21 maart 2024

21 maart 2024

 

 

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

  • Ten opzichte van de laatst vergunde toestand wordt een afdak toegevoegd tegen de achtergevel. Hierdoor is de verordening hemelwater van toepassing op de uitbreiding van de dakoppervlakte en dient er een septische put met een minimale inhoud van 5000 liter te worden geplaatst. Er werd geen hemelwaterput opgetekend op het kelder- en funderingsplan.
     

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be).
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

  • artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
    De natuurstenen plint wordt omgevormd naar één in licht blauwe cementpleister;
  • artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
    De slaapkamers onder het zadeldak hebben een vrije hoogte van maximaal 2,58 meter;
  • artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
    De lichtdoorlatende oppervlakte van de dakvlakvensters in de slaapkamers is onvoldoende groot waardoor de ruimtes niet worden voorzien van voldoende licht en lucht;
  • artikel 27 Open ruimte:
    Er wordt na functiewijziging niet meer open ruimte voorzien, waardoor geen 20 % van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd is;
  • artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
    Er worden na functiewijziging slechts 2 fietsstalplaatsen voorzien in plaats van de minimaal vereiste 3 fietsstalplaatsen bij 3 slaapkamers.
     

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

 

Omgevingstoets

 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

 

Functionele inpasbaarheid

De omgeving van het pand wordt gekenmerkt door woonfuncties. Het omvormen van een pand met verzekeringskantoor naar een eengezinswoning kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt gunstig beoordeeld worden. Het pand is niet gelegen in een strategische kantoorlocatie. De functionele inpasbaarheid is gegarandeerd.

 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Bij een functiewijziging dient er conform artikel 27 van de bouwcode minimaal 20 % van de oppervlakte van het maaiveld onbebouwd te zijn. In de voorliggende aanvraag is dit niet het geval. De vergunde open ruimte met een oppervlakte van circa 6,6 m2 (8 % van de perceeloppervlakte) blijft ongewijzigd en werd bovendien deels overdekt door toevoeging van een overkapping tegen de achtergevel.

Open en onverharde binnengebieden zijn zeer belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit binnen een bouwblok en voor de ecologische kwaliteiten van een wijk. Open binnengebieden brengen niet enkel licht en lucht in de aangrenzende bebouwing, zij zorgen ook voor infiltratiemogelijkheden van het regenwater en voor een afkoeling van de stadslucht in tegenstelling tot bebouwde oppervlakten en wegen.

Bijgevolg zal worden opgelegd de serre te verwijderen alsook geen afdak te voorzien.

 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Onder het hellend dak op de tweede verdieping worden 2 slaapkamers ingericht. De ruimtes hebben een vrije hoogte van 2,58 m, dit is minder dan de minimaal vereiste 2,60 m die artikel 21 van de bouwcode oplegt voor verblijfsruimten.

Gelet op de beperkte afwijking is dit aanvaardbaar indien aan alle voorwaarden wordt voldaan.

 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

 

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

 

Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats.

 

De aanvraag omvat de functiewijziging van kantoor naar wonen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op het aantal woongelegenheden.
1 eengezinswoning met parkeernorm 1 / woning = 1.
De werkelijke parkeerbehoefte is 1.

 

De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.

 

Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.

 

Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens artikel 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.

 

Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.

 

Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1.

Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.

 

Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is.

Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 1 parkeerplaats.

Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.

 

Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 0 plaatsen.

 

 

Advies aan het college

 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De natuurstenen plint te bewaren.

2. De dakvlakramen van de slaapkamers te voorzien van een minimum grootte conform de bepalingen van artikel 24 van de bouwcode.

3. De serre te verwijderen alsook geen afdak te voorzien.

4. 3 fietsstalplaatsen te voorzien conform de bepalingen van artikel 29 van de bouwcode.

5. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

 

Fasering

 

Procedurestap

Datum

Indiening aanvraag

5 februari 2024

Volledig en ontvankelijk

21 maart 2024

Start openbaar onderzoek

geen

Einde openbaar onderzoek

geen

Gemeenteraad voor aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van gemeentewegen

geen

Uiterste beslissingsdatum

20 mei 2024

Verslag GOA

26 april 2024

Naam GOA

Wim Van Roosendael

 

Onderzoek

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.

Artikel 2

Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:

 

Algemene voorwaarden

de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.

 

Stedenbouwkundige voorwaarden

1. De natuurstenen plint te bewaren.

2. De dakvlakramen van de slaapkamers te voorzien van een minimum grootte conform de bepalingen van artikel 24 van de bouwcode.

3. De serre te verwijderen alsook geen afdak te voorzien.

4. 3 fietsstalplaatsen te voorzien conform de bepalingen van artikel 29 van de bouwcode.

5. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

 

Artikel 3

Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.

Artikel 4

Dit besluit heeft in principe geen financiële gevolgen.