2024_CBS_04017 - Omgevingsvergunning - OMV_2024026105. Laaglandlaan 144. District Merksem - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          26/05/1942: toelating (1974#6384) voor verbouwingswerken;

-          17/09/2004: vergunning (20041763) oprichten appartementsgebouw met garages – Moeshofstraat 177, Merksem.

Vergunde toestand

Er zijn geen vergunningen teruggevonden in de archieven.
Toestand bij toelating van 26/05/1942: toelating (1974#6384) voor verbouwingswerken.

-          functie: 

• wonen – eengezinswoning met stalling en hangar.

Bestaande toestand

-          niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Nieuwe toestand

-          functie:  wonen – meergezinswoning met 5 wooneenheden:

-          1 drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 101 m² en een open ruimte van circa 43,85 m²;

-          1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 71,76 m²;

-          2 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 58,3 m² en 63,94 m²;

-          1 studio met een netto vloeroppervlakte van circa 47,75 m²;

-          de gemiddelde netto vloeroppervlakte van de wooneenheden bedraagt 68,55 m²;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak;
• bouwdiepte gelijkvloerse bouwlaag: 16,50 m;
• bouwdiepte eerste verdieping: 15 m, tweede verdieping: 13 m + gedeeltelijke uitsprong voorgevel (1,2 m);
• bouwhoogte: 9,24 m;
• open ruimte: 43,85 m²;

-          gevelafwerking:

• gevels: steenstrips, rood-beige;
• buitenschrijnwerk: pvc, antraciet;
• dorpels verdiepingen voorgevel: pvc, antraciet;
• plint en dorpels: blauwe hardsteen.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande woning;

-          bouwen van een appartementsgebouw met 5 wooneenheden.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de exploitatie van een comfortinstallatie, meer bepaald warmtepompen.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) warmtepomp
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

-          de opstand van het dak ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak dient een minimale hoogte van 0,30 m te hebben. Deze opstand bedraagt 0,20 m in plaats van de minimale opstand van 0,30 m;

• de diepte van de fundering langs de openbare ruimte is onduidelijk op de snede, de minimale diepte bedraagt 1,75 m. De aanvraag dient te voldoen aan dit artikel;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: Bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volumeuitbreiding of wijziging van het aantal wooneenheden dient de aanvraag te voldoen aan de parkeernormen: er worden geen autostal- of autoparkeerplaatsen voorzien;
• artikel 38 Groendaken: het is verplicht om nieuwe daken van meldings- en vergunningsplichtige constructies aan te leggen als een groendak, indien deze daken een helling hebben van minder dan 15° en een oppervlakte hebben van ten minste 20 m². Het dak van het pand wordt niet aangelegd als groendak, de aanvraag dient te voldoen aan dit artikel.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 38 van de bouwcode betreffende groendaken. Omdat een regenwaterput van 20.000 liter wordt geplaatst met hergebruik voor toiletten, wasmachines en buitenkraan kan een afwijking hier toegestaan worden met toepassing van artikel 3 van de bouwcode.

Volgens artikel 34 van de bouwcode moet ter hoogte van de perceelsgrens een opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak voorzien worden. Met het oog op het voorkomen van brandoverslag kan van dit artikel enkel afgeweken worden als de brandwerendheid van het dak voldoende is. In voorwaarde wordt bij vergunning een minimale brandklasse opgelegd voor de dakbekleding.

Functionele inpasbaarheid

Het perceel is gelegen in woongebied. Een meergezinswoning is vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Op het perceel, waar een garage en een eengezinswoning staat, wordt een meergezinswoning met 5 woonentiteiten voorzien. De bestaande bebouwing wordt daarbij volledig gesloopt en er wordt een nieuw volume opgericht.

Het straatbeeld in de Laaglandlaan wordt gekenmerkt door woningen met twee of drie bouwlagen onder plat of zadeldak. Het nieuwe volume bestaat uit drie bouwlagen onder plat dak, met een nokhoogte van circa 9,3 m en bouwdieptes van 16,50 m op het gelijkvloers, 13 m op de eerste verdieping en 11 m op de 2de verdieping. De voorgestelde bouwdieptes zijn ruimtelijk aanvaardbaar, met uitzondering van de gelijkvloerse bouwdiepte. De reeds kleine tuin in bestaande toestand wordt nog verder verkleind om een groot appartement te kunnen voorzien op het gelijkvloers. En hoewel de aangevraagde bouwdiepte (en meer) wel vaker voorkomt in het bouwblok, is dat steeds met meer open ruimte en diepere tuinen.

Om de kwaliteit van een meergezinswoning te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn. Een studio (47,75 m²), 2 één-slaapkamerappartementen (63,94 m² en 58,3 m²), 1 twee-slaapkamerappartement (71,76 m²) en 1 drie-slaapkamerappartement (101 m²) met een open ruimte van 44 m² vormen op zich een aanvaardbare mix. De studio op de tweede verdieping is in feite geen echte studio. De planschikking betreft de planschikking van een één-slaapkamerappartement, zoals op de eerste verdieping waarbij de deur naar de slaapkamer niet getekend werd en de leefruimte drastisch verkleind werd. Dit gaat ten koste van de woonkwaliteit.

Alle parkeerplaatsen worden op de straat afgewend en dat voor een perceel dat voldoende breed is om alleszins een deel van de parkeerbehoefte op het eigen perceel te voorzien. Op het gelijkvloers is minstens plaats voor 1 parkeerplaats, maar het voorzien van een autolift en een ondergrondse parkeergarage voor meerdere wagens, behoort wellicht ook tot de mogelijkheden.

Bovenstaande elementen, de te grote bouwdiepte op het gelijkvloers, het te kleine één-slaapkamerappartement (studio genaamd op plan) op de eerste verdieping en het ontbreken van autostalplaatsen, geven aan dat er te veel woningen op het perceel voorzien worden. De draagkracht ervan, en bij uitbreiding de draagkracht van de directe omgeving, die toch hoofdzakelijk door eengezinswoningen gekenmerkt wordt, wordt overschreden. Het advies voor dit aspect is ongunstig. Een voorstel met minder woongelegenheden, een adequate bouwdiepte en een afgewogen parkeerbalans zou wel voor vergunning in aanmerking kunnen komen.

Visueel-vormelijke elementen

De materialen van de nieuwe gevels zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag moet voldoen aan artikel 34 van de bouwcode waarbij de diepte van de fundering langs de openbare ruimte een minimale diepte moet hebben van 1,75 m. 

Dit wordt bij vergunning als voorwaarde opgelegd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Voor een dergelijke parkeervraag wordt dan ook een inpandige oplossing conform artikel 30 van de bouwcode vooropgesteld.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De aanvraag omvat de exploitatie van een geothermische warmtepomp voor de verwarming van het gebouw alsook de productie van warm water. Van dit concept wordt geen hinder verwacht gezien er geen buitenunits voorzien zijn.

Er wordt voldaan aan artikel 5.4.3, §3 van het DABM betreffende verbods- en afstandsregels.

De gemelde exploitatie is meldingsplichtig en niet verboden.

Gezien het ongunstig advies voor de stedenbouwkundige handelingen, kan geen akte genomen worden voor de exploitatie van de warmtepomp.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Gezien het onlosmakelijk verband met de stedenbouwkundige handelingen, kan geen akte genomen worden van de exploitatie van de warmtepomp.

Geadviseerde rubriek(en)

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd één bezwaarschrift ingediend.

1. Te weinig parkeerplaatsen: Het bouwprogramma, 5 appartementen, in combinatie met het aantal parkeerplaatsen dat niet kan worden gerealiseerd, is te groot. Bezwaarindiener gaat niet akkoord met de impact op het parkeren in de straat.

Beoordeling:

Het bezwaar is gegrond. Met de realisatie van een programma met 5 appartementen wordt een behoefte van 5 parkeerplaatsen gecreëerd (op basis van de bouwcode – zie ook advies dienst Mobiliteit). Deze moeten gerealiseerd worden op eigen terrein. Als de 5 ontbrekende plaatsen niet kunnen worden gerealiseerd op eigen terrein, komen deze inderdaad op het openbaar domein terecht. Dit betekent een verzwaring van de parkeerdruk in de straat.