2024_CBS_04053 - Omgevingsvergunning - OMV_2023143491. Statiestraat 85. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          15/09/2023: weigering (OMV_2023027779) voor het omvormen van de gelijkvloerse verdieping in een winkelruimte en de uitbreiding van een eengezinswoning;

-          10/07/1928: toelating (961#9919) voor vergrotings- en veranderingswerken.

Vergunde toestand

Er zijn geen vergunningen teruggevonden in de archieven;

Toestand bij inwerkingtreding gewestplan Antwerpen:

-          functie:

• wonen – handelswoning;

-          bouwvolume:

• hoofdgebouw van 2 bouwlagen onder zadeldak; 
• aanbouw van 2 bouwlagen onder plat dak;
• bouwdiepte van circa 16,7 m;
• bouwhoogte hoofdgebouw onbekend;
• bouwhoogte van aanbouw bedraagt 6 m;
• open ruimte onbekend;

-          gevelafwerking:

• wit pleisterwerk met plint in blauwe hardsteen;
• houten schrijnwerk.

Bestaande toestand

-          functie, bouwvolume en gevelafwerking afwijkend:

• handelspand met 2 bovengelegen woongelegenheden;
• bouwdiepte van 20,41 m;
• donkergrijs pleisterwerk met plint in grijze natuursteen en blauw pvc schrijnwerk.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• detailhandel – magazijn op de gelijkvloerse verdieping;
• wonen – eengezinswoning op de bovenliggende verdiepingen;

-          bouwvolume:

• hoofdgebouw van 2 bouwlagen onder zadeldak;
• aanbouw van 1 tot 2 bouwlagen onder platte groendaken;
• bouwdiepte van circa 18,11 m;
• nokhoogte van 13,21 m;
• open koer van 22,85 m²;

-          gevelafwerking:

• grijs pleisterwerk met plint in grijze natuursteen;
• blauw pvc schrijnwerk met insprong tegen de rechter perceelgrens.

Inhoud van de aanvraag

-          herindelen van de handelswoning;

-          uitbreiden van het volume van de aanbouw;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          isoleren en wijzigen van de achtergevel;

-          wijzigen van de scheimuren; 

-          doorvoeren van constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse Regering van 10 februari 2023 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > Hemelwaterverordening 2023.
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18: Het hoogteverschil van 24 cm ten opzichte van het voetpad is niet opgevangen door een combinatie van een trap en een helling conform artikel 19;

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik: De lichte kleurstelling van de oorspronkelijk wit bepleisterde gevel wordt niet hersteld. De elementen in natuursteen(imitatie) werden bepleisterd. De elementen in natuursteenimitatie werden verwijderd;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: De slaapkamers op de tweede verdieping worden onvoldoende natuurlijk verlicht;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: Er wordt geen opstand van 0,30 m voorzien ter hoogte van de nieuwe en gewijzigde daken;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen: Er wordt geen gescheiden rioolstelsel aangeboden aan de straat conform dit artikel en artikel 41;
• artikel 43 Septische putten: Er kan niet beoordeeld worden of de septische put voldoende groot is gedimensioneerd.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D).

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A).

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

(Kijk de score van uw project na op (https://www.waterinfo.be/informatieplicht)

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft een functiewijziging van het handelsgelijkvloers naar magazijn of winkel. Dit zijn echter twee verschillende functies die onder een verschillende hoofdfuncties vallen (respectievelijk ‘detailhandel’ en ‘industrie en bedrijvigheid’).

Voorliggende uitwerking is onaanvaardbaar in dit lokaal kernwinkelgebied.

Bij statistische gegevens worden de werken beschreven als “verbouwen zonder functiewijziging en zonder wijziging aan het aantal woongelegenheden”. Hier wordt de geplande functie van het gelijkvloers beschreven als ‘Detailhandel (winkel).

Gelet op deze context zal een functiewijziging naar magazijn worden uitgesloten van vergunning.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het achterste gedeelte van het gelijkvloers wordt gesloopt waarbij er opnieuw een open koer van 22,85 m² ontstaat. Dit wordt gunstig geadviseerd.

De bestaande aanbouw ter hoogte van de eerste verdieping rechts wordt gesloopt en vervangen door een nieuwe aanbouw rechts tot een bouwdiepte van circa 16,85 m. Dit sluit aan bij het bouwvolume van de rechts aanpalende woning. Dit wordt gunstig geadviseerd.

Links achteraan de eerste verdieping wordt een dakterras ingericht. Dit bevindt zich volledig tussen de aanbouw rechts en de scheimuur met de links aanpalende handelswoning. Dit wordt gunstig geadviseerd.

De woondelen van het gebouw worden heringericht, waarbij er slaapkamers ingericht worden ter hoogte van de daklaag. Deze beschikken echter over een onvoldoende daglichttoetreding, waardoor de woning niet over voldoende kwalitatieve slaapkamers beschikt. Indien het dak van voldoende grote dakramen voorzien zou worden, zou het inrichten van kwalitatieve slaapkamers wel mogelijk worden.

Visueel-vormelijke elementen

De aangevraagde wijzigingen aan de voorgevel zijn deels, in afwijking op de bouwcode, aanvaardbaar, gelet op de beperkte afwijkingen, uitgezonderd het schilderen, bepleisteren van de natuursteenelementen én op voorwaarde dat de gevel in een lichte neutrale tint wordt voorzien en het middelste raam op de eerste verdieping van een natuursteen dorpel wordt voorzien als het linkse en rechtse raam.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het overstromingsveilig peil bedraagt 9,35 mTAW. Dit is tussen 15 en 25 cm boven het voetpad.

De vloerpas binnen is hoog genoeg.

Op de bijgevoegde foto’s is niet zichtbaar of er keldergaten zijn. Deze lopen risico op instroming van overstromingswater.

Terugslagkleppen op de afvoerleidingen kunnen terugstroom van rioleringswater verhinderen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Het schilderen, bepleisteren van de natuursteenelementen van de voorgevel wordt uitgesloten van vergunning.

2. Een functiewijziging van het gelijkvloers naar magazijn wordt uitgesloten van vergunning.

3. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie na te leven.

4. De slaapkamers (of andere verblijfsruimtes) ter hoogte van de tweede verdieping te voorzien van dakvlakramen conform de bepalingen van artikel 24 van de bouwcode.

5. De voorgevel in een lichte neutrale tint te voorzien en het middelste raam op de eerste verdieping van een natuursteen dorpel als het linkse en rechtse raam.

6. Het gedeelte van het dak, gelegen naast de scheidingsmuren die geen opstand hebben van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, is te voorzien van: een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand.

7. Het rioolstelsel gescheiden te voorzien tot aan de straat conform de bepalingen van artikel 40 en artikel 41 van de bouwcode.

8. De septische put te voorzien conform de bepalingen van artikel 43 van de bouwcode.

9. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

10. Het bijkomende hoogteverschil ten opzicht van het voetpad en de handelsruimte op te vangen door een combinatie van een trap en een helling conform de bepalingen van artikel 18 en 19 van de verordening toegankelijkheid.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Onduidelijkheid van de functie: Het bezwaar dat het onduidelijk is of de aanvraag een winkelruimte of magazijn betreft;

Evaluatie: Het bezwaar is gegrond. De plannen bij voorliggende aanvraag vermelden ‘comp. magazijn’ en de verantwoordingsnota vermeldt ‘handelsruimte’ maar ook ‘magazijn’.

2. Magazijnfunctie: Het bezwaar dat het pand de uitstraling van een winkel moet hebben en niet dat van een magazijn en het bezwaar tegen het plaatsen van gesloten rolluiken;

Evaluatie: Het bezwaar is deels gegrond. Voorgestelde uitwerking van de gevel betreft deze van een handel en niet van een magazijn. Deze uitwerking is aanvaardbaar. Het klopt dat deze vitrine blinderen een onaanvaardbare uitwerking betreft. Binnen de voorliggende dossier wordt er geen gesloten rolluiken aangevraagd.