2024_CBS_04040 - Omgevingsvergunning - OMV_2023105491. Prinsesstraat 22. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          06/12/2019: weigering (20192489) voor het regulariseren van 4 studentenkamers;

-          05/12/2018: proces-verbaal (11002_2018_8167_VPV) voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden en uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen;

-          27/07/1987: vergunning (86#87338) voor verbouwing gevelpui – 20.5.1987;

-          30/05/1952: vergunning (18#29541) voor verbouwingswerken.

Geacht vergunde toestand (op basis van statusrapport toegevoegd door aanvrager)

-          functie:

• eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 3 bouwlagen onder een zadeldak;
• entresol/trappenhuis van 4 bouwlagen onder plat dak aan de linker zijde;
• bijgebouw van 1 bouwlaag onder plat dak tegen de achterste perceelgrens;
• de bouwdiepte bedraagt:
  • 8,65 m langs de rechter perceelsgrens op alle verdiepingen;
  • 12,75 m langs de linker perceelsgrens op de gelijkvloerse en tweede verdieping;
  • 11,22 m langs de linker perceelsgrens op de eerste en derde verdieping;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in wit pleisterwerk met decoratieve gevelreliëfs;
• plint in blauwe hardsteen;
• kroonlijst in hout;
• houten garagepoort op het gelijkvloers;

-          inrichting:

• open ruimte tussen de voorbouw en het bijgebouw met een oppervlakte van circa 22 m2 (31,5% van de perceelsoppervlakte);
• inpandige garage op het gelijkvloers.

Bestaande toestand

-          de bestaande toestand is niet in overeenstemming met de vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• kamerwoning met 4 studentenkamers:
  • 1 studentenkamer met een netto vloeroppervlakte van circa 32,50 m2 op de gelijkvloerse en eerste verdieping;
  • 3 studentenkamers met een netto vloeroppervlakte van circa 27,50 m2 op de eerste, tweede en derde verdieping;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 3 bouwlagen onder een zadeldak;
• achterbouw van 2 tot 4 bouwlagen onder platte daken;
• de bouwdiepte bedraagt:
  • 17,80 m op de gelijkvloerse en eerste verdieping;
  • 10,60 m langs de rechter perceelsgrens op de tweede en derde verdieping;
  • 12,75 m langs de linker perceelgrens op de tweede en derde verdieping;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in wit pleisterwerk met decoratieve gevelreliëfs;
• plint in blauwe harsteen;
• kroonlijst in wit geschilderd hout;
• nieuw buitenschrijnwerk in donkergrijze pvc;
• valbeveiliging voor ramen in donkergrijs metaal;
• dak in antracietkleurige pannen;
• voordeur en twee ramen op het gelijkvloers;

-          inrichting:

• open ruimte met een oppervlakte van circa 10,50 m2 achteraan het perceel (15% van de perceeloppervlakte);
• op het gelijkvloers worden een gemeenschappelijke keuken, fietsenberging en afvalberging ingericht.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van een eengezinswoning tot 4 studentenkamers;

-          gedeeltelijk slopen van de bestaande achterbouw;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren; 

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 1: zone voor wonen - (wo1) en artikel 5: zone voor centrumfuncties - publieksgerichte gebouwen (ce5).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend(e) punt(en):

-          artikel 2.2.1 Draagkracht:

de aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van een project worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving. Het voorgestelde programma van 4 studentenkamers overschrijdt de draagkracht van het pand;

-          artikel 2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen:

de onbebouwde ruimte en de beplanting van de aanwezige binnenplaatsen en tuinen moeten zorgvuldig bewaard blijven. Bij verbouwingen moet het percentage onbebouwde ruimte/bebouwde ruimte per perceel vergroten of gelijk blijven. Het percentage buitenruimte is verkleind ten opzichte van de geacht vergunde toestand.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 24 Minimale hoogte van ruimten:

de vrije hoogte van studentenkamer 1 op de eerste verdieping is in een deel van de verblijfsruimte beperkt tot slechts 2,45 m. Dit is minder dan de minimaal vereiste 2,60 m voor verblijfsruimten;

• artikel 26 Afvalverzameling:

de afvalberging heeft een oppervlakte van slechts 2,10 m2. Dit is minder dan de minimaal vereiste oppervlakte van 4 m2;

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

de scheimuren met de linker en rechter aanpalende zijn ter hoogte van de achterbouw op de eerste verdieping niet voorzien van een opstand van minstens 0,30 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een middelgrote pluviale overstromingskans (T100) onder huidig klimaat (score D)

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk aanzienlijke schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

De negatieve gevolgen van overstromingen worden in dit project niet afgezwakt, maar integendeel net versterkt. Het overstromingsveilig vloerpeil voor de uitgebreide oppervlakte van de gelijkvloerse verdieping wordt onvoldoende hoog gelegd. In plaats van een autobergplaats worden leefruimtes voor studenten ingericht op de gelijkvloerse verdieping. Deze combinatie noodzaakt een ongunstig advies. De vergunning wordt geweigerd.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften. De directe omgeving bestaat uit een mix van één- en meergezinswoningen en studentenwoningen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan niet ingestemd worden met het programma zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het woonprogramma met 3 woonentiteiten tot 4 studentenkamers wordt de draagkracht van het perceel overschreden.

Bovendien is het pand gelegen in de studentenbuurt. In deze buurt is reeds een overaanbod aan studentenkamers. Met het oog op het creëren van een gezonde mix is het niet aanvaardbaar dat er nog kamers bij komen.

Een nog hogere kotdichtheid zou namelijk een negatieve impact hebben op de woon- en leefkwaliteit in de buurt.

Ook de voorgestelde volume-uitbreiding kan niet gunstig geadviseerd worden. Zo is het onaanvaardbaar dat de bestaande koer volledig wordt gesupprimeerd waarbij de bouwdiepte over 2 bouwlagen wordt vergroot tot meer dan 17,5 m. Dit is ver voorbij de kenmerkende bouwdiepte. Bovendien is deze bouwdiepte niet in verhouding tot de bouwdiepte van het perceel (21 m). Het voorzien van tuintje van 10,5 m² achteraan het perceel compenseert geenszins de gesupprimeerde open ruimte van 22 m².

Geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel blijft, behoudens het wijzigen van het gelijkvloerse pui, ongewijzigd. Zo wordt de bestaande poort gesupprimeerd om plaats te maken voor een voordeur en twee raamopeningen. De aanpassing van de gelijkvloerse pui vormt een eerlijke vertaling van de achterliggende woonfunctie. Alle gevelwijzigingen worden niet als storend ervaren in de omgeving en kunnen gunstig beoordeeld worden.

Cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van het pand in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies laat zich als volgt lezen:

“De geplande wijzigingen intern hebben weinig impact op de structuur van het historische gebouw, die mogelijk nog bestaat uit een opbouw met moer- en kinderbalken. De aanvrager wenst de garagepoort te supprimeren en plaatst opnieuw een inkomdeur met flankerende raamopeningen. Dit herstel van de 19de eeuwse verschijningsvorm wordt uiteraard gewaardeerd door de stedelijke dienst monumentenzorg, daar dit resulteert in de versterking van de culturele, historische en esthetische waarde van de omgeving. “

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit gunstig advies bijgetreden.  

Archeologische aspecten

Voor voorliggende aanvraag werd ook het advies van de stedelijke dienst Archeologie gevraagd. Het advies leest gunstig:

“Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte onder 300 m² (73 m²) en een ingreep in de bodem kleiner dan 100 m² (geschat op ca. 12 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht. Er zullen bij de geplande werkzaamheden vermoedelijk ook geen archeologische waarden worden geraakt.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het Autonoom Gemeentebedrijf voor Vastgoed en Stadsprojecten in Antwerpen (AG Vespa) geeft gunstig advies voor voorliggende aanvraag. Het advies leest als volgt:

“Ag vespa en Vastgoed geven gunstig advies op deze omgevingsvergunning.  De gevraagde werken hebben weinig tot geen impact op het stedelijk patrimonium.”

De vrije hoogte van de het slaapgedeelte van kamer 1 in de achterbouw is beperkt tot 2,45 m. Deze hoogte is strijdig met artikel 21 van de bouwcode wat minimaal 2,60 m oplegt. De plannen suggereren dat er ter hoogte van de voormalige dakkoepel een hogere vrije hoogte voorzien wordt. Gezien er boven de voormalige koepel geïsoleerd wordt, is het onduidelijk hoe dit gerealiseerd wordt en wat de bekomen vrije hoogte zal zijn. 

De oppervlakte van de voorziene afvalberging is te klein (bouwcode, art. 26).

De scheimuur met de aanpalenden niet overal wordt uitgevoerd met een opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 34 van de Bouwcode.

Bij een mogelijke vergunning zouden bovenstaande strijdigheden in voorwaarden bij de mee opgenomen worden. 
 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 4 studentenkamers moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden.

Deze worden ingericht op het gelijkvloers.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Omwille van een procedurefout moet het openbaar onderzoek opnieuw worden georganiseerd. Het openbaar onderzoek moest ten laatste 1 dag voor het ingaan van de termijn van het openbaar onderzoek worden aangeplakt en gemeld op het loket. Dit gebeurde pas op 28/09 of één dag te laat.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten