2024_CBS_03777 - Omgevingsvergunning - OMV_2023112141. Diksmuidelaan 369-369A. District Berchem - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          6/12/1961: toelating (957#657) voor verbouwingswerken.

Geacht vergunde toestand

-          functie:

• dareca op het gelijkvloers;
• meergezinswoning op de verdiepingen;
• twee woongelegenheden;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak; 
• kroonlijsthoogte 9,1 m;
• gesloten horecaconstructie in de voortuinstrook;
• garage links;
• bouwdiepte verdiepingen 16,53 m;

-          gevelafwerking:

• rode gevelsteen;
• omlijsting in witte kunststeen;
• horecaconstructie in hout;
• poort naar inpandige garage;

-          inrichting:

• volledig perceel op het gelijkvloers bebouwd op een gedeelte van de voortuinstrook na.

Bestaande toestand

-          wijzigingen aan het volume en de indeling, waaronder:

• indeling en grootte buitenschrijnwerk horecaconstructie gewijzigd;
• luifel linkergevel gesloopt;
• septische put gesupprimeerd.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• wijzigen van de functie van het gelijkvloers van dareca naar kantoor;
• vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 5;
• voor de nieuwe woongelegenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 2 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 58 m²;
  • 2 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 48 m²;
  • 1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 102 m²;
  • de nieuwe woongelegenheden hebben een gemiddelde netto vloeroppervlakte van 62,8 m²;

-          bouwvolume:

• slopen van de horecaconstructie;
• 4 bouwlagen met plat dak; 
• kroonlijsthoogte 12,4 m;
• garage links;
• bouwdiepte verdiepingen 16,6 m;
• bouwdiepte derde verdieping 13,13 m;
• inpandige terrassen op de verdiepingen;

-          gevelafwerking:

• rode gevelsteen;
• plint in arduin;
• grijs, aluminium buitenschrijnwerk;
• grijs, aluminium borstweringen;

-          inrichting:

• uitbreiding van het gebouw tot in de voortuinstrook;
• volledig perceel op het gelijkvloers bebouwd op een gedeelte van de voortuinstrook na.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de gesloten horecaconstructie;

-          wijzigen van de functie van het gelijkvloers van dareca naar kantoor; vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 5;

-          uitbreiden van het volume;

-          bouwen in de voortuinstrook;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 18:
  het niveauverschil ter hoogte van de toegangsdeur tot het kantoor moet beperkt worden tot 2 cm of moet minstens door middel van een helling overbrugd worden.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  • het onderbrengen van vijf woongelegenheden bovenop de gelijkvloerse functie van kantoor overstijgt de draagkracht van het perceel;
  • de aanwezigheid van bouwvolumes in de voortuinstrook is niet kenmerkend in de Schaffenstraat, noch in de onmiddellijke omgeving van het kruispunt van de Schaffenstraat-Diksmuidelaan-Vosstraat;
  • het gevelontwerp van de derde verdieping is niet in harmonie met het gevelontwerp van de onderliggende verdiepingen:
    • de hoogte van de gevel van de derde verdieping staat niet in verhouding tot de hoogte van de onderliggende verdiepingen;
    • er is geen samenhang tussen de gevelopeningen van de derde verdieping en de gevelopeningen van de onderliggende verdiepingen;
  • het grote hoekraam van het kantoor is niet in harmonie met de massieve uitwerking van de overige delen van de voorgevels;

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  • het referentiebeeld wordt gekenmerkt door 3 bouwlagen met een plat dak, de werken voorzien in een vierde bouwlaag die niet in harmonie is met het referentiebeeld;
  • de uitbreiding over 3 bouwlagen voorbij de achtergevel van de rechts aanpalende woning (badkamer tweede verdieping) heeft een ongunstige invloed op de ideale daglichttoetreding tot het slaapkamerraam van de aanpalende woning;
  • de ophoging van het bestaande volume langs de Schaffenstraat met een bijkomend dakterras heeft een ongunstige invloed op de ideale daglichttoetreding van de aanpalende woning;
  • als gevolg van de enkelzijdige oriëntatie hebben de keukens van de appartementen A1.1 en A2.1 en de leefruimtes van appartementen A1.2 en A 2.2 een ongunstige daglichttoetreding;

• artikel 19 Tuinafsluitingen: er wordt geen voortuinafsluiting met een hoogte van maximaal 1 meter voorzien;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: het kantoor beschikt niet overal over een minimale vrije hoogte van 2,6 meter (zie “Snede 1” rechts);
• artikel 26 Afvalverzameling: er wordt een afvalberging voorzien met een oppervlakte van 2,09 m² waar dit minimaal 4 m² moet zijn;
• artikel 27 Open ruimte:
  • bij nieuwbouw, herbouw, bij functiewijziging of bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Met uitzondering van de voortuinstrook wordt 100 % van het perceel van bebouwing voorzien;
  • voortuinen zijn vrij van constructies met uitzondering van tuinafsluitingen, brievenbussen. Enkel de strikt noodzakelijke verhardingen zijn toegelaten. In de voortuin wordt een constructie over vier bouwlagen opgericht. Deze nieuwbouwconstructie neemt circa 80 % van het oppervlakte van de voortuin in;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de fietsstalplaatsen voldoen niet aan de inrichtingsprincipes;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er worden onvoldoende autostalplaatsen voorzien en de twee autostalplaatsen die wel voorzien worden voldoen niet aan de inrichtingsprincipes;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: er wordt ter hoogte van de vierde bouwlaag een dakopstand van 0,28 m voorzien waar dit minimaal 0,3 m moet zijn;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: de aansluitpunten van het Privaat gescheiden rioolstelsel moeten minstens 0,2 m en hoogstens 0,5 m uiteen gelegen zijn;
• artikel 43 Septische putten: de septische put dient een minimaal volume van 5.525 l te hebben.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening:
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het project is gelegen in een zone met een kleine pluviale overstromingskans (T1000) onder toekomstig (2050) klimaat (score B). Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd (score A). Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De vele afwijkingen op de verordende voorschriften waaronder de bouwcode en de verordending toegankelijkheid vormen reeds voldoende oorzaak om de omgevingsvergunning te weigeren.

Functionele inpasbaarheid

Gelet op de functiewijziging werd het advies van de stedelijke dienst Business en Innovatie gevraagd. Hieruit volgde onderstaande beoordeling:

“Conform de beleidsvisie Ruimtelijke Economie wensen we een verwevenheid van economische functies in het stedelijk weefsel.  Volgens de beleidsnota Detailhandel is dit pand buiten het Buurtwinkelgebied Diksmuidelaan gelegen. Gunstig advies voor het omvormen naar kantoor.”

De gelijkvloerse functie wordt omgevormd van reca naar kantoor. Het bouwvolume in de voortuinstrook maakte ook onderdeel uit van de functie reca, waardoor dit bouwvolume op zich reeds in vraag gesteld moet worden. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt geen bezwaar tegen de functiewijziging van het gelijkvloers naar kantoor voor wat het oorspronkelijke deel van het gelijkvloers betreft.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt de functiewijziging van het gedeelte van de vergunde reca-constructie naar een andere functie ongunstig beoordeeld. Indien de functie van het gelijkvloers wijzigt, dan valt de afwijkingsmogelijkheid uit artikel 13 §7 van de bouwcode weg. Bij functiewijziging moet de voortuinstrook naar een groene en onverharde voortuin hersteld worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het gebouw wordt in de hoogte uitgebreid van drie tot vier bouwlagen. Zowel de Diksmuidelaan als de Schaffenstraat worden gekenmerkt door drie bouwlagen. Op vlak van aantal bouwlagen wordt de draagkracht van de omgeving reeds onaanvaardbaar overschreden. Vier volwaardige bouwlagen is te hoog voor deze omgeving. Drie bouwlagen met daarboven een daklaag die voldoende beperkt is in schaal zou wel mogelijk kunnen zijn in deze omgeving.

De voortuin wordt voor 80 % van de oppervlakte bebouwd met een bouwvolume over 4 bouwlagen. Dit is niet aanvaardbaar. Het dichtbouwen van de voortuinstrook is niet kenmerkend in de omgeving en betreft een vernauwing van het straatbeeld.

Door het dichtbouwen van de voortuin stijgt het totale bebouwde aandeel van het perceel tot circa 95 %. (80 % van de voortuin werd dichtbebouwd, samen met 100 % van de rest van het perceel). Dit betreft een enorme overschrijding van de draagkracht van het perceel.

Woningtypologie

De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook een te hoge concentratie meergezinswoningen kan overlast met zich meebrengen. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties. Het verschil tussen verschillende typologieën kan niet steeds via de functiebeperkingen in een bestemmingsplan kunnen worden opgevangen en moeten daarom steeds concreet worden nagegaan in de aanvraag in functie van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Om bovenstaande hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de omvang (oppervlakte) van de verschillende functies binnen de woningen anderzijds. Het voorliggende project met 4 éénslaapkamerappartementen en slechts 1 meerslaapkamerappartement is een onaanvaardbare mix. De te hoge concentratie aan kleinschalige woongelegenheden betreft een onaanvaardbare overschrijding van de draagkracht van het perceel. Verder verhoogt dit de druk op het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar.

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden. De nacht-gedeeltes (slaapkamers en sanitair) van alle appartementen op de eerste en tweede verdieping zijn groter dan de dag-gedeeltes (keuken en leefruimte) van deze appartementen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorziening:

Voor dit project dienen er 8 ((1x (1+1)) + (2x (2+1)) ) overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Er werden 12 fietsstalplaatsen ingetekend in een fietsenberging op het gelijkvloers. 

De toegang naar de fietsenstalling is niet op een bruikbare manier ingericht, alle toegangen dienen minimaal 1 m breed te zijn en voor elke deur dient voldoende opstelruimte (1.70m) voorzien te worden. We zien het risico dat de auto zal parkeren tot voor de deur naar de fietsenstalling, er dient een fysieke ingreep te gebeuren die dit onmogelijk maakt. 

Er is niet voldoende opstelruimte voorzien achter de fietsparkeerplaatsen om in te rijden (1,7 m nodig). 

Visueel-vormelijke elementen

Het gevelontwerp van het gebouw is onvoldoende afgestemd op de architectuur van de omgeving en ook het totale gevelbeeld van het gebouw vormt een onvoldoende samenhangend geheel.

Er is een onvoldoende logica en samenhang in de positie en schaal van de gevelopeningen ten opzichte van elkaar. Ook is het vitrineraam ter hoogte van de hoek van het gebouw dusdanig groot dat de massieve delen van het gebouw niet landen op de grond.

Het massieve karakter van het gevelontwerp doet het reeds te grote gebouw visueel nog groter lijken. Dit is niet in harmonie met de omgeving waar gebouwen van een kleinere schaal en met een meer uitgepuurde detaillering kenmerkend zijn.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten